借り換え

[ビギナーさん [男性 30代]]

住宅ローンの借り換えを検討しております。

現在の契約内容は残り33年で残債2,600万円。金利は約8年間は1.25％、残り期間は1.95％の2段階金利です。保証料は別途支払い済みで、通常の団信は込みです。

先日売り込みのあった銀行の条件は変動金利で全期間優遇△2％。現状なら0.65％との事でした。借り換え手数料は保証料を除けは30万円ぐらい。（団信は込みで保証料は現銀行から返金される分である程度はまかなえる）
その銀行担当者曰く、現状住宅ローン借りる方の大半は変動金利である。また、借り換えを実行して、金利の推移を見ながら、1.95％を超える時代になったら、内容変更を検討すればいい。ただし、変動の基準金利が4％を超えるのは想像できないとの事でした。

この超低金利の時代だからこそ全期間固定を組んだ方が安心かち思います。ただ内容だけをみれば、素人的な判断では元金が減りが大きくメリットがありそうな感じがするのですが、経験豊富の方からの意見をいただければ思います。

ちなみに、年収は550万　総預貯金1,500万　35歳　3人家族（子供1）です。
ローン減税が終わったら、ガンガン繰り上げ返済して60歳で完済予定です。

[1: 匿名さん]

今の条件も結構いいと思いますよ。売り込みがあるとうことは基本自分の銀行の利益と自分の業績優先に決まってるので、
そういう話しは自分の親族に持っていってあげなさいなと言ってあげればよいです。
長期金利も上昇中でこれから金利上がる兆しのあるこのご時世に変動に切り替えるのは、万が一の時に一気に繰り上げられる資金を持っている場合ですよ。

[2: 匿名さん]

残り何年で、返済予定かにもよります
また、繰り上げ返済手数料も考慮されたほうが良いと思います

借り換えにかかる費用と返済予定期間（繰り上げ返済こみ）で繰り上げ返済手数料なども加味して、今の金利で一度計算されたら良いと思います。
金利の上昇は、誰にも読めないので、ある程度は自分できめるしかないと思います

> 金利の推移を見ながら、1.95％を超える時代になったら、内容変更を検討すればいい

ちなみに、これは、無理だと思います
変動が上がって、1.95%をこえる状況なら、固定は4%は超えていると思うので、内容変更はほぼできないと思いますので

[3: 匿名さん]

変動は金利が安くてお得、と考えるのではなく
金利上昇リスクを自分で受ける
と考えましょう

・現在の条件は結構優秀
・残債2600万:手持資金1500万なのでリスクコントロールは充分できる
・68歳完済を60歳なので〜800万程度しか早期返済原資を用意できない予定(※ガンガンとは言い難い)

ゆえに
第二子以上の予定がある→リスクは取れない→現状維持
奥さんが働きに出る予定がある→変動へ
今後年収の大幅UPが見込める→変動へ

そこら辺りが未定であるならば現時点でのアドバイスとしては現状収入的にリスクが取っても良い状況とは言い難いので
現状維持で8年後再検討したら？
としか

[4: 匿名さん]

銀行担当者のおっしゃることは、最近どこの銀行でも言いますよ。
１０年固定で１．２５なら、良い方ではないかと。
長期国債金利が今のまま上昇すれば、同じ水準までほどなく上がっていくと思います。

[5: ご近所の奥さま]

それでは今契約中の10年固定で0.85％はかなりいい条件なんですかね？

[6: ビギナーさん]

>>5
固定空け後の優遇次第では？-1.7%くらいあれば、かなり良い条件かと。

[7: ご近所の奥さま]

固定後空けの優遇は-1.4％でした。
しょうがないです。。。