BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part26

[匿名さん]

カリスマブロガーのモモレジさんが「2014年のマンション・オブ・ザ・イヤー」に選定した
BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番9（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK・3LDK
面積：42.88平米～93.81平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551460/
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[851: 匿名さん]

＞８４８
俺は嫁に今でも恋してる、って言ってるのと同じ。
やせ我慢にしか聞こえない。１００％飽きますよ。

[852: 匿名さん]

２，３丁目の中古より安いでしょ。それがすべて。
日本人は新築大好きですからね。それなのに中古より安いなんて。
リセールで重要なのは、駅近、維持費安です。

[853: 匿名さん]

>>851
奥さんに１００パーセント飽きてるんですか？

かわいそうな奥さん

[854: 匿名さん]

新築に目がくらんで勢いで買うと良くない。
モデルルームとか行くとオプションたくさんついてて
立派だし、欲しくなるんだよね。

でも、資産価値のあるマンションって
どんなものか、冷静に判断する必要がある。

[855: 匿名さん]

嫁に「今でも恋してる」って言っていない人がいるなんて驚き。なんのために一緒にいるのでしょう。

[856: 匿名さん]

湾岸を買う方は予算がない。

だから、安い駅遠、北部屋を好む。

タワマンなら北でも明るいとか、
営業に言われて信じちゃう。
普通のマンションと変わらないのに。

[857: 購入検討中さん [男性]]

この物件は、どんなにネガられようが、良いマンションです。
それは、実際にMRに行った方なら誰でもそう思うはずです。
あんなにフラットで高い天井は見たことがない。
そもそも論、売れている事が魅力的なマンションである揺るぎない証拠です。
この事実を覆すことはどんなに弁の立つ否定派の方でも論破できない。

勿論、外廊下/立地/共用施設過多/駅距離/リセール不安などなど、人から見ればネガティブな要素はあるものの、
それでも、それを補っても余る程の魅力がこのマンションにはあると思います。

私や妻が唯一引っかかっているのは、共に見栄っ張りな性格なため、
友人達が遊びに来た時に、「なんだ。隣の大きいマンションじゃないのね」と、格下物件扱いされないだろうか。という点のみです。

別件ですが、よくこの掲示板で「倍率下げ工作」と言って否定派の方々を揶揄していますが、
普通の検討者は掲示板の書き込みだけで判断する事なんてあり得ないと思いますよ？
変なネガ批判（ポジ）は逆に不自然な印象を受けます。

[858: 匿名さん]

>>856
賢い人は結局、駅10分以内の普通のファミリーマンションを買うんですね。リセールですぐに買い手がつく。
豊洲でさえ、維持管理費高額すぎるタワマンと方角が悪い部屋、低層は買い手がつかないから。

[859: 匿名さん]

駅遠、維持費高ってところで、
冷静な方なら検討から外すと思うけどね。
他の条件はこれをクリアしてからでしょ。

[860: 匿名さん]

極端な話、中古になると湯沢のリゾートマンションみたいな感じでしょうか。

[861: 匿名さん]

個人的見解ですが、リセールそんなに心配しなくても大丈夫だと思いますよ。
新市場が来て全国ニュースになれば豊洲の評価が必ず上がります。駅前の超高層オフィスも相当な規模です。６丁目だ２・３丁目だと細かいレベルじゃなく全体底上げされる可能性が高いという事です。あとここは何気にオリンピック恒久施設となる有明アリーナを運河挟んで目と鼻の先ですからオリンピックが近づくとやっぱり注目浴びると思います。

中古との競合については、今のところ豊洲徒歩10分以内の免震物件がTOYOSU TOWER以外無いことが幸いすると思います。やはり免震は高評価です。３丁目の中古評価において豪華共用部を誇るシンボルを差し置いてTOYOS TOWERが相場No.1である事からも分かります。もちろんスミフの豪華路線、PCTのららぽ直結の立地力は素晴らしいのでどちらもリセールバリューは高いですが。

懸念は災害対策が強化された駅近新築との競合ですかね。PH豊洲は免震で徒歩5分、坪単価は300前後に収まるでしょうからBAYZと価格帯がかぶります。またTOYOSU22が始まるとまず現在のWILDMAGIC辺りがマンションに化けると思われますが駅距離でTWPよりやや有利（9分程度）です。TOYOSU22はかなり広範囲に大量のマンション供給があると思われ、また４丁目の都営団地の建替跡地もマンションなりますから競合リスクはあります。ただ上記の豊洲自体の相場底上げがあればTWPの分譲価格程度かやや下がるぐらいであれば維持できると予想します。

加えてBAYZはフルフラット天井と超ハイサッシ、TWP全体での共用施設の豪華さ、運河を望む南東永久眺望という、後続物件でも真似しづらいスペックを備えていますし。

他のリスクは物件直近の商業利便性がTOYOSU22が出来るまで改善しない可能性が高いという点でしょうか。現にCANAL PLACE TOYOSUはスーパー入りませんでしたよね。賃貸棟とBAYZが竣工すればローソンの営業時間は流石に伸びると思いますがスーパー商圏としては依然弱いですね。今は期待感で売れている部分が大きいので、数年経過しても大きくこの点が改善しないとするとTWPの立地評価が下がる懸念もなくはありません。

[862: 匿名さん]

美人の奥さんに３日で飽きるって言っている人にはここは検討して欲しくないです。

[863: 匿名さん]

豊洲は美人で愛されてる奥さんや楽しそうな子供、かわいいペットまで、永遠に幸せに暮らしてそうなファミリーがいっぱいの街ですからね。

[864: 匿名さん]

>>857
全て貴方のようなポジならこんなに荒れません。ごく僅かなモンスターポジのせいで中立の人や周辺マンション住人まで敵に回してネガが増えていると考えられます。
良識あるポジからは「品位落す行為は慎むべき」というコメントが散見されるところが唯一の救いですね。

[865: 匿名さん]

豊洲一駅遠のタワマンのリセールが良いわけないじゃん。
しかも維持費も高い。
リセールが最も悪い条件を満たしてるんじゃないの。

リセール悪いと、自分の階より上に、中古で格安で買って入居してくる方とか
多そう。

[866: 匿名さん]

繰り返します。これは万国共通の真理です。

眺望はどんなに良くても３日で飽きます。美人の嫁さんと同じです。
駅近は永遠に飽きません。食事の上手な奥さんと同じです。

[867: 匿名さん]

少なくともこれから売り出される５丁目駅近物件よりリセール悪いんじゃない？

[868: 匿名さん]

眺望を重視するかは価値観の違いだから、何度言っても無駄だよ。
眺望を重視する層が一定数いるのは事実というだけ。

[869: 匿名さん]

土地があまった日本でマンション地帯は、どうしても価値で出ませんね。

湯沢のホテルライクな暮らしも、１億が１０万円で売れ残りですから＾＾；

[870: 匿名さん]

>834
護岸工事は、
・新しい病院の裏
・六丁目第二公園
・木遣り橋
辺りからよく見えます。
木遣り橋から見ると、想像以上の広さに驚きますよ。

[871: 匿名さん]

>>861
非常に冷静で的確な見解と思います。ただ一点、パークホームズ豊洲の坪単価は300では収まらないかと。320を超えて、むしろ中古価格を牽引すると見ています。

[872: 匿名さん]

>>866
眺望は飽きるかも知れないが、開放感は飽きることはない。
目の前に他物件がある閉塞感から逃れられないのと同じ理屈だ。

[873: 匿名さん]

＞眺望を重視するかは価値観の違いだから、何度言っても無駄だよ。

価値観の違いではありません。
「眺望は３日で飽きる」は真理です。
人間の本能に由来するものです。

飽きる：国語辞書より。
１ 多すぎたり、同じことが長く続いたりして、いやになる。「勉強に―・きた」「彼の長話に―・きた」
２ 十分に味わったり経験したりして、それ以上欲しくなくなる。「牛肉を―・きるほど食べたい」
３ 動詞の連用形に付いて、いやになるほど十分に…するの意を表す。「見―・きる」「聞き―・きる」

[874: 匿名さん]

>>847
ここのネガが、上でおうむ返しのワンバターンだと言われてるのに、またおうむ返し？（笑）
しかも他物件の契約者がここにネガ出張に来てるってことの実質的な自白だね（笑）

[875: 匿名さん]

眺望が飽きる訳ないでしょ（笑）

[876: 匿名さん]

要は

眺望がない四面楚歌タワマンを

駅近教の人に騙されて買ってしまったら、
物凄い売れ残ってしまい、

あっという間に残り３５戸になってしまった
ここに来て荒らしている

そういうことだね。

[877: 匿名さん]

値上がり期待なら、ベイズでしょ。

[878: 匿名さん]

都心部にして３方水辺のここに嫉妬してるんだね。
眺望は３日で飽きるアピールをずっとここで繰り返してる人は。

[879: 匿名さん]

私は食事の上手な奥さんが好きです。
ここ、そもそも大して美人でもないし。

[880: 匿名さん]

>>875
眺望が無い他地域大量売れ残りマンションを買っちゃった人が、ここに出張でネガりにきてるみたいだよ。

[881: 匿名さん]

＞８７７
駅遠、維持費高物件はリセール悪いと思いますよ。
豊洲一豊洲駅が遠く、維持費も豊洲一高い（？）タワマンです。
ブサイクなので（立地が悪い）、厚化粧（無駄な共用施設）でごまかして、
化粧代（維持費）が高くつく悪循環です。

[882: 匿名さん]

私は家族を1000パーセント以上愛してるし、その愛は深まる一方。
豊洲にはそういうファミリーが集まる。

[883: 匿名さん]

>>879
料理じゃなくて食事をするのがうまい？

[884: 匿名さん]

ここ、生活環境は、実質、有明だけどね。

[885: 匿名さん]

>>872
>眺望は飽きるかも知れないが、開放感は飽きることはない。 目の前に他物件がある閉塞感から逃れられないのと同じ理屈だ。

眺望も飽きないと思うけどな…

まあ、ここの魅力は広い空と水辺の解放感でしょう。
高層ラウンジだけで四方八方に５つもあるしね。
まさに湾岸１の眺望天国。

[886: 匿名さん]

>>871
861ですが、PH豊洲の価格予想は当該スレでもかれこれ数か月ループしてますよね（笑

自分の予想では坪320は無くはないでしょうが、ちょっと厳しく坪300～310程度に収まると思っています。角部屋は80㎡台、中住戸は3LDKで70㎡台、2LDKで60㎡台という平均的なプラン構成ですが、狭小3LDKは無く昨今にしては比較的ゆとりがあるため3LDKボリュームゾーンは75㎡前後と思います。とすると平均320だとグロス中央値が7000超えてしまうんですよね。7000万の壁を超えるリスクを冒すには700戸と戸数が多すぎますし、外廊下でプレミアム感もやや劣るため、ここは坪310～300程度で中央を7000万切るぐらいの絶妙ラインに落としてくると予想します。

スレ違い失礼いたしました。

[887: 匿名さん]

＞８８５
豊洲物件より有明物件の方が好きでしょ？

[888: 匿名さん]

>>885
見合い部屋にすんでるが、家族が嫌がるな。
他人に自分の妻や娘を見られるのも嫌だな。
自宅って、プライベートがあるから落ち着くんだから、どうせタワマン買うならカーテンなしでプライベートが維持され、開放感と眺望も確保される部屋がいいよ。
まあ、人それぞれだから、考え押し付ける気はないがね。

[889: 匿名さん]

駅近選ぶのがメジャーだからね。

[890: 匿名さん]

ここが豊洲２，３丁目の中古より安い理由を教えてください。

[891: 匿名さん]

>>886
871です。
仰る通りです。その7000万の壁をあえて超えて、豊洲の新しい相場を立ち上げてくるのではないかな、と。それくらいの注目度と期待値、ポテンシャルが豊洲にはあると思ってます。
ま、確かにスレ違いなのでこのへんで仕舞いにしましょう。価格のオープンを楽しみに。

[892: 匿名さん]

>>890
立地

[893: 匿名さん]

>>887
新豊洲の眺望がナンバー１に決まってるでしょう。
さまざまな湾岸タワマンの写真を撮影しているこのカリスマブロガーも語ってるよ。
http://tokyo-wangan.com/?p=5925

>湾岸にあるマンションの屋上デッキの中で・・・いや、今東京で一番夜景を撮りたいと思う場所は、このスカイズの屋上です。

[894: 匿名さん]

あきもせず何回も何回も。
恥ずかしいからやめて下さい。

[895: 匿名さん]

確かに湾岸ナンバー１の眺望がどこかと聞かれたら、東京ワンダフルプロジェクトになっちゃうだろうな。

[896: 匿名さん]

高層ラウンジからの眺望はこの番組でもちょっと見える
http://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/000044346.htm

[897: 匿名さん]

眺望が良いと言っても、北、西の方向でしょ？
そもそも北、西って住環境が悪すぎて部屋としてダメだよね。

[898: 匿名さん]

>>897
あなたは具体的にどの部屋を検討してるんですか？

[899: 匿名さん]

希望の部屋があそこだここだといった自然な検討話はまったく出ないですよね

[900: 匿名さん]

久々にスレを覗きましたが、日本語に不慣れと思われる方のカキコミが相当数ありますね。「食事が上手」には笑いました。
やはり、湾岸は中国人購入者が多いのでしょうね。