ファインシティ札幌ザ・タワー大通公園

[ハナビ]

ファインシティ札幌ザ・タワー大通公園

公式URL：
http://www.sapporo-keihan.jp/tower/

住所：
北海道札幌市中央区南1条西7丁目6-6

交通：
地下鉄南北線、東西線「大通」駅 1番出入口 徒歩約5分

売主：
京阪電気鉄道株式会社
京阪電鉄不動産株式会社

販売提携：
株式会社住創プランニング（代理）

施工会社：
佐藤工業株式会社札幌支店

管理会社：
京阪カインド株式会社

概要：
商業地域
鉄筋コンクリート造・地上31階地下1階建て
1DK～4LDK 総戸数116戸
駐車場/64台（内1台来客用）
自転車置き場/75台収容

路面電車が走る南1条通に面した立地
超都心に京阪グループがタワーマンションを計画

京都のこころのすまい札幌へ
…108年企業の私鉄大手 京阪電鉄がついに札幌に進出しました！
だいぶ画一化しはじめている札幌の分譲マンション市場に新たな風が吹きこまれそうで楽しみです
今後、同じ関西圏の大和ハウス工業と大型案件で戦いがあるかもしれません
札幌の街並みに和の趣きや風雅な雰囲気が加わってよりステキになっていくと良いな〜

＊建築計画のお知らせは2014年12月末撮影のため、多少異なるかもしれません。

[347: 契約済みさん]

３４４さんへ　
３階Ｄタイプ（南西部）３，１９０万円を希望されているようですが、同じフロアＥタイプ（北西部）の価格は、２，９８０万円でした。その差額は２１０万円です。８階部分の差額２９０万円とは、７０万円の違いがあります。その原因は、Ｅタイプにはない、階層間のジャンピング（外部要因の影響有無）があるからだと思っています。具体的には、Ｄタイプの２・３階住戸が、その上層階より、安く価格設定されたのは、西側に面している木造２階建て既存住戸の存在だと確信しています。３階部分では多少その影響は低減されますが、屋根部分の影響は残ると思います。それらマイナス要因を事前に十分考慮されて購入されるなら、この住戸（３階Ｄタイプ）は、とてもお買い得だと私も思います。私の老婆心ながらの失礼な投稿を、何卒御容赦願います。

[348: 申込予定さん]

>>347

アドバイスありがとうございます。

確かに。
現地で敷地を確認していますが南側敷地は、真四角ではなく西側やや出張っているのは確認済みです。

ですが、あのオープンスパンかつ、ワイドな広がりとなんといっても価格。

私の予算にはピッタリにつき購入します。
ファインシティ札幌ザ・タワーは幅広い選択肢が魅力ですね。

では

[349: 購入検討中さん]

ブランズタワー、ファインシティ札幌ザタワー、円山ザレジデンス、のあたりで迷ってます。

いつかは転勤もあり得るので、賃貸の出しやすさもかなり重要視しております。

賃貸という視点に特化して考えるならば、どの物件でしょか？

市内の賃貸事情に詳しい方いれば教えてください

[350: 契約済みさん]

３４４さんへ
私は首都圏在住者ですので、現在の最新工事進捗状況が分かりません。私が、２月中旬雪まつりの際、現地を訪問（２月１２日）した時は、躯体工事は休止（１１階立上躯体工事完了）状態で、低層階の内装工事のみでした。あなたのコメント＜建設工事が１５階近くまで来ており＞は、ほんとうでしょうか？。１３日から躯体工事を再開しても、１階立上に要する工事は，約１０日間程度かかります。もし、良ければ最新工事進捗状況を、再度確認願いたいです。

[351: 匿名]

ブランズタワー、ファインシティ札幌ザタワー、円山ザレジデンス

場所としては円山　＞　ファイン　＞　ブランズかねえ。

最近の円山は驚くほど高く、それに伴って賃貸の価格も高い。おもにファミリー向け。駅徒歩１分は魅力
ただ西２８丁目界隈は歩いてみればわかるが本当の円山ではない。スーパーも住宅もどこか安っぽい感じ。
ほら、マンションのレス数も伸びてないでしょ？

ファインは大通近けりゃなんでもあるし、単身か夫婦世帯にはいいんじゃないでしょうか。
駅徒歩５分ていうのは少し残念だけど、この界隈で大型マンションはあまりないし稀少性あり。
ただ近くの同様の賃貸がそんな高くないのに入居率悪そう。https://www.kensakun.net/big/bigtower_odoripark/index.html
まあ近くにスーパーもないしね

西１１丁目の近くは特に何もなしの割にリーズナブルなマンションたくさんあり。
正直地下鉄駅に近いだけかな。

[352: 契約済みさん]

３４９さんへ　私は地元不動産会社の者でもないで、正しい事を言えませんが、３物件の内、ファインシティとブランズタワーアイムの販売代理を行っている不動産会社・住創ブランニングは、その物件の近隣賃貸物件の募集価格や成約価格表をくれます。（注：ブランズ琴似では、そのマンションでの賃貸不動産会社の賃貸想定査定表をくれたが、その価格通りには賃貸契約できなかったが。）私もファインシティの販売担当者に言って、その相場価格表をもらいました。でも、賃貸の場合、購入する価格（３物件は立地・規模・階数等で価格が違う）での、その物件の年間利回りをよく検討されるほうが良いと思います。個人的には、賃貸を探すニーズは、単身者か若い夫婦者（分譲マンション購入する前の）が多いと思うので、賃貸を考慮するなら、価格が比較的安めのファインシティ低層部が良いと思います。だから、私自身も、費用対効果や利回りを検討して、ファインシティ低層部に決めました。でも、３４９さんの家族構成等が良くわからないので、何処が一番いいか？はっきりと私には言えません。
まずは、３物件の賃貸想定査定価格表か近隣物件取引表を入手するが一番いいと思います。そして、その物件の利回り等を検討されるべきです。

[353: 購入検討中さん]

>>351

349です

参考になります

ありがとうございました。

[354: 購入検討中さん]

>>352

参考になりました

ありがとうございます

349より

[355: 購入検討中さん]

>>350

こんばんは

そう言われると少し自信が …

下から順に1.2.3.4 …と目視で確認しつつという程度です。

15階くらいまであったようにも思いましたが…。

ま、内装オプション関係で2週間以内にはまた現地に赴きますのでご連絡しますね。

ただ、どんなに間違っていても11階より下ということはありません(この点は自信を持って)

では

[356: 購入検討中さん]

円山ザレジデンスの、西28駅は正式な“円山”ではないのですか？ それにしては高額すぎませんか？ ファインシティよりも明らかに割高なのがよく理解できません。それともファインシティが割安と言った方がいいのでしょうか。
将来の売却の可能性ゼロではないだけに、この点は出来る範囲で知っておきたく、もしご存知でしたらよろしくお願いします

[357: 匿名希望]

＞＞３５６さんへ

西２８の土地は、京阪が買う前は公有地で、公営住宅が建っていました。
老朽化したことなどから更地にして売却することになり、入札にかけた
ところ、立地条件が良いことから多数の業者が応札し、結果は、京阪が
ダントツで、２番手以下との差は、極めた大きかったと報道されていま
した。つまり、京阪は、他の業者が驚くほどの高額で買ったということで
あり、敷地価格は、当然その上の分譲マンションの価格に反映していると
思います。

[358: 購入検討中さん]

>>357さま

ははあ、そういうことですか。納得です。

西28丁目駅の円山バリューを図りかねている私としては公情報、いわゆる【路線価】位しか頼るものがなく、その路線価ベースで見ると到底、西28丁目駅界隈が今回のファインシティ札幌の建設予定地を大幅に上回る価値があるようには見えませんでした。

357さまはお詳しいですね。もしコメント通り２位以下にダントツ差で西28丁目徒歩1分の土地を入札していたとすれば、京阪電鉄不動産という会社は本気で札幌での実績を積みに来ている…とみていいのでしょうか。

たまたまなのかもしれませんが、札幌での第1号が道内初のシステム設備等を兼ね備えたファインシティ、そしてほぼ同時に高額で競り落とした円山レジデンス。
私には馴染みのないディベロッパーですが、札幌で本気で取り組む意気込みみたいなものを感じますね。

購入してもいいのではないか…と、357さまのコメント見て感じるようになりました、貴重なご意見ありがとうございました。

[359: 購入検討中さん]

>>357さま

失礼、上記投稿358はわたくし356からでした。

[360: 匿名さん]

このマンション、《遠隔操作》 で風呂入れられんの？

かなり、良さそうじゃん！

[361: 匿名さん]

《遠隔操作》で風呂入れられるんよ。

[362: 匿名さん]

>>360さん

お風呂だけでなく、ガス温水式パネルヒーターまで遠隔操作出来るそうです。

“マンション投資家” さんの書込み310番 が参考になるかと思います。

しかも全てのお部屋に標準装備 だそうですよ

[363: 購入検討中さん]

現地見ました。確かに今建設中のマンション建物の南側のスペースの広さはかなりのものです。

が、その南側にタワーパーキングが建つのですよね…

何かと遮るオブジェになりはしないでしょうか？

[364: 契約済みさん]

３５８さんへ　【路線価】位しか頼るものしかなくと嘆いておられますが、毎年１月１日現在の土地価格を国土交通省が発表する【公示地価】の存在を御存じないですか？。この【路線価】は、国税局が相続税を算出する根拠として発表している、道路沿い土地価格（場所・地形で補正有り）です。そして、この路線価は公示地価・売買の実勢地価の約８割程度と言われています。それを承知で、その土地想定価格を検討されるなら、問題はないですが、ちょっと危険だと私は思います。今年の３月中旬の頃に、この公示地価が発表になるので、この地価を検討材料にするべきだと、僭越ながら私は思います。因みに、去年１月１日現在の公示地価を、参考までに掲載します。
・大通西　６丁目６番１　　：１，０３０千円／ｍ２（ファインシティは南１条西７丁目６番６）
・大通西１０丁目４番１３２：　　４４０千円／ｍ２（ブランズタワーは北１条西１０丁目１番２８）
・北４条西２６丁目３７５番：　　１７６千円／ｍ２（円山レジデンスは北５条西２７丁目２番１）
この３か所の標準地は、各々の建設場所にピッタリと合致していませんが、それほど大きな誤差はないと思います。私は、ファインシティの契約書の価格明細内訳（建物代・土地代）の表示を見て、この去年の公示地価とそれほど差がないと分かり、とても安心しました。そして、このファインシティのマンション低層部の販売価格は、とてもリーズナブルでお買い得だと、私は強く確信しました。３５８さんは、３物件の購買選択に多少時間があるなら、今年の公示地価が発表される３月中旬まで待たれるのも、ひとつの方策かもしれないです。

[365: 購入検討中さん]

>>364さま

ありがとうございます。
しかし見れば見るほど、ファインシティがいかに割安で、円山レジデンスが割高なのかを感じてしまいます。

[366: 購入検討中さん]

>>363

大丈夫じゃないですか。

マンションの建物とは被りません。
もちろん、“視界” には入るでしょうが、例えば東南角のFタイプ部屋であっても、バルコニーの端よりも更に東側に立つような感じでしたよ
(マンションパビリオン内の完成予想模型参照)

[367: 契約済みさん]

３６３さんへ　私は北東部Ｂタイプ低層部を購入した道外者です。ハナから購入した住戸の日照条件は諦めて契約しました。あなたの御指摘のタワーパーキングは収容・４２台も有り、製造メーカーのＩＨＩカタログだと、建物高さは３７．４４ｍも有ります。だから、間違いなく建物を遮るオブジェになります。
マンションを建設する業者は近隣説明会で、日影図（冬至「一年の内、最も日照条件が悪い時」の際、その建設建物が、近隣住戸に及ぼす日の出から日没まで太陽の影）を作成し、その地区の住民に説明します。
札幌市（緯度・４３．０７度）の今年の冬至（１２月２１日）のデータを参考に掲載します。
日の出：　７時０３分・方位１２２度（北を０度として真東から南側に３２度）
南　中：１１時３３分・高度　２３．５度
日の入：１６時０３分・方位２３８度（真西から南側に３２度）
札幌は緯度が４３度もあるので、東京より南中高度が低いです。だから、冬至の日の影も、その立っている構築物の長さの約３倍近くになります。だから、タワーパーキングの日影は、３７ｘ３＝１１１ｍほどになります。その影響を完全に排除するには、タワーパーキング頂上より上の住戸を購入する必要があります。だから、南東部ＦＴタイプ住戸は１１階（４，４７０万円）と１２階（４，６２０万円）の１階違いで１５０万円の販売価格差を生んでいるのです。
でも、その日照の阻害を承知（酸いも甘いも嚙み分ける）して、購入（例・５階Ｆタイプ３ＬＤＫ・３，９７０万円／５３１千円／ｍ２）するなら、ファインシティはとても安い買い物だと私は思います。

[368: 購入検討中さん]

>>367さん

参考になります。

Ｆタイプは良さそうですね。
パーキングあったとしても南東の角部屋なんですよね。

５階はちょっと低いなぁ。
それに１１階と１２階とで１５０万円も差があるのならば１１階でよいかなぁ。

いま購入出来るFタイプの部屋で、少しでも5階よりも高層でオススメ部屋はありますか？

[369: 購入検討中さん]

>>367さま

こんばんは。私も道外者ながら札幌への憧れからファインシティの購入を検討しております。あまりお金がないのでタイプAを考えていますが、どのように思われますか？

過去の書き込み見ると完売したEタイプ部屋のことについて理解を深められましたが誰もタイプAのことに、触れていません。

どうかご意見をお聞かせくださいませ。

[370: 契約済みさん]

３６９さんへ　Ａタイプ（１ＤＫ・２６．７３ｍ２）は単身者用で収納スペースもなくセカンドハウス（風呂サイズも１２１６と小さく、トイレに手洗い無）として利用するにはちょっと無理があります。まあ、ホテル代わり（注：使用頻度が多くないとペイしない。だから札幌市外に住む単身の道産子は有望）に使うなら良いかもしれません。タワーマンションでも管理費は７，３５０円と安いので、少し魅力的（コンシェルジュが常駐しサービスが多彩）です。でも、賃貸にしようとしても、１ＤＫだと狭すぎてあまりニーズが無い（年利回りも低いかも）と思われます。
だから、私は、多少価格は上がるが、Ｂタイプ２ＤＫ（５６．２３ｍ2）をお勧めします。３階の２，９６０万円（５２７千円／ｍ２）はお買い得だと思います。Ａタイプは、５０ｍ２未満だと税金等の優遇処理がなくローン設定も難しくなると思います。マイナス金利が導入されてセカンド金利も下がると思うので、購入金の不足分（ＡＢの差額は約一千万近くだが）は、ローンを多く組んでその原資を捻出できませんか？
でも、最終的な決断は、御自身が十分納得していれば、他人がどう言おうとも、何も構わないと私は思います。

[371: 購入検討中さん]

>>370

え？
50㎡以下だと、住宅ローンやローン減税にまで影響してしまうのですか？

それと、セカンドでローン組む場合のオススメ金融機関はありますでしょうか。

※なお、369さんとは別の者です。

[372: 契約済みさん]

３７１さんへ　モデルルームに行ってＡタイプに興味を示せば、販売担当者から詳細に説明があります。そして、契約時に再度「重要事項説明書」で確認されると思いますが、私の親切心から、その情報をお伝えします。重要事項説明書では、
【現行（平成２７年８月現在）の法令下では、専有面積５０ｍ２未満の住戸については、登録免許税軽減処置・住宅取引特別控除等の税制上の特例処置を受けられません。】
さらに、私が調べた具体的な特例処置を掲載します。
・不動産取得税：本則＝固定資産税評価額Ｘ４％⇒課税床５０ｍ２以上：（評価額－１，２００万円）Ｘ３％
・登録免許税　：本則＝法務局の認定価格Ｘ０．４％⇒床５０ｍ２以上：０．１５％
・住宅ローン減税：床５０ｍ２以上自己居住用⇒５０ｍ２未満及びセカンドハウス用住宅は、その対象外
現在の新築マンション工事のお知らせ看板（このスレッドに写真が実物が掲載されている）でも、まだ建設するワンルームが何戸あるか？表示しなくてはいけません。このように、国の住宅建設行政は現在、投資用ワンルームマンションに、とても厳しい法制（注：昔、サラリーマンの所得税が安くなる「借金でマンション購入しその借入金の損益合算が出来た頃のセールストーク」と宣伝し営業活動していたワンルームマンション販売業者がこの税制廃止により淘汰された）を科しています。
だから、ワンルームマンションは、全く魅力的な商品ではなくなったのです。

[373: 購入検討中さん]

>>372

ありがとうございました、考えるキッカケとなります。なおローン減税はセカンドではダメで自己居住用でないと、とのことですが、住民票さえ移してしまえば表面上は居住扱いに出来たりするのでしょうか？

[374: 購入検討中さん]

こちらのJCOMのネット環境ってどうなんでしょうか？
以前、JCOM使用経験ありますが同軸回線で遅くて散々な目にあいましたのでちょっとひっかかっております
ｈPを見ても光のプランは存在しない模様ですが新たに光プランを始めるのでしょうかね？
ファインシティのパンフレットには通信速度最大（1Gbps）と記載があるので光の速度ですよね？
どなたか詳しい方がおりましたら教えて下さい。

[375: 匿名さん]

J:COMのインターネットは「光ハイブリッド方式」を採用しています。
これが早いかどうかは担当者に聞いてみてください、又はnetで調べるとか。

[376: 契約済みさん]

３７３さんへ　住宅ローン減税の所管である国土交通省は、自ら居住するのか（自己居住）の確認担保として、申請者の住民票提出があります。しかし、住民基本台帳法によると、住所は、生活の本拠（拠点）場所と判断しています。そして、その法律の第５３条では、住所の虚偽申請をした者は【５万円以下の過料に処する】とあります。
また、サラリーマンなら、ローン減税処理は、勤め先の源泉徴収業務の一環として行われます。勤め先に申請した住所とセカンドハウス住所（住民票登録しても）が違えば、勤め先の人事担当者は疑問（税を確実に捕捉する国税局の代理としての重大？な任務遂行の為）に思い、悪くすれば国税局に告発するかもしれないです。その結果、脱税行為により追徴課税をされる恐れもあります。
だから、姑息な手段はやめて、正々堂々とセカンドハウスを購入するべきです。でも、移動などせずそのまま正しく処理しても、そのセカンドハウスに掛けた新築マンションの地震保険は、所得税の控除対象（注：税法上では居住用住宅のみ）にはならず、私は勤め先の人事担当者から、その費用は認められず却下されたです。それほど、世の中の監視の目は厳しい（マイナンバー開始により一段と強化される）のです。
３７３さんがサラリーマンかどうか私は知りませんが、【危ない橋は渡らない】方が良いと思います。

[377: 購入検討中さん]

>>376さま

こんばんは
373投稿者です。

非常に抑えの効いたかつ納得のいく回答でした、ありがとうございます。これはヤバそうですね。私は会社員なので尚更です。セカンドで処理します。アドバイスありがとうございました。

[378: 購入検討中さん]

モデルルーム行ってきました。

このマンションは二重サッシに加えその二重の内側のガラスはLOW-Eガラスなんですね、しかも全戸標準！

基本的なスペックがもの凄く高いマンションだと思います。同じような広さなのにEタイプ(北西向き)は完売で、なぜBタイプ(北東向き)が割と売れ残り多いのでしょうか？西向Eタイプの方が高層ビルが目の前にあり、信金のビルが隣のBタイプの方がまだ良いような気もしたのですが…。

謎です

[379: 申込予定さん]

こちらのマンション、いわゆるトランクルームはないのでしょうか？

間取り図見ても、見当たりません

だいたいトランクルームなんて、玄関出てすぐ…くらいの場所に設置されているものですよね。

これだけのマンションなのに、なぜ無いのでしょうか？

[380: 購入検討中さん]

>379
モデルルームは行かれましたか？
そのような質問だと行かれてないですよね
行けば全てご説明を聞けますよ！

もう残り少ないと思うので真剣に購入検討しているのなら
是非モデルルームに行くと良いでしょうね

本題のトランクルームはありますのでご安心ください。
ただしAとBタイプには御座いません。

[381: 申込予定さん]

>>367さん

Ｂタイプはトランクルーム無いのですね…。

同じような間取り広さのＥタイプとの決定的な違いですね、380さんのコメントで知りました。

当方セカンド目的につきスノボ板収納の為のトランクルームはマストです。

367さんもセカンド目的のようですが、トランクルーム無しでよろしいのでしょうか。

[382: 契約済みさん]

３８１さんへ　私はこのマンションのＢタイプを購入したのは、セカンドハウス（それは、既にブランズ大通公園（６４ｍ２）を取得済）に利用する為ではなく、賃貸に出して不動産収入（ブランズ琴似・６０ｍ２に続き２軒目）を確保する目的が、大きな動機です。だから、あまりトランクルームの有無は気にしていません
セカンドとして利用しているブランズ大通公園のマンションのトランクルーム（使用料は管理費に含む）は、同住戸階の中廊下の１区画にあり、ファインシティのＢ１階にあるトランクルーム（使用料５００円／月：Ａ・Ｂタイプはなし）より、とても利用しやすいです。だから、ファインシティはとても便利な場所ですが、床面積が小さく（５６ｍ２）なって、今有る所持品が全て収納出来ないので、私はあえて引っ越し・移動はしないと思います。
最近の新築分譲マンションは、トランクルームをＢ１階に設けるのがとても多い（賃貸に出しているブランズ琴似も：使用料無管理費に含む）です。でも、同じ階に設置するのが理想だと私は思います。

[383: 契約済みさん]

いっぱいマンションお持ちなんですね・・・

[384: 申込予定さん]

>>382さま

381投稿した者です。

ご丁寧にありがとうございました。

確かに同じフロアの方が使い勝手はいいのでしょうね。

ファインシティが地下にトランクルーム専用フロアを作るのは、その方がより大きめのトランクルームが確保できるからなのでしょうかね。

ま、Bタイプ検討の私にはあまり関係ありませんが。

[385: 契約済です]

>>382さん

私もBタイプ購入しました、いずれ転勤可能性があるだけに賃貸出来ればとの思いがあります。Bタイプなら幾らくらいの家賃でお客さんついてくれそうでしょうか？

特に気になるライバル物件が、ブランズタワーアイムです。このページにもちょいちょい“道場破り” さんが現れてますね(笑)くしくもファインシティもブランズタワーアイムも同じ来年3月頃の竣工なので、ますます家賃設定悩みますね。アドバイスお聞かせ頂ければ幸いです

[386: 周辺住民]

>>385

こちらからも、ブランズタワーの書き込みページに “逆・道場破り” をかけに行きましょう。
頼もう〜、と。

[387: 契約済みさん]

３８５さんへ　賃貸に出す時の家賃設定は、募集を依頼する不動産会社が決めます。賃貸に出したブランズ琴似の時は、私は３社に依頼しました。でも、その家賃設定価格では全く成約出来ませんでした。業者は相場より高めに設定するからです。でも、この前回の教訓から、ファインシティの賃貸価格を、私はある程度想定しています。そのモデルルームを去年８月に訪問した時、販売代理の地元不動産担当者（この会社は３回目の付き合いで私はよく知っている）から、賃金相場表（２０１５年６月１１日現在）をもらいました。その資料から関係する（購入したＢタイプ：５６．２３ｍ２）物件を二つ抜粋します。
・グラフォート札幌ステーションタワー：２００７年３月築・１ＬＤＫ５１．３７ｍ２・　９Ｆ・１６０，０００円成約
・プレミスト琴似スカイクロスタワー：２０１３年１０月築・１ＬＤＫ５５．８１ｍ２・３３Ｆ・１３５，０００円募集中
この２物件の内、成約したグラファートの方がより根拠ある賃貸価格を算出できるので、ファインシティＢタイプ９Ｆと比較します。まず、公示地価の補正（住戸数と敷地割合補正も）と面積修正を各々行いました。この札幌駅前は１，７５０万円／ｍ２でファインシティ１，０３０万円／ｍ２より高いです。
１６０，０００円Ｘ（５６．２３／５１．３７ｍ２）Ｘ（１，０３０／１，７５０万円／ｍ２）Ｘ住戸数と敷地割合補正：１．２～１．３＝１２３，６２８～１３３，９３０円となります。その中間値１２８，０００円が、私は妥当な家賃ではないかと想像しています。
この９階Ｂタイプ住戸の表面利回りは、１２８千円Ｘ１２月／３２，１００千円Ｘ１００＝４．７８％（注：管理費・固定資産税等含まず）
私のブランズ琴似の場合は、表面利回りサブリース９０千円Ｘ１２月／２２，９００千円Ｘ１００＝４．７１％でした。
ほとんど同じ表面利回りになりました。３８５さんのＢタイプ購入階の購入価格に４．７％を掛けて１２か月で割れば、毎月の想定家賃が出ます。試しに行ってみてください。でも、これはお客さんあっての事で、私の勝手な想定の範囲だと御承知ください。

[388: 385]

>>387さま

おはようございます。“公示地価の補正”と面積修正って何でしょうか？すごく専門的ですね。札幌駅前とファインシティの大通駅界隈とで㎡単価が１.7倍も異なるのですか！その点が驚きました…。

新築かつ最新鋭の設備導入のタワマンなのに、128,000円とは少し安いなぁ、と感じてしまいました。なんとか140,000円くらいになれば良いなぁと思っていました。この点私は素人なのでシロウト感覚です、すみません。いずれにしても大変参考になります。ありがとうございました。

もう一つだけ。賃貸するにあたり、387さまは①駐車場の有無②ペット認めるかどうか この２点について思うところあれば、2点を加味した際の想定賃料と合わせて見解をお聞かせ下さい。教えて下さい。よろしくお願いします

[389: 契約済みさん]

３８８さんへ　約２年前に竣工したプレミスト琴似スカイクロスタワーの最上階近くの３３階（１ＬＤＫ・５８．８１ｍ２）でさえ、売り出し賃貸価格は１３５千円（私はとても安い家賃だと思う）です。このファインシティ２９階住戸ｍ２単価８６５千円と９階ｍ２単価Ｂタイプ５７１千円の住戸高低差補正を行うと、９階同じ住戸では、１３５千円Ｘ（５７１／８６５：６６％の価値）＝８９，１１５円にしかなりません。私のブランズ琴似（駅から徒歩５分で同じ立地条件で面積もほぼ同じで７階住戸）のサブリース家賃収入は９０千円／月ですので、ほとんど同額になります。それでも、プレミストは即、成約済にはなっていません。
まあ、売り出し家賃は不動産会社は高めに設定するので、３８８さんの予想の１４０千円でも私は良いと思います。
賃貸に出す時、その管理状態は区分所有者と同じです。だから、管理規約でペットＯＫとなっているので、賃貸者にも認める必要（別途料金は徴収不可）があります。駐車場・駐輪場の予約も区分所有者が手続きをしないといけないので、賃貸者が駐車場・駐輪場が必要だと言ったら、その申請手続き（賃貸を仲介した不動産業者が代行）をしてあげる必要があります。その際、区分所有者に対する正規の駐車代より高く設定（約１割程度・尚且つ不動産会社に手数料支払う）して、多少大家に差額の収入が入ります。

[390: 385です]

>>389さま

こんばんは

前の投稿でも話しましたが今は転勤に伴い札幌市民ですが元々は道外者です。

道外者なので、地の利について分かっていない前提で伺うのですが、“琴似駅”界隈というのは、私たちが契約しているファインシティの大通駅界隈とでは、価値が異なるのではないか…と思いたいのですが如何でしょうか？シロウト感覚ですが、それでも大通駅は地下鉄3線が交差する旗艦駅であり札幌随一の商業施設の集積地でもあるので、琴似駅エリアとは比べ物にならない程の人気や需要が有るのではないか？と思うのですが。いやそう思いたいのですが。甘いですかね…。

当初は1人で住むはずが来春に再び転勤となりそうな気配が社内で漂い、ここにきて賃貸のことを考えておく必要が出て参りました。アドバイスよろしくお願いします

[391: 周辺住民]

>>389

プレミストって天下の大和ハウス物件だろ？
超一流のデベでそんな賃料なら、ファインシティは89,115円でもお客さん見つからないのではないかな…。京阪電鉄不動産なんて聞いたこともないデベさんなので。

[392: 匿名さん]

プレミスト琴似って、建築中に火事出したとこだね。

[393: 匿名さん]

そうです

[394: 匿名さん]

>>392

あの、ダイワハウスが？
そんなことあったんだ…。

こちらダイワハウス本社のあるお膝元、関西エリアの京都でも火災あったよ。

“プレミスト京都烏丸通” っていう超高給マンション。１度ではなかったはず…。建築廃材からの出火だったかと。そこそこ話題になってたな。

[395: 契約済みさん]

３９０さんへ　住む為にマンションを購入してから、その部屋を賃貸に出したいなら、あなたが契約した販売代理の地元不動産会社（住創プランニング）の担当者に相談（注：賃貸家賃設定までこの会社が行う）する事をお勧めします。そして、この会社の関連会社が、賃貸仲介業務を行っています。来年の入居前に、その賃貸仲介業務会社の担当者を紹介してもらえばよいと思います。
その賃貸募集を行っても、賃貸者が見つからない時は、別の大手不動産会社（大京穴吹不動産）に、サブリース契約（駅から５分以内新築未入居が前提・空室のリスク無し）を打診すれば、必ず家賃収入は確保できます。私もこの手順を踏んで、今不動産収入を得ています。その家賃金額さえ納得・合意すれば、確実に不動産収入は確保できるので、あまり心配される必要はないと、私は思います。これは、あくまでも私の流儀ですので、あなたに強要するつもりはなく、あなた自身の判断で、その対応をされるのがベストだと思います。

[396: 匿名さん]

大手の新築物件で表面利回り４．７％はうら哀しい

ま、サブリースは面倒がないし、
国債買うよりは良いという感じなんでしょうか

出口戦略はバッチリですね