THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE （グランドミレーニア）ってどうですか？（その６）

[匿名さん]

THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区南池袋一丁目32番1他（地番）
交通：
　西武池袋・豊島線「池袋」駅から徒歩4分
　山手線「池袋」駅 徒歩6分
　山手線 「目白」駅 徒歩9分
　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「池袋」駅から徒歩6分
　JR埼京線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ有楽町線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ副都心線「池袋」駅から徒歩6分
　東武東上線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅から徒歩9分
　東京都荒川線「都電雑司ヶ谷」駅から徒歩10分
　東京メトロ有楽町線「東池袋」駅から徒歩11分
　東京都荒川線「東池袋四丁目」駅から徒歩15分
間取：1LDK・2LDK（竣工後販売の最上階は1LDK?3LDKで価格未定）
面積：43.08平米～61.16平米
価格：5,480万円～7,380万円
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


資産価値相場や将来性などについても議論したいです。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[881: 住民]

>>879
俺が70平米の部屋を2億で売ってやろうか？

[882: 匿名さん]

>>879
マジョリティ(ネットだけかもしれないが)がいう「AirBnBは資産価値を毀損する」という考えにイマイチ納得いかなかったので、参考にします。
AirBnBのアプリ見ていて、便利だったりあの素敵な新築だったりという物件の宿泊費がやはり高くて稼働も評判もいいです。売買価格を下げる要因とは考えにくいです。

[883: 匿名さん]

>>880
池袋が赤坂青山と肩を並べるのか。随分立派になったものだ。

[884: 匿名さん]

ありえないね。
価格の上昇が見込まれるのは事実だけど夢見すぎ。

[885: 匿名さん]

資産価値という言葉の意味が解っていない人種が「落ち着いた環境が資産価値！」と勝手に思い込んでいる結果。
南麻布や広尾の一部のマンションはそれが資産価値に直結しうるけど、この立地でそもそもそんなもんは無い。

[886: 物件比較中さん]

坪８００とか言ってるやつ、airbnb反対の住民じゃないの？あえて有り得ないこと言ってるって印象。
airbnbが資産価値価値を形成する時代だってことは不動産を少しでも興味持った人なら理解している。嫌だとか嫌じゃないとかそういうのは別次元で。この物件なら１０パーから２０パーアップぐらいじゃないかな。元々が実需や内容に比べて高めだからね。

[887: 匿名さん]

>>885
多くの世田谷の物件がイメージと違って、意外とリセール不利みたいで。池袋周辺や下町駅近の方が有利っぽいしね。

[888: 匿名さん]

>>887
それこそ世田谷のマンションはよく選ばないと難しいよね。
もうババ抜きみたいな状態のところ多いし。田舎者を騙して売るしかない。
グランドミレーニアは最初から高級住宅街のイメージなんか無い。なぜ最近池袋のような土地でも高級マンションが売れるのか。外国人にとって聞いたことのある有名な土地だから。また日本人投資家もそれを見込んでいるから。それこそ民泊が容認されれば化けると確信している。

[889: 匿名さん]

>>883
もうすぐ民泊収益性の新基準に変わるよ。3Aが持つ資産価値とは別物の新基準。

[890: 匿名さん]

それだったら大田区じゃね！？

空港からも近いし…

[891: 匿名さん]

>>890
外国人は空港から近いかはあまり重視しない。
例えばだけど、ハワイに遊びに1週間。空港近くのホテルやコンドミニアム選ぶ？

[892: 匿名さん]

>>890
実際に民泊が始まって埋まれば底上げはあるだろうね。

[893: 匿名さん]

>>889
それが広まったら、物凄い朗報ですね。
都内を幅広く探していて、消去法で半年ほど前に池袋周辺の別の物件(ここも素晴らしいのですが予算とタイミングが合わなかった)にしました。その後も新築情報をぼんやりと追っているのですが、今のところよりお得で資産価値がイケそうなのが全然出てこないです。
それどころか、宮崎台や東小金井や浦和の物件単価がその当時の自分のところの単価を超えているのが信じられないです。
池袋周辺の中古の価格も気になります。収益力基準とは少しずれますが。

[894: 匿名さん]

>>890
来日3回以内の外国人は、羽田より成田を好むらしい。距離はあるが、東京の主要拠点へのアクセスがわかりやすい。
羽田の場合、狭い浜松町の乗り換えとか行先がマチマチな京急とか、東京に馴れていないと面倒なのだとか。
強い主要拠点やランドマークに近い方がやはり価値は高いでしょう。

[895: 匿名さん]

AirBnB騒ぎがキッカケとなって、資産価値や池袋の街の価値を改めて考える機会となったのは良いことですね。

[896: 物件比較中さん]

ここ、本当に有意義な話ができてびっくりです。勉強になります。ありがとうございます。

[897: 匿名さん]

Airbnbの部屋って何階の何号室？
隣だったらそんな瑕疵ある部屋に住みたくないし解約検討するわ。

[898: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>895
グランドミレーニアは民泊反対派ががんがんやるみたいなので、期待できそうになく、少ししょんぼりしています。

[899: 匿名さん]

>>897
お気持ちはわかりますが、それを瑕疵とは認められないでしょうね。
また、ここは住民の方が住民スレで溜まった不満を爆発させるにはふさわしくない場所かと思います。

[900: 匿名さん]

>>894
成田からのアクセスなら、日暮里やな！

[901: 匿名さん]

まあ、管理組合会合でAirBnB普及による収益力評価とか資産価値向上とかアピールしたら、蜂の巣になりそうな雰囲気ですね。住民スレを少し覗いた限りですが。

[902: 匿名さん]

有りだと思います。　
あとは浅草大人気ですよ。

[903: 住まいに詳しい人]

住民スレを覗くと、げんなりするよ。スミフさんは適当にやっとくのがいいよ。

[904: 匿名さん]

適当ってどんなふうに？

[905: 住まいに詳しい人]

どちらの味方にもつかない態度。

[906: 購入検討者]

>>899
民泊はただ泊まるだけじゃなくて夜な夜なパーティーを開く団体もいて問題化してるんですから、販売員がそのような説明もなしに安全安心なマンションだと言っているのでしたら十分瑕疵にあたるのでは？
民泊がなぜ問題化してるのかわからないのですか？

[907: 匿名さん]

>>906
安全安心なマンションと説明し、契約書にも民泊はありませんと記載されているなら瑕疵にあたりますよ。
民泊がなぜ問題化しているのか私がわかろうとわからまいと、解約はできません。

[908: 匿名さん]

>>907
なぜ解約ができないって言っているのか理由が不明ですが、瑕疵担保責任が認められたら法律上損害賠償や契約解除は認められますよ。
ただし、契約解除まで認められるのは売買の目的が達成できない場合に制限されるので、仮にマンション規約で民泊が認められて上記にあるように夜な夜なパーティーが開かれて、平穏な生活が出来ないなどの事情がある場合などになりましょうか。
現実的にはマンション規約やスミフ側で民泊禁止にするでしょうから、スミフ側に説明義務違反として損害賠償を求める程度ですかね。そうなるとスミフ側も民泊側に損害賠償を求めるなどの可能性も出てくるんでしょうね。

[909: 購入検討者]

>>907
もしかして契約書に書いてない内容は瑕疵にあたらないとでも思ってる？
民泊ありませんなんて記載されてなくても、民泊あるのは例外なんだから契約書に何にも書いてなかったら、民泊みたいな迷惑行為はないものとして契約書を読み取るのが普通だろ。ましてや高級マンションなんだから。

[910: 匿名さん]

民泊の件に関しては管理規約による所が多くなってくるとなりますが。。。
いずれにせよ、トラブルにならないように
多くの想定と、あとは柔軟な動きが必要になってくるのではないかなと思います。
管理組合がいかに機能してくるかっていうのが大切かと。
マンションだとなんとなく当事者意識が起きにくく成るらしいですが。

[911: 匿名さん]

どういう根拠でみなさんが瑕疵にあたると確信しているかは不明ですが、瑕疵とは認められません。
「夜な夜なパーティが開かれていて、何度注意しても収まらない、それによって不眠に悩まされ、病院で治療を受けた」
「そのような状態を知っていながら故意に隠蔽したと証明できる状態」であれば瑕疵は認められますね。
「安心安全」とはっきりと言い切ることはほとんどないと思いますが、もし仮にあったなら、「住友不動産」と「購入者」との調整であり、それを民泊の実行者に損害賠償を求め、認められるのは極めて困難です。
「安心安全」という文言自体、非常に曖昧なものであるためです。

[912: 匿名さん]

はい、その通り、契約書に書いていない内容は瑕疵にあたりません。
迷惑行為そのものによる損害が生じた場合、証拠さえあれば損害賠償請求は起こせます、もちろん、迷惑行為の実行者に、です。

[913: 912]

前レスは909さんに対してのレスです。

[914: 物件比較中さん]

こちらの物件は民泊がそんなに盛んなんですか？実際のところはどうなのでしょう？
転売の中古物件も探すとありますが、まだ新築で販売してる分よりもだいぶ高額で出てますね。
あと、横やりを入れる様ですが法律の内容でしたら法律家に相談するべきでここは検討スレですよ？失礼ですが契約書に書いてない内容が瑕疵にならないなんて検索すれば間違いだってすぐにわかりますし、素人同士で議論しても荒れるだけで周りに迷惑です。

[915: 匿名さん]

>>914
横槍失礼します。
その通りだと思いますね。
士業ですので、たまにアドバイス的な書き込みをしていましたが、必ず無意味な議論が始まります。
確実で無いことを想像や思い込みで書けば、カオスになりますよ。

瑕疵云々に関しましてはケースバイケースです。
契約書に書かれていない事でも瑕疵に当たる場合もあります。
隣が民泊でうるさいという程度では販売会社に対して白紙撤回は極めて難しいでしょうが、不眠などとの因果関係が認められた場合、民事訴訟でお隣からの支払いを数万円程度認められる可能性はあります。

[916: 匿名さん]

民泊については国側が制度を作るという話もありますから
しばらく見守るしかないと思いますよ。

週末の予約会、あまり席がないような感じが毎週続いていると思います。
販売自体は進んでいるのかしら？
かなり高い買い物なのでほいほい売れるというものでもないのでしょうけれど…。

[917: 匿名さん]

最上階はもう売ってるの？
最後って言われたけど。

[918: 匿名さん]

85Pが2億で売り出されたとのことでした。

[919: 匿名さん]

こんな賃貸マンションに毛が生えたような物件に二億だなんてばかげてるぜ

[920: 匿名さん]

>>919
それでも欲しい人はいる。
居住だけがマンションの使い方じゃないからね。
85sqに2億出せるのに施設のショボいここに住むやつは変人としか思えないけどw
投資用ならそれだけの価値のある物件だと思う。

[921: 匿名さん]

>>919
賃貸マンションとか民泊とかを考えれば高くはないんじゃないの

[923: 匿名さん]

たけーだろ。

どういう計算だよ！？

[924: 匿名さん]

スミフは下げるのも速いよ。
要町の最上階、9200万では買い手つかず1ヶ月で1000万下げたw
それでも全然高いけどね。あそこは7500万くらいが適正かな。

[925: 匿名さん]

>>923
住民板曰く、airbnbで100万円稼いでるらしいよ、業者がw

[926: 買い換え検討中]

>>924
それ部屋が違うから。価格下がってないよ。

[927: 匿名さん]

>>926
あ、そうなんですか。
何にせよスミフは他社よりもずっと価格が不透明過ぎる。
公正取引委員会から勧告こないのか？

[928: 購入検討中さん]

住民版によると、民泊禁止の旨の管理規約改定が行われたようですね。

[929: 匿名さん]

>>927
嫌なら買わなければいいんじゃない

[930: 匿名さん]

９２７さん、おっしゃる通り。

そのうち問題になるでしょう。

[931: 匿名さん]

>>928
否決されたら購入しようと思ってたけどダメだったか。
外国人オーナーもいるのにどうやって回答得たんだろうね。

[932: 匿名さん]

>>929
まれに「スミフにしては良心的」というのもあるんだよ。
価格は不透明だが、面倒くさくて外れるとショックな抽選が殆どがないのは良いこと。
一長一短があり、何もかも嫌なわけではない。

[933: 入居済みさん]

>>931
改定案に反対票無かったってさ。
グラミレには民泊容認派がいなかったという事実。。

[934: 匿名さん]

>>933
反対票が無いなんてあり得るのかな？
怪しくない？普通１票ぐらいはあるだろ。
提出見送った住民もいるみたいだけど。
記名式なの？

[935: 購入検討中さん]

スミフの力を持ってすれば、何だってできちゃうんだよ（笑）

[936: 匿名]

>>934
嘘ついたらばれるでしょう。考えようよ。

[937: 匿名さん]

>>936
大手は嘘つくことよくあるじゃん。
杭の件もあるし基本信用してない。

[938: 匿名さん]

>>937

じゃあ、どこなら信用できるのですか？

[939: 匿名さん]

>>937
何を信用してるんですか？

[940: 匿名さん]

>>930
何のどんな問題？

[941: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>934
記名式だし、賛成100%だった訳ではない。あくまでも、総会出席者に反対票投票がいなかっただけ。

[943: 匿名さん]

>>941
納得。
ありがとうございます。

[944: 匿名さん]

933さん、そうだったんですか。
よかった。
ということは、そういう目的で購入した人がそもそもいなかったということになっているのかしら。
それとも投資目的で買った人はもう既に賃貸に出してしまっているから、
管理組合の構成員ではない、ということなのか。
いずれにせよ、きちんと対策を取ることができる管理組合、ということなのですね。

[945: 匿名さん]

免震構造ってダンパーの交換時の各戸の負担が大きいのですね。ここのマンションを見学したとき、説明がありませんでした。修繕費と管理費の一覧はくれたのにな

[947: 検討者 [男性 30代]]

住民板曰く、airbnbで100万円稼いでるらしいよ、業者がw

儲かりますね！

[948: 匿名さん]

>>945
すみふの池袋ギャラリーで別の制震の物件見たときは、「免震のゴムって結構高いんですよね」と半年以上前に説明うけたのにねw　東洋ゴム騒動前です。
その制震マンションが免震導入すると管理費がハネ上がると。規模が小さいので制震で十分である、とのことでした。

[949: 匿名さん]

まあ、こうなるよね。

【「民泊」相次ぐトラブル　ゴミ放置・騒音…近隣から苦情】
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151108-00000001-asahi-bus_all

[950: 匿名さん]

ここは保守的で民泊反対派が強いから、airbnbは流行らないでしょ。

[951: 物件比較中さん]

ここだけではなく日本人は保守的。
アジア人にはマイナスイメージをもってどこか差別的なんだよね。

[952: 匿名さん]

>>951
中国や韓国の金持ちのように「産まれてくる子供にアメリカやカナダの国籍取らせるために海外で出産する」日本人の話は殆ど聞かないんだよな。
そういう動きが日本で目立ち始めると、結構日本はやばい。

[953: 匿名さん]

airbnbやってた業者、あっという間に追い出されたんだね。
規約改訂から２週間でのスピード解決には正直驚いた。
一体どんな手を使ったのか。。。

[954: 匿名さん]

>>953
ここだけの話、普通に警告で止めたらしいです。
間違いない筋の話です。

[955: 匿名さん]

スミフもバブルに便乗して一気に価格上げてきやがったな
最初の頃買われた人は勝ち組です

[956: 匿名さん]

売却する頃にどう転んでいるかは分からないから、勝ち組ってほどのこともないだろう。
資産価値向上を狙うなら港区などのブランド物件を買えば良かっただけ。
ここより安い物件がいくらでもあった。

[957: 匿名さん]

この地域でナンバー１になれなきゃ意味ないんだよ。
ブリリアに次ぐ２番手じゃダメなんだよ。

[958: 匿名さん]

ここ買ってる人は、池袋駅から近くて便利、って思ってるだけでは。
ナンバーワンとかどうでもいいんじゃない？
上にも書かれてるけど、資産価値気にするなら池袋で坪450とか出さないでしょ。

[959: 匿名さん]

>>957
ブリリアはエレベーターの乗り換えが多いのがイヤ。
区役所はいいけど、住むならこちらの方がいい。

[960: 匿名さん]

どっちも庶民的マンションでしょ。
池袋ごときで50歩100歩やな。

[961: 匿名さん]

ブリリアは区役所のせいで不特定多数が出入りするのがね。
毎回エレベーター乗り換えるのも煩わしいし、地権者のせいで賃貸が多過ぎるのもマイナス。
パーティールームがいつも騒がしいのはそのせいだろう。
あと、区役所部分でいきなり雨漏りしてたから施工が若干心配。
ただ、安かったから投資物件としては美味しい。
駅直結で賃料相場も安定している。

ミレーニアはとにかく販売価格が高過ぎるのが大問題。
上げ相場でも利益は住友不動産にほぼ持っていかれる。
airbnbも禁止されてしまったから、投資物件としての旨味はほぼない。
じゃあ実需向きかと言われると、この価格で池袋に住むってどうなんだろう。

結局、開発前にエアライズやアウル買った人が正解だった。

[962: 匿名さん]

スミフは「虎の子」と見て、竣工後在庫を多めに残したんだろうけどね。
確かに、池袋駅徒歩圏内の高級新築マンションは、あと数年はできそうにない。
ライバル無しの状態で、もう一段値上がると踏んだのだろう。
しかし、中国景気の減速や日本の株高の一服で、思ったようには販売が進んでいないようだ。
一旦上げた価格は下げられないし、さてどうなるか。

[963: 匿名さん]

> 962
> スミフは「虎の子」と見て、竣工後在庫を多めに残したんだろうけどね。

営業さんはミレーニアは売れすぎてしまったと言っていました。
プレスリリースでも、住友不動産の同時期竣工のマンションの中でミレーニアは予定超過だったことが分かります。

インペリアルガーデン
総戸数 167 戸
・ 契約戸数：87戸（≒52%、3月15日時点）
・ 専有面積：70.81 m²〜
・ 販売価格：7,000 万円台〜

スカイフォレストレジデンス
総戸数 361 戸
・契約戸数：197 戸（≒55%、3月1日時点）
・専有面積：41.86 m²〜
・販売価格：5,000 万円台前半〜

グランドミレーニア
総戸数 410 戸
・契約戸数：300 戸（≒73%、3月22日時点)
・専有面積：43.43 m²〜
・販売価格：6,000万円台前半〜

[964: 匿名さん]

初期の価格で買う方法はありませんか？

[965: 匿名さん]

>池袋駅徒歩圏内の高級新築マンションは、あと数年はできそうにない。

特に東口目白寄りというのは価値が高いよね。
でも今の価格は池袋とは思えん（笑）
昔買った南池袋のマンションは、当時破格の高値と言われたが坪300程度だった。
10年待てばここの中古もそれなりに下がってるだろう。そのころ狙うかな。

[966: 匿名さん]

>>963
タワーは低層階を売りにくいから、販売初期の勢いのあるうちに、売れそうなのは売ったということでは。
ここは結局最上階は売ったのかな？
ほとんど明かりがついてないようだが。

[967: 匿名さん]

タワーにはタワーの売り方があるのですね。
なんとなく、低層は賃貸向けの投資をしようとする層に人気があるのかしら？と
感じていたのですが、
いろいろと事情があるのですね。
中層階が一番売りにくいということなんでしょうか。

[968: 匿名さん]

>>963
今は狭い部屋は6000万切ってますよね？
値下げしても売れ残ってる状況では？

[969: 匿名さん]

価格は部屋によりますね。
値下げは残念ながらされてませんでした。

[970: 匿名さん]

>>968
値下げされてないですよ〜。
でも気がつけば山手線内側のタワーで駅5分以内って、
ここくらいじゃないですか？

百貨店が近くて目白よりってところが良いんですよね。

[971: 匿名さん]

山手線の内側、っていうと確かにそうかもしれません。
そういう意味では付加価値をつけやすいから、
値下げなんてなかなかしないでしょうね（汗）
エリアとしては優位性が十分にありますもの。
とういうことで、安くなるまで待つっていうのはあまり現実的ではないのかな。

[972: 匿名さん]

>>961

ミレーニアはとにかく販売価格が高過ぎるのが大問題。
上げ相場でも利益は住友不動産にほぼ持っていかれる。
airbnbも禁止されてしまったから、投資物件としての旨味はほぼない。
じゃあ実需向きかと言われると、この価格で池袋に住むってどうなんだろう。


まるっと同意です。

[973: 匿名さん]

いつ完売するのかな?
竣工半年過ぎたのになぜ売れ残っているのか、これから検討する人は気になるでしょう。

[974: 匿名さん]

>>973
いつものスミフのやり方では？

[975: 匿名さん]

竣工後半年で完売させる物件なんて、スミフには１つもないよね。
価格を上げてゆっくり売る戦略だから。

[976: 匿名さん]

>975
一つもない⁉
そんな情報が広がったら、

すみふに住んでる= 高く買わされちゃった人

って思われるかもね。

[977: 匿名さん]

良いお値段で販売するから入居前完売がないだけなのではないでしょうか。
値段は張りますが、ブランドがあるし、いいものを作ってくるということで
買われる人は納得してということでしょう、
値下げをしないわけですから、高くかわされた、とは違ってくると思います。
ただ入居している人からすれば早く完売して欲しい、どうして？と思われるかも。

[978: 匿名さん]

今更、高値買いだよ
もうピークは過ぎた感じ

[979: 匿名さん]

>>978
大手銀行は2017年には軒並み下がると見て審査チームの増員を決定している。2020年を待たずして、間違いなくマンションは値下がりするとの見方が圧倒的。来年のうちに俺の持ちマンションは二軒全て売りに出す予定よ。グランドミレーニアは親族が買い既に売りに出しましたが直ぐに買い手がついてよかった。airbの動向も気にはなってたけど、、、許可なら自分が親戚から買う予定にしてた。もちろん経営ではなく利益還元計算での再販の利益を狙って。

[980: 購入検討中さん]

よく親族が～とか知り合いが～とか出てくるけど
凄くうそ臭いよね。都合よく登場し過ぎですので。
作り話じゃないというソースを出せるなら聞きますよ