THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE （グランドミレーニア）ってどうですか？（その６）

[匿名さん]

THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区南池袋一丁目32番1他（地番）
交通：
　西武池袋・豊島線「池袋」駅から徒歩4分
　山手線「池袋」駅 徒歩6分
　山手線 「目白」駅 徒歩9分
　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「池袋」駅から徒歩6分
　JR埼京線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ有楽町線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ副都心線「池袋」駅から徒歩6分
　東武東上線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅から徒歩9分
　東京都荒川線「都電雑司ヶ谷」駅から徒歩10分
　東京メトロ有楽町線「東池袋」駅から徒歩11分
　東京都荒川線「東池袋四丁目」駅から徒歩15分
間取：1LDK・2LDK（竣工後販売の最上階は1LDK?3LDKで価格未定）
面積：43.08平米～61.16平米
価格：5,480万円～7,380万円
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


資産価値相場や将来性などについても議論したいです。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[821: 匿名さん]

>>819
投資目的以外の方が多い？って本当かな。
この立地は確実に投資も考えると思う。

[822: 物件比較中さん]

物件を所有している立場だと、色々言いたくなるのはわかるけど、時代の流れってのに即していかないとな。容認が悪みたいに言われるけど、本当にそうなのか。
所有していないから言えるのかな、俺も。

[823: 物件比較中さん]

>>820
関西に出張、1週間前に決まることが多いんだけど、本当にホテルない。経済活動に支障をきたすレベル。そしてアパが25000円。

[824: 匿名さん]

>>822
それはあると思う。
でも、住民がやり過ぎ。ロビーにいた人の写真晒してたり、階数を推定レベルなのに晒したりしてるレスをさっき発見しちゃったよ。
下見の時にコンシェルジュに絡んでるババアもいた。
田舎もんが頑張って買っちゃって、自分の気にいる意見以外に対して意固地になっちゃってる。議論の余地がないっていうのもどうか。

[825: 匿名さん]

AirBnBアプリ見てたら、オーナーは韓国系の人かな？
他の池袋駅周辺の民泊と比べても頭一つ高額で評判もいい。
素直にいい部屋いいマンションだなと思う。

[826: 匿名さん]

日本人OLさんが５人で女子会に使ったりしてるね。
マンションが気に入って早速リピーターになってる。
１人一万円ずつ出して高級マンションに泊まってマッタリするってのもアリなのかもね。

[827: 検討中の奥さま]

BnBはきちんと高級ホテル並みに管理しているパターンと、汚くてめちゃくちゃなパターンがあるみたい。
私は購入前に泊まってみる予定。評判良さそうだし。住民もどんな感じか見てみたい。

[828: 物件比較中さん]

外から見るとairbnbてやり方によっては有り、中から見ると賛否両論あるってことか。勢い凄いし無くすのは無理なんだろうね。

[829: 匿名さん]

販売価格7500万円の55平米の部屋を、一泊40,000円平均で90%以上の稼働率で回せている計算だから、月の売り上げは100万円オーバー。
備品や清掃費用などかかるとしても賃貸に出すより圧倒的に利益が出る。
これは止めろと言われてもそう簡単には止めないんじゃないかね。
この掲示板でもせっせと誘導する書き込みをしてるのは間違いない。
購入者には弁護士もいるだろうから、本気で禁止したいならしっかり訴訟に持ち込むなりしないといけないだろうね。

[830: 匿名さん]

>>829
見ると1人じゃなくて1泊2万円みたい。
それでも周囲に比べて高いね。
普通は稼働率50で計算するんだよ。

[831: 匿名さん]

>>829
こっちにまで出てきちゃうの？あっちでやっててよ〜

[832: 検討中の奥さま]

ね、どんな住民がいるか見るってアイデア、必要でしょ(-｡-;

[833: 匿名さん]

多分、お前らなんかウチのマンションに来て貰わなくていいわっ！て言うだろうね‥

[834: 匿名さん]

スミフの賃貸が民泊やり始めるのかな？
売れ残りの物件をオリンピックまでAirBnBで運用
その後リノベーションで中古販売

[835: 匿名さん]

>>834
それ、東急も動いてるって。ラッシュ起きるよ。
大手は汚いな、個人は許さなくて全部自分達がやるってやつだよ〜
それスミフが始めたら、住民達はオイオイだろうね
直接聞いてもやらないって言うだろう、管理会社は。
でも、賃貸部門が別の会社作ってやるだろうね

[836: 匿名さん]

airbnb見てきた。
10月は既に満室の上、11月と12月もあと2日で満室、来年の1月でも9日間しか空きが無い。
稼働率は90%どころじゃない、予約の取れない超人気ホテル並。

[837: 匿名さん]

>>834
空き部屋問題とかもあるし、オーナーにとっても、不動産屋にとっても、国にとっても、宿泊者にとってもいいこと尽くめ

[838: 匿名さん]

>>836
それ、オーナーが自身で使っている時や、受けられない時は埋められるシステムありますよ。
だから、ただ予約取っていない日の可能性もあります。
周りも比べてみてください。そんなに綺麗に埋まってないですよ。

[839: 匿名さん]

>>836
airbnbが認めらたら即買うわ。
でも値上がりしちゃうかな。なら無理だ。貧乏人なんで。

[840: 匿名さん]

周辺の空室も見てみたけど、ここほど高評価で部屋が連日埋まってる部屋は無いね。
スミフはここをラトゥールにして賃貸運営すれば良かったんじゃないか。

[841: 匿名さん]

デュープレックスタワーなんかを見ても、池袋は高額で借り手が付く立地だということが分かる。
70平米で月額賃料65万。世間一般の池袋のイメージと現実は大きく乖離している。
http://www.duplexcs.jp/img/sa_list/ikebukuro/plan/ikebukuro_ph_09.jpg

[842: 入居予定さん]

それなら賃貸物件がダブつかないはず。
結構出てますよ、賃貸。
タワーマンションも池袋はいくらでもありますしね。共用部がもっと豪華なところも、駅近もあります。
多分、airbnbが相当サービスが良くてリピーターがついているか、埋まっている日のうち結構な割合でオーナーの個人使用か、ですね。

[843: 入居予定さん]

>>842は840へのコメントです、ごめんなさい。

[844: 匿名さん]

売れてない湾岸の物件とかは民泊にするかもね

[845: 匿名さん]

>>844
民泊のオーナーという形で募集するかもしれませんよ。
集客も清掃もこちらでやります、民泊の場合、利回りいくらです、みたいな。
オリンピックが終わったら賃貸借で、という宣伝文句。
もちろん集客と清掃でも設けます。大手はやり手。想像です笑

[846: 匿名さん]

>>844
住民が反対しない？

[847: 匿名さん]

suumoを見ると、グランドミレーニアでヒットする空室は4件のみ。
それに対して、ほぼ同規模のウエストパークタワー池袋は90件。
後者が賃貸専用物件だということを差し引いても顕著な結果。

高いから購入は躊躇われるけど、賃貸で住んでみたいという人がここは多いのかな。

[848: 匿名さん]

ここの板、勉強になったわ。オリンピックが与える影響は大きいね

[849: 匿名さん]

>>847
賃貸も結構するから、買おうと思えば買える層だと思うけどね〜。

[850: 物件比較中さん]

マンション管理って、東京は日本人以外も沢山いるし状況も刻々と変わるから結構大変だよね。
他のマンション掲示板も見てるけど、ここの住民が一番ヤバいから購入検討リストから外したわ。
民泊容認か排除か、っていう話でさえ、冷静な議論ができなさそう。

[851: 匿名さん]

ここは良い物件だけど、価格が高過ぎるよ。
どうしてもここがいい、という人向きで、他と比較検討するような物件じゃない。

[852: 匿名さん]

分譲後のスミフ物件は高値掴み損確定だからね。最初のタイミングで信じるか切るかの判断が非常に重要。
この部屋、俺も泊まりたくなってきたw

[853: 匿名さん]

airbnbの紹介文読むと、確かに魅力的で素晴らしい物件に思えてくる。
やっぱり便利な立地だよな。

[854: 買い換え検討中]

スミフはこのairbnbを購入検討者に紹介すべき。
泊まって決める、新しいスタイル。
ただ、住民に写真で曝されるリスクあり笑

[855: 匿名さん]

>>851
投資用だよ、完全に。

[857: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

このairbnb排除が議決されなかったら、このマンション即決だけど普通に管理規約改定の流れだね。
ちょっと横道それるけど、例の人にコンタクトとってノウハウお教え願いたい。
立地だけじゃない魅力ある。インテリアや紹介文とか諸諸。もっと駅に近い物件とか、高級タワーのairbnb見たけど部屋の埋まり方が全然違うし、日本人から見ても泊まってみたいと思わせる。
頭一つ抜きでてる。
airbnbを受け入れるマンションってあり得ないんだろうけど。

グランドミレーニアは共用施設もないし、決められた階しか止まらないエレベーターもあるから、初の容認マンションとなれば価格は上がるね。
住民の立場に立つと噴飯ものな話なのは承知してます（笑）

[858: 匿名さん]

フロアごとに民泊可にすれば問題ないから
投資家向けに大胆に売る可能性も有るね！

[859: 匿名さん]

>>850
確かに変なプライドを持った住民がおります。
時間があれば、過去の住民板の書き込みをご覧ください。

[860: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

基本、民泊容認派を業者認定しているから、ここもそのうち言われそう。
なかなかな香ばしさがあるね。

[861: 匿名さん]

住民が徹底抗戦する気持ちもわかるけどな。住民スレは反対側に論理的思考のできる人が少ない。容認側はまぁ、なるほど、そんな考えもあるのかと思うけど、俺が住民ならやっぱり反対するかな。理由はなんか嫌だからとしか言えないんだろうけど。

[862: 匿名さん]

このアングルは目立ちますね。
観光客たちが交差点で指差しながら何か言ってました。

[863: 購入検討中さん]

とりあえずスミフは坪700から800まで上げても良さそうだな。絶対買う人いる。

[864: 物件比較中さん]

民泊前提の業者相手なら坪1000でも買うでしょ。

[865: 住まいに詳しい人]

スミフさん、価格調整お願いします。

[867: 住まいに詳しい人]

>>866
民泊需要があれば問題ないでしょ？上げても外国人が買うよ！外国人に池袋は人気。坪1000でもいける。

[868: 住まいに詳しい人]

今後は民泊需要から出す資産価値が全てになるね。中古価格はそれを反映するはず。池袋近辺ではここだけ跳ね上がるよ。70平米1億5000万以上でも買う層はいる

[869: 購入検討中さん]

居住用として考えるとここは買った価格の１０パーセントアップが限界かな。
民泊でデータがあれば確かに爆上げは十分あり得る。

[870: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

民泊需要から資産価値を算出していくようになるのは間違いないけど、さすがに2倍の爆上げはどうかな。
このマンション、今の感じだとリセールで値上げは厳しい。
民泊需要も、管理規約に禁止事項が盛り込まれたら恩恵には預かれないだろうね。

[871: 物件比較中さん]

住民は凄いプライド高いな。
こんな高値掴み間違いないマンション、立地以外魅力ないのにww
共用施設もない普通のマンションだよ。
周りのマンションの比較にもならない。
ただ、共用部分が無くてロビーラウンジが小さいというのは逆に民泊向けでもあるから、一旦容認すれば値段は跳ね上がるのに。
まあ1000万から3000万の値上がりぐらいが妥当だね。

[872: 匿名さん]

民泊需要で跳ね上がると仰る方、何か参考になるデータなどありましたらご紹介していただけますか？
もちろん日本には事例が皆無なので、海外大都市のサンプルになるでしょう。
今後首都圏50キロ圏内の不動産所有者は、好む好まざるに関わらず民泊に向き合わざるを得ない、と考えています。
よろしくお願いします。
このマンションのトピックから少しズレて申し訳ないですが。

[873: 住まいに詳しい人]

まず、airbnbの収益率に関しては調べていただければ簡単にみつかると思います。
その上で。
5分サーチしただけでもこのように提示できます。

http://toushi.homes.co.jp/column/suzuki-manabu/suzuki23/
オーナーの立場としても民泊利用でリスクヘッジしています。
これは観光都市や世界の中心地ではもはや当たり前です。

http://www.re-guide.jp/investment/142059/
既に不動産業者の間ではairbnbによる収益計算がはじまっています。
お見せできませんが都内にこのように計算されて価格が上げられ空室多数だったものが売却された物件は既に数多く存在します。

[874: 匿名さん]

住民スレに、とうとうairbnbに突撃した人が現れましたね（笑）

[875: 物件比較中さん]

Jenniferって本当にいるかいないかわからないけど、まだマシな運営してるほうじゃない？渋谷区とか明らかに留学生みたいなのばっかりだぞ。部屋もお世辞にも綺麗とは言えない感じの。

[876: 購入検討中さん]

＞＞871
プライドの高いエリートが多いからでしょう。

[877: 物件比較中さん]

住民もまともに考えてそうな人もいるのに、粘着質のプライドだけ高い住民と同じにされたくないだろうな。

[878: 匿名さん]

>>873
ご紹介ありがとうございます。
時代は動きつつあるのは実感しました。
川崎のこの物件、随分お手頃ですね。広告に表れない難点は色々あるのでしょうけど。というか、普通の一戸建てを6部屋アパートもどきにしたやつ???高級簡易宿泊所???月54万も出す人いる?

とにかく、慌てて投資せずまだまだ不動産の勉強続けます。

[879: 匿名さん]

>>878
住民板を見張って、民泊容認されたら即買い。
自分がやるのではなく、数軒airbnbが出現したら収益還元計算で必ず上がるから売り抜ける。

[880: 匿名]

>>879
その前にスミフが爆上げするよ。
坪800から1000はいくね。

[881: 住民]

>>879
俺が70平米の部屋を2億で売ってやろうか？

[882: 匿名さん]

>>879
マジョリティ(ネットだけかもしれないが)がいう「AirBnBは資産価値を毀損する」という考えにイマイチ納得いかなかったので、参考にします。
AirBnBのアプリ見ていて、便利だったりあの素敵な新築だったりという物件の宿泊費がやはり高くて稼働も評判もいいです。売買価格を下げる要因とは考えにくいです。

[883: 匿名さん]

>>880
池袋が赤坂青山と肩を並べるのか。随分立派になったものだ。

[884: 匿名さん]

ありえないね。
価格の上昇が見込まれるのは事実だけど夢見すぎ。

[885: 匿名さん]

資産価値という言葉の意味が解っていない人種が「落ち着いた環境が資産価値！」と勝手に思い込んでいる結果。
南麻布や広尾の一部のマンションはそれが資産価値に直結しうるけど、この立地でそもそもそんなもんは無い。

[886: 物件比較中さん]

坪８００とか言ってるやつ、airbnb反対の住民じゃないの？あえて有り得ないこと言ってるって印象。
airbnbが資産価値価値を形成する時代だってことは不動産を少しでも興味持った人なら理解している。嫌だとか嫌じゃないとかそういうのは別次元で。この物件なら１０パーから２０パーアップぐらいじゃないかな。元々が実需や内容に比べて高めだからね。

[887: 匿名さん]

>>885
多くの世田谷の物件がイメージと違って、意外とリセール不利みたいで。池袋周辺や下町駅近の方が有利っぽいしね。

[888: 匿名さん]

>>887
それこそ世田谷のマンションはよく選ばないと難しいよね。
もうババ抜きみたいな状態のところ多いし。田舎者を騙して売るしかない。
グランドミレーニアは最初から高級住宅街のイメージなんか無い。なぜ最近池袋のような土地でも高級マンションが売れるのか。外国人にとって聞いたことのある有名な土地だから。また日本人投資家もそれを見込んでいるから。それこそ民泊が容認されれば化けると確信している。

[889: 匿名さん]

>>883
もうすぐ民泊収益性の新基準に変わるよ。3Aが持つ資産価値とは別物の新基準。

[890: 匿名さん]

それだったら大田区じゃね！？

空港からも近いし…

[891: 匿名さん]

>>890
外国人は空港から近いかはあまり重視しない。
例えばだけど、ハワイに遊びに1週間。空港近くのホテルやコンドミニアム選ぶ？

[892: 匿名さん]

>>890
実際に民泊が始まって埋まれば底上げはあるだろうね。

[893: 匿名さん]

>>889
それが広まったら、物凄い朗報ですね。
都内を幅広く探していて、消去法で半年ほど前に池袋周辺の別の物件(ここも素晴らしいのですが予算とタイミングが合わなかった)にしました。その後も新築情報をぼんやりと追っているのですが、今のところよりお得で資産価値がイケそうなのが全然出てこないです。
それどころか、宮崎台や東小金井や浦和の物件単価がその当時の自分のところの単価を超えているのが信じられないです。
池袋周辺の中古の価格も気になります。収益力基準とは少しずれますが。

[894: 匿名さん]

>>890
来日3回以内の外国人は、羽田より成田を好むらしい。距離はあるが、東京の主要拠点へのアクセスがわかりやすい。
羽田の場合、狭い浜松町の乗り換えとか行先がマチマチな京急とか、東京に馴れていないと面倒なのだとか。
強い主要拠点やランドマークに近い方がやはり価値は高いでしょう。

[895: 匿名さん]

AirBnB騒ぎがキッカケとなって、資産価値や池袋の街の価値を改めて考える機会となったのは良いことですね。

[896: 物件比較中さん]

ここ、本当に有意義な話ができてびっくりです。勉強になります。ありがとうございます。

[897: 匿名さん]

Airbnbの部屋って何階の何号室？
隣だったらそんな瑕疵ある部屋に住みたくないし解約検討するわ。

[898: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>895
グランドミレーニアは民泊反対派ががんがんやるみたいなので、期待できそうになく、少ししょんぼりしています。

[899: 匿名さん]

>>897
お気持ちはわかりますが、それを瑕疵とは認められないでしょうね。
また、ここは住民の方が住民スレで溜まった不満を爆発させるにはふさわしくない場所かと思います。

[900: 匿名さん]

>>894
成田からのアクセスなら、日暮里やな！

[901: 匿名さん]

まあ、管理組合会合でAirBnB普及による収益力評価とか資産価値向上とかアピールしたら、蜂の巣になりそうな雰囲気ですね。住民スレを少し覗いた限りですが。

[902: 匿名さん]

有りだと思います。　
あとは浅草大人気ですよ。

[903: 住まいに詳しい人]

住民スレを覗くと、げんなりするよ。スミフさんは適当にやっとくのがいいよ。

[904: 匿名さん]

適当ってどんなふうに？

[905: 住まいに詳しい人]

どちらの味方にもつかない態度。

[906: 購入検討者]

>>899
民泊はただ泊まるだけじゃなくて夜な夜なパーティーを開く団体もいて問題化してるんですから、販売員がそのような説明もなしに安全安心なマンションだと言っているのでしたら十分瑕疵にあたるのでは？
民泊がなぜ問題化してるのかわからないのですか？

[907: 匿名さん]

>>906
安全安心なマンションと説明し、契約書にも民泊はありませんと記載されているなら瑕疵にあたりますよ。
民泊がなぜ問題化しているのか私がわかろうとわからまいと、解約はできません。

[908: 匿名さん]

>>907
なぜ解約ができないって言っているのか理由が不明ですが、瑕疵担保責任が認められたら法律上損害賠償や契約解除は認められますよ。
ただし、契約解除まで認められるのは売買の目的が達成できない場合に制限されるので、仮にマンション規約で民泊が認められて上記にあるように夜な夜なパーティーが開かれて、平穏な生活が出来ないなどの事情がある場合などになりましょうか。
現実的にはマンション規約やスミフ側で民泊禁止にするでしょうから、スミフ側に説明義務違反として損害賠償を求める程度ですかね。そうなるとスミフ側も民泊側に損害賠償を求めるなどの可能性も出てくるんでしょうね。

[909: 購入検討者]

>>907
もしかして契約書に書いてない内容は瑕疵にあたらないとでも思ってる？
民泊ありませんなんて記載されてなくても、民泊あるのは例外なんだから契約書に何にも書いてなかったら、民泊みたいな迷惑行為はないものとして契約書を読み取るのが普通だろ。ましてや高級マンションなんだから。

[910: 匿名さん]

民泊の件に関しては管理規約による所が多くなってくるとなりますが。。。
いずれにせよ、トラブルにならないように
多くの想定と、あとは柔軟な動きが必要になってくるのではないかなと思います。
管理組合がいかに機能してくるかっていうのが大切かと。
マンションだとなんとなく当事者意識が起きにくく成るらしいですが。

[911: 匿名さん]

どういう根拠でみなさんが瑕疵にあたると確信しているかは不明ですが、瑕疵とは認められません。
「夜な夜なパーティが開かれていて、何度注意しても収まらない、それによって不眠に悩まされ、病院で治療を受けた」
「そのような状態を知っていながら故意に隠蔽したと証明できる状態」であれば瑕疵は認められますね。
「安心安全」とはっきりと言い切ることはほとんどないと思いますが、もし仮にあったなら、「住友不動産」と「購入者」との調整であり、それを民泊の実行者に損害賠償を求め、認められるのは極めて困難です。
「安心安全」という文言自体、非常に曖昧なものであるためです。

[912: 匿名さん]

はい、その通り、契約書に書いていない内容は瑕疵にあたりません。
迷惑行為そのものによる損害が生じた場合、証拠さえあれば損害賠償請求は起こせます、もちろん、迷惑行為の実行者に、です。

[913: 912]

前レスは909さんに対してのレスです。

[914: 物件比較中さん]

こちらの物件は民泊がそんなに盛んなんですか？実際のところはどうなのでしょう？
転売の中古物件も探すとありますが、まだ新築で販売してる分よりもだいぶ高額で出てますね。
あと、横やりを入れる様ですが法律の内容でしたら法律家に相談するべきでここは検討スレですよ？失礼ですが契約書に書いてない内容が瑕疵にならないなんて検索すれば間違いだってすぐにわかりますし、素人同士で議論しても荒れるだけで周りに迷惑です。

[915: 匿名さん]

>>914
横槍失礼します。
その通りだと思いますね。
士業ですので、たまにアドバイス的な書き込みをしていましたが、必ず無意味な議論が始まります。
確実で無いことを想像や思い込みで書けば、カオスになりますよ。

瑕疵云々に関しましてはケースバイケースです。
契約書に書かれていない事でも瑕疵に当たる場合もあります。
隣が民泊でうるさいという程度では販売会社に対して白紙撤回は極めて難しいでしょうが、不眠などとの因果関係が認められた場合、民事訴訟でお隣からの支払いを数万円程度認められる可能性はあります。

[916: 匿名さん]

民泊については国側が制度を作るという話もありますから
しばらく見守るしかないと思いますよ。

週末の予約会、あまり席がないような感じが毎週続いていると思います。
販売自体は進んでいるのかしら？
かなり高い買い物なのでほいほい売れるというものでもないのでしょうけれど…。

[917: 匿名さん]

最上階はもう売ってるの？
最後って言われたけど。

[918: 匿名さん]

85Pが2億で売り出されたとのことでした。

[919: 匿名さん]

こんな賃貸マンションに毛が生えたような物件に二億だなんてばかげてるぜ

[920: 匿名さん]

>>919
それでも欲しい人はいる。
居住だけがマンションの使い方じゃないからね。
85sqに2億出せるのに施設のショボいここに住むやつは変人としか思えないけどw
投資用ならそれだけの価値のある物件だと思う。