固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART13】

[匿名さん]

固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？のPART13です。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。

[761: 匿名さん]

要は借りた本人が納得していれば、どっちでも良い。他人があれこれ言っても仕方ない。

[762: 匿名さん]

>>760
環境が激変？

[763: 匿名さん]

>>756
富裕層とまでいかなくてもある程度の年収があれば、
フラット以外に当行には超長期の固定がございます。
と紹介してくれるよ。
勿論、団信は銀行負担。

[764: 匿名さん]

>>762
環境が激変って何のことだろうね、

変動の約款に書かれている、
住宅ローン基準金利の取扱いが廃止される場合
とは、具他的にどんな時なのか
については、変動さんが、借りている銀行に確認した
結果をそのうち知らせてくれると思うよ。

[765: 匿名さん]

固定派にとって、変動の約款につっこむことしかカードが残ってないのか…
だから固定派はダメなんだよ。
そんなことより団信に入れ。
民間の全期間固定も金利高いし、フラットの方がまし。

[766: 匿名さん]

民間の超長期固定も属性が良ければ優遇金利になるよ。団信込みであることを考えるとフラットより割安になる。

[767: 匿名さん]

環境の激変
この事が金利に与える影響
0.57→0.8
くらいかな？

[768: 匿名さん]

そもそも富裕層は何の目的でローンを組むの？
節税対策なら金利の高い固定にするのは全くの逆効果。変動にして節税効果を満喫したあと一括返済が最大の節税効果。保証料も帰ってくるんだし、富裕層ならなおさら固定のメリットがない。
富裕層でも一括返済できない億単位以上のローンでも組むとでも？？？それこそ固定と変動をミックスにするんじゃない？
まあ、実際は金利って銀行のさじ加減だから低い方の決まりなんてほとんど無い（不正融資にならない限り）。貯金が多ければ多いいほど直談判で安い金利にしてくれるけど。

なにより、フラットの優位性を端的に表す事があるよ。

「民間銀行より審査が甘い」

今の状況では、フラットは普通のローンが組めなかった人が泣く泣く組む公的なローン。そこに存在意義がある。

[769: 匿名さん]

フラットってサブプライムでしょ。

[770: 匿名さん]

サブプライムは変動だよ
審査激甘高金利。日本で言うとノンバンク系の住宅ローンが似てる。

３５ｓなら団信込みでも10年1.22だからそんなに悪い商品じゃないと思うが。
保証料とか手数料もろもろ入れたAPRで見ると都銀変動が0.9ｰ1.0位で
フラットが1.3－4位だから、好きに選べ

[771: 匿名さん]

>>770
都銀ＮＧで、フラットＯＫは良くレス見かけるけど
逆は無いから、実質サブプライムでは？

[772: 匿名さん]

>>770
>>サブプライムは変動だよ
これはあまりに雑すぎる言い方。民間銀行の変動は貸主の破綻リスクを銀行や補償会社が背負うから審査は厳しい。
でも、フラットは公的機関とリスクを分担するからリスクが低い分審査を甘くできる。その分金利が高いから利益も大きい。

>審査激甘高金利。日本で言うとノンバンク系の住宅ローン　
http://makiloan.gozaru.jp/loan_link.html
実際はノンバンク系の方が金利が安い事も多い。

基本的にサブプライム層が頼るのはフラット。

[773: 匿名さん]

もしも、機構債が不良債権化したら、
組み入れた投信、年金基金も怪しくなるってこと？

[774: 匿名さん]

都銀にも地銀にも相手にされなかったけどフラットで融資された知人がいるけど、年収と融資額を見ると、かなり無謀に思える。

[775: 匿名さん]

全期間固定なら民間銀行を第一に考える方が良い。民間銀行なら団信込みの金利であり、融資を受けている客層の質が良い。

[776: 匿名さん]

借入が少なきゃ、じぶんの性格に合った金利タイプを選べば！？
メガBKで変動と全期間の差0.7%前後、当初X年とかとの差なら更に差が少ないからね。差額も大差ない。

[777: 匿名さん]

>>772

>フラットは公的機関とリスクを分担するからリスクが低い分審査を甘くできる。その分金利が高いから利益も大きい。

ぜんぜん違う。機構債件買取だからリスクは機構が全部負ってる。
金利が高い？同じ商品ならフラットに勝てる民間融資は極めて少ない。
一部の高属性者を除いては団信込みでもフラットのほうが金利は低い。
そしてフラットが甘いのは審査金利が適用金利だから。ただそれだけ。

あとは自営とか、勤続無い人には劇甘だけど、それはサブプライムとは関係ない。

>実際はノンバンク系の方が金利が安い事も多い。

ノンバンクでも厳しいところはあるだろうよ。
本当の意味でサブプライム層が行くのは審査激甘高金利のノンバンクと言ってるんだよ。
ただし日本では借りれるのは中古で地価属性が良く担保割れしない物件だけ(笑)

[778: 匿名さん]

ところで、５～６年前に変動で借りた人ってどうしてる？

当時１．２７５～１．０７５ぐらいだったと思うんだけど、
変動の上にこの金利はと思うんだが、０．７７５ぐらいだと借り換えメリット微妙なんだよな

[779: 匿名さん]

>>778
メガで9.775％です。

[780: 匿名さん]

>>758
五年前の固定はお前と同じこと言って、結局借り替えてる。
固定で金利は気にしないは大嘘。

[781: 匿名さん]

>>779
すぐに借替たほうが絶対に良いと思います。

http://www.smtb.jp/personal/loan/house/karikae/
キャンペーン優遇後、0.645%になれば、▲9.13%です

[782: 匿名さん]

>>780
5年前は金利2.5でしょ。時代が違う。
当初10年0.8、0.9程度、残り1.4や1.5程度で借りれるなら十分ってことでしょ。

[783: 匿名さん]

5年でこんなに金利が変わるなら、これから5年後もわからないね。

[784: 匿名さん]

>>779
しまった。(笑)
0.975です、もちろん。

[785: 匿名さん]

>>782
とか書いて、借り換える固定もやっぱりいるんだよ。
金利が気になるからな。

[786: 匿名さん]

現段階ではアベノミクスがどっち行くかわからんから、イオン銀の当初10年1.1％で借りるわー。
10年終わっても1.8％引きってとこが魅力。
SMTBの当初10年固定とかに比べるとホント良心的。

[787: 匿名さん]

>>785
気にならないとは一言も書いてないよ。変動との差が5年前程度なら変動にしてるだろうし。
今のフラット金利で十分てこと。金利差が縮まったことで変動を選ぶメリットも5年前に比べると極めて少なくなってる。
優遇の10年間はさらさら変える気ないけど、もし10年後に変動0.2とかなら考えなおすよ笑
まあ当然そんな状況も0ではないけど、国債ジャブジャブを考えると逆の方が十分考えられるよね。

[788: 匿名さん]

バーゼル規制が住宅ローンの金利に及ぼす影響について皆さんはどう考えますか？

[789: 匿名さん]

超長期固定金利の底で借りた人が勝ち組になる？

[790: 匿名さん]

>>787
リンク辿って読んでよ。上の人が金利気にしないって書いてんだよ。
別人なら考えも違うだろうが、貴方のような考えは固定には少ない。

[791: 匿名さん]

>>765
約款の細かなことまで気にされだしたら、ネギカモが減っちまうわな。

[792: 匿名さん]

たいして変わり映えのしないリターンのためにリスクをとるのはマヌケ。
リスクをどう考えるかも重要だが、リターンを考えてからリスクをとるでしょ。
５年前の変動と固定の差を考えれば、考えてもいいリターンだったけど、今はね。

[793: 匿名さん]

＞７８６
ネット銀行は手数料高いから、繰上返済しないなら良いけど
繰上するなら、保証料方式のほうが良いと思う

[794: 匿名さん]

>>792
>たいして変わり映えのしないリターン

どのくらいのリターンのことを言ってるの？

[795: 匿名さん]

でも、結局変動金利が上がる気配って一切ないよね？
当たり前なんだよね。経済が回復する前に金利を上げると経済が凍り付く。
「変動ローン金利と企業向け融資の金利は出所が同じ」だから「片方だけ上るって事は絶対に無い」しやろうとしてもそれは不可能。
変動金利をあげる、上がるような政策は取りたくても取れない現実があるから最低でも消費増税までとその後の反動期が過ぎる向こう4年程度は超低金利が続くと思うよ。

[796: 匿名さん]

金融ビッグバンの後は、住宅ローンのリスクは軽減していると思う。住宅ローンだけで商売してるなら話は違うが。裏を返すと住宅ローンばかりの金融機関はハイリスク。

[797: 匿名さん]

>>795

> 「変動ローン金利と企業向け融資の金利は出所が同じ」だから「片方だけ上るって事は絶対に無い」し
> やろうとしてもそれは不可能。

余裕で可能。有担保の住宅ローンで統計上完済率が劇高だからこそ、
金利優遇なんていう基準金利っておいしいの？的な０％台なんてキテレツな金利に出来てるんだよ。
片方だけ馬鹿みたいに下げる事を平気でやってるんだから
逆に基準金利が上がっても、企業融資だけ金利を引き下げる事だって可能なの。
今は銀行が、比較的安全な融資先として住宅ローンを売りたがっているからこうなってる。

[798: 匿名さん]

>>797
経済を1から勉強し直すことをオススメします。

[799: 匿名さん]

>>797
今、企業融資の金利は住宅ローンよりも低金利なんですよ。ウチもこの前借りたけど交渉なし即融資で500万無担保で0.5％。
現状でも片方だけ下がってる訳じゃないんですよ。しかも審査も甘い。500万借りた時も実績があったってだけで「1000万以内なら一週間で融資します」って言われた。そん時は「いや、もう半金払っちゃったから半分でいいからもっと早くできない？無理なら手持ちで行くけど」ってやり取りだった。そのくらい借り手優位の融資でしたよ。
大きい企業はもっと低金利でもっと多額に借りてると思いますよ。
「変動ローンは企業融資と同じ政策金利」で金利が決まりますから、片方だけ調整なんて事はできません。

ちなみに固定は長期金利、つまり国債利回りで決まります。
誰かが書いてたバーゼル規制の影響は固定金利にで出ますが変動金利には直接影響ありません。
ただ、最悪のケースで景気が良くなって変動の金利が上がって固定に替えようと思っても固定金利の住宅ローンの受付ができなくなる可能性はあります。

[800: 匿名さん]

>>797
銀行の重役？

[801: 匿名さん]

変動金利で借りてローン控除を受けつつ繰り上げして10年くらいで返すのが良い。

[802: 匿名さん]

俺は変動だけど、今は全期間固定も魅力的だと思う。
ただ数年前の固定、お前らはダメだ。
既に借り換えてるなら失敗だったと認めろ。

[803: 匿名さん]

>>795
賛成。
消費税上げて増税の反動が落ち着いて物価目標も達成するまでは、政策金利は上げないし量的緩和も続くと思う。
少なくともあと3、4年は大幅な上昇はない。

[804: 匿名さん]

>>803
賛成ってｗ
政策金利は上げるのではなく、上げざるを得ないんだけどな。
毎月0.5%ずつ上がる国もあれば、１ヶ月で７％上がる国だってあるし。
異次元緩和があと3、4年は続くなんて、おめでたいなあ。

[805: 匿名さん]

最近マンションを買った銀行員に、どういうローンを組んだか訊けばいい。ネットでも書籍でもFPは好き勝手に極端なことばかり主張しているが、実際に銀行員がどう行動しているかを見るといい。

[806: 匿名さん]

>>804
毎月0.5～7%政策金利が上がって固定金利で住居ローン組んでるから安心て方がおめでたいな。

[807: 匿名さん]

銀行員が5年、10年の金利予測できるとは思わんが。

[808: 匿名さん]

客に勧めているプランと、自分で選んでいるプランは違っていたりする。

[809: 匿名さん]

>>802
借換え手数料が惜くて惜しくてしょうがないと言ってたのに、
魅力的に思うわけないだろ。

[810: 匿名さん]

デベと提携してたりすると、多く借りれるほうをネガするわけにもいかないだろうしね。

[811: 匿名さん]

銀行員がどちらかの金利タイプを推す事なんてあるの？
責任問題になるじゃん。
リスクとメリットを紹介して客に選ばすのが普通だろ？
銀行員が推したからって選ぶ客もどうかと思うが。

[812: 匿名さん]

◾️変動0.775
◾️固定フラット、まともな家は35SのA取れるから
10年間0.86+団信0.3で1.16
11年目から1.76
ほとんどの奴らは20年以内に返すんだから金利差はさらに縮まる。
もうどっちでもいいだろ。

[813: 匿名さん]

>>812
>+団信0.3で1.16
これは勘違いですよ。+0.3は三大疾病特約加入料です。
これに入るには団体生命保険に入っている事が前提です。35年3000万融資なら団信に200万程度が別途掛かります。
反対に、普通の団信だけで良いなら+0.3%は不要になります。

結論としてはおっしゃる通りですけどね。「これから組む人」なら固定は良い選択肢になってますね。
当初金利優遇にも限りがあるし消費増税も控えてるから住居購入は早めの決断がお得かも。

去年固定で組んだ人は相当悔しい思いをしているんでしょうね。
でも、購入や建て替え時期って金利で決まる訳じゃないからこればっかりは致し方ない。

[814: 匿名さん]

団信ってこれから高齢化で、また保険料値上がりしそう
金利上昇よりリスクじゃない？

[815: 匿名さん]

普通、団信は銀行負担。

[816: 匿名さん]

>>813
フラットは通常の団信も別途なので、その分を金利換算したら0.3%程度という意味だと思われます。

[817: 匿名さん]

なんか団信の話題になったら固定さん元気無いね。
さすがに気の毒になってきた。
やっぱり自分でも大損こいてるって認識してるんだね。
きっと、固定を選んで損してる事は嫌でも解ってしまった。今なら借り換えで減る利息もかなりの額。
でも、今、変動にすれば今までの金利が本当に無駄になっちゃうし、これから変動も「多少」金利が上がるだろうからそうなると二重で損になるって思ってるんだろうね。
変動が３年前の固定の金利まではなかなかあがらないと思うよ。
早く変動に切り替えて完済を早めた方が良いよ。

[818: 匿名さん]

超長期固定は35年かけて返済することに意味がある。35年間、金利が一定なので、繰り上げ返済する意味がない。

[819: 匿名さん]

逆に、変動は繰り上げ返済することに意味がある。金利が低いときに元金を減らして、金利が高くなっても家計に影響が出ないようにする。35年で組んでも、半分の年数で完済する人が多い。

[820: 匿名さん]

団信を払いたくなければ、今なら固定だな。

[821: 匿名さん]

>>818
金利は固定でも、繰り上げした分の金利は減るでしょ？
繰り上げ返済の効果は固定も変動も同じ。
金利が高い分、固定の方が繰り上げ返済の効果は大きいよ。

[822: 匿名さん]

>>813
去年家買った奴は、今年これから買う奴より勝ち組。
一昨年に買った奴は、去年より以下同文。

この程度の金利差じゃ、不動産そのものの値上がりをカバーできん。

[823: 匿名さん]

>>822
>この程度の金利差じゃ、不動産そのものの値上がりをカバーできん

本当に最近の値上がりは凄いですね。ウチは12月で3年目。消費税の駆け込みと前のローン減税の駆け込みの時期でしたけど、建売にしてもマンションにしても相場が今より1割以上安かったです。

[824: 匿名さん]

すみません。三年前の固定とかどうでもいいから現在の金利で論じろ。

[825: 匿名さん]

>>818
長期金利があがると思えばその通りだね。
どうせなら繰上げ資金分を長期運用にまわして有効活用したいね。

[826: 匿名さん]

しかも35年かけて有効活用できるってこと。

[827: 匿名さん]

マンションは値上がりしてるけど、建て売りは変わらないよ。売れなければどんどん下げてるし、3年前よりも安くなってるのはたくさんある。

[828: 匿名さん]

戸建が売れ残りを叩き売るのは、維持コストが高いので早く売り抜けたいだけ。

マンションも建売も注文も、今建ててたり、これから建てる物件は高くなってるよ。
主に建材と人件費が上がったことが要因なのでマンションのほうが顕著だけど。

注意しなきゃいけないのは、この値上がりは不動産価値と言うより
償却資産である建物価格が上がっただけってことだね

[829: 匿名さん]

準防火地域も年々増加し、それに対応させる為、物件価格が上がってるな。

[830: 匿名さん]

1ドル123円突破。
最近は年20円ずつ上がってるので、今年中に140円くらいにはなりそうだな。
東京オリンピックの頃には1ドル200円超えか。

[831: 匿名さん]

さー変動さん達の泣き叫ぶ声が聞こえてくるよー。
はい固定のターンきたー。

[832: 匿名さん]

変動で焦ってる人いますかー！！　

…いないみたいですよ？

固定のターンなかなか来ませんね。気長に待ちましょうよ。
固定は金利決まってるんですから、そんなに焦んなくてもいいんじゃないですか？それより、家族の事を考えて団信には入っておいた方が良いですよ。フラット利用者の9割が入るそうですから。

[833: 固定7月]

別に変動が今後35年上がろうが下がろうがどうでもいい。
7月のフラット35の金利が1.6までに収まってくれればそれでいい。

インフレデフレはまた別の話としてあるけども

[834: 匿名さん]

みんな別スレに移行したみたいだから
固定金利は無駄じゃない。変動金利は怖い。
でFAね。

[835: 匿名さん]

いやいや、別スレは新規の方専用。
なので、過去に選択されたことへの弁明は書き込まないであげて下さい。

[836: 匿名さん]

あれ？
別スレに、このスレ常連の不安でウツになった無駄な定型文を連投する変動さんもいるみたいだけど。

[837: ビギナーさん]

変動はアレが固定
固定はアレが変動

アレってなんだろう？

[838: 匿名さん]

過去の変動さんは勝ち確定で、過去の固定さんは負け確定みたいなもんだから別スレできたんでしょ？
お疲れ様でした。

[839: 匿名さん]

過去と今で1％以上の差がある人は他行で借り換えてるんじゃないか？

[840: 匿名さん]

>>839
つまり失敗だったわけだな？当時の選択と予測が。保険だから良いらしいけど。

[841: 匿名さん [男性 40代]]

まず、日銀利上げ
これは消費税を上げるまでは
ないでしょう。

利上げは借金も対象なので
なかなか難しい。
個人は住宅ローン
国は借金に対して。

長期プライムレート
今は短期プライムレートに対してDC。
短期プライムレートはまたまだ上がらないでしょう。
まずは長期プライムレートがGCして
上昇確認できてから、短期プライムレートが上昇するのではないですか？

そう考えるとまだまだ金利は上がらないのでは？
日銀が利上げになると、
安全通貨の円が買われるでしょう。
で、円高になる。
今はドルが買われてるので円安です。

ま、勝手な解釈です。

[842: 匿名さん [男性 30代]]

>841
同感。

東京オリンピック直後に、今まで買いまくってた中国人が一斉に売却してマンションはドーン↓だろうね。
あと10年は政策金利は上がらないだろうな。

[843: 匿名さん]

長期金利も完全に上がり始めたな。

長期金利、0.5％に上昇　今年最高を更新
http://www.nikkei.com/markets/kawase/kinri.aspx?g=DGXLASFL04H3A_040620...

[844: 匿名さん]

ドイツ国債といい、日本国債もバブルだったからね、

[845: 契約済みさん]

変動0.675%と10年固定0.9%を比較すると、日銀が量的緩和を終了して利上げに転じるのがいつになるかで大きく変わる。
0.25%上げると仮定すると、1回上げた時点で10年固定を上回るから、利上げが相当先じゃないと（少なくとも5年以上）変動の方が不利。
10年で完済予定の自分は、迷わず10年固定を選択する。
5年固定0.55%でもいいかも。
今のアベノミクスバブルが続けば、五輪前に利上げすることは当然あり得る。

[846: 匿名さん]

消費税増税までは政策金利を上げないだろうけど、東京五輪に向けてインフレ傾向だから
消費税増税後からは利上げのチャンスではあるよね。

[847: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 40代]]

住宅ローン金利は2年後だと今より1%上がってると思います。根拠なし、勘です...

[848: 匿名さん]

５年前も１０年前も１５年前も２０年前も殆どの人が当時より将来金利上がるって予想してたんですよ。

[849: ママさん]

７月のフラット35金利はどうなるのでしょうか？

ドキドキ
下がってください

[850: 契約済みさん]

>>848
5年前と10年前と15年前と20年前と今では政策も経済状況も異なりますからね。
今度も上がらない根拠にはならないですよね。

[851: 匿名さん]

>>850
そうだね、でも寧ろ悪化してて、昔より政策金利上げにくい状況だよね。

[852: 841 [男性 40代]]

まだ利上げは厳しいと思うんですよね。
結局、中小企業以下が
景気回復の実感がない状態では。

所得もそうですが、
中小企業が借り入れ金利が上がると
支払いに余裕がないので、
人件費抑制されるワケですよ。

ま、トヨタが補助金政策で一番恩恵を
受けたのですが、中小企業には厳しい要求をしているワケで…。

消費税もあがり、東京五輪の影響で
政策金利も少し上がる可能性もあるかも
しれませんが、余程の覚悟がないと
上げる事は厳しいかと。

皆さんの周りは
潤ってる人は多いですか？
景気実感とはそういう事です。
日経平均は上がってますが、
企業に競争力がないと単なる
為替の影響しかありません。
逆もアリです。

[853: 匿名さん]

>>845
なんか固定の人って、この人みたいに一度金利が上がったらそのまま上がりっぱなしと思ってる人が多そうだね。
今の日本は政策金利上げでも一年維持するのすら難しくて、何年もせずにすぐ下がりそう。

[854: 契約済みさん]

>>853
前回の利上げが短命だったことは当然知っている。
知ったうえで今回も短命とは思っていない。
だから微々たる金利差（場合によっては変動より低い）なら固定を選択する。
どうせローン減税終わる10年で繰上返済するし。

[855: ビギナーさん]

政策金利とかは全体の景気に影響するが
住宅ローンは
店頭金利
基準金利
の変動に注目すべきでは？

[856: 契約済みさん]

>>855
住宅ローンの変動金利は、大手行の場合、短プラ連動だから実質的に政策金利に連動する。
イオンやソニーの変動金利や大手行含む固定金利は、スワップ金利等の実勢相場だから政策金利より先に上がる。
変動金利が上がりそうだから固定金利に切り替えたいと思う頃には既に手遅れ。

[857: ビギナーさん]

>>856
変動で契約するけど
手遅れにならないように祈って下さいね。

[858: 匿名さん]

隣の韓国で金利が暴騰したのは、ほんの20年くらい前。
変動で借りてた人は金利が30%くらいになって、ローン破綻者が多数出てホームレスが街に溢れた。
今だって、ロシアやブラジルの政策金利が上がって10%超えてるよね。
きっかけは通貨安だよ。
今は異次元緩和で株価も国債も上がってるけど、株価がいつまでも上がり続けるはずないのは、みんな分かってるよね。
そのタイミングでまた円高になればいいけど、今の日本国債を買おうと思う外国人がいるとは思えないので、
円安、株安、債券安のトリプル安にでもなった日には、どうなるかは言わずもがな。

[859: 匿名さん]

今回のロシアはまだ財政破綻じゃないからね。
通貨安より景気回復を優先させて、今年３度目の大幅利下げを敢行。
今年初めの１７％が、遂に１２．５％の低金利に。

[860: 匿名さん]

ロシアのインフレ率は年15%くらい。
２％の物価上昇達成のために政府が発行した国債を日銀が買い入れてる異次元緩和が続いているが、
輪転機回して一万円札をガンガン刷ってる錬金術をいつまでも続けてると、
２％の物価上昇でピタッと止めることなんて無理で、ロシアみたいな状態になってもおかしくはない。