GLOBAL FRONT TOWER【グローバルフロントタワー】ってどうですか？Part10

[匿名さん]

GLOBAL FRONT TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩10分
京浜東北線 「田町」駅 徒歩10分
山手線 「浜松町」駅 徒歩11分
京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.04平米～85.47平米
価格：2LDK64平米台5800万円台?、3LDK70平米台6100万円台?
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物
売主：伊藤忠商事　東京本社
売主：伊藤忠都市開発
売主：清水建設
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550220/

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クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
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タワーマンションゲストルーム訪問(1) グローバルフロントタワー”SUN”
https://www.sumu-log.com/archives/1821
【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
https://www.sumu-log.com/archives/4803/

[723: 匿名さん]

>>720
南東は無理ぽ。高すぎた。

[724: 匿名さん]

>>722
わりい、スカイズが正しい。けどベイズも結構知り合いのプロ買ってたよ。

リセールは再開発終了後がベストだよ。引き渡し即でもキャピタルは取れるがもったいない。ただし、南東角はプレミア乗ってるから一番キャピタル出にくい。どうしても、引き渡し後なら具体的には眺望良好なら角は400なら買い手はいるよ。それは、間違いないない。

[725: 匿名さん]

>>720
まずは営業に事情を話してキャンセルできるか確認してみたらいかがでしょうか？
別物件ですが、突然の転勤で同じような事情の人を知っていますが、手付金も戻ってきてキャンセルできたようです。
ただし、半年も放置していたのは良くなかったと思います。連絡が遅くなればなるほど状況が悪化します。まずは一刻も早く営業に相談する事をお勧めします。

[726: 匿名さん]

>>715
北向きは安かったからね。あと西向きも。この二方面は多少は買値より高く売れるのでは？

[727: 匿名さん]

>>726
第1期販売分では北と西が安かったけど、その後の販売開始分は東・南との差が小さくなっているよ。

[728: 匿名さん]

>>727
実質値上げだからね。
一期で北か西買ってるやつが正解でしたね

[729: 匿名さん]

>>724
詳しいね。不動産関係のひと？

[730: 匿名さん]

>>728
全く同意。1期で西・北の高層を買った人が最もキャピタルゲインが大きいと思う。

[731: 匿名さん]

>>730
一期で北の中層買いました。
キャピタルでますかね？

[732: 匿名さん]

>>730
同じく同意。プレミア乗っていない&東京タワービュー。

[733: 匿名さん]

>>717
投資としてはGFTが1番まともですね。
正確には他が微妙と言う方が近いですが。

[734: 匿名さん]

＞＞720
自分の名義にしてからでないと再販できませんよ。再販時に取引手数料や登記費用、税金まで考えると4％強はかかるでしょう。買う側はあと3％手数料かかるから7％強上の価格で買うことになります。それでもキャンセルよりは損しないとは思いますけどね。

[735: 匿名さん]

>>731
微妙ーー

[736: 匿名さん]

キャピタルは、各販売期での人気ぶりから分かるとおり、南東角部屋以外の高層階でゲイン濃厚でしょう。
でも、最上階の34階は盛られているので微妙でしょうか。

あとは、割安な最下層の3階ならゲインし易いでしょうか。

[737: 匿名さん]

>>736
ゲインしてもよくて1割位でしょ。ローン組んでたら諸経費や仲介手数料でトントンくらいかと。旨みはないね

[738: 匿名さん]

クラッシィ芝浦、条件の悪くない平均的な間取りが、単価平均370万くらいですか。
この界隈、ずいぶん高くなりましたね。

となると、仮にGFTがクラッシィ芝浦と同時期に販売開始されていたら、クラッシィには無い21階以上、高層階の眺望条件の良い部屋なら単価400万に近い数値になるのでしょうね。
70平米でも、ざっと8500万とか9000近く？！
高ッ！

[739: 匿名さん]

>>738
クラッシーはいずれ値下げすると予想。さすがに売れないよ。

[740: 匿名さん]

既に、芝浦の新築相場はそのくらいですよ。再開発終了でさらにあがりますからこのクラッシーもそのうち、割安と評価されますよ。新駅は高輪側の開発であり芝浦側からのアクセスはコンコースも長くあまり実用性はないからあまり評価上昇の直接要因にはなりにくい。けれど基本田町再開発だけで、十分価値上がります。

[741: 匿名さん]

管理費・諸経費35000円＋固定資産税25000円(〜数年後50000円)＋駐車場40000〜42000円が毎月かかりますが、それでもゲインでます？

[742: 匿名さん]

741です。聞き方がおかしかったです。
毎月の諸費用が他物件より高いですが、それでもお得なのでしょうか？
クラッシィの営業の方が、諸費用込みだとGFTは安くないと言ってましたが、ほんとうですかね？
２次の申し込みを迷ってて

[743: 匿名さん]

>>741
固定資産税そんなしないよ。管理修繕費も一番大きい部屋？しかも自分ですむのならそれは賃貸でも同じようにカネカかるだろ？よっぽどキツキツでローン組まなきゃ普通は同レベルのマンション借りるより安く生活できる。かつそれをローン返済に回せるわけだから売るときの残債から売却益があり、購入時の諸経費を差し引いて残りがあればそれが住んでるときのキャピタルゲイン。

[744: 匿名さん]

>>742
管理修繕費はタワマンとして普通。高くない。これだけの共用施設や、24時間有人管理のセキュリティや躯体の強さ、災害対策考えればそれでこの管理料は安いと思うけど。全く共用部なく、日中のみ管理人の小規模マンションでも同じくらいの管理費はある。修繕積み立ては普通。駐車場代だけ高い。大体35000が普通だから月5000円年60000万高いかな。維持代がたかいは盛りすぎ。

[745: 匿名さん]

>>744
同意。駐車場だけが高い。芝浦アイランドのグローヴタワーは
29000円～32000円と安いが、結構空きがある。
月4万～では、車を手放してカーシェアリングにする人も少なくないのでは？
管理費予算に影響なければ良いが・・・

[747: 匿名さん]

だからこそTBTがお買い得じゃない？

[748: 匿名さん]

そもそも専有部はクラッシとTBT、どっちがいいの？

[749: 匿名さん]

>>748
クラッシー

[750: 匿名さん]

370で出してるのクラッシィともともと280でだしてたTBTとは比べるまでもないよ
シーザーストーンっていう天然石より高いやつが洗面からキッチン天板まで標準仕様ですってうたってたよ
まあその前に価格下げろよって思ったけど

[751: 匿名さん]

もうピークは近い。リセール狙うなら早めに売却すべきだな。

[752: 匿名さん]

もうすぐ完売か。早かったな。

[753: 匿名さん]

クラッシとTBTの売出し時期が２年ちかく違うのに、比較できないのでは？

[754: 匿名さん]

地震来たらこのエリアは資産価値落ちるよ

[755: マンション投資家さん]

アイランドのケープや　ＣＭＴが、坪200万円以下で売っていたのが、今では夢のようだ。
買っておいてよかったｗ

[756: 匿名さん]

>>755
そう考えるとこのマンションは本当に買ってよかったのか。自問自答してしまう。

[757: 契約済みさん]

>>702
1期契約者ですが、GM白金タワー、DT、KTT、PTH、ほか低層マンションいくつかで検討してここにしました。DTは真っ先に候補オチ。最後まで悩んだのはGM白金。先週末で一足先に完売御礼になりましたねー。
今回のエレベーター騒動で念のためGM白金調べてみたら210m/分でした。やはり細かいところで仕様がいい。。一方で駐車場はこっちの方が高かったりする！
でも、広さ、間取り、眺望、将来性、利用路線の利便性はGFTが圧勝なんで満足しています。その後近場にスーパーも増えたし。

[758: 匿名さん]

>>754
落ちるどころか上がったアイランドは？

[759: 匿名さん]

>>758
アイランドは安すぎたからあがって当然

[760: 匿名さん]

>>747
粘質だな。

[761: 匿名さん]

>>738
クラッシーは再開発折り込み価格。
GFTのプレミア以外は弱気折り込み価格。

結果として、って感じだと思う。

[762: 匿名さん]

>>736
的確

[763: 匿名さん]

>>759
地震の後一旦下がってすぐ戻してさらに上がりまくってるけど。

[764: 匿名さん]

>>758
本番の首都直下型、はまだこれからだよ。
アイランドは耐震だらけだよね。

[765: 匿名さん]

グランドメゾン白金の杜とGFTは値段が違い過ぎますよ。
同じ港区物件扱いするとさすがに怒られます。

[766: 匿名さん]

>>765
まあネタでしょ

[767: 匿名さん]

どちらも買えるくらいの資金があったから、俺も迷ったよ。ただ白金台住んでただけにあの立地が受け入れられなかったし、なによりも成長要素のある場所にひかれた。やっぱり資産は増やしたいしね。占有部はオプションしまくってグランドメゾンとかわらないくらいにはしたけどね。

[768: 匿名さん]

>>767
つまりキャピタルゲイン狙いですか？

[769: 匿名さん]

>>767
占有部→専有部

[770: 匿名さん]

>>767
残念、、、笑

[771: 匿名さん]

>>769
間違えてるのわかってるけど携帯だから直すのめんどいからいつも間違えたまま書きこんでるよ。

キャピタル得たいというより、買い換えするときになるべく損したくない、可能なら得したいと考えたら今ならここがベストだと思うから皆買ってるわけでしょ。環境も良くなるし、利便性はいいし、みんなと一緒だよ。

[772: 匿名さん]

>>771
？？
酔ってる？意味がわからん。

[773: 匿名さん]

>>772
ん？俺は普通に意味わかるけど？

[774: 匿名さん]

>>773
確かに。申し訳ございませんでした。

[775: 匿名さん]

私も白金台の住人ですが、資金的に余裕があればグランドメゾン買いますね。

[776: 匿名さん]

そして平和が訪れました

[777: 契約済みさん]

過去スレ見ていただければわかりますが、1期の頃はここの上層階検討者でGM白金と検討していた人はちょくちょくいましたよ。ここの上層の80-90クラスが9000〜1億なんで、GM白金の70クラスであれば高層まで、90クラスでも低中層であれば買えます。どうせ1億出すなら1.2億位まで出したれ！と思えれば方角によっては90クラスの高層も狙えました。ただ、向こうの方が販売タイミングが早かったんでここの1期が始まった頃には良さげな部屋は限られてましたね。

[778: 匿名さん]

同じマンションにこんなアッパークラスが…。
民度下げんよーにしよ。
早く寝ます！

[779: 匿名さん]

GM白金は工事やり直し騒ぎがありましたが、結局引き渡し半年前に完売してしまいましたね。

ここも、昨秋の朝日新聞東京版に「2016年1月まで販売する予定だったが2015年夏には売り切る見通し」という記事が載ってましたが、残り42戸となると次回で完売してしまいそうな勢いですね。3期１次で想定より売れすぎちゃって、3期購入者は来年3月の入居が厳しくなりホームページにお詫びと訂正まで出る始末で。

[780: 匿名さん]

結局、値段が安ければどんな悪条件でも売れるってことだね。
港区の三井の新築タワマンが坪300万前後から買えるわけだから。

[781: 匿名さん]

キャピタルゲイン果たして出るかどうか…。
買って一年以内なら出るかもしれないですね。

[782: 匿名さん]

>>781
賃貸なら新築でなくていいけど、持ち家として済むならどこかの家族のおさがりは私は嫌です。数ヶ月であっても。
そういう人のほうが多いのでは。
なので、賃貸で貸し出すほうが損しなさそう。

[783: 匿名さん]

完全リフォームすれば新築同様です。中古感はありません。

[784: 匿名さん]

>>781
リニアまでは上昇しますよ。

[785: 匿名さん]

>>781
逆に一年以内じゃ厳しいのでは？

[786: 匿名さん]

リニアは、隣の隣の駅になります。
この辺にまで恩恵があると考えるのは甘い。

[787: 匿名さん]

>>786
あっそw

[788: 匿名さん]

リニアや飛行機やら騒音はどうなんでしょうか？静かな水辺を想像していたんですが。。

[789: 匿名さん]

現地調査しよ。
騒音の感じ方には個人差あるしね。

[790: 匿名さん]

>>788
静かではないのは確か。高速AND新幹線のダブルボランチ

[791: 匿名さん]

GFT全住戸が該当するであろう道路騒音に関しては、中長期的には軽減されるかなと淡い期待があります。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/451908/
>まずは、車の改善。ハイブリッド車や電気自動車など先進のエコカーはエンジン音が小さく、排ガスも微量（もしくは出さない）。騒音に関しても規制強化が図られ、爆音を出して行き交う車やバイクもかなり減った印象。アンチロックブレーキシステムや衝突防止装置など安全技術も普及し、事故リスクも低減していると推察できる。

ただ一方で、主に西と北向きの部屋が該当するJRの騒音問題は、中長期的にも無理っぽいですね。

個人的には、西や北向きの部屋は、比較的には安かったにしろ、騒音問題とのトレードオフが色濃く反映された、あくまで投資向きのイメージでした。
ただ、眺望の良い高層階に関しては、他の方も書かれているとおり、安過ぎたようですね。
実質値上げされたようですが。

[792: 親同居さん]

>>791

GFTは、外部からの騒音が室内で40db以下になるように対策されているので、騒音に関しては神経質にならなくても良いと思いますよ。

[793: 匿名さん]

>>792
窓空けたい人には厳しいマンションだろうね。

[794: 匿名さん]

>>792
1番静かなのはどこ向きですか？西は1番うるさそうだけど

[795: 匿名さん]

>>794
営業から一番騒音が大きいのは西向きだと説明がありました。実際の測定値では北向きはそれほどうるさくなく、窓も西側の二重とは異なり北向きは一重だそうです。

[796: 匿名さん]

>>795
西側だけ二重窓なのですか？

[797: 親同居さん]

>>796

違います

[798: 匿名さん]

騒音が大きいのは、芝浦一丁目交差点に相対的に一番近い北西角部屋、
80Iでしょう。
全タイプの中で、一番売れ残っていることからも頷けますね。

西向きが槍玉に挙げられていますが、北向きもうるさいはずですよ。

[799: 匿名さん]

>>798
違うよ。
うるさいところは、二重窓になっているところ。
西側だね。

[800: 匿名さん]

二重窓がとても気になるのですが、
どの部屋が二重窓か？
もう少し詳しく教えていただけないでしょうか。

[801: 匿名さん]

>>798
あの北西角がうるさく無いという根拠を示して下さい。
どう考えても北西角でしょう。

[802: 匿名さん]

横だけど、
うるさい根拠あるの？
MRの営業は、西側と言ってるよ。
80Iの高層階はかなりプレミアがつくことが悔しい故のネガ？
二重窓のあるところは音に敏感な人はやめた方がいいかも。

[803: 匿名さん]

80Iが交差点と鉄橋に一番近いから一番うるさいですよ

[804: 匿名さん]

山手線、京浜東北線、東海道線、東海道線新幹線が
引っ切りなしにガードを通ってるので、かなりうるさいです

[805: マンション投資家さん]

あ～～～、アノネ。
ウザイかも知れないけど、ちょっとだけｗｗｗ

芝浦の某タワマン40数階に　8年ほど住んでるけど、地上付近の音は、まったく関係ない。

むしろ東京港を行き交う船の霧笛（汽笛）や　麻布の善福寺の鐘の音、新幹線引込み線の音（午前4時半頃に通る！)の方が気になるｗ

つまり、専門的に言うと、高層階は、静か過ぎて　暗騒音が少ないので、遠くの音がはっきりと聞こえてしまう。
だから、結構　神経に来るよｗｗ
これは、住んでみないと分からないことだけどね♪

防音サッシなら、窓を閉めてれば、どの音も聞こえないから、大丈夫だけど。。。

春～秋は、窓を開けて暮らすからねｗ　日本人だもん。。。

それが、高層階の魅力なんだから　我慢するｗｗ

[806: 匿名さん]

>>802

室内は40db以下になる様に騒音対策済みです。
西側が一番うるさいって言ってる営業って誰?

[807: 匿名さん]

２次の販売予定表を見ると、
８０Ｉが１０部屋・・・やはりですね。

[808: 匿名さん]

タワマンに暮したことのない人に何言っても分からないんだろうね。

[809: 匿名さん]

西と北の中高層階の眺望は秀逸で、割安だったからね。妬む人が多んだろうね。
西でも北でも音は大丈夫です。ここの音が気になるくらいなら、山奥で暮らしたら？

[810: 匿名さん]

防音サッシ、というより
Ｔいくつのサッシか、でしょ。
二重サッシならばＴ４。
それ以外ならＴ３でなければね。
キャピタルゲートプレイスは、大通りに面した窓でもＴ２だとスレに書かれていた。

[811: 匿名さん]

２次で80Iを入手したい人の作戦成功中ですね。

[812: 匿名さん]

>>795

北も二重窓付いていますよ。
その説明した営業って誰ですか？？

[813: 購入検討中さん]

80Iって何階が残ってるんですか？

[814: 匿名さん]

>>811

80Iの間取りは、リビングが使い難そうで好みではなかった。

[815: 匿名さん]

北東から東も西と同じで二重サッシだけど、海岸通や高速がうるさいから？

[816: 匿名さん]

個人的な意見ですが、８０Ｉの３０階以上なら、東京タワーが根元から見えるので、あの凄まじい騒音を差し引いても価値があると思います。
認めます。

これが例えば、２０階あたりまで下がると、眺望的に中途半端感が加速度的に増し、騒音問題も加わり、リセールが非常に厳しいと予想します。
だから、この部屋だけ１０戸も残った。

竣工後も売れ残るようだと値引きするでしょうね。
三井らしくコッソリ水面下で。

[817: 匿名さん]

>>812
北の大半は二重じゃないよ

[818: 匿名さん]

東は二重窓だね

[819: 匿名さん]

二重窓にする物件って
騒音がうるさい場所に建つマンションって証明ですよ。
自慢にはなりません。

[820: 匿名さん]

二重サッシ有りの部屋の方が、多分快適に暮らせますよ。

なぜなら、以前、同じマンション内で、二重サッシ無し部屋から、二重サッシ有りの部屋に移住した経験がありますが、こんなに違うものかと驚いたからです。

GFTの場合、特に12〜13階あたりまでの低層階に関しては、周囲の雑居ビルなどの壁で、様々な方向へ騒音が反響しますので、東西南北、騒音レベル差はあまり無いと考えるのが妥当でしょう。（ただし、芝浦一丁目交差点に近い部屋だけは除きますが…）

結果的に、二重サッシではない部屋の住民が、内側にサッシを付け加えるかも知れませんね。

エコポイント、発行対象でしょうか？

[821: 匿名さん]

相変わらず倍率下げ工作が盛んですな。

[822: 匿名さん]

>819
ご存知ではないかも知れませんが、都心部の高級マンションでは二重サッシは珍しくありませんよ。