パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト（その２）

[物件比較中さん]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイーストについてのその２です。
引き続き、色々と意見を交換したいと思っています。
建設会社や管理会社のこと、将来性・資産価値および相場について教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です）
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/538779/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：JX日鉱日石不動産

施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[801: 匿名さん]

東口買えたひとはラッキーなだけ。いつまで過去の成功体験引っ張るの？もういいよね。

[802: 匿名さん]

買い換えがいっぱい出るんじゃない。新築はいいよ。

[803: 匿名さん]

>>802
こんな立地に買い替える？そんな馬鹿な！

[804: 匿名さん]

>>802
買い替えというより、不動産投資物件に入れるか入れないか、の判断。
東口タワマンを賃貸用に持って手応えを得たので、北口に手を伸ばすかどうか、ということ。
価格、その後の家賃を考えて、駅前のエクラス、GWTのように採算がとれるか。どうもとれそうにない、という予想が拭えないのです。

[805: 匿名さん]

>>804
じゃ、検討対象から外せばいーじゃん。自分の投資感覚を
信じなさい。

[806: 匿名さん]

>>797
ゲストルームは固定費が低いから、余程稼働率が低過ぎない限りは問題になるケースは少ない。ラウンジはサービスレベル次第だけど、赤字なら内容を落とせば済むでしょ？何を怖がってるの？

[807: 匿名さん]

コンベンションホールと商業施設の管理を住民が負担する訳ないよ｡心配するな（笑）

[808: 申込予定さん]

これ消費税10%なんやね

[809: 匿名さん]

>>804
エクラスとかでも、投資成り立たないでしょ。投資家なの？

[810: ご近所さん]

キャピタルゲインは売却時点の損益だからマンション賃貸の家賃だけじゃ投資と言えないな
投資目的で物件買うなら利回り10％はないと厳しいんだよ

[811: 匿名さん]

しかし不動産も情報化社会による二極化が進み、安いところはとてつもなく安いな。

人の収入も二極化している。トマ･ピケティが言ってることは矛盾してるが、武蔵小杉のマンションを今から買える人は、将来もっといいところに住める潜在力がある人たちと思われる。

そういう意味では、武蔵小杉が10年先も魅力的な街かどうかだ。

便利だけなら品川のが便利だが、住みたいと思わない。
そうならないように本当は一致団結する必要がある。

頭のいいこれから、買える人たちはそれがわかるが、低所得な先住民タワマンの人にそれが理解出来るか心配。

[812: 匿名さん]

>>811
で何が言いたいの？

一致団結？

[813: 匿名さん]

>>811
私は貴方の言うところの低所得な
先住タワマン住民ですが。

あなたの低所得とはいくらからですか
教えて下さい。

[814: 匿名さん]

>811
最後の一行は別にして、言いたいことは分かる。

[815: 匿名さん]

消費税は8パーセントのようです。

[816: 匿名さん]

再開発の未来を読んで、一番いい立地を200万台の前半で買ってキャピタルゲインを確保できた奴が一番頭いいよな（笑）

今から買うのは単なる情弱。
意味不明。

[817: 匿名さん]

>>816
不動産の情弱でもあなたより稼いでる人はいっぱいいるって事よね。

[818: 匿名さん]

投資は総合判断で時点判断だろ。
日経平均8000円の時に株買った奴が勝ち組で12000円で買った奴は情弱かい？

[819: 匿名さん]

>>816
そう、確保出来ればね。でもせっかくお安く買えても、様々な理由で次のマンションに移れなくて含み益を確定出来ない人が多いのも事実。今から買っても、ゲイン得られれば情弱どころかやり手では？

[820: 匿名さん]

北口の立地の悪いタワマンは価格維持できないのではないでしょうか。
中古市場に放出した途端、築浅のメリット以外は東口のマンションに勝る点がなく、
現在の東口の中古価格市場と同額かそれ以下でしょう。

キャピタルロスしかなさそうですね。

[821: 匿名さん]

>>820
その通り！

[822: 申込予定さん]

>>815
消費税は、2017年4月ですよね？？引き渡しが2018年3月以降だから10%では？？
認識違いならすいません。

[823: 匿名さん]

抽選倍率どのくらいなんでしょ。
シティータワー武蔵小杉はすごかったらしいが。

[824: 匿名さん]

>>814
分かるんだ。すごいね。解説よろしくお願いします。

[825: 匿名さん]

>>823
すごかったとはどのように？

[826: 購入検討中さん]

ここってエコポイント対象ですか？

[827: 匿名さん]

小杉は、施設が充実してきたこれから住む町でしょ。
再開発が進むまでは、別に住みたい街ではなかったわけだから・・・

キャピタルゲインより重要なことはいっぱいある。

[828: 匿名さん]

>>827
これから住む街という感覚自体が、すでに情弱の感覚です。

再開発の話や横須賀線新駅の話が出始めたのは、もう10年近く前の話になります。
再開発の話についてはパースを見たて何を想像するかなどのイメージ力や想像力の問題、
新駅の話については新駅ができればどこにアクセスしやすくなるかという思考力もいらないような当たり前の話です。

これから住む街であれば、一番生活利便性がいい東側に大型マンションが建たない、
そしてそれらのマンションの販売が終わっているというような事態は発生しないでしょうね。

[829: 購入検討中さん]

みんなとっくに了解している話を何自慢気に語ってるの？
自分は、ここに至るまでの惨めな暮らしを耐え忍ぶことがてきました。おかげで花開くことが出来ました、という根性話？
完成された街じゃなけりゃ嫌という人もいくらでもいるよ。
僅かな含み益形成のために、随分人生無駄にしてる。おかげで性格も歪んでしまったようで最悪じゃない。
家庭は大丈夫？

[830: 匿名さん]

東口はもうこれ以上変わらないから卑屈になってる人が多いんでしょう。

まだまだ変革の余地があるのは西と北口。

武蔵小杉はようやく住めるようになりましたというところ。

829さんの言う通りだと思います。

東口のタワマンは、少しばかしの場所のよさがあっても、あのタワマンには住みたくない。品川のが便利だが、住みたくないのと一緒。

理解出来るか？ん？

[831: 匿名さん]

>>829
そのよくわからないこだわりのために、坪100万近くも高く出せるほど生活に余裕がある方はいいですね。


>>830
北口のどのあたりが発展するのか具体的に示して頂けますか？

北口は、東京機械のような単独で広域を所有しているところはなく、
現状はタワマン４棟とそのタワマン４棟の下駄に申し訳ない程度の商業施設だけですね。
エルシィ跡地も基本タワマン予定で、現在塩漬け中。
肝心の小杉ビルディングは独自路線。

それ以上発展の見込みもない。
そうこうしている間に、西側の府中街道の拡幅と再開発により西側は活性化し、
往来に不便がない東側は西側の再開発の恩恵を同様に享受できます。
北口は西側のそれらのエリアからも距離があり、恩恵を享受できませんね。

[832: 匿名さん]

大規模商業施設って目の前にあると嬉しいの？俺は少し距離置きたい。

[833: 匿名さん]

>>830
なにこのひとwww笑えるwww
理解できるか？ん？　とかありえないwww
理解できないよー！ばーか！

[834: 購入検討中さん]

>>833
中坊以下(笑)
小杉の恥。

[835: 匿名さん]

まあまあ冷静にww

自己判断すれば良いじゃん。

[836: 匿名さん]

北側に価値を見いだせないということなら 小杉町3丁目東地区開発 を待つのはいかが？
平成27年度　施設建築物工事着工（予定）
平成30年度　施設建築物工事完成（予定）

http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000018272.html

[837: 匿名さん]

待つと更に高くなりそう。

[838: 匿名さん]

デッキは繋がるの？

川崎市のホームページにここと駅がデッキで繋がる図が結構載ってるんだけど。。

過去の書き込み読んでもよくわからないんだよね。

[839: 匿名さん]

聞きたい気持ちはわかる。
ただ価格とデッキは禁句だ。

[840: 匿名さん]

待つと更に高くなるということなら、今買うべきでは?

[841: 匿名さん]

>>840
ここよりはマシな立地なので、三角タワーの方が高くなるのは仕方ないでしょう。

[842: 匿名さん]

5年前の100万＝今の100万 というわけではないから判断って難しいよね。各々で判断すべきだと思うしさ。

[843: 匿名さん]

>>833
低所得市営タワマン民ですね。

やっぱり共存は難しいかなー

[844: 匿名さん]

ライト、YouTubeに出てますね。

[845: 匿名さん]

>>820
同意します。

[846: 匿名さん]

これのこと？
https://m.youtube.com/watch?feature=youtu.be&v=wMZYZNKMyJU

[847: 購入検討中さん]

人気出過ぎて買えないのは嫌だけど、これ見て不人気になるのも嫌だなぁ。

人気は実際どうなってるのかな。
教えて三井さん！

[848: 匿名さん]

ライトはミッドスカイタワーの掲示板にも載ってた。

上からも凄い！

[849: 周辺住民さん]

動画いいね！

会社の窓から見えてるよ。やたら家に帰りたくなります｡
延長期待!

[850: 匿名さん]

そんな事より北口対東口を語りましょう！

共存困難ですよね。ザリガニとメダカを同じ水槽に入れる感じですよね。

[851: 匿名さん]

大丈夫！プーさんとピグレットは共存してるよ。

[852: 匿名さん]

煽りなや

本当は一致団結した方がええやん

[853: 匿名さん]

夢と魔法のフィルターがなければ、その組み合わせは不可能だろ。

[854: 匿名さん]

デベロッパーがいない今こそ、デッキの見解欲しいなあ。

[855: 匿名さん]

川崎市のホームページ上、川崎市がデッキを繋げたい意向は読み取れる。
ネガの方は小杉ビルが反対しているから繋がらないと主張。
エルシィ跡地まではチラシで書いてある以上確定。
三井さんは駅まで繋がると広告で売りにしていない。
この辺の情報を踏まえて自分なりに見解を持てば良いかと。

[856: 匿名さん]

ありがとうございます。大変参考になりました！

[857: 匿名]

ネガの人誰なんだろ？

絶対住友じゃないと思っています。

ここまで安売りされたら三井は至急終わらせて売り直すのが正解かと。東口住民が差別好きみたいな雰囲気作ってもシティタワーにメリットが無い。
しかも最近全く三井さんの気配が無い。。

一体誰の書き込み読んでるのかさっぱりだ。。

[858: 匿名さん]

デッキは止めとけ。明日荒れるから。

[859: 匿名]

もう荒れてもいいんじゃない？
全く新しいネタが入らないし、話を聞きたければシティタワーとここのモデルルームに行けばいいのでは。

読むの大変だけど、この掲示板を一から読めば、結構情報拾えますよ。

私は見に行くきっかけ貰えたのでラッキーでした。

[860: 匿名さん]

>>831
830に対して、5分ちょっとで返信できる頭の良さとタイピング技術に脱帽w

[861: 匿名さん]

>>847
土曜日見に行った時に、低めの階、最上階に倍率が付きそうと聞きました。

私は中層階なので少し油断しています（笑）

[862: 匿名さん]

デッキは直結しますよ。日医大跡のタワーにも直結します
問題は小杉ビルよりJR小杉駅舎だけど
こちらも川崎市が資金出せば話がトントン進みます
JRはしたたかなのでデッキ接続部の他に駅中拡張工事も盛り込んで
市と工事代金の折半を持ちかけてくるのではないか？と予想します

[863: 匿名さん]

>>862
何を証拠の発言ですかね？

[864: 匿名さん]

>>857
もう、売れる確信が持てましたので、書き込みはしません。三井

[865: 匿名さん]

>>861
すでに6000万で5倍、7000万で3倍、8000万で2倍、一億で10倍、一億5000万で20倍と聞きました。
5500万以下は数えられないらしい。

値段上がるか心配。

[866: 匿名さん]

シティタワーもそんなもんだったね。
実際抽選申込はどんくらいかな。

[873: 匿名さん]

確かに、今、
北口側に住んでいますが、なかなかグランツリー、ららテラスには行きません。中途半端な距離がそうさせているのかもしれないです。東口は近いようで遠いです。

[874: 匿名さん]

東横線最大規模を売りにしてるんだから、南武線じゃなく東横線基準で考えるんじゃない？東急線ユーザーなら駅近スーパーに立ち寄って帰るでしょ、普通に。

[875: 匿名さん]

家の帰りに行くのと、家から買い出しにいくのはどちらが多いでしょうね。
共働きですか？
毎日大変ですね、会社のカバンの他に買い物袋も持って帰って。
帰り道であっても、微妙に動線からスクエアの入り口はずれてますけどね。

東口の住民であれば、家に帰って荷物おいて行けます。
近所にどれからしらスーパーがあるので、仕事帰りに荷物を両手に抱えて帰る生活とも無縁です。

[876: 匿名さん]

ここの立地は新丸子駅が便利ですよ。デッキの階段及び信号待ちのストレスなく辿り着けます。
なので日々の通勤は東急線利用者で、かつ若干空いてる各駅停車利用に価値を見いだせる人向け。
日常の買い物なら新丸子東急ストア＋周辺のコンビニ、本屋、魚屋など歩行経路上にあるお店で事足ります。
休日には東急スクエアでもグランツリーでも、存分に楽しんでください。
都心、横浜、川崎、はたまた立川経由で富士山方面へ行くのも便利です。
成田エクスプレスには直接乗れます、羽田空港へは蒲蒲線ができるまでは川崎→京急川崎間徒歩で我慢してください。
逆にこれら事柄が有益でない方には不向きな物件かと思います。

[878: 匿名さん]

>>875
ぷっ、そんなことしねーよ（笑）頼むから東口住民代表発言は勘弁して。お腹が持たないっ

[879: 匿名さん]

>>878
はいはい（笑）
俺は>>875に賛成。

北口はぶっちゃけ武蔵小杉とは別世界っしょ。

[880: 匿名さん]

>>879
どっちもどっち。低次元な争い。

[881: 匿名さん]

>>875
毎日大変ですね、とか、なんだこの上から目線。
都心からみたらどっちでもええわ。

[882: 匿名さん]

そこまでして、中古を高く売りたいのか。

[883: 匿名]

また書き込み禁止？

[884: 匿名さん]

東口と同じレイヤーで販売するの？

そしたら詐欺だよね。

[885: 住まいに詳しい人]

武蔵小杉って騒がれてる割には特段値上がりしてないんですよね。
同時期の三井のタワーで比較すると横浜に完敗。
大騒ぎしてるのはデベが物件を売るためで相場は意外と冷ややか。
2006年と比べてこの先それほど伸びしろがあるとは思えない。
立地も負けてるのに当時より坪単価が上がってるここは10年後大幅に下落してる可能性ありますよ。

2005年5月パークタワー横浜　　　　中古時価　87万円（坪287万円）/ 分譲時216万　32.6％
2006年3月パークシティ武蔵小杉　　　　　　　　　82万円（坪270万円）/ 　　　260万 3.7％ →大したことない上昇率
2006年5月パークタワー横濱ポートサイド　　　　97万円（坪320万円）/ 　　　267万　19.6％

[886: 匿名さん]

どうでもいい。
要は、北口がこれまで紹介されてきた東口とは別世界だってこと。

これから買う人間は、条件的に東口に劣る北口を東口より高く買う度胸が必要だってこと。

[887: 匿名さん]

初期パークは割高だったということ。コスギタワーやレジデンス、リエトクラッシーはパークより値上がりしてるよ。

[888: 匿名さん]

北も東もドングリの背比べ。
初期のパークやコスタを買った先行組が少し美味しかっただけ。
とはいっても商業施設がろくにない中、１０年近く我慢した対価にすぎない。

これからは北も東も高値掴みでFA。
修繕積立の上がった10年超の中古が大量にだぶつき始めてオリンピック前から下落の一途。
ババ抜き合戦へのカウントダウンはすぐそこまできてる。

[889: 匿名さん]

割と長めに住む予定の住民には、値上がりとかは気にならない。
早期移住組は、己の見る目の確かさに満足するだけ。

小杉の南と北を同じに見れる自体、住民じゃないのはバレバレ。
東から北に住みたい住民は、ほとんど皆無だろう。

[890: 匿名さん]

>>889
もしかして坪400万の狭小箱買っちゃった人かな？
それとも南って市ノ坪住宅かな？
人工的に工場跡地をハリボテ開発した駅前よりは
あのあたりから平間にかけてのほうが風情があって良いのは同意。

[891: 匿名さん]

やっぱり北口の取扱説明書は、削除されるんだ（笑）
悪どいなぁ〜
戦時中の言論統制みたいで気分悪いわ。

[892: 匿名さん]

>>891
有害だからしょうがないよ。

[893: 匿名さん]

どのパークシティかわからんが270万で買えるわけ無いw俺に売ってくれ！

ネガの方が必死になる程、この物件にお客さんを取られている事が見えてくる。

買えるかどうか不安になってきた。。

[894: 匿名さん]

ホントに北口とか東口とか、大した差じゃあないわ。

何もない時期に我慢してた東口住民からすれば、ようやく威張れるだけ。

こういうところで威張らないで、会社や友人に威張っても、わかってもらえないし、ただの自慢野郎になるから、ここではイキってもいいでしょ？

ってことだろ？

[895: 匿名さん]

北口の説明書を貼ってる人はテキストをわざわざ保存しておいて、それを貼ってるんだよね。
そういう人は他にも似たようなテキストを持ってて色んな所で貼ってるんだろうね。
ニヤニヤしながらやってるんだろうと想像するだけで…

[896: 匿名さん]

周辺住民を騙る競合デベだよ。
894,895の理由で毎日北口のネガを書く一般人なんているわけないw

[897: 匿名さん]

横須賀線が使えるか使えないかは大きな差。
これが小さいと思うんなら、わざわざ大金払って小杉に住む必要性もないだろう。
特急も数本に一本で、通勤と帰宅時間帯は激混み。

[898: 匿名さん]

今、スッキリに出てますね。

[899: 匿名さん]

三井さんの広告戦略は、その場しのぎの住友さんと違いますね。
きっとまた次の手があるんでしょうね。

[900: 匿名さん]

マンションの広告にしなかったのが、テレビで取り上げられた要因なのかな？


広告にキレがあるね!
凄いじゃん!

値段に転嫁するのは勘弁な(笑)