パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト（その２）

[物件比較中さん]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイーストについてのその２です。
引き続き、色々と意見を交換したいと思っています。
建設会社や管理会社のこと、将来性・資産価値および相場について教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です）
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/538779/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：JX日鉱日石不動産

施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[741: 匿名さん]

北と東の隔絶感覚は、八重洲と丸の内、新宿西口と東口、六本木ヒルズとミッドタウンみたいな感じ。

[742: 匿名さん]

>>736
1000戸で200万円です。

[743: 匿名さん]

>>731
高値で中古を売り出してる方ですね。地道な営業活動頑張ってください。

[744: 匿名さん]

タワーに限らず昔のマンションは初期設定で修繕積立金が安すぎた。買う方も安いから良いと単純に考えていた…
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[745: 購入検討中さん]

ここはどのタイプの部屋が人気でそうですかね？

[746: 匿名さん]

>>741
まさにその通りです。
このマンションが建つ北口と、便利な施設が集う東口とではかなり隔絶感がありますね。

[747: 匿名さん]

>>732
他に情報持ってないかい？

差し支え無い範囲で教えてよ♪

[748: 匿名さん]

知り合いが武蔵小杉で検討しているっていうことでしたが、
北口のことを説明してあげたら、やっぱり東口の方がいいねって言ってました。
でも、シティタワーの高さと狭さも「ないね」と言ってました。
彼は困っていました。
私も困ってしまいました。

[749: 匿名さん]

>>748
違う街に行けばいい。

[750: 匿名さん]

>>749
彼は横須賀線を使う必要があるので、
東口の中古を買うか、新川崎で探すことを勧めてみようかと思います。
新川崎の三井の物件も建設が再開されたようなので、同じ三井で探したらと言ってみます。

[751: 匿名さん]

>>750
例の物件な。
よく友人に勧められるね。

[752: 匿名さん]

>>751
天下の三井さんの物件なので、過去は過去で今は問題ないかと思って勧めました。
一応過去のことは伝えています。

[753: 匿名さん]

私は北口でも特に問題を感じていないのでここを検討中です。
2月でしたが、15時ごろに北口にいくと何となく日があたらなくなっているように感じたのが気がかりです。
その日がたまたまそうだったのか、先行タワマンの影響があるのか、ご存知の方がいらっしゃったら教えください。

[754: 購入検討中さん]

>>752
新川崎の例の物件ですよね。
欠陥箇所まで戻って直しているので大丈夫じゃないかなと私も思っています。
価格が気になりますが、あそこも検討物件の１つです。

[755: 申込予定さん]

この物件は、横須賀線徒歩何分のような表記はしてない。
そもそも横須賀線と東急離れてるしね。

北口が暗く感じるのは、東側が華やかだからそうみえるだけ。

[756: 匿名さん]

>>754
新川崎を終の住処とするならいいですけど…
リセール考えるなら圧倒的に小杉かと。
売るも良し貸すも良し。

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00049/

[757: 匿名さん]

>>756
貼り間違えた。
http://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00066/

[758: 匿名さん]

>>755
その現実を知らずに、北口買っちゃう人々は残念の一言です。

[759: 匿名さん]

>756
それを言い出すと、北口より東口。

[760: 匿名さん]

何で人って武蔵小杉や新川崎みたいな悲惨な街を買いたがるんだろう。
まあ、まともな人は川崎市って時点で検討から外すだろうからそういう人が買うんだろうけど。

[761: 匿名さん]

>>760
なんか足りない人

[762: 匿名さん]

川崎市コンベンション施設でググると駅からマンションまでデッキが繋がる形で書いてあるんだけど、実際の所どうなんですか？

[763: 匿名さん]

ここは入居開始と新設小学校の完成はどちらが早いのでしょうか？
ここの学区は西丸子小学校ということですか？
かなり歩かせる必要があるとちょっとびっくりしました。

三井がやっているこのサイトの情報です。
http://kanagawa.itot.jp/m-kosugi-life/category/education

[764: 匿名さん]

東横線最大規模が駅5分。

しかも特急停車駅となると、競合物件が出てこないですね。

1000戸以上の東横線沿線物件ってどっかありますか？

[765: 匿名さん]

結局、小杉の中で語られるからネガられてしまうという話ですか？

[766: 匿名さん]

湾岸物件のスレをのぞいてみたけど、ネガられていた。
ネガの人は何処にでもいるのか、同じ人が湾岸も貶しているのか。

[767: 匿名さん]

郊外物件は、止めた方が良いと思うけどね。

[768: 匿名さん]

駅近・急行停車・都会へ20分・複数線利用可をすべて満たしているからな。

[769: 匿名さん]

>>767
埋めたてもね

[770: 匿名さん]

結局誰も小学校の話に答えない（笑）
三井も休みじゃないんだから答えてあげなよ。
いじわるだな。
あんたらしか答えられないよ！
既存住民には学区外エリアなんだからさ。

[771: 匿名さん]

学校、教育、子育て問題は武蔵小杉の恥部！触らないで下さい。とりあえず売っちゃえば勝ちなんだから！

[772: 匿名さん]

>>770
せっかちだねぇ〜、そんなに煽らなくても。医大グランド跡に出来る新設の小学校は、計画が後ろ倒しになってこのマンション入居より1年か2年後に出来るんじゃなかったっけ？それに合わせて学区は変更されるので、ここは間違いなく新設校学区です。

[773: 匿名さん]

>>772
763です。
ということは、２年ほどはあの距離を歩かせて通学ということですね。
あの距離は高学年は大丈夫だと思いますが、低学年は少し心配です。。。

[774: 引越前さん]

みんな私立だから関係ないんだよ。

[775: 購入検討中さん]

皆さん小杉の問題点を真剣に考えているんですが、デベの最終的な逃げ口上として「嫌なら買うな」が繰り返されております。だからデベの人達は小杉に住んでおりません。そういう所なんじゃないですか？

[776: 匿名さん]

引越前さんが、三越前に見えました。
私立は中学校からでいいと思っています。

[777: 匿名さん]

>>775
どうした？誰も住む場所を強制してないんだから「嫌なら買うな」は問題ないでしょう。
あと問題点はここでどうのこうの言っても解決は難しいんじゃない？単なるストレス発散ならわかるけど。

[778: 匿名さん]

今度が自演が始まった？

[779: 購入検討中さん]

部屋によって差があるとは思いますが、バルコニーに出られる窓って結構少ないんですね。
図面でみると、一部屋からしか出られない設計が多く見られます。
今住んでるマンションは3部屋中2部屋から出られので。
となると、出られない部屋は窓が小さいので部屋も暗くなるのかな？

[780: 匿名さん]

>>779
角部屋のバルコニーは左右に小さく配されるくらいで、中部屋もバルコニーに出る部屋は１つか２つですね。
中部屋の２つというのはは、リビングと主寝室が多い印象です。
これは、このマンションに限らずだと思いますけど。

[781: 購入検討中さん]

>>780
ありがとうございます。
自分のマンションや検討中のマンションが3部屋中2部屋は出入りできる窓があったので、ここは少ないのかなと思っていました。
窓が小さくなると思うので、部屋は必然的に暗くなりますかね？
常に活動する部屋じゃないので気にし過ぎかもしれませんが…

[782: 匿名さん]

>>781
窓の大きさはそんな変わらないと思いますよ。

[783: 匿名さん]

3LDKを2LDKにした時に、リビングの隣の窓が腰高窓だと解放感でないんだよねえ。
ここは、どうなんだろうか？

[784: 匿名さん]

>>774
私立の子は歩かないの？

[785: 購入検討中さん]

>>782
そうなんですか？
なら嬉しいですが。
モデルルームもないので、図面だけ見てもなかなかイメージわきません。

[786: 匿名さん]

窓の大きなとかを気にされるくらいなら、北口立地という悪条件が問題ないかを検証した方が有意義だと思いますよ。

[787: 匿名さん]

>>784
学区の件を言っているのでは？

[788: 匿名さん]

>786
その空間がどんな解放感かとかは、立地同様重要では。
家に求めるものが違うのかな？

[789: 匿名さん]

>>786
立地は問題ないから住戸そのものの検討をしているのですよ。あなたの価値観を押し付けないで、ウザイから。

[790: 匿名さん]

北口の立地の悪さが現段階でわかってるのって誰だよ（笑）
武蔵小杉を知らない人間が知ってるわけないじゃん。

なんで、馬脚を簡単に見せちゃうかな。

[791: 匿名さん]

住所は東口よりいいじゃん(笑)

土地の履歴書も、工場街の東口よりいいじゃん

たまにしかJR使わないなら北口で充分。

東横線最大規模が駅5分ってだけで、買い。

価値観は人それぞれ、安っぽいタワマン買おうが、クソ高いタワマン買おうが、

価値観を押し付ける人、キライ

[792: 匿名さん]

>>790
あなたの周りは知らないの？情弱さんに囲まれてるんだなぁ（笑）みんな立地は承知してるよ。それでもマンションとしては条件がよいと検討してるしね。それとも値下げ狙ってる？セコいからやめなさい。

[793: 匿名さん]

公示地価は北口の方が高い。
しかもこのマンションの辺りが、最高値。

[794: 匿名さん]

駅使いの利便性と地価は比例しないという好例ですね。

そもそも武蔵小杉の地価は、再開発と新駅開業の２つの要素で上昇してきましたが、
新駅開業の恩恵がない立地にもかかわらず、上昇した地価分だけ出費がかさむというのが北口の事実ですね。
もったいないという見方も十分できるでしょう。

[795: 匿名さん]

東側より固定資産税高いっちゅうことじゃん・・・

[796: 匿名]

情報下さいに対しての放置申し訳ない。真剣に検討し始めると正直かなり書き込みにくいです。

皆様の悔いの無いマンション購入を祈ります！

[797: 匿名さん]

東口との比較をしても意味がないです。
マンションに何を求めるかです。
間取り、広さ、設備、駅までの道、住所の響き？
人それぞれ価値観は違いますから。
ただ、GWTと違うのは、コンベンションルームや商業施設も入ることで、修繕、管理費などがさらに加わることではないでしょうか。GWTは商業施設との併設扱いではなく管理費、修繕費もマンションのみなので比較的安く感じます。他の東口は温泉やラウンジやゲストルームなどの設備があるので管理費や修繕が先々大変です。
マンション価格だけでなく、維持管理費を考慮したいのがタワマンかな、と思います。

[798: 匿名さん]

>>797
確かに東口の温泉付きタワーはヤバイ感じしますね。
だけどその他のゲストルームや共用施設は全体の戸数が多いから大きな負担にはならないと思います。

[799: 匿名さん]

>>794
そう思う。もったいない。
にしても、よくぞこんなに地価が上がったもんだね。初めてのレジで200万弱。
実体の伴うのは、東口だけ。

[801: 匿名さん]

東口買えたひとはラッキーなだけ。いつまで過去の成功体験引っ張るの？もういいよね。

[802: 匿名さん]

買い換えがいっぱい出るんじゃない。新築はいいよ。

[803: 匿名さん]

>>802
こんな立地に買い替える？そんな馬鹿な！

[804: 匿名さん]

>>802
買い替えというより、不動産投資物件に入れるか入れないか、の判断。
東口タワマンを賃貸用に持って手応えを得たので、北口に手を伸ばすかどうか、ということ。
価格、その後の家賃を考えて、駅前のエクラス、GWTのように採算がとれるか。どうもとれそうにない、という予想が拭えないのです。

[805: 匿名さん]

>>804
じゃ、検討対象から外せばいーじゃん。自分の投資感覚を
信じなさい。

[806: 匿名さん]

>>797
ゲストルームは固定費が低いから、余程稼働率が低過ぎない限りは問題になるケースは少ない。ラウンジはサービスレベル次第だけど、赤字なら内容を落とせば済むでしょ？何を怖がってるの？

[807: 匿名さん]

コンベンションホールと商業施設の管理を住民が負担する訳ないよ｡心配するな（笑）

[808: 申込予定さん]

これ消費税10%なんやね

[809: 匿名さん]

>>804
エクラスとかでも、投資成り立たないでしょ。投資家なの？

[810: ご近所さん]

キャピタルゲインは売却時点の損益だからマンション賃貸の家賃だけじゃ投資と言えないな
投資目的で物件買うなら利回り10％はないと厳しいんだよ

[811: 匿名さん]

しかし不動産も情報化社会による二極化が進み、安いところはとてつもなく安いな。

人の収入も二極化している。トマ･ピケティが言ってることは矛盾してるが、武蔵小杉のマンションを今から買える人は、将来もっといいところに住める潜在力がある人たちと思われる。

そういう意味では、武蔵小杉が10年先も魅力的な街かどうかだ。

便利だけなら品川のが便利だが、住みたいと思わない。
そうならないように本当は一致団結する必要がある。

頭のいいこれから、買える人たちはそれがわかるが、低所得な先住民タワマンの人にそれが理解出来るか心配。

[812: 匿名さん]

>>811
で何が言いたいの？

一致団結？

[813: 匿名さん]

>>811
私は貴方の言うところの低所得な
先住タワマン住民ですが。

あなたの低所得とはいくらからですか
教えて下さい。

[814: 匿名さん]

>811
最後の一行は別にして、言いたいことは分かる。

[815: 匿名さん]

消費税は8パーセントのようです。

[816: 匿名さん]

再開発の未来を読んで、一番いい立地を200万台の前半で買ってキャピタルゲインを確保できた奴が一番頭いいよな（笑）

今から買うのは単なる情弱。
意味不明。

[817: 匿名さん]

>>816
不動産の情弱でもあなたより稼いでる人はいっぱいいるって事よね。

[818: 匿名さん]

投資は総合判断で時点判断だろ。
日経平均8000円の時に株買った奴が勝ち組で12000円で買った奴は情弱かい？

[819: 匿名さん]

>>816
そう、確保出来ればね。でもせっかくお安く買えても、様々な理由で次のマンションに移れなくて含み益を確定出来ない人が多いのも事実。今から買っても、ゲイン得られれば情弱どころかやり手では？

[820: 匿名さん]

北口の立地の悪いタワマンは価格維持できないのではないでしょうか。
中古市場に放出した途端、築浅のメリット以外は東口のマンションに勝る点がなく、
現在の東口の中古価格市場と同額かそれ以下でしょう。

キャピタルロスしかなさそうですね。

[821: 匿名さん]

>>820
その通り！

[822: 申込予定さん]

>>815
消費税は、2017年4月ですよね？？引き渡しが2018年3月以降だから10%では？？
認識違いならすいません。

[823: 匿名さん]

抽選倍率どのくらいなんでしょ。
シティータワー武蔵小杉はすごかったらしいが。

[824: 匿名さん]

>>814
分かるんだ。すごいね。解説よろしくお願いします。

[825: 匿名さん]

>>823
すごかったとはどのように？

[826: 購入検討中さん]

ここってエコポイント対象ですか？

[827: 匿名さん]

小杉は、施設が充実してきたこれから住む町でしょ。
再開発が進むまでは、別に住みたい街ではなかったわけだから・・・

キャピタルゲインより重要なことはいっぱいある。

[828: 匿名さん]

>>827
これから住む街という感覚自体が、すでに情弱の感覚です。

再開発の話や横須賀線新駅の話が出始めたのは、もう10年近く前の話になります。
再開発の話についてはパースを見たて何を想像するかなどのイメージ力や想像力の問題、
新駅の話については新駅ができればどこにアクセスしやすくなるかという思考力もいらないような当たり前の話です。

これから住む街であれば、一番生活利便性がいい東側に大型マンションが建たない、
そしてそれらのマンションの販売が終わっているというような事態は発生しないでしょうね。

[829: 購入検討中さん]

みんなとっくに了解している話を何自慢気に語ってるの？
自分は、ここに至るまでの惨めな暮らしを耐え忍ぶことがてきました。おかげで花開くことが出来ました、という根性話？
完成された街じゃなけりゃ嫌という人もいくらでもいるよ。
僅かな含み益形成のために、随分人生無駄にしてる。おかげで性格も歪んでしまったようで最悪じゃない。
家庭は大丈夫？

[830: 匿名さん]

東口はもうこれ以上変わらないから卑屈になってる人が多いんでしょう。

まだまだ変革の余地があるのは西と北口。

武蔵小杉はようやく住めるようになりましたというところ。

829さんの言う通りだと思います。

東口のタワマンは、少しばかしの場所のよさがあっても、あのタワマンには住みたくない。品川のが便利だが、住みたくないのと一緒。

理解出来るか？ん？

[831: 匿名さん]

>>829
そのよくわからないこだわりのために、坪100万近くも高く出せるほど生活に余裕がある方はいいですね。


>>830
北口のどのあたりが発展するのか具体的に示して頂けますか？

北口は、東京機械のような単独で広域を所有しているところはなく、
現状はタワマン４棟とそのタワマン４棟の下駄に申し訳ない程度の商業施設だけですね。
エルシィ跡地も基本タワマン予定で、現在塩漬け中。
肝心の小杉ビルディングは独自路線。

それ以上発展の見込みもない。
そうこうしている間に、西側の府中街道の拡幅と再開発により西側は活性化し、
往来に不便がない東側は西側の再開発の恩恵を同様に享受できます。
北口は西側のそれらのエリアからも距離があり、恩恵を享受できませんね。

[832: 匿名さん]

大規模商業施設って目の前にあると嬉しいの？俺は少し距離置きたい。

[833: 匿名さん]

>>830
なにこのひとwww笑えるwww
理解できるか？ん？　とかありえないwww
理解できないよー！ばーか！

[834: 購入検討中さん]

>>833
中坊以下(笑)
小杉の恥。

[835: 匿名さん]

まあまあ冷静にww

自己判断すれば良いじゃん。

[836: 匿名さん]

北側に価値を見いだせないということなら 小杉町3丁目東地区開発 を待つのはいかが？
平成27年度　施設建築物工事着工（予定）
平成30年度　施設建築物工事完成（予定）

http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000018272.html

[837: 匿名さん]

待つと更に高くなりそう。

[838: 匿名さん]

デッキは繋がるの？

川崎市のホームページにここと駅がデッキで繋がる図が結構載ってるんだけど。。

過去の書き込み読んでもよくわからないんだよね。

[839: 匿名さん]

聞きたい気持ちはわかる。
ただ価格とデッキは禁句だ。

[840: 匿名さん]

待つと更に高くなるということなら、今買うべきでは?