パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト（その２）

[物件比較中さん]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイーストについてのその２です。
引き続き、色々と意見を交換したいと思っています。
建設会社や管理会社のこと、将来性・資産価値および相場について教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です）
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/538779/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：JX日鉱日石不動産

施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[51: 匿名さん]

>>47
あなたの使える商業施設ってなんて店？

車で出掛けてもいく店ショボいんでしょ？

ん？

[52: 匿名さん]

>>50
どこに住んでも変わンねーよ！

何が啓蒙だ。

北だろうが東だろうが西だろうが同じ。
日頃楽しいことないのか？

[53: 匿名さん]

>>47
恣意的な感じがしますね。
東横線は特急と急行が1時間に4本ずつ、普通が1時間に10本。
横須賀線と湘南新宿ラインは1時間に4本しかないとは書かないんですか？

[54: 匿名さん]

>53
そもそも使えない立地の路線と明言しているのに、
書く必要ありますか？

書き足しが必要なら書いておきましょうか？

朝の横須賀線の朝の本数も７分に１本程度なので、
南武線や東横線からの乗り換え客を中心にホーム北半分は大混雑、
南半分は東側住民を中心に大混雑で改札の外にも列ができています。
使えないところなのに、頑張ってホームに来られても、
通勤ラッシュの惨状がが待ちうけていますから、心して下さい。

[55: 匿名さん]

投資向け小規模低層のクリオ武蔵小杉もあっという間に完売

あそこ完全に新丸子だけどね・・・
武蔵小杉って名前だけで即完売してしまうんですね

本物の小杉町のここは坪幾らになってしまうのでしょうか？

[56: 匿名さん]

不思議ですね。

すでに住民になっている人たちは、北口の特性を理解しているのに、
51～53のような住民もどきのような書き込みがあるのですね。
プラウドタワーの供用開始もまだですし、
東側住民が大半だと考えると不思議な書き込みが連続で短時間に続くものですね。
業者さんでしょうか？

[57: 匿名さん]

>>54
東横線については？

[58: 匿名さん]

北口が高くなったら、より便利な東口はもっと高くなるんだから、東口住民こそここを応援するべきでは？
このマンションが売れなくて喜ぶのは…誰だろう？

[59: 匿名さん]

>57
東横線？
横須賀線に比べたらホームは空いてます。
さすがは本数が多いだけあります。
ただし、通勤特急や急行などの車内は混雑。
普通もそれなりに人が車内にいますが、
それなりにゆったりと立っていられますね。

目黒線の方は、さらに空いてます。
急行は武蔵小杉の段階では車内に余裕がありますが、
大岡山と武蔵小山で多くの人が乗ってきて、
目黒駅まですし詰め状態です。

北口住民や南武線からの乗り換えユーザーも、
連絡通路から降りて来る人数を見ればかなりいるのがわかります。

プラウドタワーが今年、シティタワーが来年で、そしてここ。
さらに隣の兄弟タワーに三角タワーに三菱のタワマン。
シティタワー以外は、東急ユーザーでしょうから、
朝のホームはかなり人が増えるでしょうね。

相鉄線の乗り入れ来ますから、いずれの車両も混みつつ、
目黒線利用のための乗り換えでのホームの混雑も予想されますね。

[60: 匿名さん]

>58
北口が高いのは一時の話。
武蔵小杉ということだけで最初こそ人が寄りつくでしょうが、
その後は北口の不便さへの認知が広がれば下落します。

武蔵小杉に住みたい人の需要も、ある程度の価格になれば、
その価格によって足きりされて需要もそんなに膨らまないでしょう。
北口がどうこうではなく、東側は全駅至近の希少性によってマンション価格は一定でいくでしょうね。

[61: 匿名さん]

えーと、不便な北口を高値で買うのはナンセンスだし、東側は希少性もあって便利なんだけど、武蔵小杉自体がろくな商業施設もないし、この先電車もどんどん不快になっていくからお勧め出来ないと。
うーん、かといって都心部を買えるだけの財力も無いし、湾岸も武蔵小杉と大差ないし、住まい選びって難しいですね。

[62: 匿名さん]

>>60
じゃ、検討者が間違わないよう東口マンションの現実も啓蒙しないといけないですね！

[63: 匿名さん]

まー何だかんだ言われても、余程おかしな値付けしなければ年内完売は硬いでしょ。普通に売れる要素は揃ってるわけだし。

[64: 匿名さん]

希少性なんてGWTの西側とシティタワーの南と西と駅直結エクラスにしかないわ。

それ以外どこに希少性あるんだよ？

ん？

[65: 匿名さん]

GWTさん、自慢しすぎ。うざいよ。

[66: 匿名さん]

北口が横須賀線遠い以外で、どんなデメリットがあるんだよ。東急しか使わないやつは関係ないだろ。

商業施設なんて嫁にやらせたら、毎日いかねーだろ。

住居表示だったら、東のが劣等感あるんじゃねーか。
学区も。

昔の小杉を知ってるやつなら、北とか西のが住むところって感じはするぞ。

これから住む人は昔買ったやつより、属性も金融資産もあるぞ。

安いマンション買って、含み益で成金気分の××くん

[67: 匿名さん]

GWTの西側は最悪ですよ
何見てるんですかね？
駅前の広場から線路挟んで丸見え。あれじゃカーテンも開けられないでしょう

[68: 匿名さん]

ここはまさにこーゆーニーズに応える物件だね。
http://dot.asahi.com/wa/2015020400072.html?ref=wa

[69: 匿名さん]

>>67
それは言い過ぎ。見えても所詮5〜6階位まででしょ？

[70: 匿名さん]

でも、あれってちょつと残念ですよね。個人的には思ってしまいます。
駅直結って線路脇の面が強い。

[71: 匿名さん]

>>70
低階層のプライバシーの点では下駄履いてるエクラスの方が優れてますね。

[72: 匿名さん]

総合力１位はＭＳＴ。
管理組合はしっかりしていて、修繕費も１度値上げして将来赤字を解消済みで安心ですし、
となりのＳＦＴのような無駄ともなりえる共有設備もないので財務的にも強みがあります。
各駅に近い条件はＳＦＴと同じながらも、グランツリーは裏口すぐが大変便利です。
そして、レジ、ＳＦＴ、ＧＷＴ、エクラスがそれぞれ評価ポイントはありますが、同率２位でしょう。
以上５つの立地優位性は絶対的なので、今後もプレミアムマンションであり続けるでしょうね。
ただし、エクラスは東急利用が主の立地なので、横須賀線を通勤で使いたい世帯からは、
少々敬遠されるかもしれません。

シティタワーは、東側マンションの供給が今後ないことによる価格高騰によるもので、
立地的には上記４つには劣ります。
ファミリー向けではなく、おそらく高齢者が多いと思われますが、
居住年数が短い見込みとなり、中長期的な視点で管理組合が運営できるかがポイントになりそうです。
高齢者が多いこともあり、10年後～20年後に中古が出やすいと想定できます。

コスタ、クラッシー、シティハウスは、立地でどうしても上記のマンションに劣ります。
クラッシーは免震でも制震でもなく耐震構造なので個人的には遠慮したいマンションですね。

ここで東のマンションを引き合いに出すと、設備が古いだのという話になりますが、
そんなのは武蔵小杉のエリアに限った話ではなく一般的な話ですし、
設備などはリプレイスすればなんとでもなりますからね。
グレードって話もでますが、グレードの納得点って人それぞれで、
過剰スペックだったらその分販売価格に転嫁されてくるだけので、
グレードが高い分健康でいられるとか子供が頭良くなるとかの効能があるわけでもなく、
個人的には中庸のスペックでなんら問題ないと思います。
自己満にお金が出せる経済的余裕があるのは素晴らしいことではありますけどね。

[73: 匿名さん]

エクラスの南は正面から東にパーク3本でガッチリガード
ただし距離があるのでお見合い感はそれほどでもないし
下は全面スクエアの屋根で緑化されてきれいだし駅前はまったく見えず
下は図書館なので騒音も聞こえない
なので眺めは絶望だけどプライバシーは高いです

逆に視界は開けてる西側はヨーカドー屋上のテニスが奇声上げて不快感マックス

[74: 匿名さん]

>>72
あくまで個人的な印象だけど、その中だったらGWTかエクラスがいい。
設備はリプレイスすればって言うけど、そしたら結局お金かかるじゃん。
MSTは管理良好意外の売りはないの？

[75: 匿名さん]

なんかこのスレは、東口パークさんの自慢大会になってきたな。

[76: 申込予定さん]

私もエクラスだったらGWTが良いです。
エクラスの残念な植栽や殺風景な外観に魅力を感じません。
ここもGWTのように緑溢れる素敵なエントランスになると良いですね。

[77: 匿名さん]

わたしもエクラスかGWTがいいです。

MSTは坪200万円でも買わないです

[78: 匿名さん]

>74
ちゃんと読んでますか？
管理以外のことも書いていますよ。

管理というソフトの話と立地についてはＳＦＴと差が出ますが、
建物の仕様はほぼＳＦＴと同様なので、ＳＦＴと差が出ないですね。

ちなみに、リフォームってそんな費用かからないですよ。
額にして５００万もあれば十分です。
しかも、リフォームってどこのマンションでも起こります。
１０年以内の差なので、５０年～１００年の中で見たら、
リフォームの発生タイミングなんて誤差です。
この１０年で設備に大きな進歩もないですね。
保温機能が強い浴槽が標準装備になったくらいではないでしょうか。
また、共用部についてもエレベーターや機械式駐車場などで、
大きな技術革新もないのではないでしょうか。

[79: 匿名さん]

武蔵小杉のスレに共通する事象ですが、ＧＷＴとエクラスの住民の人のプライドが高いですね。
自分が同時期くらいに検討したマンションしか認めないのでしょう。
レジ＞コスタ＞ＳＦＴ＞ＭＳＴの順番でマンションを手頃に手に入れれていますが、
きっとそういう人たちへの嫉妬もあるのでしょう。

[80: 匿名さん]

>>72
別に他マンションの状況なんかきいてないんだけどね…こーゆーところからも住民の特徴が垣間見えるから参考にはなるけどさw

[81: 匿名さん]

>>78
つまり、中古は物件価格＋500万＋仲介手数料で新築と比較すればおけー？

[82: 匿名さん]

>80
では>62にそう言ってあげて下さい。
62の発言に対してお答えしたまでですよ。

[83: 匿名さん]

>81
それでいいのではないでしょうか。
かかる諸費用を考えても、買っていきなりデベのマージン分中古価格が下がりそうな北口より、
東側のマンションを買い求めるメリットは大きいと思いますよ。

[84: 匿名さん]

>>72
おそらく…思われるとしか言ってない高齢者について、次の文では高齢者を前提にしてる（笑）書いてる人は自分の世界に酔っぱらってる？昼間から勘弁してよ〜〜、してして！！

[85: 匿名さん]

>84
仕事できないでしょ（笑）

[86: 匿名さん]

>>72
「シティタワー」か「レジ」か、「GWT」か「エクラス」がいいな～！

ミッド何とかは場所は良くても住む気はしないです。

賃貸タワーマンションっぽいので貸すならいいかも。

[87: 匿名さん]

シティがバランスいいかも。

[88: 匿名さん]

シティは坪単価400万になったんですよね。
流石に手が届かないのでMSTの中古が坪単価300万ぐらいなら>>81のプランがいいですね。
でもここが坪単価330万ぐらいならこっちを選びますね。
ちょっと甘いでしょうか。

[89: 匿名さん]

GWTの中古出たけど最悪向きの西側で坪400万以上ですね

[90: 匿名さん]

89
調子乗って他人の資産評価して
訴えられてもしらんよ

[91: 匿名さん]

>>90
こんなんで訴えられるの？

[92: 匿名さん]

新築免震のシティタが420万のも納得
同じ住友の制震ですらない耐震のリエトの中古が300万以上する

[93: 匿名さん]

免震はコスト安いからね

[94: 匿名さん]

その話は初めてききました。コスト下がったんですか？

[95: 匿名さん]

>89
何が最悪なの？最悪はMSTと向かい合う東側でしょ？大丈夫？ここは35階で富士山方面の抜けた方角。DINKS向けに悪くない、武蔵小杉では貴重な築浅住戸だよ。

[96: 匿名さん]

喧嘩しているよ。

[97: 匿名さん]

>>95
半分下は下からモロ見え。駅前から丸見えは厳しい。対策は不可能
上もSスクエアはもろ正面だしエクラスからも見られる
GWTは南はグランツリーとシティタワーとお向かい。東はタワマン
プライバシーは最悪

[98: 匿名さん]

東口対決煽りか。

[99: 匿名さん]

SFTやMSTって、キッチン天板や洗面が真っ白だったり、風呂のバーがメタルでなかったり、・・・
何か賃貸ぽくないですか。
リフォームしがいがあるというか。やはり、昔の小杉に合わせた仕様感は否めない。
ここの方が、空間として満足度は数段上でしょう。
それでも、不動産としての価値はだいぶ下なのだが。

[100: 匿名さん]

>>94
低層の免震マンションはコストがかかりますが、マンションの形により10階を超えるあたりからコストの差がなくなっていき、タワーマンションではむしろ耐震構造よりもコストダウンできると言われています。

[101: 匿名さん]

97は
家族に不幸でもあったのかな。
逆に可哀想な雰囲気ある
あ、バレンタインだから?

[102: 匿名さん]

安っぽい仕様？
生活に支障あるかな？
無駄な見栄っ張りが多いんだね。

啓発ネタがある雑誌で、接客業の人へのインタビューでも、成金や中身がない人間ほど見栄っ張りだってさ。

[103: 匿名さん]

見栄っ張りとかでなく折角高い金払うのだから、気持ちよく過ごしたいということでしょ。

[104: 匿名さん]

>>99
そうなんです。SFTとMSTは、
賃貸のタワーマンションっぽいんですよね。

公団とかの賃貸タワーマンションってあんな感じの外観と仕様ですよね。

品川と湾岸でタワマン巡りしたときに、
タワマンのグレードもピンキリなのを感じました。

[105: 申込予定さん]

東京の中野の方が住みやすそう。

[106: 匿名さん]

>>105
では中野へどーぞ。

[107: 匿名さん]

>>102
すぐムキになるんだから〜（笑）冷静にね。生活に支障があるかどうかなんて、最低レベルの話しですよ。

[109: 匿名さん]

さ、来月中旬にはいよいよ発表会ですね！MRに関する情報があるといーですね。

[110: 匿名さん]

ここのデッキって、エルシィのとこまで終わってますよね。
それってまともなデッキじゃないですよね。
てっきり最低でも既存の歩道橋とは連絡されると思ってました。
品川の港南口のデッキみたいに、いろんな建物に接続されて、
駅前繋がってないと最低限の意味ないですね。

[111: 匿名さん]

>>110
北口（笑）
階段降りて、また登って、また降りてと、
通勤が大変そうですねえ（笑）

[112: 購入検討中さん]

えええ！そんなデッキなの！

[113: 匿名さん]

デッキ階で出入りできるでしょう。

[114: 匿名さん]

いくらなら買い？

[115: 匿名さん]

坪350万円。シティタワー坪420円だからな。低金利のおかげでローンの支払いは7～8年前の小杉と大して変わらんし

ようやく原油価格下がってるし、親から1500？1300？貰えるし。

53? 54？平米以上は住宅ローン減税もあるし。固定資産税減免もあるし。震災後のタワーマンションなので、震災前のよりはいいし。

インフレ率が1%でもあがりゃ住宅ローン金利上回るし

オリンピックあるし、訪日外国人増えてるし、ねじれ国会じゃねーし、自民党だし、黒田さんだし、アメリカいいし、世界的緩和方向だし、じゃぶじゃぶじゃぶじゃぶ。

地銀が運用難でREIT買いまくってるの知ってます？私募も上場も。

[116: 匿名さん]

>>115
武蔵小杉とはほとんど関係ないな

[117: 匿名さん]

だから堅実に発展してるんじゃ。。。

[118: 匿名さん]

武蔵小杉の衰退後退以上に、

相場のが影響大きいんだよ

[119: 匿名さん]

発展衰退だ

[120: 匿名さん]

GWTの中古、8階の部屋が坪365で出てますね。
まあ、その値段て売れるのかどうかわかりませんが。
ここは、380〜400くらいが妥当な線のような気がしてきました。
すみふよりちょっと安めで。

[121: 匿名さん]

>>120
階や間取りは置いといてGWTの中古とココが同じ坪単価ならココを買う理由が全く見当たらない。
GWTはリフォーム必要ないぐらい築浅で立地が圧倒的にココより上。

[122: 匿名さん]

なんで立地悪い方が高くなるの？
世間てそんなに頭悪いんだ。
下見ちゃいかんが、安心するわ。

[123: 匿名さん]

>>121
GWTの中古は、8階の東角ですね。
MSTとお見合いで、あまり条件はよくないですね。

[124: 匿名さん]

中古で365万は強気だね。西も400弱
坪100程度はふっかけて来たな～ｗ

[125: 匿名さん]

ＧＷは相当電車音が激しいので、こっちが買い。

[126: 匿名さん]

結局いくら？

[127: 匿名さん]

>>124
三井が既に売主から買い上げてたら、価格誘導だろね。

[128: 匿名さん]

GWTの東は囲まれ過ぎ。

SFTとMSTと変わらない

[129: 周辺住民さん]

>>128
リセール考えたら横綱と十両くらいの差があるよね。
眺望も北の三菱タワー、南から東にかけてはプラタ、三角、エルシィ、エクラスパーク３棟などがあるし、完全に抜けるのは北から西にかけてだけ。あ、西にはここの2棟目があるか。北北西しか抜けないじゃん。
間取り、立地、眺望、なにもアピールポイントないな。

[130: 周辺住民さん]

マンションは立地が全てだろ。眺望がいいところがいいなら幕張の新築タワーでも買えば？駅からメチャクチャ離れてるけど眺望は最高だぞ。価格も安いし。

[131: 匿名さん]

眺望重視なら湾岸、みなとみらいでも買えばいい。
小杉の眺望なんてオマケみたいなもん。
ないよりはいいよね程度。

[132: 契約済みさん]

北口でかつ行灯部屋があるマンション。
シティタワーと比較対象物件ではないな。
でも安いと思われる。

[133: 匿名さん]

GWTはもういいよ
どうせ買えないでしょ

[135: 匿名さん]

そろそろ伝道師の出番ですよ。

[136: 匿名さん]

>>132
高買いを正当化させて、自身を納得させたい気持ちは分かります。

三井が安くでたら悔しいだろうな。
住友も下げてきたりしてさ。

[137: 匿名さん]

>>132
契約済みらしいから、ここではネガしか言わないだろうな。かわいそうに。

でも、気にして見に来るという哀しさ。

[138: 匿名さん]

>>137
上からなだけでしょ？
不安な子羊たちに小石を投げて遊んでる構図。

[139: 匿名さん]

>>138
上から見ないと、自分を正当化出来ないんじゃないの？

[140: 匿名さん]

たとえ新築価格が三井の方が安くても、１０年後は中古価格は三井が上行きますよ。

理由は
①開発規模が全く違う。
②その時はデッキが駅まで繋がっている。
③北口の開発が最高潮。
④小学校が開校。
⑤グランツリーの買い物渋滞、騒音、不特定多数の買い物客での治安悪化。
⑥住友はまだ売ってるいる（笑）。

ので、こちらを買った方が絶対得。

[141: 匿名さん]

>>140
ご購入ありがとうございます。

[142: 匿名さん]

>>140
営業？
開発規模が全く違う？がよくわかりません。東口のほうがグランツリーとか開発規模大きいのでは？

[143: 匿名さん]

まぁ小杉の徒歩5分圏内の物件でいいの、悪いの言っててもしゃあないような気がするけど。
他のチーム（駅）行ったら4番張れる打者（物件）ばっかりのちょい前の巨人みたいな。

[144: 匿名さん]

>>140
グランツリーの前に住んでいますが、静かですし、治安もよく、毎日快適です。
住友は正直、駅近にも思えず、直結の素晴らしさを感じる毎日です。
ツインはやはり、駅前にはなりますが、エレベーターなどを考えると4分以上かかりますね。
東側の三井で比較するとなると、厳しいかと。

[145: 匿名さん]

平成30年3月入居予定…地味に3年。
シティタワー来年3月。
2年分の家賃、25万×24ヶ月で600万。
70平米の坪割り換算で30万。
坪370までならこちらかしら？ただし3年後の金利ってのがなぁ。

GWTの中古坪365ってのが金利含めて一番お得だったりして。

[146: 匿名さん]

既住民は東に住んでる。
北に住もうとしてたら北に詳しくない。
でも北を何かしら知っているらしい発言。
三井関係者だろ。

[147: 匿名さん]

>>140
理論的で説得力がありますね。

それにも関わらず他の投稿は･･･。

どこもひいきはしてませんが、中古を嫌う日本人には、シティタワーかここでしょう。

新築買えない落ちこぼれは、人生の敗北者

[148: 匿名さん]

立地が悪いマンション買ったり、今頃買うこと自体が敗北者（笑）

[149: 匿名さん]

これからは中古さ

[150: 匿名さん]

小杉の駅前中古は、昔の小杉に合わせた仕様の感は否めない。今から十年後とか大丈夫か？
でも、ここより良い立地なのは事実。