パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト（その２）

[物件比較中さん]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイーストについてのその２です。
引き続き、色々と意見を交換したいと思っています。
建設会社や管理会社のこと、将来性・資産価値および相場について教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です）
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/538779/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：JX日鉱日石不動産

施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[41: 匿名さん]

含み益の話ができるのも、希少性が高い東側だからこそ。
北側ではそうはいかない。
東側住民だからこそできる贅沢な会話ですな。
東急使いたいだけなら小杉に拘る必要ないし、使うために高い金払うくらいなら、
元住吉～菊名の間のどこかにでも住む選択の方が賢明。
浮いたお金で、もっと有意義な消費や将来への貯蓄に回せます。

[42: 匿名さん]

東側もこれからはもう美味しくないよ。
川崎市で坪420なんて今がバブルの天井でしょ。
今後グランツリー以上目新しいものもないし。
後はタワーが古くなって修繕費の上昇等の問題が出れば出るほど
右肩下がりで下落するだけ。

[43: 匿名さん]

大半は、住み続けるしかない脳内資産家の妄想。
読みの良さを自慢したいのなら、今すぐ売るこった。
できるかな？

[44: 匿名さん]

>42
東と北の時差の話してどうするの？

> 古くなって修繕費の上昇等の問題が出れば出るほど右肩下がりで下落するだけ

これってどのタワマンも同じ。
東といってもシティタワーだけを意識しているあたり、
三井関係者かとも思いたくなるけどね。

しかも、シティタワーの価格はマックスだから含み益なんてないでしょ。
確たる含み益があるのは、東側の先行マンションだけ。
別に今売るつもりないけど、いつ売っても利益が出ることが強み。
全駅駅近の強みがある限り、東側の駅近タワマンは、
ガーデンヒルズとかと同様資産価値があり続けるだろう。

[45: 匿名さん]

出来たもののみ勝者を名乗れるわけだ（笑）

[46: 匿名さん]

どうしても修繕費の問題起こしたいんだね（笑）

[47: 匿名さん]

武蔵小杉の駅前の商業施設って思ったほど使えない。
グラツリも、通える店舗なんて数えるほど。
街の飲食店や服や雑貨の店もショボい。
結局電車や車使って外出。
しかも、車の場合は南部沿線道路なんていう他の幹線道路との連絡が悪い道路が、
このマンションの前の道路。
北口だと、横須賀線や湘南新宿ラインも使えない。
東横線特急停車駅って言っても、特急は数本～４本に１本。

[48: 匿名さん]

>>47
そう思うなら購入しなければ良いことです。
立地は気に入っていますが、間取りがイマイチ。
角部屋希望だけど、使い勝手がイメージしにくいような。

[49: 匿名さん]

>>48
あの三角リビングは使いづらそう。

[50: 匿名さん]

先行住民ができることといえば、
北口の正しい姿を伝え、後悔をもたない新住民を迎え入れることです。

そのためには、武蔵小杉の駅構造の特殊性、駅と路線の構造による南側の商業施設の使い勝手の悪さ、
朝のラッシュのすごさ、街の店々の貧弱さ、幹線道路から隔離された南部沿線道路の特殊性など、
いろいろをこのスレで啓蒙していく必要があるでしょう。

[51: 匿名さん]

>>47
あなたの使える商業施設ってなんて店？

車で出掛けてもいく店ショボいんでしょ？

ん？

[52: 匿名さん]

>>50
どこに住んでも変わンねーよ！

何が啓蒙だ。

北だろうが東だろうが西だろうが同じ。
日頃楽しいことないのか？

[53: 匿名さん]

>>47
恣意的な感じがしますね。
東横線は特急と急行が1時間に4本ずつ、普通が1時間に10本。
横須賀線と湘南新宿ラインは1時間に4本しかないとは書かないんですか？

[54: 匿名さん]

>53
そもそも使えない立地の路線と明言しているのに、
書く必要ありますか？

書き足しが必要なら書いておきましょうか？

朝の横須賀線の朝の本数も７分に１本程度なので、
南武線や東横線からの乗り換え客を中心にホーム北半分は大混雑、
南半分は東側住民を中心に大混雑で改札の外にも列ができています。
使えないところなのに、頑張ってホームに来られても、
通勤ラッシュの惨状がが待ちうけていますから、心して下さい。

[55: 匿名さん]

投資向け小規模低層のクリオ武蔵小杉もあっという間に完売

あそこ完全に新丸子だけどね・・・
武蔵小杉って名前だけで即完売してしまうんですね

本物の小杉町のここは坪幾らになってしまうのでしょうか？

[56: 匿名さん]

不思議ですね。

すでに住民になっている人たちは、北口の特性を理解しているのに、
51～53のような住民もどきのような書き込みがあるのですね。
プラウドタワーの供用開始もまだですし、
東側住民が大半だと考えると不思議な書き込みが連続で短時間に続くものですね。
業者さんでしょうか？

[57: 匿名さん]

>>54
東横線については？

[58: 匿名さん]

北口が高くなったら、より便利な東口はもっと高くなるんだから、東口住民こそここを応援するべきでは？
このマンションが売れなくて喜ぶのは…誰だろう？

[59: 匿名さん]

>57
東横線？
横須賀線に比べたらホームは空いてます。
さすがは本数が多いだけあります。
ただし、通勤特急や急行などの車内は混雑。
普通もそれなりに人が車内にいますが、
それなりにゆったりと立っていられますね。

目黒線の方は、さらに空いてます。
急行は武蔵小杉の段階では車内に余裕がありますが、
大岡山と武蔵小山で多くの人が乗ってきて、
目黒駅まですし詰め状態です。

北口住民や南武線からの乗り換えユーザーも、
連絡通路から降りて来る人数を見ればかなりいるのがわかります。

プラウドタワーが今年、シティタワーが来年で、そしてここ。
さらに隣の兄弟タワーに三角タワーに三菱のタワマン。
シティタワー以外は、東急ユーザーでしょうから、
朝のホームはかなり人が増えるでしょうね。

相鉄線の乗り入れ来ますから、いずれの車両も混みつつ、
目黒線利用のための乗り換えでのホームの混雑も予想されますね。

[60: 匿名さん]

>58
北口が高いのは一時の話。
武蔵小杉ということだけで最初こそ人が寄りつくでしょうが、
その後は北口の不便さへの認知が広がれば下落します。

武蔵小杉に住みたい人の需要も、ある程度の価格になれば、
その価格によって足きりされて需要もそんなに膨らまないでしょう。
北口がどうこうではなく、東側は全駅至近の希少性によってマンション価格は一定でいくでしょうね。

[61: 匿名さん]

えーと、不便な北口を高値で買うのはナンセンスだし、東側は希少性もあって便利なんだけど、武蔵小杉自体がろくな商業施設もないし、この先電車もどんどん不快になっていくからお勧め出来ないと。
うーん、かといって都心部を買えるだけの財力も無いし、湾岸も武蔵小杉と大差ないし、住まい選びって難しいですね。

[62: 匿名さん]

>>60
じゃ、検討者が間違わないよう東口マンションの現実も啓蒙しないといけないですね！

[63: 匿名さん]

まー何だかんだ言われても、余程おかしな値付けしなければ年内完売は硬いでしょ。普通に売れる要素は揃ってるわけだし。

[64: 匿名さん]

希少性なんてGWTの西側とシティタワーの南と西と駅直結エクラスにしかないわ。

それ以外どこに希少性あるんだよ？

ん？

[65: 匿名さん]

GWTさん、自慢しすぎ。うざいよ。

[66: 匿名さん]

北口が横須賀線遠い以外で、どんなデメリットがあるんだよ。東急しか使わないやつは関係ないだろ。

商業施設なんて嫁にやらせたら、毎日いかねーだろ。

住居表示だったら、東のが劣等感あるんじゃねーか。
学区も。

昔の小杉を知ってるやつなら、北とか西のが住むところって感じはするぞ。

これから住む人は昔買ったやつより、属性も金融資産もあるぞ。

安いマンション買って、含み益で成金気分の××くん

[67: 匿名さん]

GWTの西側は最悪ですよ
何見てるんですかね？
駅前の広場から線路挟んで丸見え。あれじゃカーテンも開けられないでしょう

[68: 匿名さん]

ここはまさにこーゆーニーズに応える物件だね。
http://dot.asahi.com/wa/2015020400072.html?ref=wa

[69: 匿名さん]

>>67
それは言い過ぎ。見えても所詮5〜6階位まででしょ？

[70: 匿名さん]

でも、あれってちょつと残念ですよね。個人的には思ってしまいます。
駅直結って線路脇の面が強い。

[71: 匿名さん]

>>70
低階層のプライバシーの点では下駄履いてるエクラスの方が優れてますね。

[72: 匿名さん]

総合力１位はＭＳＴ。
管理組合はしっかりしていて、修繕費も１度値上げして将来赤字を解消済みで安心ですし、
となりのＳＦＴのような無駄ともなりえる共有設備もないので財務的にも強みがあります。
各駅に近い条件はＳＦＴと同じながらも、グランツリーは裏口すぐが大変便利です。
そして、レジ、ＳＦＴ、ＧＷＴ、エクラスがそれぞれ評価ポイントはありますが、同率２位でしょう。
以上５つの立地優位性は絶対的なので、今後もプレミアムマンションであり続けるでしょうね。
ただし、エクラスは東急利用が主の立地なので、横須賀線を通勤で使いたい世帯からは、
少々敬遠されるかもしれません。

シティタワーは、東側マンションの供給が今後ないことによる価格高騰によるもので、
立地的には上記４つには劣ります。
ファミリー向けではなく、おそらく高齢者が多いと思われますが、
居住年数が短い見込みとなり、中長期的な視点で管理組合が運営できるかがポイントになりそうです。
高齢者が多いこともあり、10年後～20年後に中古が出やすいと想定できます。

コスタ、クラッシー、シティハウスは、立地でどうしても上記のマンションに劣ります。
クラッシーは免震でも制震でもなく耐震構造なので個人的には遠慮したいマンションですね。

ここで東のマンションを引き合いに出すと、設備が古いだのという話になりますが、
そんなのは武蔵小杉のエリアに限った話ではなく一般的な話ですし、
設備などはリプレイスすればなんとでもなりますからね。
グレードって話もでますが、グレードの納得点って人それぞれで、
過剰スペックだったらその分販売価格に転嫁されてくるだけので、
グレードが高い分健康でいられるとか子供が頭良くなるとかの効能があるわけでもなく、
個人的には中庸のスペックでなんら問題ないと思います。
自己満にお金が出せる経済的余裕があるのは素晴らしいことではありますけどね。

[73: 匿名さん]

エクラスの南は正面から東にパーク3本でガッチリガード
ただし距離があるのでお見合い感はそれほどでもないし
下は全面スクエアの屋根で緑化されてきれいだし駅前はまったく見えず
下は図書館なので騒音も聞こえない
なので眺めは絶望だけどプライバシーは高いです

逆に視界は開けてる西側はヨーカドー屋上のテニスが奇声上げて不快感マックス

[74: 匿名さん]

>>72
あくまで個人的な印象だけど、その中だったらGWTかエクラスがいい。
設備はリプレイスすればって言うけど、そしたら結局お金かかるじゃん。
MSTは管理良好意外の売りはないの？

[75: 匿名さん]

なんかこのスレは、東口パークさんの自慢大会になってきたな。

[76: 申込予定さん]

私もエクラスだったらGWTが良いです。
エクラスの残念な植栽や殺風景な外観に魅力を感じません。
ここもGWTのように緑溢れる素敵なエントランスになると良いですね。

[77: 匿名さん]

わたしもエクラスかGWTがいいです。

MSTは坪200万円でも買わないです

[78: 匿名さん]

>74
ちゃんと読んでますか？
管理以外のことも書いていますよ。

管理というソフトの話と立地についてはＳＦＴと差が出ますが、
建物の仕様はほぼＳＦＴと同様なので、ＳＦＴと差が出ないですね。

ちなみに、リフォームってそんな費用かからないですよ。
額にして５００万もあれば十分です。
しかも、リフォームってどこのマンションでも起こります。
１０年以内の差なので、５０年～１００年の中で見たら、
リフォームの発生タイミングなんて誤差です。
この１０年で設備に大きな進歩もないですね。
保温機能が強い浴槽が標準装備になったくらいではないでしょうか。
また、共用部についてもエレベーターや機械式駐車場などで、
大きな技術革新もないのではないでしょうか。

[79: 匿名さん]

武蔵小杉のスレに共通する事象ですが、ＧＷＴとエクラスの住民の人のプライドが高いですね。
自分が同時期くらいに検討したマンションしか認めないのでしょう。
レジ＞コスタ＞ＳＦＴ＞ＭＳＴの順番でマンションを手頃に手に入れれていますが、
きっとそういう人たちへの嫉妬もあるのでしょう。

[80: 匿名さん]

>>72
別に他マンションの状況なんかきいてないんだけどね…こーゆーところからも住民の特徴が垣間見えるから参考にはなるけどさw

[81: 匿名さん]

>>78
つまり、中古は物件価格＋500万＋仲介手数料で新築と比較すればおけー？

[82: 匿名さん]

>80
では>62にそう言ってあげて下さい。
62の発言に対してお答えしたまでですよ。

[83: 匿名さん]

>81
それでいいのではないでしょうか。
かかる諸費用を考えても、買っていきなりデベのマージン分中古価格が下がりそうな北口より、
東側のマンションを買い求めるメリットは大きいと思いますよ。

[84: 匿名さん]

>>72
おそらく…思われるとしか言ってない高齢者について、次の文では高齢者を前提にしてる（笑）書いてる人は自分の世界に酔っぱらってる？昼間から勘弁してよ〜〜、してして！！

[85: 匿名さん]

>84
仕事できないでしょ（笑）

[86: 匿名さん]

>>72
「シティタワー」か「レジ」か、「GWT」か「エクラス」がいいな～！

ミッド何とかは場所は良くても住む気はしないです。

賃貸タワーマンションっぽいので貸すならいいかも。

[87: 匿名さん]

シティがバランスいいかも。

[88: 匿名さん]

シティは坪単価400万になったんですよね。
流石に手が届かないのでMSTの中古が坪単価300万ぐらいなら>>81のプランがいいですね。
でもここが坪単価330万ぐらいならこっちを選びますね。
ちょっと甘いでしょうか。

[89: 匿名さん]

GWTの中古出たけど最悪向きの西側で坪400万以上ですね

[90: 匿名さん]

89
調子乗って他人の資産評価して
訴えられてもしらんよ