パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト（その２）

[物件比較中さん]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイーストについてのその２です。
引き続き、色々と意見を交換したいと思っています。
建設会社や管理会社のこと、将来性・資産価値および相場について教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です）
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/538779/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：JX日鉱日石不動産

施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[1: 匿名さん]

北口の地元住民から建設反対の声が強かったので、入居後周囲の戸建ての人たちと仲良くやっていけるのでしょうか。
町内会みたいなのがあるとすると、とても殺伐とした雰囲気になりそうで怖いです。

[2: 匿名さん]

みなさん、武蔵小杉に映画館がやってきますね！(*^▽^*)
昨年の朝のTBSテレビで、武蔵小杉にシネコンが作られると、全国に向けて大発表がありましたー(^^)/

私のまわりでは、もうその話で持ち切りです。友達からも電話かかってきて、「武蔵小杉に映画館のショッピングセンターでいるって、すごいねえ。一緒に映画見に行きたいねーっ」て、話をしていました。
ご近所さんにも、「もうすぐ武蔵小杉に映画館ができるよ」って教えてあげたら、とても喜んでいました。(^_-)-☆

シネコンのある街、武蔵小杉、とても素敵ですね。

[3: 匿名さん]

>>1
武蔵小杉の北口はそもそも豊洲における枝川みたいなものなので
そのことを知っている地元の人は、基本北口側には住まないですよ。

[4: 周辺住民さん]

民度を話題にするなら北口の民度は流石にやばいかと。
あと物件の値段が上がってるのは単純にコスト高だからであって、物件の質が上がったからではないですよ。むしろ質は最近の物件の方が落ちていたりする。
物件価格が上がってるのは小杉に限った話ではなく都心も含めて同じように上がってますからね。
まあそうゆうのわからない人が騙されて買うんでしょうけど。

[5: 匿名さん]

最近は「そういう」のことを「そうゆう」って書くんですね。
為になるなぁ。

[6: 匿名さん]

やばい民度の人が、使う駅の周辺に住んでる"そうゆう"あんたもヤバい。

[7: 匿名さん]

マンションを販売したことがある立場からすると

SFTとMFTのグレードが低いのは際立つ。設備ではないですよ。共用部分とかバルコニー柵とか外壁とか、汚れもそのままなので。知らないですけど、率先して理事長やる人いないのかな？と思ってしまいます。

[8: 匿名さん]

あんたも何回同じ内容書き込んでんだ気持ち悪い。
真実ならSFTとMFTの契約者スレに書き込んでくればいいだろ。

[9: 匿名さん]

なんかこのスレは、ネガ多いね。売れてしまうとこまるのかな。

[10: 周辺住民さん]

>>7
へー。専有部の清掃までやってくれるマンションあるんですか？初耳です。

[11: 周辺住民さん]

>>7
てか、MFTってどこのマンションだよ笑
そんなマンション小杉にない！

[12: 匿名さん]

>9
このスレのおそらく既住民たちは困りません。
困るのは、武蔵小杉の実態を知らずに北口にマンションを買った人たちです。
横須賀線や湘南新宿ラインが使えない不便なところで、
ららテラスやグランツリーへのアクセスも悪い、
でも価格は竣工済みのタワマンと同等かそれ以上の価格で買った人は困るでしょうね。
既住民は、そんな立地のマンションにどんな値付けがされるのか楽しみにしているだけですね。

[13: 匿名さん]

共有部の仕様が良いと書かれてるところは、管理費とか修繕積立金も高いから、長期的に見ると余計なコストを負担することになりかねない。

[14: 周辺住民さん]

>>12
間取り変だし100平米超は1個で狭そうだし。いまいち。

[15: 周辺住民さん]

狭くすれば単価高くてもグロスは大した金額にならないからね。

[16: 匿名さん]

>7
文を解読すると、グレード低い＝メンテの行き届き具合。
管理会社のグレードが低いってことね。

[17: 匿名さん]

管理というと、中古を買うときはそのマンションの管理状態や行く末が気になりますが、どうなんでしょうね？MSTは雑誌にもよく紹介されてたので、全く問題ないんでしょうか？

[18: 匿名さん]

管理費安い→共用設備しょぼいorサービス悪い
修繕積立金安い→値上げor一時金orスラム化

[19: 匿名さん]

武蔵小杉スレッドに書いてた人がいましたが、このマンション近くにイオンができるそうですね。グランツリー武蔵小杉に負けないくらい、良いショッピングモールを期待しています。(^^)♪

[20: 匿名さん]

MSTは良くも悪くも管理組合が強いですからね。あの強行管理についていけない人は、生活が息苦しく不満に感じるかもしれませんね。理事の独断で共用部改装工事とかもありましたし…

[21: 匿名さん]

ここの管理組合のメインミッションは、周辺住民との融和だな。
大変そう。

[22: 周辺住民さん]

>>21
あと隣に偏差値30くらいの学校があるのもいまいちだなー。

[23: 匿名さん]

>>20
SFTは逆に温厚なスタンスですよ！だから両組合は仲が悪いんだけど（爆笑）

[24: 匿名さん]

横須賀線できたのは良かったけど、ラッシュ時でも本数少ないし、日中は更に本数少ないし、品川も新橋も東京もホームは離れた所にあるしであんまり便利じゃないよね。

[25: 匿名さん]

>>19
イオンできるんですか？場所は？規模は？

[26: 匿名さん]

>10
7さんは、すべて共用部について述べているような。

[27: 匿名さん]

おはようライナー逗子、ホームライナー逗子が新ダイヤで廃止になるそうです。やはり武蔵小杉に止まらないのはマズイという事でしょうか。

[28: 匿名さん]

SFTと言えば、稼働率の低い駐車場や赤字垂れ流しのスカイバス問題が未だに解決の目処がたってないですよね？今時、駐車場敷設率が60%以上なんて、管理組合にとって足枷でしかない。どちらも入居後間もなく明らかになったはずですが、今も根本的な打開策が取れないということは、今後も変わらない可能性大ですね。中古を検討するときは重要なポイントです。覚えていってください。

[29: 匿名さん]

>>25
イオンモールといえば、大規模商業施設によくぞここまで使えない店ばかり取り揃えられましたね！
というイメージしかないな

[30: 匿名さん]

>>28
ここもビューバス作りますよ

[31: 匿名さん]

>>30
そーいえば（笑）後は稼働率をどう設定してるか次第か…

[32: 匿名さん]

利便性が高過ぎる立地だと、業者による第3者貸しも問題になるよねぇ。MSTからSFTを眺めると、ちょいちょい不特定多数の若い男女がお酒飲んだりしてる部屋があるけど、生活感ゼロの部屋でいつも違う面子でカーテン全開。たまたまですかねぇ。もし隣がこんな住戸だったら…ゾッとしませんかねぇ。

[33: 匿名さん]

>>29
トレンド分かってないな。物事すべてに否定的だね。

[34: 匿名さん]

築6年ちょっとの中古は最初の大規模修繕がオリンピックイヤーの1〜2年前というのも懸念材料だよ。割高な見積りで、修繕積立金を計画以上に圧迫する可能性は否めないし。

[35: 匿名さん]

>>34
そんなの今の含み益考慮したら、誤差の範囲だよ。小さい、小さい。

[36: 匿名さん]

今含み益があることと、修繕積立金値上げに問題ないことに何の関係が？
払えなそうだったら売るから大丈夫ってこと？

[37: 匿名さん]

>>33
イオンモールのことしか言ってないんだが。
行ってみればわかるよ。
とりあえず1年ちょっと前にオープンしたフラグシップの幕張新都心がどれだけ巨大で使えないか見に行ってみてね。
それがイオンモールのトレンドだから。

[38: 匿名さん]

>>36
例えば、5000万円で買ったら一般的に10年で30〜40パーセント価値下落。2000万円下落。でも武蔵小杉あたりのタワーマンションだったら1000万円程度アップ（含み益）している。その差は3000万円。修繕積み立てが5000円、10000円上がったとしてもトータル支払い総額からすると、誤差の範囲と思います。

[39: 匿名さん]

>>38
一般的には30〜40%じゃなくて20〜30%というのが現実らしい。

[40: 匿名さん]

ということは含み益がある内に売却する前提なわけね。

[41: 匿名さん]

含み益の話ができるのも、希少性が高い東側だからこそ。
北側ではそうはいかない。
東側住民だからこそできる贅沢な会話ですな。
東急使いたいだけなら小杉に拘る必要ないし、使うために高い金払うくらいなら、
元住吉～菊名の間のどこかにでも住む選択の方が賢明。
浮いたお金で、もっと有意義な消費や将来への貯蓄に回せます。

[42: 匿名さん]

東側もこれからはもう美味しくないよ。
川崎市で坪420なんて今がバブルの天井でしょ。
今後グランツリー以上目新しいものもないし。
後はタワーが古くなって修繕費の上昇等の問題が出れば出るほど
右肩下がりで下落するだけ。

[43: 匿名さん]

大半は、住み続けるしかない脳内資産家の妄想。
読みの良さを自慢したいのなら、今すぐ売るこった。
できるかな？

[44: 匿名さん]

>42
東と北の時差の話してどうするの？

> 古くなって修繕費の上昇等の問題が出れば出るほど右肩下がりで下落するだけ

これってどのタワマンも同じ。
東といってもシティタワーだけを意識しているあたり、
三井関係者かとも思いたくなるけどね。

しかも、シティタワーの価格はマックスだから含み益なんてないでしょ。
確たる含み益があるのは、東側の先行マンションだけ。
別に今売るつもりないけど、いつ売っても利益が出ることが強み。
全駅駅近の強みがある限り、東側の駅近タワマンは、
ガーデンヒルズとかと同様資産価値があり続けるだろう。

[45: 匿名さん]

出来たもののみ勝者を名乗れるわけだ（笑）

[46: 匿名さん]

どうしても修繕費の問題起こしたいんだね（笑）

[47: 匿名さん]

武蔵小杉の駅前の商業施設って思ったほど使えない。
グラツリも、通える店舗なんて数えるほど。
街の飲食店や服や雑貨の店もショボい。
結局電車や車使って外出。
しかも、車の場合は南部沿線道路なんていう他の幹線道路との連絡が悪い道路が、
このマンションの前の道路。
北口だと、横須賀線や湘南新宿ラインも使えない。
東横線特急停車駅って言っても、特急は数本～４本に１本。

[48: 匿名さん]

>>47
そう思うなら購入しなければ良いことです。
立地は気に入っていますが、間取りがイマイチ。
角部屋希望だけど、使い勝手がイメージしにくいような。

[49: 匿名さん]

>>48
あの三角リビングは使いづらそう。

[50: 匿名さん]

先行住民ができることといえば、
北口の正しい姿を伝え、後悔をもたない新住民を迎え入れることです。

そのためには、武蔵小杉の駅構造の特殊性、駅と路線の構造による南側の商業施設の使い勝手の悪さ、
朝のラッシュのすごさ、街の店々の貧弱さ、幹線道路から隔離された南部沿線道路の特殊性など、
いろいろをこのスレで啓蒙していく必要があるでしょう。