パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part6

[匿名さん]

前スレが1000件を超えたので、パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart6です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550728/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 、ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[61: 匿名さん]

>>60
アルコーブね。内廊下も外廊下も　
キチンと住人に配慮した物件なら、ドアが廊下に出っ張らない構造になっている。

[62: 匿名さん]

やっぱり外廊下の風通しと間取りの良さは鉄板。

[63: 匿名さん]

俺のスカイズ高く売れそうだな。
ここも駅近だし買っておこう。

[64: 匿名さん]

湾岸は内廊下がベターです。

[65: 匿名さん]

>>64
マッチ モア ベターですね。

[66: 匿名さん]

>>58
廊下は全てではないけど、非常に大事な要素の一つではある。
いくら他の設備が良く高級感有っても、一発で台無しになっちゃうから。
でも、ここはそんな高級路線じゃないから、外廊下で十分かな。

[67: 匿名さん]

>>64
内陸だって内廊下がベターです。西新宿も内廊下です。

[68: 匿名さん]

>>54
もし内廊下だったら300超えてたかもね？

[69: 匿名さん]

>>54
それいったら、パークタワーの方がカネが掛かっている事になる。

[70: 匿名さん]

>>69
もしパークタワーが外廊下なら、もっと安く分譲されていただろうし、資産価値ももっと下がってたでしょ。
ここも同じ。
もしコストを上げても高値をつけて回収できるなら、内廊下にしていたでしょう。

[71: 匿名さん]

外廊下にも良い所はあるが、外廊下が内廊下より良いって思う人は少ないということ。

外廊下がそんなに人気あるなら、デベは建設コストの高い内廊下のマンションなんかどこにも建てないだろ。

[72: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

単に内廊下か外廊下かではないですね
リセール時も内廊下の仕様グレードによっては
外廊下より価値は下がります
分譲価格は外廊下も大差なし
内廊下なら管理費が高くなるということ

[73: 匿名さん]

>>72
廊下だけじゃないのはその通り。

だけど、ベイズの営業さんは、コストを下げるために外廊下にしました、って素直に認めていましたよ。

[74: 匿名さん]

値段上がるよりマシです。

[75: 匿名さん]

スーパーゼネコンなんかじゃなく、長谷工の直床仕様で300万以下にしてくれればもっと良かった。

[76: 匿名さん]

内廊下にして値上げした方が売れるような気がするけど、内廊下は住みにくいから、タワーマンションみたいな見栄っ張りマンションの方が良いと思います。

内廊下は雰囲気だけだよ。カビ臭くなるし、風通しも悪い。間取りも窓の無い部屋が出来てしまう。

[77: 匿名さん]

長谷工にしてくれれば良かったのにね。
建物のグレードを落とせば安くできるのに。
耐震性能なんて最低レベルで良いのに。

[78: 匿名さん]

いいかげん飽きた。
廊下の話が終わったら来るから教えて。

[79: 匿名さん]

>>78
そりゃ、
外廊下である事実は変えようがないからね。
ポジしたければ外廊下をムリヤリ美化するか、スルーするしかない。

[80: 匿名さん]

でも、内廊下は住みにくいよ。

[81: 匿名さん]

ネガる為には、内廊下を美化するしかないからね（笑）

内廊下になったら、３５０万が４００万になるだけだよ。
１つ条件が増えるたびに５００マンから１０００マンずつ値上がりするのが不動産。

そろそろ学ぼうよ。

[82: 匿名さん]

東雲にクレヴィア出来ますよね。そちらはまあまあ安く出るのではないでしょうか。

そういえば月島のプレミスト、長谷工で坪330らしいですね。

[83: 匿名さん]

ホテルで外廊下があり得ないように、マンションでも外廊下はあり得ない。

[84: 匿名さん]

ガラス越しに他人が立っている外廊下はない。

[85: 匿名さん]

月島330ですか。
お金持ちたくさんいるんだね。
家は300の80ｍ２弱で精一杯でした。
頭金4000。年収1200。20年ローン。
30代後半。湾岸タワマン住まい。

[86: 匿名さん]

>>85
アーハン

[87: 匿名さん]

>>85
月島というより、
リバーシティと同じ佃二丁目。
ある意味ブランドの土地だから。豊洲二丁目みたいに。

[88: 匿名さん]

豊洲は2丁目より3丁目の方が良いと思うけどね。
建物が重厚だよね。

[89: ご近所さん]

豊洲は３丁目より２丁目の方が良いでしょう。
海に面しているし、大きな公園もある。

[90: 匿名さん]

建物取るか、公園取るかだね。

[91: 匿名さん]

2丁目は公園や商業施設があってファミリーのエリア。
3丁目は大学やオフィースがあって大人のエリア。
食事処も、そのイメージのとおり。

[92: 匿名さん]

どっちにしろここは
２でも３でもない５丁目…

[93: 匿名さん]

2丁目は仕様がへぼいから嫌。
売りの西向きは、晴海のマンションも建ち始めて開放感も薄れてきた。

となると、ここか3丁目中古狙い。

[94: 匿名さん]

２、３丁目は、検討スレで「ハリボテ」だって言われてたよ。

[95: 匿名さん]

中古って、震災直撃してるんだけど気にならないの？
間取りも選べないよね。。。気長に待つの？？

[96: 匿名さん]

見栄っ張りなら住みにくくても内廊下でしょ。ホテルっぽいし。

[97: 匿名さん]

>>95
何だかんだで新築よりは安いからじゃない？
日本は新築信仰が根強いけど、価値観は人それぞれってことで・・・
再開発でもない限り、良い場所は既に抑えられてる、中古しか選択肢がないってこともある

[98: 匿名さん]

でも、中古だと妥協点が多すぎるよね。

[99: 匿名さん]

今年はインフレも進んで値上がりしまくるだろうから、早めに中古を買うのもおすすめです。

でも、気に入った間取りじゃないと後悔すると思うので慎重にね。

[100: 匿名さん]

2丁目の中古を見たけど、震災が原因と考えられる大きなクラックが気になりました。
その後、3丁目の免震タワーの中古も見たけど、あちらは無傷でしたね。
一目瞭然で驚きでした。

別に3丁目の中古を推すわけではなく、資産価値維持の観点からは、ここみたいに免震を選ぶべきでしょう。

[101: 物件比較中さん]

免震ってそんなに良いのですか？

[102: 匿名さん]

もちろん、免震は絶対に良いと思います。
その分価格も跳ね上がりますが安心は安心でしょうね。
絶対にという保証ではないとしても、無いのとあるのとでは違うと思います。

[103: 物件比較中さん]

>>102
そうなのですね。
値段も違ってくるというのは驚きです。
ベイズやスカイズの免制震は坪単価２０万円分ぐらい地震対策に使われているのですかね。
これからは免震にこだわって探してみます。

[104: 匿名さん]

>>101
耐震、制振、免震・・・
それぞれ一長一短はあるみたいだけど、今のところは最新技術とされてるね

[105: 匿名さん]

耐震は良い所はありません。

[106: 購入検討中さん]

>>105
装置を抜きにした構造体自体は、耐震の方が強度が高いので、長期的には保ちが良いのかもしれないですね。ただあくまでも大きな地震が来なければですが。
耐震のグローヴタワーに住んでましたが、高層階だったので、東日本大震災のときは揺れがハンパなく、家族は死ぬかと思ったと言ってました。
結果は、壁のボードがひび割れたぐらいで大した被害は無かったのですが、もう耐震には住めないと思ってしまった次第です。

[107: 匿名さん]

近隣の中古物件の売り出し価格です。

パークタワー豊洲　坪288万円
グランアルト豊洲　坪218万円・229万円
スターコート豊洲　坪229万円～243万円

[108: 匿名さん]

>>107
地震後、仕様がよいパークタワーは頭一つでてますね。

[109: 匿名さん]

288もしないでしょ。

250くらいじゃないかな。安いのは230代からある。
http://wangantower.com/?p=5106%E2%80%9D

[110: 匿名さん]

>>109

それは新築時の分譲価格です。
今はその価格ではありません。坪288万円です。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_ag/3amKOAOUC5A9NYZfc...

[111: 匿名さん]

つまり、新築価格は３５０万超えるってこと。

安く買いたいなら、タイムマシーンを開発するしかないよ。
１０年前に戻れるなら買えるでしょ。

[112: 匿名さん]

中古ですら３００超え始めてる、今の時代。
安く買えると思うのは夢見すぎってことですよ。

買えないなら、長谷工マンションの中古にするしかないんじゃない？２８０万以内で買えますよ。

[113: 匿名さん]

中古の２階で坪単価２９０万かぁ。

新築で３５０万なら安い方かもね（笑）

[114: 匿名さん]

ヤフー不動産で中古価格を見てごらんよ。
新築は同じグレードなら、大体２割・３割くらい高くなるので、これらから２割から３割高めの値段を考えておけば良いかと。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/search/03/rail/2347/2435/?u...[0]=2347_2435&_pf=13

で、免震付いたら＋坪２０万、眺望＋４０万、内廊下＋２０万、財閥系＋４０万、スーパーゼネコン＋４０万くらいで考えておけば良い。

[115: 匿名さん]

パークタワーは内廊下なんだからさあ、
外廊下のここ、がパークタワーみたいに高くなるなんて思っちゃダメでしょ。

[116: 匿名さん]

>>110
中古売主の売却希望価格、が坪288万っていうだけのこと。
あそこの２階は大通りからも室内が眺められるからね、いくらで成約できるかな。大通りの騒音もあるだろうし。

[117: 匿名さん]

でも、不動産は売主が価格を決めてるようなもんだからね。
別に安売りしてあげる義理もないしね。

[118: 匿名さん]

パークタワー豊洲はグレード低いよ。外観でわかるでしょ。
ディスポーザーすらない物件ですわ。

[119: 匿名さん]

＞116
288の中古って、パークタワー豊洲の中でも
条件の良い物件じゃないの？

[120: 匿名さん]

>>107
それは売り出し価格であり、実際の取引価格では無いのでは？
そこから値段交渉があり、それでも売れるかどうかは別の話。まずは、高い価格を言っておいて…
って、350君と同じ手法かよ⁉︎（笑）

[121: 匿名さん]

350万超えて買えないのなら、１部屋減らすしかないでしょ。
もしくは、田舎に買うしかないんじゃない？
あ、あとは駅遠物件とか。

[122: 匿名さん]

ディスポーザーあると無駄な維持費かかるから、
ないなら、むしろプラスでしょ。
ディスポーザーあっても、結局、生ごみ減らせるだけで、
ゼロにはならないし。
それよりここは、外廊下が残念。

[123: 匿名さん]

>>120

おっしゃるとおりです。
だから、売り出し価格と明記しました。
成約価格は当然、別物です。

[124: 匿名さん]

350出すなら、２，３丁目の中古、買うよ。

[125: 匿名さん]

＞１２３
だとすると、ここは２８０くらいかな？

[126: 匿名さん]

ちなみに、
売り出し価格と成約価格の差の一覧を見たことがありますが、
同額もありましたし、最大でも－200万円くらいでした。
大手仲介事業者の売り出し価格は、そうそう的外れではないと思われます。
4980万円で売り出せば、どう下がっても4800万円くらいでしょう。

[127: 匿名さん]

パークタワーにディスポーザが無いのは
経費節減目的ではなくて、
建物の真下にメトロが走っているからだよ。

振動や騒音対策で分厚いコンクリのスラブを建物とメトロの間に作ったタメに
ディスポーザ用の浄化槽を作れなくなったんだそうだ。

メトロのトンネルの上に建つマンションに、高い金を払って住みたいか？

[128: 匿名さん]

>>126
以前、芝浦アイランドの住民さんが芝浦のスレで
売出し価格平均と成約価格平均とを書き込んでいましたが、
成約価格は売出し価格の１割引きでしたよ。

[129: 匿名さん]

>>128

ありがとうございます。
１割の差は大きいですね。
私（126）が見たのは豊洲のものです。

レインズを見られれば、簡単なのですが。
http://www.reins.or.jp/index.html

[130: 匿名さん]

外廊下と内廊下って値段にそんな違いがでるんでしょうか？

[131: 購入検討中さん]

>>128
時期と部屋によりますので、よほど無茶な価格を付けてない限り、今だと2～3%程度かと。値引き一切なしというのも結構ありますし。

[132: 匿名さん]

駅まで5分は資産価値として魅力ですね。雨の日に10分以上も歩いてられない。

[133: 匿名さん]

>>129
レインズは、ご存じでしょうけど全ての成約価格を載せているわけではありません。
専任媒介なら全部載りますが、一般媒介は任意になります。
今時専任で仲介を頼むのは、買換え特約物件かそれとも余程売却に自信がある好物件程度のものです。

[134: 匿名さん]

不動産仲介の仕事をしていますが、１割も値引きするというのは、１年間買い手が現れなかったような物件のみです。

値引きに応じるとしても、端数切ってくれる程度のものですよ。

[135: 匿名さん]

タワーマンションだと値引きがない事が殆どです。
値引きなしでも売れる人に買って貰えば良いのですから。

[136: 匿名さん]

ここが平均で坪300万超えるなら、やめた方がいいな。
リセールでシンボルの中古価格を上回るはずがないので、損するか永住覚悟になっちゃうもんね。

[137: 匿名さん]

その程度で止めなきゃいけない程度の収入なら、千葉や埼玉にするしかないのでは？

350なら安い方だと思いますよ。

[138: 匿名さん]

>>135
それは無理。
月島の不動産屋に行って中古タワマンの現状を聞いてきましたが、交渉次第で値引きがあると言われました。

[139: 匿名さん]

スターコートで坪265の成約が出たようですね。

[140: 匿名さん]

中古では値引きは難しいよ。
相手の機嫌を損ねたら二度と話すら聞いてもらえない。

[141: 匿名さん]

スターコートで265の成約なら、新築は400超えてしまうのでは？

[142: 匿名さん]

三井のリハウスに行けば、レインズの成約価格を見せてくれるぞ。

湾岸はほとんど値引きなしだ。

[143: 匿名さん]

中古で値引きを狙いたければ、売り出しから半年経っている物件を狙う事。

売り出しから3ヶ月程度では、値引きせずとも売れてしまうからだ。わざわざ値引きしなくても、言い値で買ってくれる人に売れば良いのだから。

半年も経てば、売主も焦ってくる。そこが狙い目だ。1割の値引きも夢では無い。

[144: 購入検討中さん]

>>138
月島の中古で出てくるのは低層とかお見合い部屋ばかり。
しばらく探しましたが、ろくな物がないので諦めまして。

[145: 購入検討中さん]

シティタワーズ豊洲でも280万円/坪前後ですよ。
以下、ご参考まで。
上で書いているスターコート265万円/坪は、確かですが90平米ですし、良い部屋だったのでしょうね。



■成約事例　(平成27年1月30日～2月5日）

エリア
物件名称
階数、専有面積、間取り
成約価格
坪単価
豊洲エリア ス ターコート豊洲 7階、70㎡台、3LDK 4,999万円 (＠230.1万円/坪）
豊洲エリア ス ターコート豊洲 14階、80㎡台、3LDK 5,850万円 (＠239.6万円/坪）
豊洲エリア ス ターコート豊洲 15階、90㎡台、4LDK 7,680万円 (＠265.5万円/坪）
豊洲エリア THE TOYOSU TOWER 10階、40㎡台、1LDK 4,380万円 (＠306.5万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・ ツイ ン（SOUTH） 21階、50㎡台、1LDK 5,050万円 (＠289.0万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・ ツイ ン（SOUTH） 27階、70㎡台、2LDK 5,980万円 (＠277.8万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル 21階、60㎡台、2LDK 5,750万円 (＠285.6万円/坪）

[146: 匿名さん]

スターコートいいマンションですよね。

[147: 匿名さん]

長谷工じゃなかったっけ？

[148: 匿名さん]

>>145
スターコート、値上がり顕著ですね。ちょっと前まで坪200くらいだったのですが。

豊洲タワー低層坪306（北向きかな）も、ちょっと前までは考えられない成約価格ですね。

[149: 匿名さん]

スターコートは長谷工です。
全戸南西又は南東向き
駐車場100％

新庄が宣伝していました。

[150: 匿名さん]

>>147
スターコートは長谷工が売り主で、もちろん施工も長谷工です。
http://www.haseko-ml.com/117t

[151: 匿名さん]

財閥系が出来ればいいなあ。

[152: 匿名さん]

4LDKや90平米以上の部屋は希少価値があり、高値がつくことがあります。

[153: 匿名さん]

長谷工施工でも、築地で三井が売ったマンションは人気でしたよ。

[154: 匿名さん]

信頼と実績の長谷工

[155: 匿名さん]

どんどん値上がりしてるんだね。
去年買っておけば良かった。

今年からインフレ始まるらしいし。

[156: 匿名さん]

財閥系でスーパーゼネコンの安心感、

[157: 匿名さん]

ゼネコンの実績は何で判断するんでしょうか？
ランキングが見当たりません。

[158: 匿名さん]

スーパーゼネコンなんて、そんなに無いから。。。

[159: 匿名さん]

多少、インフレの気配を感じてきましたね。
牛丼屋も値上がりし、スーパーでも肉野菜が高いなーと思い始めてきました。

とうとうインフレはじまったかもしれませんね。

今年が最後のマンション買い場かも知れません。

インフレ始まったら5割くらいは値上がりするでしょうから。

[160: 匿名さん]

インフレもあるかもしれませんが、それより二極分化を強く感じます。

都心とか湾岸部では都心回帰・東京五輪需要で人気が高まる一方、
地方では値が付かないような中古物件が増えていると聞きます。

日本の人口が減るのは明らかですから、ある意味当然のことかもしれません。