パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part6

[匿名さん]

前スレが1000件を超えたので、パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart6です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550728/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 、ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[121: 匿名さん]

350万超えて買えないのなら、１部屋減らすしかないでしょ。
もしくは、田舎に買うしかないんじゃない？
あ、あとは駅遠物件とか。

[122: 匿名さん]

ディスポーザーあると無駄な維持費かかるから、
ないなら、むしろプラスでしょ。
ディスポーザーあっても、結局、生ごみ減らせるだけで、
ゼロにはならないし。
それよりここは、外廊下が残念。

[123: 匿名さん]

>>120

おっしゃるとおりです。
だから、売り出し価格と明記しました。
成約価格は当然、別物です。

[124: 匿名さん]

350出すなら、２，３丁目の中古、買うよ。

[125: 匿名さん]

＞１２３
だとすると、ここは２８０くらいかな？

[126: 匿名さん]

ちなみに、
売り出し価格と成約価格の差の一覧を見たことがありますが、
同額もありましたし、最大でも－200万円くらいでした。
大手仲介事業者の売り出し価格は、そうそう的外れではないと思われます。
4980万円で売り出せば、どう下がっても4800万円くらいでしょう。

[127: 匿名さん]

パークタワーにディスポーザが無いのは
経費節減目的ではなくて、
建物の真下にメトロが走っているからだよ。

振動や騒音対策で分厚いコンクリのスラブを建物とメトロの間に作ったタメに
ディスポーザ用の浄化槽を作れなくなったんだそうだ。

メトロのトンネルの上に建つマンションに、高い金を払って住みたいか？

[128: 匿名さん]

>>126
以前、芝浦アイランドの住民さんが芝浦のスレで
売出し価格平均と成約価格平均とを書き込んでいましたが、
成約価格は売出し価格の１割引きでしたよ。

[129: 匿名さん]

>>128

ありがとうございます。
１割の差は大きいですね。
私（126）が見たのは豊洲のものです。

レインズを見られれば、簡単なのですが。
http://www.reins.or.jp/index.html

[130: 匿名さん]

外廊下と内廊下って値段にそんな違いがでるんでしょうか？

[131: 購入検討中さん]

>>128
時期と部屋によりますので、よほど無茶な価格を付けてない限り、今だと2～3%程度かと。値引き一切なしというのも結構ありますし。

[132: 匿名さん]

駅まで5分は資産価値として魅力ですね。雨の日に10分以上も歩いてられない。

[133: 匿名さん]

>>129
レインズは、ご存じでしょうけど全ての成約価格を載せているわけではありません。
専任媒介なら全部載りますが、一般媒介は任意になります。
今時専任で仲介を頼むのは、買換え特約物件かそれとも余程売却に自信がある好物件程度のものです。

[134: 匿名さん]

不動産仲介の仕事をしていますが、１割も値引きするというのは、１年間買い手が現れなかったような物件のみです。

値引きに応じるとしても、端数切ってくれる程度のものですよ。

[135: 匿名さん]

タワーマンションだと値引きがない事が殆どです。
値引きなしでも売れる人に買って貰えば良いのですから。

[136: 匿名さん]

ここが平均で坪300万超えるなら、やめた方がいいな。
リセールでシンボルの中古価格を上回るはずがないので、損するか永住覚悟になっちゃうもんね。

[137: 匿名さん]

その程度で止めなきゃいけない程度の収入なら、千葉や埼玉にするしかないのでは？

350なら安い方だと思いますよ。

[138: 匿名さん]

>>135
それは無理。
月島の不動産屋に行って中古タワマンの現状を聞いてきましたが、交渉次第で値引きがあると言われました。

[139: 匿名さん]

スターコートで坪265の成約が出たようですね。

[140: 匿名さん]

中古では値引きは難しいよ。
相手の機嫌を損ねたら二度と話すら聞いてもらえない。

[141: 匿名さん]

スターコートで265の成約なら、新築は400超えてしまうのでは？

[142: 匿名さん]

三井のリハウスに行けば、レインズの成約価格を見せてくれるぞ。

湾岸はほとんど値引きなしだ。

[143: 匿名さん]

中古で値引きを狙いたければ、売り出しから半年経っている物件を狙う事。

売り出しから3ヶ月程度では、値引きせずとも売れてしまうからだ。わざわざ値引きしなくても、言い値で買ってくれる人に売れば良いのだから。

半年も経てば、売主も焦ってくる。そこが狙い目だ。1割の値引きも夢では無い。

[144: 購入検討中さん]

>>138
月島の中古で出てくるのは低層とかお見合い部屋ばかり。
しばらく探しましたが、ろくな物がないので諦めまして。

[145: 購入検討中さん]

シティタワーズ豊洲でも280万円/坪前後ですよ。
以下、ご参考まで。
上で書いているスターコート265万円/坪は、確かですが90平米ですし、良い部屋だったのでしょうね。



■成約事例　(平成27年1月30日～2月5日）

エリア
物件名称
階数、専有面積、間取り
成約価格
坪単価
豊洲エリア ス ターコート豊洲 7階、70㎡台、3LDK 4,999万円 (＠230.1万円/坪）
豊洲エリア ス ターコート豊洲 14階、80㎡台、3LDK 5,850万円 (＠239.6万円/坪）
豊洲エリア ス ターコート豊洲 15階、90㎡台、4LDK 7,680万円 (＠265.5万円/坪）
豊洲エリア THE TOYOSU TOWER 10階、40㎡台、1LDK 4,380万円 (＠306.5万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・ ツイ ン（SOUTH） 21階、50㎡台、1LDK 5,050万円 (＠289.0万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・ ツイ ン（SOUTH） 27階、70㎡台、2LDK 5,980万円 (＠277.8万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル 21階、60㎡台、2LDK 5,750万円 (＠285.6万円/坪）

[146: 匿名さん]

スターコートいいマンションですよね。

[147: 匿名さん]

長谷工じゃなかったっけ？

[148: 匿名さん]

>>145
スターコート、値上がり顕著ですね。ちょっと前まで坪200くらいだったのですが。

豊洲タワー低層坪306（北向きかな）も、ちょっと前までは考えられない成約価格ですね。

[149: 匿名さん]

スターコートは長谷工です。
全戸南西又は南東向き
駐車場100％

新庄が宣伝していました。

[150: 匿名さん]

>>147
スターコートは長谷工が売り主で、もちろん施工も長谷工です。
http://www.haseko-ml.com/117t

[151: 匿名さん]

財閥系が出来ればいいなあ。

[152: 匿名さん]

4LDKや90平米以上の部屋は希少価値があり、高値がつくことがあります。

[153: 匿名さん]

長谷工施工でも、築地で三井が売ったマンションは人気でしたよ。

[154: 匿名さん]

信頼と実績の長谷工

[155: 匿名さん]

どんどん値上がりしてるんだね。
去年買っておけば良かった。

今年からインフレ始まるらしいし。

[156: 匿名さん]

財閥系でスーパーゼネコンの安心感、

[157: 匿名さん]

ゼネコンの実績は何で判断するんでしょうか？
ランキングが見当たりません。

[158: 匿名さん]

スーパーゼネコンなんて、そんなに無いから。。。

[159: 匿名さん]

多少、インフレの気配を感じてきましたね。
牛丼屋も値上がりし、スーパーでも肉野菜が高いなーと思い始めてきました。

とうとうインフレはじまったかもしれませんね。

今年が最後のマンション買い場かも知れません。

インフレ始まったら5割くらいは値上がりするでしょうから。

[160: 匿名さん]

インフレもあるかもしれませんが、それより二極分化を強く感じます。

都心とか湾岸部では都心回帰・東京五輪需要で人気が高まる一方、
地方では値が付かないような中古物件が増えていると聞きます。

日本の人口が減るのは明らかですから、ある意味当然のことかもしれません。

[161: 匿名さん]

>>153
パークホームズ築地グリーンサイドですね。あちらは長谷工物件ですが、外壁タイルがMRのデザインと異なると契約者スレで問題になっているようです。

[162: 匿名さん]

>>159
「今は最後の買い時」としたいのでしょうが、マンションの買い時は遅くとも2013年の上半期までで、既に好機は逃しています。
ただ、都心部（と都心隣接エリアの一部）はまだ上昇してしまう余地が大きいので、完全に手が届かなくなる前に購入するという選択はあると思います。

[163: 匿名さん]

まぁ、インフレは始まったばかりだし、今年いっぱいが買い時だと思いますよ。

すでに値下がり始めているというのなら話は別ですが、今のところ値上がり傾向ですし、ますます強まってるようですから。

[164: 匿名さん]

>163
買い煽り層は「坪350万なら安い」＆「今年は最後の買い時」と言うが、豊洲が坪350万になると仮定すること自体が、既に買い時を逃しているのと同義だよね。
坪285万円6477万円で買えていた豊洲物件を、坪350万7954万円で買うことは、買い時どころかフォロワーの行動だと思うけど。（ちなみに坪350万なんてならないから、リアル検討者の皆さんはご安心を。）

[165: 匿名さん]

その程度で高いと感じるなら千葉に行くしかないのでは？
来年には400超えるよ。

インフレを甘く見過ぎ。政策には乗っかった方が儲かるよ。

[166: 買い換え検討中]

先週現地見に行った。
周辺の色んな道路に液状化した跡があって、あらららって感じだった。
ここも地震くるとインターロックとか全部ぼこぼこしちゃって震災時のディズニーランドみたいになるよ。
三井だけに。

[167: 匿名さん]

家は地震来てないのに、インターロックぼこぼこになり補修しました。

[168: 匿名さん]

>>165
政策には乗っかった方が儲かるよ
↑
正しい。但し、今更乗るようでは遅い。

[169: 匿名さん]

>>166
証拠写真ぷりーず

[170: 匿名さん]

週刊現代に５丁目の液状化の写真出てたよ。
検索すれば出てくると思う。
今はどうなってるか私は知らない。
１６６じゃないので。

[171: 匿名さん]

>>167
地震来てないのに、って
小さな地震はあるでしょう。
インターロックは下手な施工をすると、ぼこぼこになりやすい。

[172: 匿名さん]

>>170
週刊現代の液状化の写真って、後まで残るような液状化じゃないよ。実際１ヶ月後には痕跡なくなってたし。

なので166は（本当ならば）違うことを言ってるはず

[173: 匿名さん]

>>172
週刊現代の液状化写真、自体は認めるわけね。

[174: 匿名さん]

>>173
五丁目で軽微とはいえ液状化があったこと自体は事実でしょ？　認めるも認めないも…。

震災２日後に現地確認した人のブログです。液状化自体があったことと、その軽微さが確認できます。

http://nz666.exblog.jp/15049063/

[175: 匿名さん]

>>174
根拠が個人ブログ？

[176: 匿名さん]

５丁目の液状化ってここの近くですか？

[177: 匿名さん]

>>168
その通りだね。
平均300越えたらスルー。

マジで千葉の物件買った方がロス少ないかも、くらいの物件だね。

[178: 匿名さん]

良いじゃん。
液状化しても資産価値は上がってるんだから。（笑）

むしろ安心要素でしょう。

[179: 匿名さん]

インフレは今からなんだから、今から乗るのが一番なのでは？
政策でインフレにしようとしてるんでしょ？

[180: 匿名さん]

液状化を気にするなら、最初から湾岸エリアは諦めたら？

[181: 匿名さん]

そうね。液状化で何か問題があるわけでもないし。
だからこそ、液状化しても値上がりしたんでしょ？

大儲けしたい人だけが買えばいいんじゃない？

[182: 匿名さん]

>>181
大儲け？
どこの物件と間違ってますか？
それとも坪250万くらいの前提で話していますか？

[183: 匿名さん]

この物件で間違ってませんよ。
坪３５０万なら、まだまだ値上がり余地ありますよ。

東京の不動産は割安ですし。

[184: 匿名さん]

坪３００万で高いと感じるなら、都内の物件は諦めた方がいいんじゃない？
都内狙っても、駅遠物件しか買えないでしょ。もしくは長谷工。

[185: 匿名さん]

>>184
もしくは外廊下

[186: 匿名さん]

港区の外廊下マンション持ってるけど、坪４５０万円だよ。

[187: 匿名さん]

内廊下って高く売れるんだ？

スカイズ、坪４００マンくらいで売ってやるよ。

[188: 匿名さん]

豊洲は大人気エリアに成長しましたからね。３５０くらい仕方ないのでは？
私みたいな貧乏人は諦めるか、四丁目の長谷工団地で我慢しましょう。

[189: 匿名さん]

駅遠物件なら、今でも安く買えるよ。
資産価値はゼロだけどね。

[190: 匿名さん]

>>175
週刊現代とか夕刊フジとかSPA!よりは信用できると思いますけどね。

[191: 匿名さん]

スカイズは豊洲駅遠いからいらない。

[192: 匿名さん]

>>191
スカイズのお隣りなんか、豊洲駅遠い上に外廊下。

[193: 匿名さん]

スカイズ買った俺に謝れ

[194: 匿名さん]

もう少し待ってれば、ここ買えたのにね。

[195: 匿名さん]

スカイズの頃なら
三河島のＪＲ駅前で、内廊下のスーゼネ施工タワマンがスカイズよりも安く買えたのにね。
自分から駅遠をチョイスしたのなら自己責任。

[196: 匿名さん]

こことワンダフルは売りというか重視するポイントが全く異なるから購買層は被らないでしょうに。

[197: 匿名さん]

それ以前の問題だよ。
ワンダフルは豊洲で一番豊洲駅に近いマンションでしょ。
下手すると格安の枝川の物件よりも遠い。

[198: 匿名さん]

間違えました。
（訂正前）一番豊洲駅に近い
（訂正後）一番豊洲駅に遠い

[199: 匿名さん]

>>197
あそこは自宅の住所に豊洲って地名を入れたかった人向きか。
下手すると東雲の物件よりも遠い。

[200: 購入検討中さん]

スカイズは私も見ましたが、値段を考えると、西向きに関しては、もし豊洲市場の北東側が、高い建物が建たないことで確定すれは、大正解だったと言い切れるんですが。
評価にはもう少し時間がかかりそうですね。

[201: 匿名さん]

スカイズ、ベイズはフラットにいいですよ。駅遠ですが眺望と水辺環境がよい。新市場回りの成長力も期待できる。ここは駅近なのでリスクは低いですがなんかアピール力がないですね。

[202: 契約済みさん]

>>199
んなこたーない。

[203: 匿名さん]

西向きなんて、西陽が強いから住みたくない。
眺望以前の問題。
やっぱり南を絡めたい。

[204: 匿名さん]

１９９は正しいと思う。
枝川より不便ってあり得ないでしょ。
いくら豊洲って住所でも。

[205: 匿名さん]

まー、スカイズベイズとここはアピールポイントが違うので比べる意味がない。ここは駅から比較的近いのが強み。ただ、それ以外に特に魅力ないので高く出れば一気に落ちる。それだけでしょう。全ては価格次第。

[206: 匿名さん]

駅遠にアピールも何もないけどね。
駅までの距離はマスト条件なので。

[207: 匿名さん]

>>206
それも人それぞれの価値観でしょう。リセールに有利なのは事実ですが全ては価格次第。あと、定住するなら環境は大切。買いたい人は決めつけたいのもわかるけどね。

[208: 匿名さん]

ないない。駅近は必要条件。でないとマンションの価値ないでしょ。
駅近をクリアした上で、他の条件も検討する。

[209: 匿名さん]

新豊洲は有明にも抜かれるんじゃないかな。
むこうはオリンピックでBRT通るでしょ。
ずいぶん先だろうけど、住吉―豊洲の地下鉄できたら
駅ができる予定の枝川にも負けちゃうかもしれない。

[210: 匿名さん]

まあそうむきにならずに。現実に買う人はたくさんいるのだから。逆に駅近だからなんでもいいわけでもない。

[211: 匿名さん]

BRTは新豊洲も、通るのでは？

[212: 匿名さん]

ここで新豊洲推すのも変な方だけどね。

[213: 匿名さん]

＞２１１
無理でしょ。需要がない。
新豊洲って、ゆりかもめだけで陸の孤島かも。

[214: 匿名さん]

新豊洲買うのは、初めてマンション買う方でしょ。
１度買ったことがある方なら、交通が不便なマンションは買わないと思う。

[215: 匿名さん]

個人の、価値観を押し付けても不毛な議論だな。駅近とかわかりかってることはどうでもいいから、それ以外にここの魅力が知りたいな。

[216: 匿名さん]

>>211
BRTは新豊洲の隣駅の市場前でしょ
スカイズは、都バスのバス停でさえも不便ですね

[217: 匿名さん]

このスレで豊洲駅遠物件の魅力語る方が不毛。

[218: 匿名さん]

確かに新豊洲のことはどうでもいいですぬね。それより比較的駅近以外で魅力は、なんですか？あまり情報がないですね。

[219: 匿名さん]

大病院は、救急か紹介だから隣にある必要はないし。
交差点を渡ってららぽまで行くのは結構歩くし。
同じ丁目のスーパーはシエルの下の小さなの位しかないし。
外廊下だし、タワマンだか違うんだかハッキリしないし。
割高みたいだし。

[220: 匿名さん]

マンションは立地が９割です。
他の情報はHPを見れば十分だと思います。