浦和常盤 ザ・レジデンス Part２

[匿名さん]

高級住宅地、浦和常盤に295戸大規模マンション
2015年2月上旬より第１期２次の販売が開始されます

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokiwa295/

浦和常盤ザレジデンス
【ウエストレジデンス　西街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目70-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：219戸
専有面積：70.36㎡～92.34㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.80㎡～40.00㎡
【イーストレジデンス　東街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目94-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：76戸
専有面積：72.64㎡～91.44㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.60㎡～40.40㎡

価格：4,098万円～6,993.9万円

売主：ジェイアール西日本不動産開発 三菱倉庫 西日本鉄道 長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[288: 匿名さん]

>283
私は一旦購入を決めかけましたが、売れ残りが多くなって竣工後も長く販売が続くことを見越して、思いとどまった者です。
一度は購入しようと思った物件なので、気になって時々覗いています。
規模が大きいことが一因ではあるとはいえ、これだけ売れ残ると・・・ね。

[289: 周辺住民さん]

販売戦術を間違えたってことか〜

[290: 匿名さん]

一人負け状態ですね。
何でこんな結果になってしまったのでしょうか？

[291: 匿名さん]

地価上がってるしあまり値下げ期待しない方が良いよ。

[292: 匿名さん [男性 30代]]

この前見学行きましたがモデルルーム以外広告から大幅な値下げはないようです、売れ残ってるんだから下げてくれてもいいような気もしますが。

[293: いつか買いたいさん]

売れ残という場合たとえば販売期間が終わってかつ商品価値がないものちゅう感じですよね。
たとえば大根とか生鮮。よく八百屋なんかでつかいそうですね。またはちょっと広げて車とか。ニューモデルが宣伝中の旧モデルの車とか。まあカレラは多少値下げすることもあるでしょうね。生鮮なんて在庫にもならないし。
一方不動産の場合は基本的にニューモデルもないし生鮮でもない。だからそういう意味での値引きは期待できないですね。
あるのはその不動産の相場ですね。時価というか評価時期によって上下するもんです。
まいまは相場上がってますし。

[294: 物件比較中さん [男性]]

ディベロッパーは建物が竣工したら、ゼネコンから引き渡しを受けます。当然、そこには支払いが発生する訳です。
それまでにマンションを売り切ってたら、販売総額から経費と利益を抜いて、建設費を払ってお仕舞いです。
が、かなり売れ残りが発生してたら…もしかしたら売上で建設費を賄えない可能性もある訳です。
世の中、住友不動産みたいな余裕のある会社ばかりでは無いですよ。ゼネコンには先に払わされて、足りずは銀行から借り入れ。売り切る迄は販売経費も掛かり続けます。
一年後には未入居でも中古物件になり、いよいよ見学者も減ってしまいます。金利負担は毎日積み上がる。。

こう言ったリスク回避の為に、ディベロッパーは値引きしてでも早目に売ろうとするんですよ。
大体一度売りに出した物件が、不動産相場が上がってるから価格改訂！なんて言ったら、ますます客足が遠退きます。

[295: 匿名さん]

長谷工も小デベな訳でもなし。一物件が売れ行き悪いからって、いきなりたたき売るかどうかは単に売主の規模だけでなく、上物の規模や物件の土地の落札額にもよるし、地価の影響は少なからずある。相場に合わせた値上げは別として、売れない＝値下げに直結させるのは買い手都合の勝手な思い込み。期待するのは分かるが、すべて都合良くは運ばないと思う方が賢い。

[296: ご近所の奥さま [女性 40代]]

ここは値下げしても売れないから値下げはしないかも。

これだけ駅から遠いんだから買い物は不便だし、植栽以外プラス要因見当たらないし。。。

[297: いつか買いたいさん]

株式会社長谷工コーポレーション、ジェイアール、三菱もプロジェクトはここだけじゃないだろうし。たくさんあるなかの一つなわけで。単年度のプロジェクトならいざしらず、複数年度会計でも問題ないんじゃ。

世の中には減損処理ってこともあるだろうけど常盤の土地じゃね。もう、販売しちゃってるし途中で変えるってのは難しいでしょうね。

[298: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [ 30代]]

免震構造だから価格は高いですが、この近辺に免震のマンションってないですよね？
魅力は免震です。何回か地震を経験しましたが、
ユラユラ感じる位で特有の怖さはまったく感じません。管理も行き届いているし、住民の方も挨拶が交わされ良い方が多いです。
学校が近いからにぎやかな声も時折しますが、我が子が入学しても近いのは安心。年配の方もさみしくないし微笑ましいと言っていたので、煩いほどではないと思います。
最後まで迷った部屋がまだ空いているから、まだ良い部屋残っていますよ。たぶん…。

私は満足しています。

[299: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [ 30代]]

あと、貨物線通過音はマンション外の道路だと聞こえますよ。マンション内に入れば、夜間でも朝方でも聞こえません。

[300: 匿名さん]

マンション住民の方からの情報はありがたいです。
昨日の地震で、あらためて、検討するマンションがどのような耐震構造になっているかを確認すべきことがわかりました。
まあ、浦和区は地盤が堅くていいですね。

[301: 匿名さん]

昨日の地震でここがまた注目されるといいですね。

[306: 匿名さん]

埼京線から見える販売中の横断幕が
長い期間降ろされないので
売れてないマンションとしては
注目されてるのでは？

[307: 匿名さん]

>>306
もうちょっと詳しく教えて下さい。

[308: 匿名さん]

武蔵浦和のスカイは
700以上売り出しあるのに
竣工前に完売しそうだぞ。
駅近は強いね

[309: 匿名さん]

竣工前に完売してしまいそうとは、凄い人気ぶりですね～。
どんな出来上がりか見なくてもいいのかな。
なんだか心配になってしまうんですが、そんな心配はご無用なんでしょうか。
でも完売しちゃいそうとは販売元もホクホクですね。

[310: 匿名]

>>309
タワーなのに耐震、共用部分が大きすぎて管理費の負担がものすごい、そして沼影…。
私は早々に検討から外したのですが、心が揺れ動くことはないです。
特に地震が心配なので、地盤や耐震構造の面でこちらと比較にならないですね。
駅近だったらよいのか。

[311: 匿名さん]

管理費と修繕費って意外と見落としがちですが、ローンと合わせてランニングコストとして考えるとかなり重要ですね。元値は安くても修繕費上がり幅も見て、検討外にした物件もあります。

[312: 匿名さん]

値下げの広告が新聞に入ってました。もう引っ越す手間が嫌なので買えないですが。

[313: ご近所さん [男性]]

本当にマンション自体はすごく素敵です。
せめて近くにスーパーがあれば。。。

[314: 匿名さん]

常盤学区、免震のヴェルドゥムールも売れ残って最後は値下げしてたね。

[315: 匿名さん]

この前もどうですかって、電話きましたよ。

[316: 物件比較中さん]

うちもしょっちゅう電話来ます。
スーパーなどは、長いスパンで考えればそのうち出来る可能性もあると思いますが、駅からの距離は変えられないですからね。
免震だと将来の修繕積立金、かなり高額になりそう。

[317: 匿名さん]

マンション内にスーパー作れば良かったのかも知れませんね。

[318: 匿名]

>>315
うちは来ませんでした。
新聞をとっていないため、値下げの情報も知りません。
営業と、客を選んでるということでしょうか。

[319: 匿名]

318です。
「営業と」ではなく、「営業さん」でした。
すみません。

[320: 匿名さん]

物件公式サイトでも値下げが確認できますね。200万も値下げしているのであれば、さらに交渉も可能でしょうか？

[321: 匿名さん]

基本的に値引きはモデルルーム使用住戸のみのようです。あまり期待しすぎない方が良いかなと。

[322: 匿名さん]

>>321
そんな事はない。
値下げしてでも売って
しまいたいだろうに。
損しても売り切りたいかも。
交渉の余地は十分ある。

[323: 匿名さん]

修繕費が気になる方は修繕計画を見せてもらいましょう。ちなみに北浦和の100戸以下某マンションより30年のランニングコストで割安でしたよ。大規模物件の利点かと。

[324: 物件比較中さん]

大規模マンションだからね。将来的に修繕積立金で2万、管理費で2万、駐車場で1.8と考えると6万弱。プラス固定資産税。リセール期待出来ずに永住するとなると、それこそ近隣に商業施設がないとなぁ…

[325: 匿名さん]

[地域スレ]さいたま市内のマンション
によると、このマンションは残20戸のようです。
思いの外、残っていますね…。

[326: 匿名さん]

マンション内のスーパーはちょっと避けたいです。
十分な駐輪場を確保していないと、迷惑な自転車があったり、トラブルがあったりします。
だからと言って、住人専用にしてしまえばお買い得な商品もあまり期待できないような気がします。

[327: 匿名さん]

公式ホームページによると、15＋6で21戸が先着順になっていましたよ。
総戸数295戸ある大規模マンションなので、売れた戸数も相当数あるのですが。

[328: 匿名さん]

ここって、将来売れるのかな？
常盤というネームバリュー以外なにがあるのかな？

[329: 購入検討中さん]

公式ホームページによるとイーストが先着7戸とありますが、1カ月程前にモデルルームに行った時はイーストは全戸完売と言われました。
どういうこと？

[330: 購入検討中さん]

徒歩12分でこの価格は常盤ブランド代なので
埼玉県民がターゲットなんだと思います

[331: 匿名さん]

>>329
イーストってリーズナブルな方ですよね？当方も以前完売と言われました。

[332: 匿名さん]

大規模だから売れないのではないよね。
いい加減きづいたら？
700以上売り出ししてる
武蔵浦和SKYは完売目前。
それが世間の評価。

[333: 匿名さん]

332は自分自身に気づくべきなのでは。

[334: 購入検討中さん]

イーストレジデンスはリーズナブルな方です。
キャンセルにしては多すぎますし、売る時期をみていたのですかね？
だとすると、実際にまだ売れていない部屋は価格表で表記されている以上に有るのかも知れませんね。
ともかく、このように情報を偽るような売り方をする所で買いたくはありませんが、、

[335: 匿名さん]

300戸近くあるんだからディスポーザーくらいは欲しかったね。
後付けできない設備だから。

[336: 匿名さん]

地下を貨物線が走ってるので付けたくてもできなかったのかもしれないね。

[340: 匿名]

免振構造だから地下鉄の音がしないのかな。

[341: 匿名さん]

中からは聞こえないけど、外からは聞こえる

[342: 匿名さん]

免震はポイント高いので、住環境と並んで資産価値にはなると思います。ただリセールなら駅近が有利なのであまり期待しない方が良いのでは。それでも地価は継続的に高いし値下がらないのでその点は安定してるでしょう。

[343: 匿名さん]

線路走ってるなら、駅作ったらどうですか。地下鉄で。政治家に相談したらどうでしょう。

[344: 匿名さん]

同じく免震は資産価値になると思います。ただし負の価値としてです。
貨物線がなければ不要と思われたものと理解しています。

[345: 匿名さん]

ひねくれ者だね。

[346: 匿名さん]

ディスポーザーは便利で必要。
免震は特にタワーじゃないし
重要性無し。
常盤アドレスに魅力無し。
駅から遠いので検討外。
こんな人が多いから
売れ残るんだろうね。

[347: 匿名さん]

売れ残ってるけど、残戸数もそんなに多いわけじゃないし、なんでこんなにこのマンションを悪く言う人が多いのw
多分特定の人物が騒いでるだけだろうけど。
ここも検討してたけど、良いマンションだと思うけどな。

[348: 購入検討中さん]

妬みやっかみ。

[349: 匿名さん]

残りは21戸ですね。
ウエスト15戸、イースト6戸
今朝広告入ってました。

売れなかったら賃貸に切り替えるとか
できないの？

[350: 匿名さん]

北浦和駅から東京駅まで40分。
帰りは南浦和停まりだと待ち時間がさらに増えるし。
それに加え駅から遠いんじゃ売れ残っても仕方ない。
通勤観点からすると西川口より遥かに評価が低い。

[351: 匿名さん]

西川口ww
いくら通勤が良くても、西川口はないでしょw

[352: 匿名さん]

西川口は夕方以降になるとホームにかわいい子いるよ。通勤、通学より遊ぶにはいいかも。

[353: 匿名さん]

電車来たと思ったら南浦和停まり。
がっかりする訳だ。
田舎に住むなら不便は受け入れなきゃいけないね。

[354: 匿名さん]

詳細求む。

[355: 匿名さん]

このまま売れ残った場合には
将来の修繕費の積み立てが
不足するという事態に
なりそうですが
どうなるのでしょうか？
住人から追加で一時金を徴収するのでしょうか？

[356: 匿名さん]

でも、常盤アドレスは羨ましいです。
浦和区の中でも、別格でしょう。

[357: 匿名さん]

常盤は確かに良い。低俗な物を撥ね付ける雰囲気が僅かですがあるから。

[358: 匿名さん]

浦和で育ったけど
常盤アドレスを
羨ましいなんて思った事はない。
低俗なものを跳ね除ける雰囲気も
あるかなぁ。感じた事もないよ。
そんな話をした事も
話題に出た事もない。
持ち上げ過ぎじゃないですか？

[359: 住まいに詳しい人]

同一人物が何度も否定的な投稿していると見受けられます。
賢い人生送って下さいね。

[360: 匿名さん]

>>355
基本的には売主です。
http://yaplog.jp/miya-semina/archive/54

それが負担と考えて値引きするデベロッパーもありますが、大規模マンションはある程度想定して値付けはされています。

[362: 匿名さん]

>>358さんも浦和にお住まいだから、常盤を特に羨ましく感じないのでは。
外部から見ると、どちらも羨ましいです。
住所を書くときとか。

[363: 匿名さん]

どこに住んでるの？→浦和orさいたまor浦和区常盤or北浦和

どれで答えても大概ふーんで終わるよ。
さいたまの土地勘ある人なんて少ないし、北浦和はもちろん浦和ですら降りたことない人が多数だから。

少し土地勘があり、話を含まらせようとする人で反応で多いのは
レッズファン？→サッカーの話に移行。サッカーに興味なければ話は終わり
浦和高校出身→そうであれば学歴の話や大学の話や男子校の話に進む。
違ければ浦和住んでるだけで浦和高校には入れないよねで話が終わる。
通勤どのくらいかかるの→正直に通勤時間を答えると大変だね〜と同情される。
最寄り駅を聞かれる→一戸建て？と聞かれる。マンションと答えると住まいにお金をかけない人と思われる

9割はレッズやサッカーの話になるから、浦和に住むならサッカーの情報は知らないと浦和出身なのに何も知らないなと思われる。

[364: 購入検討中さん]

あくまで埼玉県内においては常盤アドレスを誇れるかもしれないが、そもそも、県外の人は常盤なんて知らないし、浦和が高級地域だという認知もない。
単なる埼玉の一つの街というだけ。
井の中で誇らしく思ったり、羨ましがられてもしょうがないよ。

[365: 匿名さん]

埼玉県内でも常盤アドレスの認知度は低い。
さいたま市内でも認知度は低い。
浦和出身の中では通用するけど、浦和出身だけで話すと一戸建てとマンションの序列が根底にある。
昔から住んでるお金持ちはほんとんど一戸建てだから。

[366: 匿名さん]

362です。
なるほど、と大変参考になりました。
ありがとうございました。
認知度はそんなに高くない、ということですね。
では、治安などはどうですか。
生活レベルが高い人が集まる地域なので、プライド高く治安がよい、子供に対して教育熱心で学力レベルも全体的によい、荒れない…といった、よい印象を持っているのですが。

[367: 匿名さん]

治安→県内では良い方。
プライド→普通
教育→県内ではトップレヴェル。
生活レヴェル→確かに高い人がいる。
総評→埼玉自体がぱっとしないので常盤は今なお上位に位置する。

[368: 匿名さん]

治安はいいと思いますよ。
昔は北浦和公園で強姦や強盗などが頻発してあったり、駅前のゲームセンターで殺人があったりでよくなかったけど。
ちょっと気になるのが安いアパートなどに中国人が増えてきたことですかね。

[369: 匿名さん]

さっき歩いて来ました
西側棟→二木や→常盤小→北浦和公園→北浦和
で15分でした。歩くのは早い方です。
大戸の中古物件も悪くは無いかなと感じました。

[370: 匿名さん]

あと24戸って意外と残り少ないですね。

[371: 匿名さん]

残ってる物件の価格帯はいくらくらい？

[372: 匿名さん]

二年前に見学したきりなところつい最近電話来ました。
古い見学者リストに頼らなければならない状況なんですね。

[373: 匿名]

大学時代、都内で浦和に住んでるという友人がいたが、遠いとこから通ってんなあーと思いましたね。　
まさか、そこに住もうと考えるとは思わなかったなあ。

[374: 匿名さん]

>>367
はきだめに、
しらこばと

[375: 匿名さん]

同時期に発売したマンションはこのマンション以外全て完売してませんか？
北浦和では一人負け状態です。

[376: 匿名さん]

戸数が多いから単純比較はできないよ。
ベルドゥムールの方が販売ペースも遅く、値引き幅も大きかった。
ここは1年前から値引きしてるが、最大でも1割くらい。

[377: 住まいに詳しい人]

相変わらず必死な方が居ますね。
賢い人生送って下さいね。

[378: 匿名さん]

現に売れ残っているんだから
何を言っても駄目じゃないですか？
結果が全てです。

[379: 匿名さん]

買えない人間ほど無意味な批評するね。心配しなくても売れていくから。身の丈にあった検討したほうがいいんじゃない。

[380: 匿名さん]

普通の規模だったらとっくに完売していたでしょうね。

[381: 匿名さん]

住環境は凄く良いと思う。
ただ、それ以外の不便さを差し置いてまでも、そこに絶対的な価値を感じる人が多くはいなかったというだけ。

[382: 匿名さん]

残戸数教えて。

[384: 匿名さん]

常盤だからこれだけの戸数売れてるんじゃない。大規模なんだから少々販売ペースが遅くても仕方ない。

[385: 匿名さん]

300戸といえばかなりの大規模だからね。これだけの大規模マンションを供給するのは人気エリアの証拠。

[386: 匿名さん]

383さんは、どうしてここに張り付いているのですか。
どうせ買うつもりのないマンションだったら、売れようが残ろうが関係なくないですか。
関心がなかったら覗きにも来ないだろうから、ここに何かしら嫌な印象をお持ちですか。

私は、買えなくて諦めたものの、やっぱり気になって覗きに来てしまうだけですが、別にここに対してマイナスの印象は持っていません。
一度は買いたいと思ったぐらいですから。
それと、常盤の住環境や学習環境など、参考になる書き込みもちょくちょくあるから。

すみません。
長々となりましたが、気になったもので。

[387: 匿名さん]

人気ないエリアだったら300戸の大規模マンションなんて販売しても完売できないから建てない。