浦和常盤 ザ・レジデンス Part２

[匿名さん]

高級住宅地、浦和常盤に295戸大規模マンション
2015年2月上旬より第１期２次の販売が開始されます

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokiwa295/

浦和常盤ザレジデンス
【ウエストレジデンス　西街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目70-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：219戸
専有面積：70.36㎡～92.34㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.80㎡～40.00㎡
【イーストレジデンス　東街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目94-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：76戸
専有面積：72.64㎡～91.44㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.60㎡～40.40㎡

価格：4,098万円～6,993.9万円

売主：ジェイアール西日本不動産開発 三菱倉庫 西日本鉄道 長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[288: 匿名さん]

>283
私は一旦購入を決めかけましたが、売れ残りが多くなって竣工後も長く販売が続くことを見越して、思いとどまった者です。
一度は購入しようと思った物件なので、気になって時々覗いています。
規模が大きいことが一因ではあるとはいえ、これだけ売れ残ると・・・ね。

[289: 周辺住民さん]

販売戦術を間違えたってことか〜

[290: 匿名さん]

一人負け状態ですね。
何でこんな結果になってしまったのでしょうか？

[291: 匿名さん]

地価上がってるしあまり値下げ期待しない方が良いよ。

[292: 匿名さん [男性 30代]]

この前見学行きましたがモデルルーム以外広告から大幅な値下げはないようです、売れ残ってるんだから下げてくれてもいいような気もしますが。

[293: いつか買いたいさん]

売れ残という場合たとえば販売期間が終わってかつ商品価値がないものちゅう感じですよね。
たとえば大根とか生鮮。よく八百屋なんかでつかいそうですね。またはちょっと広げて車とか。ニューモデルが宣伝中の旧モデルの車とか。まあカレラは多少値下げすることもあるでしょうね。生鮮なんて在庫にもならないし。
一方不動産の場合は基本的にニューモデルもないし生鮮でもない。だからそういう意味での値引きは期待できないですね。
あるのはその不動産の相場ですね。時価というか評価時期によって上下するもんです。
まいまは相場上がってますし。

[294: 物件比較中さん [男性]]

ディベロッパーは建物が竣工したら、ゼネコンから引き渡しを受けます。当然、そこには支払いが発生する訳です。
それまでにマンションを売り切ってたら、販売総額から経費と利益を抜いて、建設費を払ってお仕舞いです。
が、かなり売れ残りが発生してたら…もしかしたら売上で建設費を賄えない可能性もある訳です。
世の中、住友不動産みたいな余裕のある会社ばかりでは無いですよ。ゼネコンには先に払わされて、足りずは銀行から借り入れ。売り切る迄は販売経費も掛かり続けます。
一年後には未入居でも中古物件になり、いよいよ見学者も減ってしまいます。金利負担は毎日積み上がる。。

こう言ったリスク回避の為に、ディベロッパーは値引きしてでも早目に売ろうとするんですよ。
大体一度売りに出した物件が、不動産相場が上がってるから価格改訂！なんて言ったら、ますます客足が遠退きます。

[295: 匿名さん]

長谷工も小デベな訳でもなし。一物件が売れ行き悪いからって、いきなりたたき売るかどうかは単に売主の規模だけでなく、上物の規模や物件の土地の落札額にもよるし、地価の影響は少なからずある。相場に合わせた値上げは別として、売れない＝値下げに直結させるのは買い手都合の勝手な思い込み。期待するのは分かるが、すべて都合良くは運ばないと思う方が賢い。

[296: ご近所の奥さま [女性 40代]]

ここは値下げしても売れないから値下げはしないかも。

これだけ駅から遠いんだから買い物は不便だし、植栽以外プラス要因見当たらないし。。。

[297: いつか買いたいさん]

株式会社長谷工コーポレーション、ジェイアール、三菱もプロジェクトはここだけじゃないだろうし。たくさんあるなかの一つなわけで。単年度のプロジェクトならいざしらず、複数年度会計でも問題ないんじゃ。

世の中には減損処理ってこともあるだろうけど常盤の土地じゃね。もう、販売しちゃってるし途中で変えるってのは難しいでしょうね。

[298: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [ 30代]]

免震構造だから価格は高いですが、この近辺に免震のマンションってないですよね？
魅力は免震です。何回か地震を経験しましたが、
ユラユラ感じる位で特有の怖さはまったく感じません。管理も行き届いているし、住民の方も挨拶が交わされ良い方が多いです。
学校が近いからにぎやかな声も時折しますが、我が子が入学しても近いのは安心。年配の方もさみしくないし微笑ましいと言っていたので、煩いほどではないと思います。
最後まで迷った部屋がまだ空いているから、まだ良い部屋残っていますよ。たぶん…。

私は満足しています。

[299: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [ 30代]]

あと、貨物線通過音はマンション外の道路だと聞こえますよ。マンション内に入れば、夜間でも朝方でも聞こえません。

[300: 匿名さん]

マンション住民の方からの情報はありがたいです。
昨日の地震で、あらためて、検討するマンションがどのような耐震構造になっているかを確認すべきことがわかりました。
まあ、浦和区は地盤が堅くていいですね。

[301: 匿名さん]

昨日の地震でここがまた注目されるといいですね。

[306: 匿名さん]

埼京線から見える販売中の横断幕が
長い期間降ろされないので
売れてないマンションとしては
注目されてるのでは？

[307: 匿名さん]

>>306
もうちょっと詳しく教えて下さい。

[308: 匿名さん]

武蔵浦和のスカイは
700以上売り出しあるのに
竣工前に完売しそうだぞ。
駅近は強いね

[309: 匿名さん]

竣工前に完売してしまいそうとは、凄い人気ぶりですね～。
どんな出来上がりか見なくてもいいのかな。
なんだか心配になってしまうんですが、そんな心配はご無用なんでしょうか。
でも完売しちゃいそうとは販売元もホクホクですね。

[310: 匿名]

>>309
タワーなのに耐震、共用部分が大きすぎて管理費の負担がものすごい、そして沼影…。
私は早々に検討から外したのですが、心が揺れ動くことはないです。
特に地震が心配なので、地盤や耐震構造の面でこちらと比較にならないですね。
駅近だったらよいのか。

[311: 匿名さん]

管理費と修繕費って意外と見落としがちですが、ローンと合わせてランニングコストとして考えるとかなり重要ですね。元値は安くても修繕費上がり幅も見て、検討外にした物件もあります。

[312: 匿名さん]

値下げの広告が新聞に入ってました。もう引っ越す手間が嫌なので買えないですが。

[313: ご近所さん [男性]]

本当にマンション自体はすごく素敵です。
せめて近くにスーパーがあれば。。。

[314: 匿名さん]

常盤学区、免震のヴェルドゥムールも売れ残って最後は値下げしてたね。

[315: 匿名さん]

この前もどうですかって、電話きましたよ。

[316: 物件比較中さん]

うちもしょっちゅう電話来ます。
スーパーなどは、長いスパンで考えればそのうち出来る可能性もあると思いますが、駅からの距離は変えられないですからね。
免震だと将来の修繕積立金、かなり高額になりそう。

[317: 匿名さん]

マンション内にスーパー作れば良かったのかも知れませんね。

[318: 匿名]

>>315
うちは来ませんでした。
新聞をとっていないため、値下げの情報も知りません。
営業と、客を選んでるということでしょうか。

[319: 匿名]

318です。
「営業と」ではなく、「営業さん」でした。
すみません。

[320: 匿名さん]

物件公式サイトでも値下げが確認できますね。200万も値下げしているのであれば、さらに交渉も可能でしょうか？

[321: 匿名さん]

基本的に値引きはモデルルーム使用住戸のみのようです。あまり期待しすぎない方が良いかなと。

[322: 匿名さん]

>>321
そんな事はない。
値下げしてでも売って
しまいたいだろうに。
損しても売り切りたいかも。
交渉の余地は十分ある。

[323: 匿名さん]

修繕費が気になる方は修繕計画を見せてもらいましょう。ちなみに北浦和の100戸以下某マンションより30年のランニングコストで割安でしたよ。大規模物件の利点かと。

[324: 物件比較中さん]

大規模マンションだからね。将来的に修繕積立金で2万、管理費で2万、駐車場で1.8と考えると6万弱。プラス固定資産税。リセール期待出来ずに永住するとなると、それこそ近隣に商業施設がないとなぁ…

[325: 匿名さん]

[地域スレ]さいたま市内のマンション
によると、このマンションは残20戸のようです。
思いの外、残っていますね…。

[326: 匿名さん]

マンション内のスーパーはちょっと避けたいです。
十分な駐輪場を確保していないと、迷惑な自転車があったり、トラブルがあったりします。
だからと言って、住人専用にしてしまえばお買い得な商品もあまり期待できないような気がします。

[327: 匿名さん]

公式ホームページによると、15＋6で21戸が先着順になっていましたよ。
総戸数295戸ある大規模マンションなので、売れた戸数も相当数あるのですが。

[328: 匿名さん]

ここって、将来売れるのかな？
常盤というネームバリュー以外なにがあるのかな？

[329: 購入検討中さん]

公式ホームページによるとイーストが先着7戸とありますが、1カ月程前にモデルルームに行った時はイーストは全戸完売と言われました。
どういうこと？

[330: 購入検討中さん]

徒歩12分でこの価格は常盤ブランド代なので
埼玉県民がターゲットなんだと思います

[331: 匿名さん]

>>329
イーストってリーズナブルな方ですよね？当方も以前完売と言われました。

[332: 匿名さん]

大規模だから売れないのではないよね。
いい加減きづいたら？
700以上売り出ししてる
武蔵浦和SKYは完売目前。
それが世間の評価。

[333: 匿名さん]

332は自分自身に気づくべきなのでは。

[334: 購入検討中さん]

イーストレジデンスはリーズナブルな方です。
キャンセルにしては多すぎますし、売る時期をみていたのですかね？
だとすると、実際にまだ売れていない部屋は価格表で表記されている以上に有るのかも知れませんね。
ともかく、このように情報を偽るような売り方をする所で買いたくはありませんが、、

[335: 匿名さん]

300戸近くあるんだからディスポーザーくらいは欲しかったね。
後付けできない設備だから。

[336: 匿名さん]

地下を貨物線が走ってるので付けたくてもできなかったのかもしれないね。