港区港南 WORLD CITY TOWERS 12

[マンション住民さん]

「WORLD CITY TOWERS 第12版」のスレッドを作りました。
有益な情報の共有、前向きなご討論など、よろしく願い致します。
WCTにおけるさらなる快適な生活を目指しましょう。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[5787: アクア南]

> 5780さん、
> 5785さん、
失礼しました（苦笑）
昨晩はとみにお酒が進んで、5774のの頃にはすっかり出来上がり、
自作自演でマウントを取ろうとする発言が何とも滑稽かつ哀愁漂い、
ついついからかう気持ちが抑えられなくなってしまいました。

[5788: 匿名さん]

>>5787 アクア南さん

5780=5785です。
そんなキモチイイ時にここ見ちゃダメです笑
なんせ相手はロジックも対話も通用しないので。
でもうらやましい（笑
お酒、なにがお好みで？笑

[5789: 匿名さん]

最近のマンコミとか見てると、赤字になりやすい共用施設は住民の潜在的負担であるとネガティブに捉える人も多そうです。シャトルバスやプールをいつまで住民負担で続けるべきかは考えないといけないと思いますよ。

[5790: 匿名さん]

>>5789 匿名さん

そう思うならWCT売って引っ越せばよろしい。誰もWCTに
住み続けてくれとは言っていないのでね。いまなら買った値段
よりはるかに高く売れますよ。

ところであなたが住民ならお答えください。住民ポータルに
昨日の15:35に掲示されたお知らせは何のお知らせでしょうか？

[5791: 匿名さん]

>>5789 匿名さん

共用施設は住民しか使わないんだから、維持費の住民負担は、あたり前田のクラッカーでしょう。いったい他の誰が負担してくれるというのかね？？

[5792: アクア南]

> 5788さん、
新型肺炎禍の飲食店への時短要請や自宅勤務で外飲みが激減し、
家では業務用のパイントグラスで安酒ハイボールが定番です。
ノニック型のパイントグラスなのが個人的な拘りです（笑）

一晩に5～6杯飲むとウィスキーの量はボトル半分くらい、
捨てる氷分を除いた全体量としては2リットルくらいになるので、
美味しいお酒は祝杯だけにしています。
安酒だと何杯飲んでもタダみたいなのが本当に滑稽です（笑）

以前は圧倒的にビール派でしたが、お腹が膨れるだけで酔わないので、
最近はほとんど飲まなくなりました。TYはたまに使いますが。

> 5789さん、
バスもプールも赤字でもこの管理費で済んでいるのが魅力です。

[5793: 匿名さん]

>>5792 アクア南さん

5788です。お返事ありがとうございます。

てっきりややお高めのワインとかブランデーとかかと思ってましたので意外です(笑)
あの形ノニックというのですね、勉強になります。
アクア南さんの文章、好きです(笑)

いろんな議論をしつつここのすみごこちをさらによくしたいですね、ありがとうございます。

[5794: アクア南]

> 5793さん、
恐れ入ります。

貧乏人の小倅がたまたま運には恵まれてここに住んでいるという例なので、
元から高級品には全く興味がありません（苦笑）

現在でも住み心地にほぼ不満はありませんが、それを毀損しないように、
また新たな改善に向けてこんな井戸端会議ででも知恵を寄せ合って、
必要とあらば正式な働き掛けに繋がればと思います。

[5795: 匿名さん]

>>5792 アクア南さん

同意。ただ、酒が切れたら24時間、雨降りでも関係なく１階に降りれば
売ってるというのは便利だが、体に悪いかも（笑）

[5796: アクア南]

> 5795さん、
正直、24時間営業のスーパーが敷地内にあるのは便利過ぎますよね。
台風19号でもない限り、地下駐車場を抜ければA棟からも傘要らずです。
10年前くらいにホームパーティーをして飲み物が足りなくなった時に、
じゃんけんで負けた男女1名ずつをマルエツに買い出しに向かわせたら
その2年後にメールが来て、「（その2人が）結婚しました」です（笑）
つい先日またメールが来て、「二人目を授かりました」でした（苦笑）

さ、仕事に戻りましょう。

[5797: 匿名さん]

>>5791 匿名さん
その通りで、だからこそわざわざマンション住民のエクスクルーシブにする共用施設はマイナスなのではないかと。便益を感じる人がコスト負担する施設にした方が良いという話です。維持費の高いプールとかは、例えるならこのマンションを買うとスポーツジムに永久に強制入会させられるようなもので、本来は任意で加入が選べるマンションの方が選好されやすいと思うのです。

[5798: マンション住民]

>>5797 匿名さん
>>5791さんの言う通り、マンション内の施設なら住民負担になるのは当たり前で、任意負担が良いでしたらこう言った施設のないマンションを選べば良いですから、あなたにとってそう言うマンションが選好されやすいと言うのでしたらそう選択すれば良いでしょう。立地に拘るとしても近くにジムやプールのないマンションがありますから特に問題はありません。
WCTは分譲当時からプール・ジム付きとして発売されて今日までの購入者もこういった共用施設の存在と負担を承知して購入しているのですから特に問題はないと思います。

[5799: アクア南]

> 5797さん、
5798さんのご説明に一言だけ加えますと、5797さんの仰る「任意で加入が選べるマンションの方が選好されやすい」は一理あると思いますが、同時に「バス・プール付きでも管理費が他より安い」といえる規模の経済性（スケール・メリット）は購入検討者に対してそれ以上の説得力かと。

[5800: 住民版ユーザー]

>>5797 匿名さん
区分所方法とそれに基づくマンション標準管理規約上も、そのようなことは原則不可能です。ただし、区分所有法が許していることがあります。それは、管理規約で決めることです。その内容を組合員が特別決議（普通決議ではなく）で賛成することです。例えば、使いたくない人はC棟に住む、使う人はAかBに住む、とか決めて売り出しておくとか。C棟にはオーナーズカードは配布しない。共用施設はすべて使えない。しかし、今からこのような棲み分けをすることは実質不可能のように思います。ただし、WCT建設時に一部の区分所有者はオーナーズカードを配布されていません。共用施設を使いません。負担もありません。管理規約で決めたからです。このことは管理規約原本を見ればどなたでもわかるのでご確認ください。改定されていないので、今もその状態です。

[5801: 匿名さん]

>例えるならこのマンションを買うとスポーツジムに永久に強制入会させられるようなもので、本来は任意で加入が選べるマンションの方が選好されやすいと思うのです。

質問1　なんで強制入会をわかっててこのマンション買ったの？
質問2　プールがあることわかってて、いまさらしつこく書き込むのはなぜ？
質問3　オーナーズカードを持たない選択を知らないのはなぜ？

もしかして住民ではない？住民ならまずは下記にお答えください。
そのうえで上記の質問にもお答えください。

WCTポータルの　05/07 15:35　は何のお知らせ？

[5802: 匿名さん]

>>5801 匿名さん

読んだ時同じこと感じましたが、本人ではないのでなんともですがおそらく5797さんは、「使う人だけが払う受益者完全負担型の方が物件の魅力が上がり資産価値が上がる」とお考えのようにお察ししました。

現実的ではありませんけどね…

[5803: 住民版ユーザー]

ジムとプールをマンション棟内に建設した後となっては、区分所有法上使う使わないで管理費に差をつけることは原則不可能です。これは４０階と３階とでエレベーターの管理費に差をつけろ、つまり３階の人が４階から４０階までの保守・維持管理費を負担するのは理不尽だと苦情を言ってるのと同じで、原則認められないからです。３階でも４０階でも負担の割合は占有面積で決めるのが基本です。不動産売買価格と管理費は原則は連動していません。もっとも今からジムとプールをなんらかの方法でスポーツクラブに売却して、テナントにできれば、共用施設ではなくなります。管理費に差をつけることはできない中で、受益者負担という考えで言えば、使う人だけ利用料を払っているので、それをもっと値上げしろ、という考え方はあるかもしれませんね。

[5804: 住民板ユーザーさん1]

>>5799 アクア南さん
揚げ足を取るようですみませんが、スケールメリットは裏を返すと、意思決定の影響範囲が大きく後戻り出来ないリスクもあるという事です。例えば今回の大規模修繕ですが、あれだけの金額の工事発注については素人組合員には施工の範囲、価格適正などが判断つきませんし、コンサルと業者に手を組まれれば検証のしようもありません。大規模すぎるが故に他のベンチマークも無く、メリットとリスクは表裏一体だと感じます。

[5805: 匿名さん]

>>5804 住民板ユーザーさん1さん
判断つかないようなら判断できる方にお任せしてあなたは黙っていることです。
それができないなら戸建で。

[5806: マンション住民さん]

>>5804 さん
う～ん。
おっしゃりたいことはわかるんですが、自分たちが選んだ代表者（立候補可）に予算を託すことができないのであれば、いわゆる会社や社会、国家に属することすら難しくなってしまうではないでしょうか。国家予算の使われ方とか全部チェックされてます？

個人的には、特定の理事や管理会社の不法不正行為の防止という観点では数十世帯の小規模マンションよりも多様なバックグラウンドを持つ2000世帯の目というのは非常に有効かと思います。

>今回の大規模修繕ですが、あれだけの金額の工事発注については素人組合員には施工の範囲、価格適正などが判断つきませんし

大規模修繕に関しては
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553473/res/3203-3218/
あたりをご覧ください。
こういった観点で会話ができるのもスケールメリットのなせる業かと思います。

[5807: アクア南]

皆様、今日はお母様に愛と感謝の意を伝えられましたでしょうか？

> 5804さん、
ご懸念の内容は一定程度理解します。
5806さんが既に上手に仰いましたが、それは代議士制度の否定です。
そう言ってしまっては直接民主主義の難しい規模の組織の役員会、
理事会、ひいては地方政府や国家は成り立ちません。

確かにコンサルと業者に握られては素人には検証は難しいです。
が、大事なことは握らせない仕組み作りをして臨むことであって、
規模の経済の短所を恐れて否定してまわることではありません。
5806さんのご指摘通り、二千世帯の目に情報公開をすることで、
その仕組みは数十世帯のマンションでよりも有効に検証され得るでしょう。

[5808: アクア南]

「検証され得るでしょう」だと意味が通じませんね。
「検証するでしょう」に修正させて下さい（苦笑）

[5809: ブリーズ北]

規模の効果があるとはいえ、ワールドシティタワーズはこれだけ共有施設があって管理費204円/㎡、修繕は296円/㎡。

ちなみにある試算では修繕に数十億がかかるタワーマンションで均等に修繕費を集めるなら300円/㎡前後は集める必要があるそうで、ここはそれに合致しており健全と思っているが、他のもっと修繕費が安いマンションは将来修繕費不足から十分な修繕が行えず、結果として資産価値の維持に重大な問題が生じる可能性がある。

また、最近の新築タワーマンションを見ると、ほとんど共有施設がないのに管理費だけでワールドシティタワーズの管理費＋修繕費の合計と同じくらいの設定となっている物件も増えてきており、そういうマンションでは購入者の負担が多くなり過ぎないよう当初の修繕費を低く抑えているが、将来はどんどん値上げする計画であり、これも問題だと思う。

プールやシャトルバスの維持も含めて、この204円/㎡の管理費で15年も運営できていることは良い意味で驚きであり、古さを感じさせない共用部の管理状態の良さも含めて私は総合的に極めて満足している。

[5810: ブリーズ北]

>>5797 匿名さん

＞例えるならこのマンションを買うとスポーツジムに永久に強制入会させられるようなもので、

とあるが、それならなぜ当マンションを購入したのか？ジムやプールを利用者だけの負担で運営したら一体いくらかかると持っているのか？たとえばプール、仮に単体での維持費が4000万としてそれを300円の利用料でペイしようとしたら年間延べ13万人が利用しないとならない。平日も含めて1日平均360人だ。

あの20mプールにそもそも1日360人の利用を受け入れるポテンシャルは無い。つまり、どう計算しても利用しない人も含めて全管理組合員の負担が無いと維持できないわけだ。ジムも然り、共用施設とはそういうものだ。

[5811: 匿名さん]

>>5810 ブリーズ北さん
そういう負担の大きい施設を100%住民負担で維持し続けないといけない点が、ここのデメリットだと思うのですよ。

[5812: 住民版ユーザー]

>>5811 匿名さん
それが共用施設なので、組合員であってそれが嫌だと思うなら売却するしかないですよ。それから100%住民負担って何を言ってるのでしょうか？管理費会計決算書を自分でも確かめることをおすすめします。住宅管理費収入は口座引き落としの組合管理費に加え共用施設利用料や駐車場収入で成り立っています。口座引き落としの管理費だけでは共用施設維持管理と光熱費をまかなえません。施設利用料として使った人も負担しています。しかもオーナーズカードは賃借人にも発行されているので、賃借人も施設利用料を負担しています。組合員だけで施設の維持・管理・高熱費を負担しているわけではありまでん。全て理解して住民負担と言ってるなら正しいですが、そうではなさそうなので、正確なことを記載しました。その上で、住宅管理費会計収支が赤字になる時は、収入増のための短絡的手段としては施設利用料 駐車場 値上げ 組合管理費値上げが想定され、経費削減としては年々値上がりを続ける委託管理料対策（最も大きな支出、最も大きな値上がり幅なので）も必要でしょう。区分所有法の基本は調べたら素人でもインターネットでわかるので、実現不可能な愚痴を書いても時間の無駄で無意味なので、何かを実現したい根性があれば新設される経営改善の委員会に入って管理費会計をより良いものにしてください。会計部会理事も多くは輪番なので、経営改善専門部会が設置されたのだと思います。ぜひ入って力を発揮してください。

[5813: 匿名さん]

プールに関しては、こうなるのは目に見えていたので芝浦アイランドのブルームタワーにあるようなプール、温泉付きのジムをテナントで誘致すれば良かったのにと思います。他マンション住民も使い料金も上がりますがマシンも新型に更新されたり民間施設のメリットは大きそう。そして何より使いたい人だけ料金を払い使えば良い。テナント収入にもなる。

https://www.nas-club.co.jp/shibaura/

[5814: 住民版ユーザー]

>>5813 匿名さん
お引っ越しを勧めます。

[5815: 住民]

>>5813 匿名さん
確かめたのですか？WCTのマルエツがテナントでないように、芝浦アイランドのジムもテナントではないかもしれないですよ。テナントでなければ賃貸収入は入りません。

[5816: 住民板ユーザーさん3]

>>5811 匿名さん
だとしたらすぐにでも売却して出ていったらあなたのメリットだと思うのですよ。
高く売れますよ、今なら。

[5817: 住民版ユーザー]

>>5813 匿名さん
プールの維持費・管理費が気に食わないのなら、それは委託管理料として管理会社に払っているものなので、ぜひ経営改善委員会に入り、共用施設関係の委託管理料削減交渉してください。応援しますよ。

[5818: 匿名さん]

>>5813 匿名さん
「こうなるのは目に見えていた」、ですか。それは素晴らしい慧眼です。
ですが現実的にプールのみで収支が成立するはずもなく（割り算すれば小学生でもわかる）もともと会計全体で織り込み済みなんですよね。その後も各期の理事の方が相当知恵を絞られて改善してきている。
あなたはどんな貢献をしてきましたか？外から非現実的な案を遠吠えるだけですか？

[5819: 住民]

>>5813 匿名さん
「こうなること」って何？どうなったのか正しく記載しみてください。きっと何もわかってないのに書いてるだけだと思う。

[5820: マンション住民さん]

>>5813 匿名さん
う?ん、まるで騙されて共用施設を掴まされたかのような書き方。契約内容を理解せずに後出しでゴネても時間の無駄かと思います。

施設の運営や経費が気に入らないなら、他の方もおっしゃってるように、その素晴らしいご見識を持って、管理委員会に積極的に働きかけるのが良いでしょうね。期待してます!

[5821: 匿名さん]

>>5813 匿名さん
これ素晴らしいですね。現在港南にはパーソナルジムしかありません。プールのついたコナミ級の大型ジムを誘致していればマルエツみたいに近隣のマンションの人も多く利用していたでしょう。

[5822: 匿名さん]

5814から5820は全て同じ人の書き込みですよね。

[5823: 匿名さん]

>>5813 匿名さん
確認するとブルームタワーのプールジムは入会金55000円。月会費22000円。ウチもプール使う人は月会費制にしてはいかが？

[5824: 住民]

>>5823 匿名さん
「月会費」にした方が共用施設利用料が増収になると思うなら、委員や理事になって委員会や理事会でプレゼンし、話し合い、他の委員や理事の賛成を得て、総会議案にし、普通決議で賛成多数となれば整理します。本気でそう思うなら、ぜひやってみてください。

[5825: 匿名さん]

>>5821 匿名さん
ちなみに品川シーサイドにコナミ本店がある。確かプールは無かったはず。都心のホテルのプール、ジム会員はバカ高いから芝浦アイランドの月22000円はプール、ジム使えるにしては格安。

[5826: 匿名さん]

>ブルームタワーのプールジムは入会金55000円。月会費22000円。ウチもプール使う人は月会費制にしてはいかが？

自分は某経営コンサルティングファームで仕事しているが、マーケティングを分かっていないダメな経営コンサルタントが出す答えの典型みたいなもんだ。天王洲アイルにはるかに安いジムがあるのに入会金と年会費で319000円としたら間違いなく入会者はゼロになるだろう。安いジムやプールがマンション内にあるからこそ価値がある。近隣も呼び込む？その値段では近隣も来ないだろうし、来たら共用部に部外者が自由に立ち入れることになり、それこそレピュテーションが下がる。

https://www.central.co.jp/club/tennozu/facilities/

[5827: 匿名さん]

＞芝浦アイランドの月22000円はプール、ジム使えるにしては格安。

夫婦で入会すれば、2人で月6585円、年間一人39510円だ。芝浦アイランドは格安でも何でもない。

[5828: マンション住民さん]

天王洲アイルにプール付きジムがあるのは、フィットネスに興味がある住民なら誰でも知っている話。それを知らずに芝浦アイランドとかシーサイドとか持ち出すのは、、、、以下略。

[5829: 住民]

皆さんの反応を見ると、5823、5825さんが提示したような安易な提案では、共用施設の利用者が減り、利用料減収が見込まれるので、仮に部会で提案しても、委員・理事の反対にあい、即却下されますね。

[5830: 入居済みさん]

昔、浜田相互のMoneyと言う曲で、”純白のメルセデス プール付きのマンション 最高の女とベッドでドン・ペリニヨン”という歌詞があったの思い出しました。
当マンション、プール付きで地下駐車場はメルセデスだらけどころかもっとお高い車もたくさん（笑）。

まあ、当マンションがセレブマンションだとは言いませんが、プール付きってのはお金持ちの象徴的なところもあるから、ステータス維持にも一定の貢献をしているのでは？そのせいか、当マンションは駅から遠くても港南エリアでも中古相場は一番高いですし、もっと鷹揚に構えていいと思いますよ。

[5831: 匿名さん]

>>5830 入居済みさん
まぁ下品だこと（笑）そういうこと書くから5821-22のような非居住者の妬み全開になっちゃうんだよなー（笑）

[5832: 住民板ユーザーさん1]

>>5828 マンション住民さん
まあ、WCT住民ならセントラル知らないのがおかしいですよね。
そこに触れずコナミ誘致とか芝浦アイランドの話WCTする人って住民ではないでしょう。

[5833: 匿名さん]

リゾートプールなら高級マンションの象徴と言えるけど、水泳帽子かぶるプールだと全然雰囲気違いますよね

[5834: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5835: 匿名さん]

>>5832 住民板ユーザーさん1さん
そのうちプールはセントラルにあるから不要とか言い出す人でてきそう。

[5836: アクア南]

営利事業のジムと集合住宅のそれでは規模や設備で
比較にならない部分はあると思いますが、
私個人は月額22,000円の豪勢なジムがWCTにあるより、
使いたい時だけ使える24時間100円のジムや
同じく300円のプールがある方がありがたいです。
（100円＋300円）x 30日だと12,000円ですが、
実際には入室時刻によって「二日目は無料」ですし、
ジムならジム、プールならプールしか要らない人は
その分だけ支払えば良いのでさらにお手頃です。

ただ、日々の支払いが面倒で月額制には賛成です。
ジムなら月1,500円～2,000円くらいの設定だと
個別払いから移行する人もいると思います。
ただ、それによるWCT財政への好影響はないでしょう。
期待できるのはあくまで利用者の利便性向上です。