港区港南 WORLD CITY TOWERS 12

[マンション住民さん]

「WORLD CITY TOWERS 第12版」のスレッドを作りました。
有益な情報の共有、前向きなご討論など、よろしく願い致します。
WCTにおけるさらなる快適な生活を目指しましょう。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[4851: 匿名さん]

>>4848 マンション住民さん
プールとか利用率低すぎだし正直廃止して欲しいよな。古びて汚くなってきたし。

[4852: マンション住民さん]

>>4850 匿名さん

修繕積立金は段階値上げではなく、もし均等に集めるとするとタワーマンションでは㎡あたり最低でも毎月300円の積み立てが必要だそうです。すでに今冬方式に移行して何年もたちますが、現在の積立額でも将来足りるのかどうなのか、さらに増やす他方が良いのではとも思います。

ただ、部外者も紛れ込んでいるようなので金額は伏せますが今回の大規模修繕の費用は私の予想よりもかなり安かった。私は40億円から50億円はかかるものと思っていました。なので、当面は安心しております。

[4853: 入居済みさん]

>>4851 匿名さん

プールは現状維持でよいです。管理が良いせいで綺麗に保たれているし、管理費の範囲内で運営できているわけですから。水が入ってないプールなんて、経営悪化でつぶれて廃墟になった施設みたいでそれこそみっともない。

[4854: 匿名さん]

>>4849 マンション住民さん

よそのマンションと比べてどうか知りませんが、少なくとも集めている管理費単価が激安でプールなど水物もあるにもかかわらず15年も問題なく運営できているばかりか、さらに毎年使い切れていない多額の剰余金も出て管理費から修繕費に振り替えられていてきわめて健全に運営できているというのは、マンション管理クラスタ界隈では有名な話のようですよ。

[4855: 匿名さん]

>>4853 入居済みさん
プールは莫大な維持費のわりに利用者が限られてますね。ドュトュールみたいなスパになると利用者増えるんですけど。大規模修繕で期待しております。シャトルバスは利用者が少なく廃止でお願いします。

[4856: 住民板ユーザーさん8]

ＣのネットワークだけどLANの構築自体がおかしくてうちはSUISUIのルーターを通して他人のフロアのネットワークHDD（NAS）や接続してるPCが見えますよ
全部のフロアのが見える訳じゃないぽいので何かしらの法則といくつかの区切りで強制的に家庭内LANの垣根が広がってる感じ
一度第三機関にネットワークやルーティングを調査して報告して欲しいですね

[4857: マンション住民]

>>4856 住民板ユーザーさん8さん

それ、管理組合じゃなく管理会社に直接文句言った方が良い。直ちに対応すべき案件。ネットで大金のやりとりする時代に、ただごとではない。もし、のらりくらり拉致が開かないようなら住友不動産建物サービスお客さまセンターに直接電話したほうが良い。24時間対応。

https://www.sumitate.co.jp/contact/

[4858: 不動産素人・住民]

>>4854 匿名さん
坪単価や平米単価で管理費や修繕積立金が高いのか安いのかわからず住んでますが、毎年の総会・会計決算書で気になってることがあります。区分所有者が払う管理費とほぼ同額に近い地下駐車場賃料の合計が管理費会計に入っています。その６割を管理会社に管理料として払い、残りの４割で共用施設含めた日々の暮らしの管理を行い期末に少し残るという結果です。区分所有者が払う管理だけでは管理会社の管理料も払えない現状が健全なのかどうか、よくわかりません。管理費が安すぎるのが問題なら値上げが必要でしょうし、管理会社の管理料が高いのなら値下げさせる必要があるでしょうし、その両方なのかもしれないです。駐車場収入を食い潰してると言ってもいいかもしれません。マンション管理や管理組合運営として、何が健全なのか素人なのでわかりませんが、皆さんが安いと書かれている区分所有者の管理費は全て管理会社の管理料に消え、さらに駐車場収入も管理料に使っている現状が良いのかどうか、教えてもらえないでしょうか。2020年の会計部会報告がわかりやすいです。

[4859: 区分所有者]

プールもシャトルバスも意見があるなら直接管理組合に言って総会で提案すれば良いでしょう。管理費が高いか安いか近隣マンションや似たような共用サービスのあるマンションと比べればわかるでしょう。ここにアクセス出来る人でしたらそういう情報を調べるのは難しくないと思います。
ただ、区分所有者や住民じゃないならいくらここで言っても意味はないでしょう。築15年で管理運営も安定してるマンションですから、ここで色々言うより一回見に来れば良いと思います。

[4860: 不動産素人・住民]

地下駐車場収入を管理会社の管理料に当てることも、駐車場収入で日々の管理を行うことも、最初から予定されていたことでタワーマンションでは普通のことなのでしょうか？管理費全体で少し黒字になってるから、それで良いという、そういうものなのでしょうか？素人なのでわかりません。

[4861: 住民板ユーザーさん8]

>>4857 マンション住民さん
勿論やったことがあってその時の反応が「調べましたが問題はありませんでした」「お宅だけじゃないですか？」という回答
ここにも他の被害書き込みあるししょっちゅうネットワークトラブルで張り紙してるにも関わらずだよ

見かねて個人回線引こうとしたときにルーティング問題が業者の報告から発覚。10分で終わる作業って聞いてたのに増援部隊よんで地下のハブから解析し始めてのべ２時間やってた

前にみた書き込みによると建築時に高層階が無茶なルーティングを通してＣ全体に影響出てるとかあるしもしそうなら建築時の構造的欠陥として住友に聞いてもとぼけられるかもしれない

そういう信用できないから第三機関の調査をして欲しいという意図

ちなみに個人回線引いても結局ルーティング自体に問題あるので改善はするけどたまに理不尽な切れ方する

[4862: 匿名さん]

>>4855 匿名さん
プールは定期的に金かけてリノベーションしないと塗装劣化しやすいし金食い虫なんだよな。スポーツジムとかはちゃんと金かけてるからきれいに保ててるんだよ。住民の金でやることじゃないわ。

[4863: 匿名さん]

>>4856 住民板ユーザーさん8さん

Windowsでホームネットワークを構築しているとして、他の住民もホームネットワークを構築していて、それが同じ家庭とPCに認識されてネットワーク画面に出てくるだけでも異常だと思いますが、そのようなLAN接続になっていたとしても、受け側PCで共有許可を出さないと見れないはずですけどどういうことなんすかね？

[4864: 入居済みさん]

>>4858 不動産素人・住民さん

つまり、駐車場収入は駐車場の維持管理にのみ充当すべきであり、一般の管理費に振り替えるのはおかしいというお話ですよね。このマンションは駐車場設置率60％、1350台分の駐車場があります。満車ではないですが、仮に稼働90％として、月当たり駐車場収入は3000万円以上、年間では4億円近くになります。さて、駐車場の維持管理に年間4億円もかかるでしょうか？というお話です。

そんなにかかっていないのであれば駐車場収入余剰金が発生しないように、22,000円～28,000円と周辺の相場からすれば現在の設定でも大幅に安い駐車料金をさらに大幅に下げて管理費への振り替えをなくして、そのぶん管理費は大幅値上げという話になります。つまり、駐車場料金は値下げし管理費への振り替えをなくして（車を停めている人は喜ぶかもしれませんね）、その分管理費を値上げするので、車を持っていない人も駐車場値下げ分を負担しろという話になりますが、それが良いと思いますか？

このマンションは最初の計画段階から、駐車場収入も駐車場の修繕維持管理に必要な分以外は管理費に充当、そのほかにマルエツや医療施設などからのテナント収入も管理費に充当、その分、組合員が納める管理費は低くても健全に運営できるという仕組みになっており、私は生活利便性が高まるうえに管理費も安くなる、テナント側も安定的に固定客が見込める一石三鳥の上手い仕組みだと思っています。

[4865: 入居済みさん]

>>4860 不動産素人・住民さん

他のマンションでも駐車場収入やテナント収入は、どこでもそういう会計をやっています。ただ、このマンションは駐車場台数が1000台以上と他のマンションと桁が違うのと、マルエツなどの店舗部分面積も大きいので、その割合が多くて目立ちますよね。

[4866: マンション住民さん]

>>4861 住民板ユーザーさん8さん

なるほどですね。うちは全く問題ないので力になれず申し訳ないですが、もし私なら他の部屋のPCも見える状況の証拠をそろえて、これでも問題ないと言い張るのか？何が何でも原因究明をしていただきたいと管理会社にブチ切れ、のらりくらりなら徹底的にちゃんとやるというまで許さない、それでも問題ないと言い張るならお宅の本社のSUISUI担当部門に直接言うけど良いか？と言うな。管理費にプロバイダ料金込みの強制加入で切れない契約なんだから。

[4867: マンション住民]

>>4865 入居済みさん
その人は自分に返事してるから、まあそういう人でしょう。

[4868: マンション住民]

>>4865 入居済みさん
マルエツは分譲店舗・区分所有者が経営してるのか賃貸してる店舗で、しかも全体共用持分しかないことに規約上なっていて、管理費も修繕積立金も全体だけで住宅会計を払っていないので、面積分払ってるとは単純に言えない会計構造ですよ。規約に各住戸・分譲店舗の管理費や修繕積立金が全て書かれています。マルエツ区分所有者はTimesになってる駐車場使用料を管理組合に払ってますが、会計上は地下駐車場とは別に分譲店舗会計に書かれています。不動産素人さんが言われているのは、地下駐車場収入だけのことだと思います。地下駐車場収入が減ることがあると、管理会社の管理料も払えなくなるのは困りますね・・

[4869: マンション住民さん]

>>4868 マンション住民さん
駐車場の利用者は基本的に住民ですから、駐車場の収入が減って管理料も払えないことは管理費の収入が施設管理運営を賄えないと言ってるようなものですが、それで何が言いたいのですかね。
払えない可能性があるからサービスを可能な限り削ぎ落として欲しいとか？

[4870: マンション住民]

区分所有者が払う管理費だけでは管理会社の管理料を賄えていないとは知らなかったです。さてこれからどうするのが良いのでしょうか。１：当分このまま、２：区分所有者の管理費を値上げする、３：管理会社の管理費を下げてもらう、４：２と３、この中でどれが良いのでしょう。

[4871: マンション住民]

払えてないというが現状は黒字なんですけどね。
住民じゃない人が想像で色々言っても意味はありません。

[4872: 住民板ユーザーさん8]

>>4863 匿名さん

対象家庭に聞いてみないと詳しいことはわからないですが私の推測は以下です

１．各家庭が複数のＰＣやスマホ、IOT機器（アレクサ等）を使うために家庭内ルータで家庭内ネットワークを構成している
２．上記を構築するためにネットワーク上での検索をビジブルにしている（ピックアップしやすい）。アクセスの為のパスワードは個別に設定
３．本人達は家庭内で完結していると思っているがそのルーターは更に上の階層でいくつか束ねられており会社でいう部署内ネットワークのような括りで存在し個々の家庭ネットワークを閲覧することができる

実際に起きてる現象としては上記が合致し、業者が話してた内容もこんな感じだったと思います（当方IT職で仕組みの大きな枠はわかりますが本職ネットワークエンジニアではないので細部のブレはご容赦を）
性善説ベースなら実害はないかも知れませんが同じネットワーク上にある限りウィルスやマルウェアリスクもあるかと思います
もちろん悪意があるアクセス者がいるならこの限りではないかと思ってます
気付いてないだけでパスかけてないネットワークHDD覗かれてる人とかいるかもですね

[4873: 住民板ユーザーさん8]

>>4866 マンション住民さん
割と近いことまでやったつもりだったんですけどね、ISPが悪いんじゃないか、うちからはそこはわからないの正にのらりくらりで拉致があかず、理事会に要望あげるにも個人家庭の実害としても（意識的に）弱いのでどちらかというと「Ｃのネットワーク構築が分譲時から物理的におかしい」という文脈で進めないといつまでたっても各家庭は「調子が悪いときがあるくらいならまあいいか」の感覚で終わっちゃうような気がしてます
4866さんに悪意がないのは勿論わかってますがやはり自分に被害がないことだとそういう返答になると思います。自分が逆でもそうなってたかも知れません
が、これが分譲時からあるマンションの資産価値にかかわる欠陥までエスカレーションできるなら住民自体の解決意識も変わるのかなと思い調査機関入れて一度しっかり調べて欲しいなという意見です
1通くらいの要望書で理事会は動いてくれるかなあ…

[4874: 匿名さん]

>>4873 住民板ユーザーさん8さん

私もテクニカル的なことは詳しくないんで何とも言いようがないですが、面倒でも管理組合や管理会社に訴えたほうが良いと思いますけどね。あきらめるなら、不審な外部通信をブロックできるセキュリティ対策を自分でするか。

[4875: 匿名さん]

>地下駐車場収入を管理会社の管理料に当てることも、駐車場収入で日々の管理を行うことも、最初から予定されていたことでタワーマンションでは普通のことなのでしょうか？

普通のことです

＞管理費全体で少し黒字になってるから、それで良いという、そういうものなのでしょうか？

そういうものです

[4876: 住民さん]

タワーマンションでは普通というか、どのマンションでも普通。

[4877: 住民板ユーザーさん3]

友人で芝浦のタワマン検討している人がいてモノは良いんだけど
管理費が高いとぼやいてた。いくらか聞いたらWCTの2倍。
マンションの管理費ってなんでマンションごとにそんなに差が出るのか？
不思議で仕方がない。

[4878: 不動産素人・住民]

WCTの区分所有者・管理費と修繕積立金、それを書いた管理規約の初期設定を行なったのは住友不動産で、管理組合が総会で承認し、その後の総会で管理費や修繕積立金について大きな規約変更を行うことなくきています。管理規約の変更は特別決議で、これまで時々行われていますので、総会で決議すれば管理費と修繕積立金を変更することはできます。管理費を比べていてるタワマンも住友不動産ですか？

[4879: マンション住民]

すぐ隣の天王洲のマンションも共用施設はそんなにないのに管理費はWCTより高いでしょう。
大規模の利点ですから不思議も何もない。

[4880: マンション住民]

組合員が払う管理費合計より管理会社の管理料の方が高くなってしまってるようだと、管理会社・管理料が上がり続けたら、そのうち組合員・管理費の値上げが必要と言われるようになる気がして心配。

[4881: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4882: 匿名さん]

>>4880 マンション住民さん

そんな現実はないから問題なし

[4883: マンション住民さん]

>>4878 不動産素人・住民さん

管理費が安すぎて不安というのなら、理事になって値上げを提案すればよいだけ。
200％総会で否決されるけどね。

[4884: 匿名さん]

管理会社に払い委託料が高すぎるとは思わないし、変に安いとこに変えてサービスや管理の質が落ちるより現状維持が良い。分譲会社系列のほうが自社グループのレピュテーションにもかかわるので責任を持ってやるしね。このマンションは住友不動産建物サービスの新人研修にも使われるようです。それくらい住友不動産が自信を持っているということですよね。

[4885: 坪単価比較中さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4886: マンション住民]

管理会社のサービスの質が高いのか低いのか、比較できないのでわかりませんが、払う管理費は安いままが良いです。

[4887: 匿名さん]

修繕積立金が高いな。躯体が特殊な形してるから割高なのかな。

[4888: マンション住民]

共用施設がある建物の体積が大きいからね。その辺り全部「住宅」共用部分の扱いで、管理費も修繕積立金もどちらも「住宅」科目がかなり多いからね。2020年に「住宅」修繕積立金値上がったしね。

[4889: 匿名さん]

プールが金食い虫っていうのも修繕積立金が高い要因なのかな。

[4890: マンション住民]

今回の大規模修繕で共用施設内部を直すわけではないけど、プールに水漏れが起きて大修理（プール作り直すとか）になったら修繕積立金から出すでしょうね。住戸以外の共用部分の建物体積が非常に大きいからだと思いますよ。キャピタルのマルエツやクリニックや保育園や例の＊＊ラウンジさん辺りも、修繕積立金の対象ですしね。範囲が広いですよ。

[4891: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4892: マンション住民]

>>4889 匿名さん
総会会計決算書をご自身で見て、考えを教えてください。プールは共用施設なので、「住宅」管理費会計にEdy収入と全ての支出が計上されています。必要経費が収入を遥かに上回っていわゆる「赤字」ですが、ジムやゲストルームなど他の共用施設収益と合算すると、共用施設全体でプラマイほぼゼロと2020年会計部会が報告しています。プラマイゼロなら良いではないか、と考えるか、プールの赤字がなければ共用施設会計黒字なのに、と捉えるか、考え方次第ではないでしょうか。確かに日々の暮らしで「住宅」管理費会計の共用施設会計をプラマイゼロにしてることは「金食い虫」かもしれないですが、そのことで直接修繕積立金が高くなることはないと思いますが。

[4893: 匿名さん]

>>4892 マンション住民さん
プールは共用施設でありながら使う人がほぼ限られるのが問題ですね。その割に維持費がかかる。バスの運賃収入が60000円くらいしかないから対策が必要ですね。

[4894: 住民]

>>4893 匿名さん
月の話ですね？今年の緊急事態宣言中は昨年4月5月の倍以上乗ってますよ?。月に116
００人も。だから、緊急事態宣言下で月に１４０万円も運賃収入ありました！もっとも組合の貸切バスなので、中日臨海さんには月に相当払ってるそうですが・・

[4895: 住民板ユーザーさん7]

>>4894 住民さん
ほとんど乗ってないように見えても1日380人も利用してたんですね。朝は20人近く乗ってた便もあるとは聞いていましたけど昼以降はほぼ利用者いないですね。赤字は毎日15万円程度で済みそうなのは幸いです。まあ1戸あたりにしたら80円程度の負担ですけどね。

[4896: 住民]

>>4895 住民板ユーザーさん7さん
WCTポータルに2月分もバス利用者数が掲載されていますよ。昨年12月１５０００人くらいいたんですけどね・・緊急事態宣言でるとやはり減るんですね。ちなみにこの数は運転手さんのマニュアルカウントだそうです（やってますよね　カチカチ）。

[4897: 住民]

2019年度は月平均２７０００人いたそうですよ。それでも昔よりは随分と減ったそうです。

[4898: 匿名]

>>4893 匿名さん
4892さんのは修繕積立金の金額とは関係ないよねって話かと
問題かどうかは捉え方次第なので

[4899: マンション住民]

>>4893 匿名さん
プールは利用者を制限してないからその考え方は間違っていますよ。プールは住民なら誰でも利用できますからマンション住民全員にとって共用施設であることは間違いありません。
あなたの考え方は「A棟住民の私がC棟のエスカレーターもエレベーターも使ってないから廃止しましょう」と同じですよ。自分が使ってないから廃止して自分の管理費負担を減らそうという主張が住民全員に受け入れられると思っているのならまず総会で提案してみればいいと思います。

[4900: マンション住民]

WCTポータルから過去の総会議案書がダウンロードできるようにして欲しい。議事録しかダウンロードできない。分厚いから捨てたら、会計決算書や議案の資料を見返すことができない。捨てたらダメなのかな。