港区港南 WORLD CITY TOWERS 12

[マンション住民さん]

「WORLD CITY TOWERS 第12版」のスレッドを作りました。
有益な情報の共有、前向きなご討論など、よろしく願い致します。
WCTにおけるさらなる快適な生活を目指しましょう。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[4599: 匿名さん]

>>4597 住人ですさん

ご指摘のデータを見ましたが、あのサイトの賃料は各期間の実際の貸し出し募集があった物件の平均を取っているだけなので、その期間に最上階の物件の貸し出しがあったりすると平均数字が跳ね上がりますから、あまり参考になりません。

グラフで2018年12月が高くなっていますが、もとのデータを見ると最上階の135㎡のペントハウスが24,584円/坪で募集があり、それが平均値を押し上げているだけです。

また、賃料は低層階は比較的リーズナブルで、眺望のよい高層階はやや高めになっていますので、その各時期にどのような物件がデータに含まれているのかによって平均値が上下しますから、上がったり下がったりはほとんど参考になりません。

たとえば、ある時期に、坪賃料20000円の最上階と15000円の高層階の２物件があるとその時期の賃料相場は17500円と表示されます。次の期間に20000円の物件に借り手がついて15000円の物件だけが残り、新規に低層階の13000円の物件がでると表示が14000円/坪に一気に3500円も表示が下がります。

でも、実際は20000円の物件に借り手がついただけなので、むしろ高額物件に借り手がついただけで下がってはいないわけです。本来は、階層や条件をあわせて募集賃料（この価格で借りませんか？と提示している賃料）ではなく、成約賃料（この賃料を支払うと契約できた賃料）で見なければなりません。

港区全体のように多くの物件数を入れれば、そういうボラティリティは下がりますが、当マンションが巨大だとはいえ、1つのマンションだけだと向きや階層によって賃料相場は異なりますから、期間ごとに見ればその時期にたまたま借り手の募集があった数物件の平均を取っているだけの、ああいったデータは参考程度にしかならないとお考えください。

[4600: 匿名さん]

>>4586
私はブリーズですが、エントランスから普通に歩いて山手線ホームまで15分では着きません。相当早歩きしても15分は厳しいです。歩くスピード早めても横断歩道で結構捕まることも多いので、この寒い時期品川駅山手線ホームまであるくのは中々厳しいと思います。たがら1時間に１本でもいいからシャトルは残して欲しい。赤字垂れ流しだろうが、それは住民の権利です。

[4601: 住人です]

>>4599 匿名さん
ありがとうございます。WCTだけで賃貸料相場を見てると動く数が少ないため、高層階角部屋のような坪単価が高い部屋の賃貸が決まればつられて高くなり、逆に低層階の眺望が無い部屋の賃貸が決まれば坪単価が下がりと、一件一件の値段に左右されてしまいガチだと言うことですね。分かったような気がします。４５９９さんは不動産事情に詳しい方だと思いますので教えていただきたいのですが、同条件の部屋の場合、WCTの売買や賃貸の坪単価は２０１５年頃から現在まで　ゆっくりでも上がり続けてるのでしょうか？一般サイトの情報だと、売買はゆっくり上昇していましたが。

[4602: 住民板ユーザーさん1]

区分所有者が情報交換できるクローズなサイトが有れば良いのですが、無いためにこういう場所を見つけて、さまざまな情報が行き交う事になっていますね。ITに詳しい方が理事になった時、クローズな場所で匿名で情報交換出来る場所をぜひ作って頂きたいです。バス廃止させたい方にしても、年一回の定期総会でしか発言できるチャンスが無ければ、その場で決まるはずもなく、何もきまらずr理事も交代し、うやむやになるかもしれません。何かアンケートとりたいと思ってもする場所もなく、困ってる組合員の方も多いような気がします。ITに詳しい区分所有者の方、区分所有者だけが匿名で情報交換出来るサイトを 出来れば作成していただけないでしょうか。

[4603: 住民板ユーザーさん1]

組合意見箱も情報交換の場所ではないので、知りたい事が返ってくることのほうが少ないです。どんなことでも総会までに問題提起し、議論深めることができるクローズな場所が有れば良いのにと思います。今はアンケートも取ることができません。詳しい方、よろしくお願いします。

[4604: 住民]

>>4595 匿名さん

もっともらしいご意見ありがとうございます。組合会計は監査も受け税理士さんが毎年法人税を納税し、組合総会でそれを承認しているので何も問題ないですよ。問題なのは、事業上赤字でもないのに、表面しか見ることが出来ない一部の人が、バス大赤字だと煽るような間違った書き込みをしてる事です。それこそWCTにとって悪意ある情報発信なのでやめていただきたいです。

[4605: 区分所有者２]

>>4599 匿名さん
ありがとうございます。多くのサイトで賃料相場の推移が表示されていますが、どのマンションも募集価格でしかないのでしょうか？成約価格を知ることが正確なことは当然のことだと思いますし知りたいです。レインズなどを見ることができる不動産関係の方でないと成約価格の推移（売買も賃貸も）を知ることが出来ないのでしょうか？レインズ以外に一般人でも知ることができる方法があれば教えていただけないでしょうか。

[4606: 住民板ユーザーさん8]

築16年、品川駅徒歩13分なので、ここは賃貸としてはかなりいい水準を維持出来ていると思っていますが。。

[4607: 住民板ユーザーさん1]

>>4604 住民さん
「何も問題ない」って、それは手続きが適正に取られているということであって、それは当然のことですね。
問題は、店舗賃貸収入等を除いたバス事業単体では2000万円を超える赤字が発生している現状をしっかりと認識した上で、現在の利便性の維持やポストコロナの利用率向上の可能性、税効果の観点なども総合的に勘案し、今後も管理組合によるバス事業の運営を継続することについて、区分所有者の合意がなされているかどうかということだと思います。
4594さんのおっしゃる通り、事業経営目線での管理組合運営が望まれるところですね。
なんなら私が理事会に参加してもよいのですが、ここでの議論を見るに、そんなことを言い出そうもののら、イヤなら出て行け、と袋叩きに遭いそうで、怖いです。

[4608: 区分所有者２]

>>4607 住民板ユーザーさん1さん
店舗賃貸料を値上げすれば法人税も増えますので、その税金をバス事業に当てるのか、他の事業に当てるのか、そういった事業経営目線をこれからの理事会に期待したいと思います。理事は持ち回りなので、区分所有者なら必ず順番が回りますが、経営意識の高い方が早く理事会に入って、事業内容を把握して収支を整理整頓し、増収できるものは増収し、他の収益事業を始めたりし、その利益を何らかの住民サービス事業に利用しながら節税を考えていただけるのなら、袋だたきになどされるはずがないと思います。ぜひお願いしたいです。

[4609: 区分所有者２]

>>4607 住民板ユーザーさん1さん
4608に追加です。事業支出をカットして得た事業収入を、収益が難しいが多くの住民にとって利益になりうる何らかのサービスに利用することなく、高額納税だけして終わることのないようにだけ、よろしくお願いいたします。

[4610: 匿名さん]

シャトルバスの運賃を値上げすればいいだけなのに。
利用者負担でお願いします。

[4611: 匿名さん]

>>4610 匿名さん
そうすると、都バスに流れ、ますます利用者が減る。でも、実質的に同じなんだろうけれどね。

[4612: 匿名]

うちの両親が都の高齢者パスをもらえるようになり、
それ以来シャトルバスから無料の都バスを利用
するようになりました。
今後住人が高齢化するとこのような
現象が加速するかもしれませんね。

[4613: 住民板ユーザーさん2]

法人税の課税対象となる事業関係の財布と、非課税の財布を分けて管理するのがわかりやすいし、普通に行われるべきことなのではないでしょうか。そして税金払ってからまとめる。しかし、毎年の決算書はまとめた後しかわからないので、これkらは税金対象の財布の収支がどうだったのか知りたいです。バスも賃貸も課税用の財布の方のはずなので、一つの事業だけで収支考えるのではなく財布の中を減らさない、増やしたい、その為にはどうするか、というように、財布を分けて考えた方がわかりやすい気がします。

[4614: 入居予定さん]

普通に住民だけ無料化して管理費から徴収すれば良いと思います。
月額数千円取られてもここに住んでいる人なら影響ないでしょ。
私はバスに全く乗らないですが、
駅から遠いこのマンションの価値を上げるための物だし
管理費で運用するのが妥当なんじゃないかなと。
決済手数料とかも無くなるし、無駄も減るんじゃないでしょうか。

[4615: 匿名]

>>4614 入居予定さん
昨年入居しました。
このマンションがどんなに魅力的だったとしても、
住民専用シャトルバスの存在がなかったら絶対
購入してなかった。
入居してみたら、実際はモノレール使うことが多いけど。

[4616: 匿名さん]

>>4601 住人ですさん

賃料相場については階層や向きを揃えて多くのデータを集めて見ないといけませんがサンプル数が少ないので分析のやりようがなく、なんとも言いようはないと思います。ただ、少なくとも数ヶ月から1年で大きく変動するものではないと思います。

長いトレンドで見れば、2012年ごろの賃料は11,000円/坪～13,000円/坪のレンジだったように記憶していますので最近の13,000円/坪～15,000円/坪というのは少し上がってきているのではと思います。

品川エリアは基本的に賃貸需要は活発で、急激に需要が下がったりすることもないと思いますので、今後も堅調に推移するのではないでしょうか。

[4617: 匿名さん]

>>4615 匿名さん

まあそういう人が多いでしょうね。賃貸で入居しようとする人なんか特に。
なので、シャトルバスは資産価値維持に一定の貢献をしていると思いますから、
維持すべきと思います。

[4618: 匿名]

>>4616 匿名さん
リモートワークもスタンダードになってきたので、こちらを賃貸に出して鎌倉に移住したいんだけど、WCTは賃貸募集すごく沢山出てるからすんなり借り手が見つかるかな…不安。

[4619: 住民板ユーザーさん7]

>>4618 匿名さん

うちのお隣さん賃貸です。前の借り手の方が11月に転居されましたけれど、12月には次の方が入ってこられましたよ。いま住友不動産の扱いで募集が出てるのって2件だけですよね。すごくたくさん出てるってどこ見ておっしゃってるんでしょうか?

[4620: マンション住民]

税理士さんなど税金の専門家の方がいたら教えてください。管理組合が「法人税」を払う話題が出てますが、確かに調べてみると管理組合は「人格のない社団」（みなし法人）として扱われ原則非課税団体だが、「収益事業」を行えば「所得金額」に対して法人税が課せられる、法人税の種類は法人税「国税」と地方法人税・事業税（地方税）、などである、と国税庁や税理士さんのサイトに書かれています。全ての法人税をまとめて総合法人税と呼ぶことが税理士さんのサイトに書かれているのですが、WCTの管理組合の収益事業の所得金額が８００万円以上あれば、課せられる総合法人税率は37.04%と考えて良いのでしょうか？間違っていたら正しい総合法人税率を教えていただけないでしょうか。法人が設立された時期で税率が変わるように書かれているので、素人が税理士さんサイトを見ただけでは解りにくく、専門家の方に教えていただけると勉強になります。WCTの全棟竣工は2007年だと思います。

[4621: 住人です]

>>4616 匿名さん
現在のWCTの条件において、賃貸料も徐々に上昇してると解りました。ありがとうございます。

[4622: 住人]

>>4614 入居予定さん
バス廃止論者は大反対するでしょうけど、世帯（家族全員）が無料になるなら毎回Edy決済する手間もないので、賛成する区分所有者は多いかもしれないですね。管理費滞納してる人は対象外にできるので良いですね。管理費ちゃんと払ってる人が2000戸だとして、現在の年間運行契約料金６２００万円だと、１戸あたり年間31000円の増額、月に約2600円の増額ですね。支払った区分所有者には記名式パス（部屋番号と区分所有者氏名を書く）を家族人数分発行すれば便利ですね。記名式にしておかなないとメルカリに出品する人が出ます。それでも良いなら無記名かな。賃借人には区分所有者が自分のパスを貸し出すことにするのかな？賃借人には自動的には発行されないし。細部は考える必要あるけど、住んでてバス使ってて、家族が2.３人いる区分所有者には便利だと思います。

[4623: 住人]

1日往復乗り、週5日、月に４週、バスを利用したとすると、一人あたり月４８００円をEdyで払っている方もいるでしょう。それを考えると、月２６００円で家族全員のパスを発行してもらえたら、バス使ってる世帯にとってはかなりの節約になります。総会で決をとりたいです。

[4624: アクア南]

朝、品川駅に向かうのは便数も多いので利便性も高いですが、帰りは数少ないバスを待つよりも、「え～っと、マルエツで買わなきゃいけないのは何だったっけ？」とか考えながら、スタスタとそのまま歩いて帰る方が美容と健康の調和だと思っています。

[4625: 契約済みさん]

>>4623 住人さん
区分所有者用のパスを賃借人に貸与してくれるオーナーさんばかりではないでしょうから、賃借人の方はコンシェルジュで年間３１０００払えば家族全員の部屋番号記名式・年間パス発行してもらえるようにすれば良いのでは？使わない賃借人は払わないでしょうし。ところで賃借人の方って、オーナーズカード借りててジム利用できてるのですか？

[4626: 匿名]

>>4619 住民板ユーザーさん7さん
すみません、今見たら確かに2件だけですね。
以前に見たときはもっと沢山募集していた記憶があり…失礼しました。
時期にもよるのでしょうが、ある程度の需要が見込めそうで安心しました。

[4627: 匿名さん]

バスに関してですけどここ数年は多くの住民が天王洲アイル駅から通勤通学されているのは理解しております。ただ品川駅周辺に通勤やパートで用事がある人も一定数いるのは確かで1日50000円程度の運賃収入でも廃止するというのは乱暴です。まずは昼間や夜8時以降は廃止して委託費を減額してもらうとこからでしょう。2キロないとバス利用の交通費が支給されないこともあり都バスの定期券を自費で持つのはもったいないです。

[4628: 匿名さん]

>>4627 匿名さん
モノレールから浜松町経由で品川行けば良いんじゃない？

[4629: 匿名さん]

>2キロないとバス利用の交通費が支給されない

交通費とか言ってる方は、>>4628のルートをお勧めします。
品川駅まで安くあげたいなら歩けばいいのでは。

[4630: JR通勤者です]

>>4629 匿名さん
会社から全ルート交通費対象にするために、天王洲アイル駅を起点にしてる人がそれなりにいると聞きますね。浜松町駅からでも品川駅からでも目的地までの時間と労力がさほど変わらないのならおすすめでしょう。私の場合は、品川駅からJRに乗った方が労力的に楽なのでバスを使ってますが。

[4631: JR通勤者です]

>>4630 JR通勤者ですさん
この場合は、残念ながらシャトルバス代金は確かに自費になってます。購入した定期が品川駅からになってますから。

[4632: 住民板ユーザーさん1]

シャトルバスをマルエツ運営にする事業スキームなんてのは難しいでしょうか？（イオン・品川シーサイドシャトルバスみたいに）

マルエツはWCT敷地内営業のメリットにタダ乗りしている面があると思います。（もちろん住民の利便性には貢献頂いてますが、それが果たして賃料に反映されているのかどうか？）

マルエツにもシャトルバスの運営負担を担ってもらえないでしょうか？

シャトルバスはWCT住民以外の方も利用していると思われますが、WCT住民専用バスなので、遠慮している周辺住民は多いのではないでしょうか？

マルエツ運営にして、運賃120円で周辺住民の利用者取込を図り、バス運行委託費と運賃収入の赤字額削減を目指す。

差額分は現状と同様にWCTが管理費から負担する。

シャトルバスをマルエツのラッピングにする。

回数券10枚綴りに5%割引クーポン（1回分）を付与して利用者増とマルエツ販促につなげる等。

[4633: 住民]

>>4632 住民板ユーザーさん1さん
マルエツに負担させるという考え、今までにない発想で感激です。意見箱に皆で投書しましょう。管理規約を見ると、マルエツは共用店舗ではなく、分譲店舗になっていて、我々が知らない区分所有者がいることになっています。その区分所有者がマルエツに賃貸しているという関係です。賃貸料は区分所有者に入っていて、管理組合には入りません。ますます、マルエツと得体の知れない区分所有者が丸儲け、に見えてきました。その区分所有者は管理規約を読む限りでは、我々の管理組合メンバーのはずですが、総会に出ていけん述べたことはないと思います。一体どれだけの管理組合費を治めてくれてるのかも、明らかにして欲しいですね。意見箱に、その区分所有者に相応のバス運営費用を負担させるよう、投書しましょう。分譲店舗は信用金庫もそうで、おそらくオーナーは同じです。ひっついてる湘南薬局が、管理規約に存在しない店舗なんで、この賃料がどこに入ってるのか、今度の総会ではっきりさせたいと思います。面倒ですけど、管理規約読むと、え、そうなの、という発見があり、現状に合わないところが（合ってないと思う）、何箇所かあります。

[4634: 住民]

>>4632 住民板ユーザーさん1さん
管理組合、マルエツ、マルエツに賃貸している区分所有者で話し合う場を設ける必要がありますね。バス会社との契約がマルエツに替わってもらえると、組合は楽になります。組合意見箱に投書しましょう。

[4635: 匿名さん]

>>4633 住民さん
えっ？そうなんですか？
そうすると、マルエツ以外の共用店舗だけで年間2200万円もの賃料収入を上げているということになりますが、カフェや薬局等の家賃だけで2200万円にもなるのでしょうか？
決して疑っているわけではありません。管理規約か何かでマルエツ店舗は分譲との記載があったとおぼろげながら記憶しています。たしか分譲所有者は住不さんではなかったかな？
そうすると2200万円の賃料収入の内訳がどうなっているのか気になるところですね。

[4636: 住民]

>>4635 匿名さん
共用店舗はWCT建設時管理規約に４店舗で記載があり、既に保育園と内科医院の法人名が書かれています。残り２つは規約には法人名が書かれていませんが、現状の場所を考えると歯科医院と「居酒屋」だと思います。居酒屋の場所は、たびたび店舗が変更になってますね。管理規約に書いてあることでしか私も判断できません。分譲店舗は１：食品スーパーに限る、分譲店舗２は信用金庫に限ると、規約に書かれています。それぞれの区分所有者がどこの会社か規約には書かれていませんが、WCT建設時であれば住友不動産系列のどこかがオーナーだと考えるのが普通でしょう。現在は違い系列会社にオーナーが変わってるかもしれませんが。共用店舗４つの年間賃貸料の合計は定期総会決算書を見ればわかりますが、それぞれがいくらなのかは分からないのです。４店舗が同じ賃貸料とは思ません。内科と歯科医院には相当払っていただいて良いように思います。居酒屋さんの賃料をもっとあげたいと個人的に思います。２０２１年の総会では、店舗賃貸料内訳がわかる決算書にして欲しいと、意見書に皆で投書しましょう。毎年入れ替わる理事の皆さんも、理事になった途端に会計の過去から現在まで詳しくなるのは無理ですから、疑問に思ったこと　知りたいことを　都度　質問していけば、組合員皆の知識が蓄積していくと思います。

[4637: 住民]

>>4635 匿名さん
規約を改めて見直すと、知らないことが沢山書かれます。どうやら建設時から改定されずに来てるようです。分譲店舗１と２の区分所有者はその店舗のための専用駐車場と専用駐輪場を使うことができ、その「使用料」を組合に払う、と書かれています。いまTimesになってるところとマルエツ前の自転車が並んでるところだと思います。その使用料も不明です。というか、管理組合で、いくら使用料払ってるんだ、という認識なく、代々の理事会も総会も来てしまってたと思います。ぜひ管理規約を読み直してください。WCT管理組合サイトにアップされていますので。細則までありますから。

[4638: 住民]

>>4635 匿名さん
薬局の扱いがどうなってるのか、防災センターで聞くくらいでは誰も答えられません。現在の規約上は存在しない店舗です。どこに賃料払ってるかはっきりさせないといけないですね。

[4639: 匿名さん]

>>4636 - 4638 住民さん
ご説明ありがとうございます。
おっしゃるとおり、管理組合（区分所有者財産）の収支の事実関係、実態を正確に把握した上で、事業運営上、改善できる点がないか、しっかり検証する必要がありますね。
そのためには、管理組合の決算書、税務申告書、各店舗テナントとの賃貸借契約書、バス会社との運行委託契約書などを直接確認したいのですが、防災センターに行けば閲覧できるのでしょうか？（かなり警戒されるかな？）

[4640: 匿名さん]

>>4639 匿名さん
常識的には、管理組合を通してくれ、ってなりますね

[4641: 住民]

>>4639 匿名さん

意見箱に知りたいことを具体的に書いて質問するしかないと思います、管理会社と理事長か担当理事があるのなら担当理事が、目を通して、何らかの返事をくれます。実は上記のことで質問して、わかったことが少しと、調べます、という返事で、まだわかっていないことも多いです。複数人でこの問題を質問すれば、管理会社と理事会も早く動いてくれるように思います。問題が大きいと思ってもらわないと。

[4642: 匿名さん]

シャトルバス廃止もこのぐらい真剣に議論してほしい。

[4643: 匿名さん]

>>4641 住民さん
なるほどそういうことですね。やはり、管理組合の理事になって、管理会社と直接掛け合った方が早そうですね。ご返信ありがとうございました。

[4644: 住民]

>>4643 匿名さん

4639に書かれたことを、ぜひ意見箱に入れて尋ねることから始めて頂きたいです。同じ事を知りたいと思う組合員が複数人いると、管理会社　理事会も真剣になってくれると思います。バス廃止論の方もぜひ協力をお願いします。管理組合の契約の実態、事業内容などを明確にすることが、第一歩だと思います。

[4645: 住民]

共用店舗との賃貸契約書、バス会社との運行契約書、など管理組合との間に存在する契約書内容は組合員（区分所有者）はいつでも知ることができる権利があるはずなのに、それを常時見ることができないのはおかしなことです。組合員サイトに管理規約と同じように管理会社がアップすれば良いだけだと思います。やって欲しいという理事も組合員もいないから、やってない、という管理会社の論理かもしれないので、やって欲しいと皆さんで一緒に意見箱に要望書を出しませんか。そうすれば、薬局やクリニーング店がどういう扱いになってるのかも、はっきりします。この２店舗は管理規約に存在しない店舗です。規約に書かれている内容で、住友に都合良すぎると思われる記載もあります。住友不動産エスフォルタのことがわざわざ記載されてるので、ぜひ規約に目を通していただきたいと思います。規約とは違いますが、カーシェアリングも現在の２社は組合に場所代を払わずに営業しています。カーシェアで組合収入が増えてますよ、と安易な会話（立ち話ですが）を住建社員から聞かされたことがありましたが、そのような契約はしてないはずです（契約書は見ていません）。カーシェア使う人の年会費をカーシェア会員無料にする代わりに、場所代不要にすると、このことは組合総会で了承されたことになっています（議事録に記載があります）。そのままで良いのでしょうか？バスと同じで、カーシェアをどれだけの住人（賃借人もいる）が（延べではなく）利用してるのかわかりません。カーシェは組合員へのサービスではなく住人へのサービスなので、特定の住人に利益かもしれませんが、組合収入には貢献しません。組合の収入を増やす、組合員個々へのサービスを良くする、そのためにどうしたら良いか、持ち回りで理事になった人だけでなく、組合員も規約読んだり過去の議事録に目を通していただければと思います。気づかずに来たこと、先送りにしてきたこと、が沢山あり、理事も代わりますから、気づかずに、決められずに来てることが沢山あると思います。

[4646: 住民]

>>4642 匿名さん
理事の皆さんも持ち回りで2年間のお勤めされてるだけなので、普段から組合規約や総会決算書、総会議事録に目を通し、組合の仕組みや業務に組合員の皆が詳しくなっておくことが、バスだけでなくカーシェも廃止した方が組合員にとって良いのか、そうでないのか、良い判断ができるようになると思います。私はカーシェアを全く使わないので、組合収入に貢献しないのなら、廃止して欲しいと思っていますが、ポンとカーシェア廃止と言うのではなく、カーシェア会社から使用料をとっていないことを認識し、次にとるように変更できないのか議論したりすることが先だろうと思っています。何でも表面だけで廃止、と言うのではなく、ご自身でも組合のことを詳しく知ることから始めていただければと希望します。

[4647: マンション住民さん]

山手線駅力スレで豊洲の誹謗中傷されてる方へ。
みっともないので相手にせず無視してください。そして一切の掲示板に書き込みをやめてください。ブリーズ高層の私は豊洲が毎日よく見えます。不快でしかなりません。気持ちは分かってくれますよね？

[4648: 住民板ユーザーさん8]

>>4638 住民さん

薬局のテナント収入、たしかに見た記憶が無いかも。もしかしたら区分所有になってる可能性ない？