港区港南 WORLD CITY TOWERS 12

[マンション住民さん]

「WORLD CITY TOWERS 第12版」のスレッドを作りました。
有益な情報の共有、前向きなご討論など、よろしく願い致します。
WCTにおけるさらなる快適な生活を目指しましょう。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[4538: アクア南]

付近でちょくちょく見掛ける有名芸人さんが語ってます（10:40～）。
https://youtu.be/Z5A1o6sInQA

[4540: 匿名さん]

>>4538 アクア南さん

山内さんは、お向かいの品川イーストシティタワーを買われたようです。
ＴＶで天王洲のプーマのブランドセンターの隣りと自分で言われてました。
そこまで言っちゃって良いの？と思いましたが。

[4541: アクア南]

> 4540

情報ありがとうございます。となると、それほど大きなタワーマンションではありませんが、あそこも確か住友系なので、ジム、フィットネスルーム、ゲストルーム、クリーニングなどをWCT同様に完備したんですね。

[4542: マンション住民]

>>4540 匿名さん

この間の人生最高レストランで言ってた。マンションの隣はプーマの倉庫でわかったわ。

[4543: 匿名さん]

>>4495 マンション住民さん
シャトルバスの利用者かつては70000人もあったんですね。今の5、6倍とは恐れ入ります。

左がモノレール利用者、右がりんかい線です。天王洲アイル駅の利用者が大幅に増えているのはかつてシャトルバスを利用していたWCT住民も含まれそうですね。

[4544: 匿名さん]

私営バス停抽選でのバス停移動、リニア新幹線工事でのバス停再移動の問題が大きいですね。大深度地下が全然大深度でなくて住宅被害がでていること、静岡県の反対など、リニアの工事は未来永劫終わりそうにないので、バスは難しいです。ゲートウェイ駅とかに発着地を変更するか、近隣マンションとの共同運行にするべきかと思います。

[4545: 匿名さん]

シャトルバスの便数が少なってからは品川駅がすごく遠く思えるようになってしまいました。都バスや徒歩で品川駅に行くのはすごく遠回りになるので天王洲アイル駅を利用する人が増えたのは納得です。

[4546: 匿名さん]

本数が少ない、乗りにくい、乗客が減る、本数を減らす・・・。この悪循環を断ち切らないと。とずっと皆で知恵を絞って来ましたが、どうも無理そうですね。結局は朝以外は都営で良いように思います。後は終電に合わせて一本出してもらえるとありがたいですね。昔は終電でもバスで帰れる便利さが何とも言えずありがたかったのですが。

[4547: 住民板ユーザーさん4]

>>4543 匿名さん

天王洲アイル駅の利用者が増えたのは、平成29年、平成30年。その年にあったのはシティテラス品川イーストの期分け販売による期分けの入居開始ですよ。それが利用者増加の主要因であると思います。

その頃からマルエツの混雑が一段とひどくなりました。しかし、コロナが流行してからレジに長蛇の列ができないように常にレジ打ちスタッフが4人入るようになったのと、セルフレジが導入されたことでレジの待ち時間がほとんどなくなったのが大変嬉しく思っています。

[4548: 住民板ユーザーさん1]

>>4544 匿名さん

リニアの完成はまだまだ先ですが、リニア品川駅の工事は令和3年の2月までって書いてありますよね。もちろん地下の駅の工事はまだ続くでしょうけど、地上の部分はもう通常に戻るんじゃないでしょうか。

ただ、以前の乗り場より今の乗り場の方がより便利ですよね。なので別に以前の乗り場に戻す必要もないかなと言うふうに思っています。がどうなるんでしょうかね。

[4549: 匿名さん]

赤字垂れ流しは変わらないんだから廃止でいいんじゃない。

[4550: 住人]

バス利用者がすごく減ったと言えど、１１月に13000人も利用しています。バス有りきで購入した人、賃借した人も多いと思うので、いきなり廃止というのは乱暴過ぎると思います。ただ、管理組合とバス会社の間の年間バス運行契約料が２０１８年と同じ約６２００万円のまま続くというのは問題だと思います。コロナ時代、貸切バス事業会社はどこも経営難です。中日臨海バス会社も経営努力してWCTとの契約料を下げるべきだと思います。どれくらいなら妥当かわかりませんが、例えば年間３０００万円、４０００万円くらいになるように。その上で、バスが必要だという人は、今まで以上にバスを利用し、管理組合収であるEdy運賃を沢山払うことで、その年間契約料を補うようにして欲しいです。バスが必要なら、Edy運賃値上も必要だと思います。月に13000人利用でEdy運賃だけで年間４０００万円にしようとすると、都営バス代金より高くなるので、月に１３０００人のままでは、管理組合の経営難は続きます。品川駅戻りの乗り場が住友林業のままでは、このコロナ時代に２０１９年の月に２７０００人、２８０００人に戻すのは難しいのではないでしょうか。バス会社が客を乗降させる場所に取り決めがあるのでしょうけれど、WCTとの契約打ち切られたら中日臨海も困るはずなので、もっと駅近に変更する努力をバス会社もして欲しいです。

[4551: 住人]

>>4544 匿名さん
近隣マンション住人さんに利用を案内するのは賛成です。貸切バス契約を求めてるのはバス会社の方なので、共同運行というのが可能かどうかわかりませんが、一つの選択肢ですね。それまでに 時間がかかるなら、近隣マンションで知り合いがいたら、Edy使えば乗れますよ、と案内してあげたら良いですね。実際のところEdyで乗車する人がWCT「住人」かどうか、確認しようがないので。

[4552: 住民]

記憶が曖昧ですが、貸切バスの料金は国土交通省が決めた法定運賃があるので、本数を減らさない限り減額はできなかったと思います。以前はこれを下回っていて行政指導が入ったのではなかったでしたっけ？
バス停の位置も、品川駅の北口広場ができるまでの暫定だったか、その時に見直しが行われるときいた気がします。
間違っていたらすいません。

[4553: 住民板ユーザーさん8]

>>4550 住人さん
年間3,000万円でバス会社に委託すると、こんな時刻表になる可能性があります。
因みにこちらは土日運行はなしだそうです。

[4554: 住民板ユーザーさん1]

>>4552 住民さん

その通りですね。軽井沢のスキーバス事故で貸切バスの運営状態に対する規制が強まって料金の最低額とかいろいろ縛りができたので、分譲当初の運行は法律違反になったと言うふうに記憶しています。バス停の位置もリニア品川駅の工事が完了するまでの暫定と言うことで今の位置に移っていますよね。ただ以前の位置と今の位置で利便性に大差ないので、乗り場の位置は、今のままでも良いような気がしますが

[4555: 匿名さん]

住民の金で負担して維持しても資産価値にとってマイナスでしかないから廃止した方が良い。どうせみんな天王洲アイル使うんでしょ。

[4556: 住民板ユーザーさん1]

住民の金で負担して維持したほうが資産価値にとってプラスでしかないから継続した方が良い。どうせみんな品川行くんでしょ。

[4557: 匿名さん]

>>4556 住民板ユーザーさん1さん
今のバスは中途半端で使いにくい。赤字に見合ったバリューがあるとはとても思えない。

[4558: 住民板ユーザーさん1]

>>4557 匿名さん

自分はプールは使わないから要らない、自分はバスは使わないから要らない、自分はジムは使わないから要らない、自分はゲストルームは使わないから要らない、自分はコモンホールは使わないから要らない、みんながそれぞれの施設利用状況で、使わないものをいらないと言い始めて全部主張を聞いたら、共用設備は全部閉鎖ですね。

[4559: 住民板ユーザーさん1]

>>4554 住民板ユーザーさん1さん

その事故で、貸切バスの深夜23時以降や早朝の運行にも規制の網がかかったので、運行時間を短縮せざるを得なかったと記憶しています。

[4560: 住民板ユーザーさん1]

住民が主張しているかは不明だが、バス廃止は現状困難でしょう。

バスを必要としている住民が相当数いること、資産価値の維持向上に寄与していること、1世帯当りの管理費負担は年間1万円程度に過ぎないこと、住民の反発覚悟で廃止の発議をする理事は恐らくいない等から、バス廃止の議案が上程されることはないでしょう。

[4561: 匿名さん]

都営の終バスが22時で終わるから22時以降の運行に価値あったのに、今のダイヤだと本当に無価値。

[4562: 住民板ユーザーさん1]

こんな便数の少なくて、終バスも早いシャトルバスに3000万とか過半数以上の住民には無価値なんだよな。

しかも品川駅の発着場は今は駅から離れすぎていて家出てから山手線乗るまで異常に時間がかかる。アイルもりんかい線は入り口からホームまで時間かかったり、モノレールも運賃が異常に高かったりと問題はあるが、品川駅無理して使うよりかはいいし、最近は品川駅は不便すぎて私は使ってない。

永住住民がいるので住民の平均年齢も上がってきていることを考えると、今後の品川駅利用者はより減ると思うので、この辺りでシャトルバス廃止もありだと個人的に思います。どうしても品川駅使いたい人は乗り場は海岸通りの信号待ちはあるが都バス、終電過ぎたらタクシーとしてもらうのが良いと思う。

[4563: 匿名さん]

>>4558 住民板ユーザーさん1 さん
バスは分譲時は独立採算だったのですよね。
最初から住民（区分所有者）負担のプールやジムと一緒にしないでください。

[4564: 匿名さん]

>>4560 住民板ユーザーさん1さん
資産価値の向上に寄与してるって何のエビデンスもないし、今の運用だとむしろマイナスの価値という気がするが。

[4565: 匿名さん]

>>4560 住民板ユーザーさん1さん
管理費負担は年間1万円程度に過ぎないとありますが、現状の利用率が継続すると、一戸当たりの負担は年間2万程度ということになりますね。

【試算式】年間バス運行契約料6200万円ー年間運行収入1782万円（＝13000人ｘ120円ｘ12か月）＝管理組合負担額4418万円　⇒　これを2090戸で割ると、1戸当たり21,138円

これを多いと感じるか、たいしたことないと考えるかは人それぞれでしょうが、管理費の1か月分相当と考えると、決して小さくはないような。。。。

そもそも資産価値の維持向上に寄与しているって、ほんとうにそうなのかなぁ？

[4566: 住民板ユーザーさん1]

バス廃止論の方々、管理組合の理事に立候補なさって廃止を進めてください、応援しますよ！

[4567: マンション住民さん]

掲示板でいくら主張しても誰も動きませんよ。
理事や委員会に立候補して、廃止を進めるべきでしょうね。

ただ、自分は利用しない、管理費がもったいない程度の理由では廃止は厳しいでしょう。
品川駅の乗車場が変更されて、駅近になるといいですね。

[4568: 匿名さん]

数年前、管理費からの拠出を決める時の総会に参加して、異議を唱えたんだけど、当時の管理組合は存続を前提に動いていて反対派の意見に耳を貸す感じじゃなかった。

そもそも当時は、国交省が改訂したガイドラインに従うため、約2000万円程度の費用を負担するとの説明はあったけど、6200万円の運行契約を結び、運賃収入を差し引いた残額が管理費（区分所有者）負担になる（言い換えると管理組合がシャトルバスの実質的な事業主体になる）との重要事実の説明はなかったような。。。

たしかにここでウダウダ言っていても何も始まらないので、次期理事に立候補して、ゼロベースからの見直しを主導してみてもいいんだけど、まさかバス会社と長期の契約を結んでいたりしていませんよね？

[4569: 匿名さん]

別にバスを止めて、その分管理費が余ったとしてもとしても、管理費下げましょうとはならないのにね。全体として健全に運営されているかどうかが問題。バスの運行費用で管理組合の財政が逼迫していて管理や修繕に支障をきたす恐れがあるなら、検討しなきゃならない。そうじゃなきゃ、今のままにして欲しい。シャトルバスなくなるのは非常に困る。

[4570: 住民板ユーザーさん1]

>>4569 匿名さん
その分管理費が余れば、修繕積立金にまわすとか、駐車場サイズの大型化工事を進めるとか、ほかに使いみちがなければ管理費を値下げするとか、いくらでも有効な使いみちがあるのでは。
今ほど利用者が少ない中、一部の利用者の利便性を維持するために全区分所有者が年間4000万円を超える巨費の負担を強いられ続けることの方が不健全な運用であり、ひいては資産価値にも悪い影響を与えると思います。

[4571: 住人]

>>4565 匿名さん
確かにバス事業単独で収支をゼロバランスにするのが管理費だと負担が大きいですね。組合には管理費以外に法人税課税対象になっている「共用店舗賃貸料」収入があるので（バス運賃収入も課税対象になっているはず）、課税対象のバス以外の収入をもっとあげて税金でバス赤字を補填していく仕組みを、組合も積極的に考えて欲しいと思います。2018年、2019年、2020年と総会決算書と議事録を見ても、収入をあげる視点がどこにも書かれていないので、現在や次期理事会のメンバーの方々には、組合費以外で収入増やす視点を持っていただきたいなと思います。管理規約を見ると共用店舗は４つになってるのです。クリーニング店の記載が見当たりません。クリーニング店は現在住友建物経営に変更になったと思いますが、共用店舗賃貸料を払ってないなら組合に払うべき店舗だと思います。数年前にクリーニング店の経営社変更なされた際に理事会メンバーだった方で、住友建物からどういう説明が有り賃貸料払わないですんでいるのか（あるいは払っているのか）、ご存知の方いたら教えてください。

[4572: 住人]

住友不動産エスフォルタも管理組合に場所使用料払ってないと思います。場所使用料払わない分だけ、毎月の有料プログラム利用料金安くなってるのでしょうか？クリーニング料金も他店と比べて安いのでしょうか？そうでもないと思うのですが。

[4573: 住人]

>>4549 匿名さん
赤字と言っても2018年度からのことです。2017年度法人税数百万円も無駄に払っていたことが2018年総会資料からわかります。法人税払い過ぎだったと思いますが、総会で見過ごされたように思います。そっちの方が問題です。その税金の原資は共用店舗賃貸料などだと思いますが明細も不明です。いずれにせよ、課税対象となる事業を管理組合は行っていて、決算書の賃貸料金合計などから考えると、2019年度のバスを含めた事業赤字は８００万円くらいです。その分が結果的に組合管理費から払われたことになります。垂れ流しというほどでは無いように思います。しかし、2020年度は賃貸料を値上げもしてないなら事業収入増が無いので、相当の事業赤字が予想されますね。理事会に経営目線の人がいて欲しいと思います。意見箱に投書します。

[4574: 住人]

>>4569 匿名さん
そう思います。単純にバス運行が管理組合からなくなるとバス運行を管理組合が年間貸切契約する前の2017年度会計で法人税数百万円払っていた時代に戻ります。組合管理費から支出するより数百万円法人税収めた方が良いと考えるか、法人税利用しながらでバス運行続ける事業経営を組合が考えるのか（まだ考えた形跡有りませんが）、の考え方の違いだと思います。個人的には年間数百万円の法人税払いたくないです。

[4575: 住人]

>>4564 匿名さん
資産価値の判断基準は一つではないと思いますが、駅からの距離（これで不動産会社は徒歩時間を出してます）は最も大きな基準であるのは誰しもご存知のことだと思います。天王洲アイルからの距離より、品川駅からの距離が重要でしょう。徒歩10分圏内か否かで大差がつき、WCTは10分以上ですから10分以内のマンションより資産価値は下がります。これは変更不可能です。それを補うために建設時にシャトルバスを設けたのでしょう。WCT区分所有者が売却する時、あるいは賃貸に出すときに、シャトルバスがあった方が高く売却できるのか、高い賃貸料を設定できるのか、どちらでしょう。不動産に強い方の意見が聞きたいです。

[4576: 住民板ユーザーさん7]

>>4575 住人さん

しかし有名無実で公営バスよりサービスが劣るのであればバス便マンションでしょう。バスは忘れた方が良いかも知れませんね。

[4577: マンション住民さん]

新築分譲時より居住していますが、バスにはお世話になっています。
天王洲アイル駅よりも、品川駅を利用する方が多いからかもしれませんが、
バスがあるという事が購入時に決めるポイントになった1つです。
便が減ったり、場所が不便になったりしますが、
私はビックエコー前で乗る為そんなに不便ではないですし、
なにより、雪・台風・雨などマンション前から品川駅までぬれずに行けるのは
かなり便利です。

[4578: マンション住民さん]

↑の続きです。
最近、マンションの価格が高騰していますが、
やはり、近隣のマンションよりも、アクセスの足の選択肢が多いというのも
高騰の要因になってるのかなと思います。

[4579: 住人]

住んでるとバスが無くても困らない人もいるのでしょうけれど、売ったり貸す時はバスがあった方が有利なのでしょうね。

[4580: マンション住人]

>>4565 匿名さん
計算してくださった通り、バス事業だけだと月に13000人しか利用しないと年間4400万円の赤字ですね。でも総会決算書見ると賃貸収入2200万円ほどあるので、コロナの影響で月に１３０００人（2019年の平均利用者数は月２７０００人）しか利用しなくても年間事業赤字は２２００万円と予想されます。大きな金額です。2021年度の事業収支改善のために、バス貸切年関契約料を引き下げ交渉したり、品川駅乗車場を住友林業からせめて常にビッグエコーに出来れば、2019年並の利用者数に近づくのではないでしょうか。バス必要な賃借人の方にも情報提供し、バス利用する意識を共有していただいた方が良いですね。軽井沢バス事故で作成された貸切バス業者向け国交省ガイドラインは法律ではないのと、今回のコロナ禍中のバス事業者事情にそぐわないので、ガイドライン基準を下回った、即営業中止には出来ないと思います。

[4581: 住民板ユーザーさん]

>>4577
今の駅から離れた乗降位置でどうやって駅まで濡れずにいくことは不可能かと思います。

一部少数の住民しか使っていない田舎のバスみたいな本数の赤字バスは即刻廃止してほしい。

[4582: 匿名さん]

>>4578
勘違い売出しが価格で出してる人が多いだけで、レインズみると実際の成約坪単価はほとんど上がってません。この1年見ても坪320くらいです。

[4583: マンション住民さん]

私が書いたのは、マンションから品川駅までの話です。
帰りは、時間に制約がないと思うので、選択肢は色々あってもいいと思いますが、
通勤・通学時は、やはり今のマンションバスの便利さはぬぐえないと思います。
ターミナル駅である品川駅から、マンションのバスがあるというのは、
資産価値をあげる上での1つの要素だと思うので、
なくす必要はないと思いますし、
そんなに、マンションバスが不満なのであれば、お住まいを売却して、
共有施設の少ないマンションに転居すればいいのではと思いますが。

[4584: 住人]

>>4582 匿名さん
レインズは不動産会社勤めでないと見ることは出来ないのでしょうか？

[4585: 住人]

>>4582 匿名さん
レインズを見ることが出来てないのでわかりませんが、坪320万というのはオリンピック決まる前と比べたら値上がりしてるように思いますが、どうなのでしょうか？

[4586: 匿名さん]

陸の孤島のような立地ならまだしも、品川駅まで歩いても精々12～15分、歩くのが億劫なら都バスやタクシー、シェアサイクル、行き先によってはモノレールやりんかい線という選択肢もある中、年間6200万円ものコストを負担してまで専用バスを維持する必要って、どれほどあるのでしょうか？

私がこのマンションを購入したのは、「シャトルバスはバス会社による独立採算制なので、住民負担はゼロです。オマケみたいなものと考えてください」、との住不の営業マンの説明に納得したからです。
独立採算が成り立たないなら、撤退やむなし。

それをあえて存続させようとするから、利用頻度が異なる住民間で利害対立が生ずるのです。（当初から住民負担を前提として存在するプールやジムとは問題の質が異なります。）

シャトルがなくなっても、上記のとおり利便性の高さは殆ど損なわれませんので、資産性云々は利用頻度の低い住民にも負担を強いる詭弁に過ぎません。

バス会社への運行委託費用が年間6200万円ということは、シャトルを廃止すれば、一戸あたり3万円の費用を節約できます。タクシー代（710円）に換算すると、1戸あたり年間42回分に相当します。

いい加減、無駄な出費はやめにしませんか？

[4587: マンション住民さん]

>>4586 匿名さん
私は購入時に、
「シャトルバスはバス会社による独立採算制なので、住民負担はゼロです。オマケみたいなものと考えてください」
はきいていませんし、
もし仮に廃止にしたとして、年間約3万円の節約が、各住戸の負担減になるのならいいですが、ならないのであれば、
現状維持がいいとおもいますし、
私は総会などにも毎年参加していますが、
もし本当にそう思われているならば、署名なりをなさって、
正式に異議を唱えた方がいいと思います。