港区港南 WORLD CITY TOWERS 12

[マンション住民さん]

「WORLD CITY TOWERS 第12版」のスレッドを作りました。
有益な情報の共有、前向きなご討論など、よろしく願い致します。
WCTにおけるさらなる快適な生活を目指しましょう。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[4401: 匿名さん]

通常スーパーとしては小規模なので品揃え、特に魚介系はダメですね。
でも、足元に24時間スーパーがある便利な生活を知ると、もう違う生活は
出来なくなりそうです。セルフレジが出来たこととコロナ対応で稼動レジ
を増やしたことでレジ行列が劇的に減ったのは◎
以前はレジが６台あっても、入ってるスタッフ３人で大行列なんてあった
のはイライラした。

[4402: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[4403: 住民板ユーザーさん1]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4404: 匿名さん]

ここのマルエツの肉魚野菜は本当にひどい

[4405: 匿名さん]

>>4404 匿名さん
じゃあ、よそで買いなはれや

[4406: マンション住民さん]

>>4405 匿名さん
選択肢がないわ。マルエツに感謝。

[4407: 匿名さん]

>>4388 匿名さん
これですね
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000005443.pdf

[4408: 匿名さん]

>>4407 匿名さん
完成まで数十年はかかりそうですね。

[4409: 住民板ユーザーさん1]

マルエツの満足度51％はその通りです。
殿様商売してるのが露呈してますね。
質の悪い果物、高い生鮮食品、マズイお惣菜。

特に果物、魚の質が悪い。
絶対マルエツでフルーツと魚は買いません。

[4410: 住民板ユーザーさん2]

リニア開通に伴う品川駅前の再開発で、高輪口のお店が大半なくなってしまったのは残念ですね…。あと5年以上このままというのは辛いです。

下品なパチンコ屋が一つなくなったのは嬉しいですが。

[4411: 匿名さん]

>>4408 匿名さん

10年くらいでしょう

[4412: 匿名さん]

>>4409 住民板ユーザーさん1さん

そんなにマルエツに不満があるなら
行かなきゃいいじゃないですか。
まあ、むこうもキミのことを客とは思ってないかもしれないし。

[4413: 匿名さん]

>>4409 住民板ユーザーさん1さん

魚はダメだけどフルーツはそこまで酷くはないんじゃない？

[4414: 匿名さん]

>>4410 住民板ユーザーさん2さん

よくわからないけど高輪口で何買ってたの？ラーメン屋の話？自分は高輪口は映画見る以外はもともと大して用事はないけど。

[4415: 匿名さん]

マルエツは丸野菜の鮮度が悪い。工場パックのカット野菜やカットフルーツの方がマシだったりするけど、これじゃコンビニと変わらん。

[4416: 匿名]

>>4414 匿名さん

4414ではないですが、京急ストアがあったウイングの地下1階の食品フロアを仕事帰りに良く利用していました。
高輪住民をメイン顧客にしているだけあって、生鮮食料品等は鮮度が高く、安心して購入できました。
スーパーの選択肢が一つ減ったのは残念です。

[4417: 匿名]

>>4413 匿名さん

クイーンズ伊勢丹のシャインマスカットは張りがあってとても瑞々しくて価格もマルエツとほぼ同じだったのに比べ、マルエツのは鮮度が明らかに劣っている感じでした。
他の生鮮食料品も同じ。他のスーパーと比べると、マルエツが立地にあぐらをかいた殿様商売ぶりをしていることが良くわかります。

15年前、入居したときはそんなことは感じなかったのですが、住民の目が肥えてきたのか、あるいはマルエツが努力しなくても売上は常に確保できることから営業努力を怠っているかなのでしょう。

[4418: 匿名さん]

>>4416 匿名さん

自分クイーンズで十分だけど、京急ストアを選択する理由は何？
何か良い品があるなら移転した京急ストアでも買ってみようと思う。

[4419: 匿名さん]

>>4417 匿名さん
基本的にマルエツはイオングループ。WCT店の問題ではなくライフやピーコックより全体的に劣る。だから品質を求めるならクイーンズが良い。ただ、自分はそれほど食にうるさいわけではないので１階にスーパーがあるのは深夜でも気軽に買い物が出来て便利だ。

[4420: 匿名]

>>4418 匿名さん

お弁当や精肉、惣菜を買ってました。その他専門店も色々あり、気分で使い分けていました。
京急ストアは一時移転中で使いづらいのでクイーンズ伊勢丹で十分ではないかと思います。

>>4419
缶詰、調味料、飲料等の食料雑貨については、マルエツで大変便利に使わせてもらい有り難いのですが、生鮮食料品やお弁当の品質は皆さんがおっしゃるように期待していません。各スーパーを使い分けていますね。

[4421: 住民板ユーザーさん2]

移転前の京急ストアはお寿司が安くて美味しかったですね。鮮魚コーナーも品質が良かったです。

近隣で買える生鮮食品、野菜、果物の質はクイーンズ伊勢丹＞旬八＞品川シーサイドイオン＞下のマルエツですね。

マルエツの質が低いからと言って、価格も安いというわけでもない（むしろ旬八より高い）、というのが満足度51%に反映されてるんでしょうね。

[4422: 住民板ユーザーさん2]

マルエツは旬のフルーツなんかは明らかに質の低い品を仕入れてワンランク上の値段で売ってる、って感じ。

毎日通うからわかるけど、仕入れた日の価格では売れず、痛み始めて100円200円下がってから売れていく

味も落ちてるから、満足度が下がる。
そんな感じ。

[4423: 匿名さん]

旬八は土日割引が結構お得、1000円以上買うと3割引なので、
いつも2100円で3000円分くらいまとめて買ってます。
この割引は全店ではなく大崎店と天王洲店だけのようです。

[4424: 匿名さん]

それはそうと、このマンションの地下2階の廊下、クランクや曲がり角に成っている場所で台車をぶつけて壁を傷つける業者多すぎますね。その都度、速やかに補修が入るのは良いのですが、しばらくするとまた同じ場所に傷がついている。これだけ頻繁だとぶつけ易い場所は、補強するとか常設的に養生資材を設置するとかしたほうが良い感じもしますが。

[4425: マンション住民さん]

>4423
旬八の週末3割引き、いまはもう実施してないですよ。
「その分、お安くしてます！！」
と店員さんはいってましたが・・・

[4426: 住民です]

シャトルバスは区分所有者管理組合がバス会社と年間利用契約して運行してるそうです。コロナで利用者減り年か4000万円赤字で、廃止になる可能性があるようです。バスが必要な人は出来るだけのらないと。

[4427: 住民板ユーザーさん2]

シャトルバス、平日の夕方に乗りましたが乗客は自分だけでした。
2,3人ということもよくあります。

赤字を理由にさらに昼間を減便されて30分に1本、1時間に1本とかになると…さらに乗る人が減る
いつでも乗れるのがシャトルバスのメリットの一つなので。

[4428: 匿名さん]

>>4427 住民板ユーザーさん2さん
シャトルバスに関してですけど帰りは皆さん都バスを利用されてるようで存在意義が薄れています。便数が半減したのと品川駅のシャトルバス乗り場が駅から遠いのが問題です。私は平日の朝だけにして無料にしたほうが効果あるとの意見に賛成させていただきます。

[4429: 匿名さん]

平日朝は多くの人が利用していて問題ないけど、平日夕方の帰宅時間帯も20分に一本にしたのは悪手。たいてい、タイミングが合わないので都バスに乗ってしまいます。ところで、品川駅のシャトルバス乗り場がいまのカラオケ店の前に移ったのはもともとリニア品川駅工事が始まったことが原因で、工事完了までということでしたが、工事があと2ヶ月で終わりますね。乗り場、どうなるんでしょうか？
、

[4430: 匿名さん]

>>4425 マンション住民さん

そうなんだ！残念…

[4431: 住民板ユーザーさん7]

>>4419 匿名さん
同意です。
生鮮食品の質に関してイオングループの問題ですからWCT店だけでなんとかできる問題じゃない。
同じマルエツで比べてみるとわかるのですが、惣菜パン弁当類に関してWCT店はむしろ種類豊富の方ですから、立地に胡座をかいて商売してる訳じゃないと思います。

[4432: 匿名さん]

>>4429 匿名さん
バスが値上げ、減便、バス停改悪している間に通勤通学は天王洲アイルを使う人が多くなりました。定期券値下げのインパクトもあったと思いますけど定期券を持ってると品川駅に行くことはまず無くなります。バスに乗ることもまず無くなります。なんだかなですね。以前は便利だったのに残念でなりません。

[4433: 匿名さん]

シャトルバスは廃止でもいいのではないのでしょうか。
それよりホーム近く迄行く路線バスが減便、廃止になったら困りますけど。

[4434: マンション住民さん]

朝は便利に使っているので廃止は困る。ただ、朝の品川駅行きしか
使ってない人がほとんどでその他の時間帯は都バスか歩きなので
ダイヤに改善の余地はあると思う。

[4435: 入居前さん]

>>4426 住民ですさん
案外知られてないのですが、Edy運賃は区分所有者・管理組合の収入だそうです。年間６０００万円以上をバス会社に払う契約してるので、コロナでもバス会社は困ってないそうです。困ってるのは運賃収集が減った区分所勇者・管理組合だそうです。支出と収入差４０００万円以上となると、管理費払ってる区分所有者で乗らない人は、廃止してくれとなるのは当然でしょう。無くなったら困る住人（賃借人含む）ができる防衛策は、乗ることしかないようです。運賃収入は管理組合に入るので。バス会社ではないです。

[4436: 住民板ユーザーさん2]

シャトルバス年間6000万円→1日約16万円→1時間あたり約1万円（平均16時間運行として）

と考えると、インフラとしては安いですね。
WCTの規模だからできるメリットですね。

[4437: 匿名さん]

>>4436 住民板ユーザーさん2さん
以前は朝3台。以降深夜1時まで2台だったから経費は今の3倍以上かかっていたはず。

[4438: 匿名さん]

>>4436

1日16万円、2090戸で割ると76円。こんなくらいなら続けて良いわ。

[4439: 匿名さん]

>管理費払ってる区分所有者で乗らない人は、廃止してくれとなるのは当然でしょう。

その主張は、プール使わないから廃止しろ、マルエツ使わないから撤退しろ、桟橋使わないから撤去しろ、ジムは使わないから閉鎖しろ、、、全部同じ理論。検討して把握した上で購入するんだろうから、買ったあとで自分が使わないから止めろと言うのは筋違い。あなたが購入前なら嫌なら検討止めましょう。

[4440: 匿名さん]

赤字の補填、マンションの管理費　３０００円／月上げれば問題ないんでしょ？
上げてシャトルバス継続させれば良いかと思う。

[4441: 入居前さん]

>>4439 匿名さん
2017年の組合員総会で議論になったことのようですが、2017年度までバス会社運営で運賃はバス会社の収入、2018年から組合が年間６２００万円契約して走らせるように、大変革が起きてます。以前は乗らないとバス会社が困る、今は乗らないと組合が困る、と様変わりしています。WCT建設時には計画されていなかった出費が管理組合費から出てるので、積立計画が狂うでしょう。もちろん多くの区分所有者が年間管理費のさらなる値上げに同意してくれれば運行は継続できるでしょうね。2018年の総会で既に運行費名目で年間５００円値上げされています。賃借人の方には管理費の話は無関係ですが、契約料金は区分所有者が払っています。2018年度から。建設当時に購入した方が、最初と話が違う、と怒るのは無理ないかと思います。

[4442: 入居前さん]

>>4440 匿名さん
2018年からバス運行費で５００円上がりましたが、一気に運行費名目で３０００円にすれば、バス増便できますね。

[4443: マンション住民さん]

>>4438 匿名さん
区分所有者で住んでない人、バス使わない人が、総会で値上げ議題出たら賛成してくれたら良いですね。

[4444: 匿名さん]

>>4438 匿名さん
シャトルバス1日76円で無料なら問題ないんですけど片道120円で定期券もない。あれ謎。どうせ帰りは皆さん都バス利用されますしね。朝の品川駅だけにして無料にする案に賛成です。

[4445: 匿名さん]

>4440
家は使ってないので反対です。
バス代２００円位にして赤字解消するなら賛成します。

[4446: 住民板ユーザーさん1]

管理組合の全体収支で問題ないのでバスは現状維持希望。
追加負担で利便性（乗り場、運行頻度）が上げられるなら是非検討いただきたい。
…と、乗らないのに思う私は変かな？

[4447: 匿名さん]

>>4445 匿名さん
どうしても品川駅を利用したい人は都バスもありますよ。駅行き乗り場は信号渡らないといけなく5分くらい余裕をみないといけないので面倒ですけどね。

[4448: 住民板ユーザーさん1]

シャトルバスはWCTの交通インフラであり、マンション資産価値に貢献している側面も考慮しないとね。
管理組合費からの補填は2000万円程。戸あたり1万円/年程度です。
赤字と騒ぎ立てるのはいかがかと。私は必要だと考えています。

[4449: 匿名さん]

シャトルバス現状維持賛成！！別にあのくらいの費用なら全然構わない。

[4450: 匿名さん]

私もシャトルバスは維持して欲しい。新宿勤務ですが、品川駅からのほうがりんかい線よりはるかに早くて安くて便利です。

[4451: 住民の人に質問したいさん]

>>4439 匿名さん
管理組合・管理規約を見ると、プールとジムは管理組合の共用施設です。マルエツは分譲店舗で区分所有者がいて、マルエツに賃貸してる形です。信用金庫も同じです。一方、シャトルバスは管理規約に全く登場しません。シャトルバスは最初から管理組合とバス会社の契約で運行されてきてました。ただ、2018年度から契約内容が１８０度変わってしまいました。2018年まではバス会社の経営努力でEdy運賃はバス会社収入。2018年からは管理組合が年間６２００万円で契約し、Edy運賃は組合収入。管理組合とジム　プール　マルエツ　バス、みんな関係が違います。

[4452: 住民の人に質問したいさん]

シャトルバスは組合の共用施設では無いですものね。

[4453: 住民の人に質問したいさん]

>>4448 住民板ユーザーさん1さん
年間契約料6200万円で、2018年,2019年の毎月利用者は27000人くらいいたので、年間運賃収入約3900万円、組合費から2300万円くらい持ち出しでしたが、コロナの今年は6200万円の契約に対し、コロナ後でも月に13000人くらいしか利用していないので運賃収入1872万円くらいなので、4000万円以上の持ち出しの可能性があります。2021年度以降も利用者月に13000人くらいだと、管理費からの持ち出しが4000万円以上が続くでしょうね。WCT建設時はなかった経費です。

[4454: マンション住民さん]

管理費の収入上げるためい、ブルーラウンジなどの店舗の家賃を大幅に上げては？クリニックも。クリーニング店も。みんな値上げできないのでしょうか？

[4455: 住民板ユーザーさん2]

マルエツが賃貸なら契約更新拒否して追い出してほしいですね、代わりにピーコックとか入ってくれないかな。

[4456: 匿名さん]

ピーコックかライフがいいですね

[4457: マンション住民さん]

うちの家族も全員モノレール通勤通学になりましたけど品川行きのバスが廃止されるのは残念ですね。時代の流れですかね。けど品川物件のままでいたいです。

[4458: マンション住民さん]

>>4455 住民板ユーザーさん2さん
マルエツに賃貸してる分譲店舗・区分所有者ってどこですか？住友建物？管理組合にスーパー選ぶ権利がないのはおかしいですね。

[4459: 匿名さん]

>>4453 住民の人に質問したいさん

いいんじゃない？管理費は毎年5000万円も余ってたんだから。
ところでここ住民板ですけど、「住民の人に質問したい」ってあなた
住民ではない人はここは原則立ち入り禁止ですよ。

[4460: 住民板ユーザーさん7]

>>4454 マンション住民さん
住民ですか？
テナントの賃料は公開されてるから見ればわかるのですが、基本的に相場通りですよ。

[4461: 住民]

>>4451 住民の人に質問したいさん

ジムやプールは管理費で運営。クリニックやブルーラウンジの大家は管理組合、マルエツの大家は管理組合ではない、バスは2018年から管理組合費で走らせてる、ということですね。

[4462: 住民です]

>>4460 住民板ユーザーさん7さん
港区の店舗の相場って、m2あたりいくらくらいなのですか？

[4463: 住民板ユーザーさん7]

>>4462 住民ですさん
港区と言っても地域によってバラバラだから一概には言えないでしょう。
ましてや港南4丁目というタワマンの住民だけが利用するような地域だと虎の門ほどの相場は見込めない。

[4464: 住民・区分所有者]

>>4460 住民板ユーザーさん7さん
住民には区分所有者と賃借人がいます。私は区分所有者なので2020年6月の管理費会計決算書を確認しましたが、全体管理費P21に共用店舗等賃貸料の総額は記載されてますが、個々の４つの共用店舗（クリニック２つ、ブルーラウンジ、と保育園）の賃貸料がいくらなのか見つけられませんでした。総会議案書の何ページに個々の賃貸料が記載されているのか教えていただけないでしょうか。

[4465: 住民・区分所有者]

>>4440 匿名さん
バスを利用する「住民」（でない人も利用してると思いますが）には区分所有者と賃借人がいます。バス会社に年間契約料金を払ってるのは区分所有者の組合管理費からです。しかも2018年から突然にです。バス使わない「区分所有者」が廃止というのは無理ない意見です。バス利用する賃借人の方（組合費を払ってませんので）で廃止反対と思われる方ができる防衛策は、徹底的にバス利用して運賃収入増益させることです。自治会の役員の方が見ている方がおられたら、賃借人でバス利用者の方に、この現状をお伝えいただいた方が良いかと思います。

[4466: 住民・区分所有者]

素朴な疑問なのですが、ジムやプールは共用施設なので利用するには「オーナーズカード」用いて予約し、タッチして入室するはずです。賃借人の方も、オーナーズカードを貸与されていて、問題なく利用出来ているのですか？ジムやプールが「赤字」と問題にする組合員（区分所有者）の方がおられるので、お尋ねしています。赤字だというのなら、利用者収入は多い方が良いので（オーナー以外に使わせるな、という意見もあるかもしれませんが、でもそれでは収入は増えません、住んでないオーナーがいるから賃借人がおられるので）。

[4467: 住民板ユーザーさん７]

>>4464 住民・区分所有者さん
今手元に報告書の資料がないから詳しいことは言えませんがテナント収入は記載されてます。ブルーラウンジは募集時から条件などはっきりしています。A棟工事見学会と内覧会と一斉入居を経験した区分所有者ですが、暫定組合から毎年報告書読んでは捨ててますので取っておく習慣はありません。
入居時スミフから貰った関連書類だけで凄い量ですから、管理組合の報告書はいつも捨ててます。

[4468: 住民・区分所有者]

>>4467 住民板ユーザーさん７さん
書いてある場所がわかったら教えてください。お願いいたします。

[4469: 住民板ユーザーさん７]

>>4468 住民・区分所有者さん
手元に資料がないからはっきりしたことは言えませんが、収支報告書にはマルエツやカフェなどの賃料は確か記載されていますので、探してみてください。ただ、クリニックは見た覚えなかったような気がします。

[4470: 契約済みさん]

すみません、全然違う話なのですが、今年、いつもいっていた初詣に行けなそうなので、WCT周辺の神社に初詣に行こうとおもうのですが、恥ずかしながら氏神様を存知あげず、どなたかご存知な方教えていただけたら嬉しいです。
宜しくお願い致します。

[4471: マンション住民]

>>4470 契約済みさん
御田八幡神社　です。

[4472: マンション住民]

>>4465 住民・区分所有者さん
バスは共用施設ではないので、管理費からお金を出してる区分所有者の組合総会でバス会社と契約更新しないと決定したら、賃借人の方達は自動的にバスを利用できなくな流ということですね。バスが無くなったら困る賃借人の方ができるのは、できる限りシャトルバスを使うこと、だけでしょうか。

[4473: 契約済みさん]

>>4471 マンション住民さん
ありがとうございました！

[4474: 匿名さん]

>>4465 住民・区分所有者さん

＞バス利用する賃借人の方（組合費を払ってませんので）

貸主（大家）が管理費含みで借り手から徴収して
払ってるんだから払ってないという見方はおかしいでしょう。

[4475: 住民板ユーザーさん1]

私はこのマンション管理費安いのが気にいっています。いま90平米で18000円程度しか払ってませんが、友人は同じ広さのタワマンで40000円近いそうです。ローン返してしまいましたので、毎月のランキングコストが非常に少ないのは助かります。融資報告書見るとマルエツやクリニックからの賃料収入と駐車収入が莫大なおかげですね。

[4476: 匿名さん]

>>4475 住民板ユーザーさん1さん
修繕積立金が異常に高いから結局は同じくらいになりますね。大規模修繕で不要な工事や割高価格で工事していないか心配。あとプールとかシャトルバスとか個人的には使わないから不要だけどスケールメリットをいかせて個々の負担は少ないのは魅力です。あと駐車場は都心に比べて安いのは助かります。

[4477: 匿名さん]

バス廃止したら月2000円管理費安くなるよ。一刻も早く廃止して欲しい。

[4478: マンション住民]

>>4477 匿名さん
2018年7月から管理費に加算されることになったバス運行費は￥５００だけです。バス廃止しても安くなる管理費は￥５００です。

[4479: マンション住民]

>>4474 匿名さん
お気持ちはわかりますが、継続か廃止を審議するのは区分所有者の組合総会です。参加できない方は直接意見できないです。自治会は住人の会なので、自治会で意見をまとめて管理組合に意見や改善案を伝えてはいかがでしょうか。

[4480: マンション住民さん]

自分は使わないからバスやプールは要らない、って入居する際にその存在を知らなかったのかな。敷地内の植栽とかも要らないとか言い出しそう。

[4481: 住民板ユーザーさん７]

>>4480 マンション住民さん

そう言ってるのは区分所有者じゃないと思うよ。
バスもプールもWCTの資産価値に直結しますから、所有者なら多少の出費しても維持すると思います。

[4482: マンション住民さん]

>>4481 住民板ユーザーさん７さん
ですよね?。プールの収入がーって話も、え？損益の話？まさかプールで利益が出る可能性があるとでも思ってるの？って思います。 バスの件も便利に使ってる人もいるのに全無視して話がまとまる訳もなし。上の方が書いてるように500円/戸なら全然OKだし。

居住者それぞれに事情も違うし、車所有の有無、利用駅の違いなど複合要因をすっ飛ばすような雑な意見は聞き飽きましたよ。と、掲示板でボヤいても詮無き哉。

[4483: 匿名さん]

>>4481 住民板ユーザーさん７さん
バスを定期的に利用している人は住民のうち十人に1人。プールは百人に1人くらいだと思います。

[4484: 住民板ユーザーさん７]

>>4483 匿名さん
区分所有者なら総会で提案してください。そうじゃない部外者は申し訳ないがほっといてください。

[4485: 購入検討]

フールの収支を教えて下さい。
組合、組合員の負担を知りたいのです。

[4486: 匿名さん]

>>4476 匿名さん

修繕積立金が高いのは段階値上げを止めてフラットに徴収する方式にしているからであり、最初のうちは嘘みたいに安くて、あとからどんどん値上げしたり、10年後に一時金で100万円集めますなんて計画のマンションより健全。

[4487: 匿名さん]

>>4479 マンション住民さん

賃貸に出していても区分所有者たる大家は参加出来るでしょ？

[4488: 匿名さん]

>>4485 購入検討さん

部外者には教えられません。そもそも、プールというものはボイラー代、水道料金、監視員の人件費、維持管理費を合わせたらマンションだろうとホテルだろうと公営プールだろうと利用料収入で単体では全部赤字。

ホテルはプールがあるということで高級感を高めて集客して、お客さんが支払う宿泊料や飲食代を合わせて利益を出している。公営プールは税金で莫大に補填している。遊園地のプールは高いワンデイパスでトータルで利益を確保している。

ワールドシティタワーズはゲストルームやコモンホールその他の利用料とあわせてトータルで黒字になるように計画されて、計画通りになっているのは2090戸の規模があればこそ出来ることで、それがマンションの資産価値にも貢献していて健全に運営されている。

プールだけで利益を出そうと思ったら、お台場の大江戸温泉並みの料金を取らないと黒字になりません。それが嫌ならこのマンションの検討は止められたほうが良いと思います。ただ、私の知るかぎり他のプールがないタワマンの方が、㎡あたりの管理費は高いので調べてみてくださいね。

[4489: マンション住民さん]

>>4487 匿名さん
それは誰も否定していないのでは。。

[4490: 住民]

>>4476 匿名さん
毎年のように総会で、駐車場が空きすぎてて管理費積み立ての長期計画を下回ってることを指摘する意見が出ます。確かに大型は200台、小型も相当空いてます。特大は何年待っても回ってこない状況。マンション建った時、一戸に一台分と住友が決めてたけど、数年経って空いてるので2台は借りられるようになったと思います。今も一戸に2台までですか？もう好きなだけ借りられるのですか？ご存知の方いたら教えてください。防災センターで聞けばわかるのでしょうけれど。

[4491: 区分所有者]

>>4487 匿名さん

住んでない所有者には、総会案内、総会議案書が郵送で送られてきます。委任状付きで。これはポストに投函されるものと全くおなじです。住んでても 住んでなくても、総会に出席するしないの条件は同じです。

[4492: 住民板ユーザーさん]

>>4490 住民さん
今なら防災センターに聞けばわかるでしょう。
インターフォン押せば良いですから。

[4493: マンション住民]

>>4492 住民板ユーザーさん
インターホン押すとコンシェルジュさんですよね。駐車場のことまでわかりますか？

[4494: 匿名さん]

>>4493

分かりますよ。分からなきゃ調べてくれます。
そうじゃなきゃコンシェルジュじゃないですよね。

防災センターにつないで欲しいといえばつないでくれますし。

[4495: マンション住民]

>>4481 住民板ユーザーさん７さん
プールは区分所有者が管理費で運営する共用施設、一方バスは管理組合とバス会社の毎年の契約更新で運行しるので位置づけが全く違います。契約更新しなければバスは簡単に廃止される危うさがあります。2018年度からの理事会（毎年理事は約半数交替しますが）で、バス継続か廃止かが継続審議になってる危い状況になってることを「住民」は知ってた方が良いと思います。もちろん、理事会で廃止と決め、総会議案にあげても、総会で否決すれば継続されますが、契約更新しないと簡単に廃止になるがバスの立ち位置です。結局、マンション建った頃は月に７0000人くらい利用してたそうですが、11月は13000人です。利用してる13000人は区分所有者だけじゃないので、管理費からいくら出資して、運賃いくらにするかが、2018年からの理事会での継続議題になってます。特にコロナの今年の利用者落ち込みが大きいので。それなのに、バス会社に前年度決めたからと年間契約料金を得ることができるバス会社は、WCTがあってよかったですね、と言いたいです。

[4496: 匿名さん]

都バスあるんだし、シャトルバスは廃止でいいいよ。

[4497: 住民板ユーザーさん8]

バス会社だってどうせ動かすなら人乗せて走りたいだろうに
バス会社もかわいそうだよ
金さえ払えば何言っても良いわけではない

[4498: 住民]

>>4497 住民板ユーザーさん8さん
運転手さんも　沢山載せて走りたいでしょうね。コロナで人が乗らない時に、乗車人数増やすために中日臨海バスさんが何か努力をしたのか？してないと思います。

[4499: マンション住民さん]

>>4498 住民さん
4月5月の緊急事態宣言の時、組合がバス会社に減額交渉したら、契約通り払えと言ったらしいよ。

[4500: 匿名さん]

>4499
それは契約してるんだから仕方ないと思います。

[4501: 匿名さん]

まあ、コロナだから仕方ないよね。私は便利に使ってますよ。ただ、最近は利用回数が減った。コロナで在宅勤務が増えたせい。

[4502: マンション住民さん]

>>4375 匿名さん
今日の改修工事についての資料はご覧になりましたか？
大規模修繕工事の意味は承知しております。ではご機嫌よう。

[4503: 住民板ユーザーさん8]

もう分譲も終わったし役割は終えたでしょう
私は完売したら早々に廃止するものだと思ってました

[4504: マンション住民さん]

バスもプールもすべて維持すべきだと思いますが、
空き駐車場の補てんをする為にも、
カーシェアの台数を増やしてほしいです！

[4505: 住民板ユーザーさん1]

今年引っ越した北側の住民です。
ダイレクトウィンドウの結露が凄くて下に水溜りができます。
皆さんも同じでしょうか？
また、その場合どのように対応されているか教えていただけると幸いです。
水溜りによって床などが劣化しないかが心配です。(水溜りが床まで広がっているわけではないのですが、、)
ちなみに、加湿機は使用しておりますが、部屋の湿度は60%前後を保っております。

[4506: 住民板ユーザーさん8]

>>4504 マンション住民さん
プールも要らないよ
外部のフィットネスの方が新しいし設備も充実してる

[4507: マンション住民さん]

>>4505
最近の内外気温差で湿度60%であれば結露はするでしょうね。

部屋の湿度が60%の場合、室温20℃の結露温度は12℃、室温25℃の結露温度は19℃となり、窓付近の空気が結露温度を下回ると結露が始まります。
https://buildingsash.net/tech/pdf/STB0235ASIRYO_06.pdf

これはダイレクトウインドウに限った話ではありませんが、通常の窓よりも面積が大きい分結露量も多くなります。

一般的な結露対策としては以下があります。

1. 内窓を付ける
2. 下部に吸水テープを貼る
3. 湿度を下げる（40%ではよっぽど外気温が低くなければ結露しなくなると思います）
4. 窓に風を当てる（窓の内側の温度を室温に近づける）

1.は現実的ではありませんし、2.は保水量にも限界があります。オススメは3.と4.で設定湿度を50%に下げつつ、サーキュレーターの弱い風を下から窓に当てることです。

湿度は高ければよいというものではなく、60%以上は喉や肌に良い気がしますが結露やカビ（とカビをエサにするダニ）が発生し、逆に呼吸器系の健康被害を引き起こす可能性があるともいわれています。
湿度40～50%であれば喉や肌の乾燥やウイルスの増殖を抑えつつ、結露やカビの発生リスクも大きくありません。

また窓に風を当てて窓付近の空気を室温に近づけることで、結露温度を下回ることを防ぎ結露が発生しにくくなります。直接窓に当てにくければサーキュレーターなどで室内全体の空気をかき混ぜても効果があります。

余談ですが、結露が減ると当然湿度が下がりにくくなるので加湿器がオート動作であれば給水頻度も減ることになりますよ。

[4508: 匿名さん]

>4504
カーシェア増やすなら、もう少し高そうな車入れて欲しい。
あのラインナップだと乗るのが嫌。

[4509: マンション住民さん]

山手線駅力スレの人、いつもの誹謗中傷がエスカレートしております。結果的に港南、豊洲のイメージダウンにつながっておりますので書き込みを自粛していただくようお願いしたいです。同じ住民と思われるのが悲しいのは私だけではないはずです。

[4510: 住民板ユーザーさん1]

>>4507 マンション住民さん

ありがとうございます！！
3と4で対策していこうと思います。

[4511: 匿名さん]

>>4505

我が家は10年以上、結露したことはありませんが加湿器使っていたり、外が雪が降るくらい冷え込んだ日は窓が曇るくらいはありますね。部屋の湿度を少し落とされてはいかがですか？あと、4507さんも書かれていますが、温風が出る暖房器具を窓の近くで運転すると効果覿面です。

[4512: マンション住民さん]

プールが要らないって方は、そもそもなんでWCTを選んだのかわからないけど、仮にプールをやめて、その後をどうしたいか予算含めてアイディアがあるのかな。

別の施設に改装するにしても住民の合意が必要だし、独立採算で運営できるという縛りを前提にすると何かできるのかしらん。

テナント入れるにしても居抜きでプールやるとこも無いだろうから、大規模な改装が前提になりますねん。

[4513: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4514: 匿名さん]

>>218971 匿名さん

あまりの悔しさにグラフもまともに読めないようになったのか
豊洲なんて安定飛行というか安定下降だろｗ

[4515: マンション住民さん]

>>4512 マンション住民さん

プール改装は無理だよ。それこそいくらかかるのか見当もつかない。
いまの利用者数で独立採算にしたら利用料2500円/日にしないとダメでしょう。
でもそうしたら利用者は間違いなくゼロになる。

2500円、3000円でも利用する人がいるのはスパリゾートハワイアンズとか
大江戸温泉とかエンタメ施設だけ。プールや大規模な入浴施設はもともと
どこも単体では赤字の施設です。

小さいお風呂に1日何百人も入りに来る街の銭湯は別としてね。

[4516: 匿名さん]

>4513
>4514

山手線駅力スレへの誤爆。
こちらの住民でこんな他所を攻撃してる書き込みされてる方いらっしゃるんですね。
残念です。

[4518: 匿名さん]

[No.4517と本レスを、自作自演、もしくは成りすまし行為のため、削除しました。管理担当]

[4519: マンション住民さん]

>>4503 住民板ユーザーさん8さん

もう分譲が終わったしって、もう終わったどころか15年前に終わってますけど。
何をいまさら廃止とか言ってるのか意味がわからない。

[4520: 住民板ユーザーさん1]

こんにちは。
我が家はエアコンの室外機を塩害対策仕様にして今のところ問題なく稼働しているのですが、塩害対策仕様にしなかった方、いらっしゃいますか？夫が塩害対策は不要だと言い張っていたので、どんな状況か教えていただけると嬉しいです^ ^

[4521: 匿名さん]

>4516
今日もやってるんですね。
港南・豊洲エリアのイメージを下げるだけかと思いますが、何故あんな酷いこと毎日書き込んでいるんでしょうか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236710/

[4522: 匿名さん]

>>4520 住民板ユーザーさん1さん

我が家は高層階なので塩害対策仕様にしておりませんが問題なく10年以上稼動してます。塩害とは海水のしぶきを含んだ強い海風が建物に吹き付けて発生しますが、波も穏やかな東京港の奥で塩害なんて発生しませんよ。増してや高層階まで海水が吹き付けることはありません。一応念には念を入れて、住友不動産は塩害対策品を推奨はしていますけどね。

[4523: 入居済みさん]

>>4520 住民板ユーザーさん1さん
良く知らないけど塩害対策仕様でも、そうじゃなくても
大して値段は変わらないのでは？
それなら塩害対策仕様にしておいたほうが安心かな。
特に低層階では。うちは、中古購入時にフルリフォーム
済みで対策品が設置されていました。

[4524: 匿名さん]

>>4520
運河に面した低層階は塩害対策仕様にしたほうが安心と思う。
それ以外の住戸は必要ないと思うが自己責任で。

[4525: 匿名さん]

台風等による影響考えたら塩害対策仕様にしておいた方が良いと思いますよ。

[4526: マンション住民さん]

>>4520さん
>夫が塩害対策は不要だと言い張っていたので、

と書かれているので4520さんの予想では塩害対策をしていないエアコンは何らかの不具合が出ているのでは？という予想ですよね。

うち（高層西側）はエアコンが3台あり、2台は分譲当時からのもので耐塩害仕様、1台は11年前に標準仕様で取り付けたものですが、いずれもサビや腐食などなく劣化具合に差は出ていません。

耐塩害仕様の海岸線から〇〇〇ｍという基準は磯に波が激しく打ち付ける＝いつも潮風の香りがする地域も含んでいるので護岸され波が静かな東京湾だと塩害も少ないのかなと思います。

>>4523がおっしゃるように耐塩害仕様は標準仕様に比べ定価で+1.5万円ほどなのですが、住友系でない一般販売店ではは耐塩害対策仕様が入手できない、または数か月待ちになる可能性が高いので標準仕様で我慢する必要があります。

うちは標準仕様のエアコンがノーメンテで11年サビ腐食なしの実績があり、11月の住まいキャンペーンでA棟に来ていた住友系？業者に比べて、ネット経由で探した販売店・工務店の方が3台トータルで30万円ほど安かったため今回は3台全て標準仕様でリプレースしました。
確か工事費用はほぼ同額だったのですがエアコン本体の割引率が住友系60%に対して一般販売店が74%で1台あたり12万円ぐらい売価が違ったと記憶しています（ダイキンS56RCV）

参考になれば幸いです

[4527: 匿名さん]

>高層西側
だからでは？

[4528: 入居前さん]

>>4526 マンション住民さん
ウチも住友系含め見積もり数カ所からとりましたが、手間は掛かりますが
価格コムで本体購入、くらしのマーケットで施工業者にしました。

[4529: 匿名]

>>4488 匿名さん
ありがとうございました。共用共有施設ですからお考えの通りです。
年間3000万円の持ち出し、1回の利用料金が数千円に相当すると聞いたので。
2000戸で負担なら年1.5万円を容認できる人が多いのでしょうね。そこが大規模マンションの良い点なのでしょう。
バス利用者は多いので2000万円（と書かれている）の持ち出しは容認できるのですが。

プールでの人身事故も気になってはいます。
セレブマンション、決心つきました。

[4530: マンション住民さん]

そいういえば港南ってあまり海臭さは無いですね。郷里は海近の街だったので、それに比べると全然感じないです。寂しいくらい（苦笑

[4531: マンション住民]

>>4529 匿名さん

ここは色んな人が見ますから、ここに内部の会計内容を勝手に晒すことはできませんが、気になるようなら、防災センターなどで管理会計の閲覧は検討者でも可能と思います。また、仲介屋さんに頼めば入手してくれるかもしれませんので、ご参考まで。

[4532: 住民]

>>4508 匿名さん
カーシェアは利用者の会員費を無料にするかわりに、タイムズもオリックスも場所使用料を組合に払わないで良い契約です。総会で了承したのでしょうけど、場所使用料を取った方が良いと思います。

[4533: 住民板ユーザーさん1]

>>4532 住民さん

駐車場利用料を取ると、区分所有者外からの収入となり、課税の問題が発生します。
少しでも収入を増やしたいところですが、居住者の利便性向上とカーシェア会社にもメリットがないとサービス提供に繋がらないことから止むを得ないでしょうね。
WCTの場合、駐車場提供のみの負担ですが、他のマンションのカーシェアでは年間70万円程度の負担金が発生していたと記憶しています。

[4534: 住民板ユーザーさん1]

>>4529 匿名さん

>セレブマンション、決心つきました。

購入するということでしょうか？
良い選択かと思いますよ。
今の新築マンションは高いわりには仕様が低くなっています。魅力的な物件は少ないので中古物件を検討するのも手かと。

[4535: 住民]

>>4533 住民板ユーザーさん1さん
WCTは法人税払ってますよ。3年前からバスを課税事業に入れたので組合事業部分は赤字となり法人税払わなくて済んでるようです。カーシェアリングを事業化して収益上げても、バスが有る限り法人税払わなくて済むでしょう。

[4536: 区分所有者]

>>4535 住民さん
総会決算書を見ると、確かに「税金」（法人税など）の文字が書かれてますね。でも、どこを見れば課税対象になった収入と支出の内訳がわかりますか？見つけられないのですが。

[4537: 住民]

>>4536 区分所有者さん
確かにわからないですね。理事会も持ち回りなので、相当な額を納税した年もあることを、知らないで持ち周ってるのかもしれないですね。理事会意見箱に質問すれば、管理会社に確認してはっきりさせることができるのではないでしょうか。　国税庁は以下のように、収入を厳密に区別し課税対象には法人税治めることを求めています。契約税理士さんが粛々とやってるのでしょう。でもそれでは、組合員に内訳がわからないですよね。https://www.nta.go.jp/law/bunshokaito/hojin/120117/besshi.htm

[4538: アクア南]

付近でちょくちょく見掛ける有名芸人さんが語ってます（10:40～）。
https://youtu.be/Z5A1o6sInQA

[4540: 匿名さん]

>>4538 アクア南さん

山内さんは、お向かいの品川イーストシティタワーを買われたようです。
ＴＶで天王洲のプーマのブランドセンターの隣りと自分で言われてました。
そこまで言っちゃって良いの？と思いましたが。

[4541: アクア南]

> 4540

情報ありがとうございます。となると、それほど大きなタワーマンションではありませんが、あそこも確か住友系なので、ジム、フィットネスルーム、ゲストルーム、クリーニングなどをWCT同様に完備したんですね。

[4542: マンション住民]

>>4540 匿名さん

この間の人生最高レストランで言ってた。マンションの隣はプーマの倉庫でわかったわ。

[4543: 匿名さん]

>>4495 マンション住民さん
シャトルバスの利用者かつては70000人もあったんですね。今の5、6倍とは恐れ入ります。

左がモノレール利用者、右がりんかい線です。天王洲アイル駅の利用者が大幅に増えているのはかつてシャトルバスを利用していたWCT住民も含まれそうですね。

[4544: 匿名さん]

私営バス停抽選でのバス停移動、リニア新幹線工事でのバス停再移動の問題が大きいですね。大深度地下が全然大深度でなくて住宅被害がでていること、静岡県の反対など、リニアの工事は未来永劫終わりそうにないので、バスは難しいです。ゲートウェイ駅とかに発着地を変更するか、近隣マンションとの共同運行にするべきかと思います。

[4545: 匿名さん]

シャトルバスの便数が少なってからは品川駅がすごく遠く思えるようになってしまいました。都バスや徒歩で品川駅に行くのはすごく遠回りになるので天王洲アイル駅を利用する人が増えたのは納得です。

[4546: 匿名さん]

本数が少ない、乗りにくい、乗客が減る、本数を減らす・・・。この悪循環を断ち切らないと。とずっと皆で知恵を絞って来ましたが、どうも無理そうですね。結局は朝以外は都営で良いように思います。後は終電に合わせて一本出してもらえるとありがたいですね。昔は終電でもバスで帰れる便利さが何とも言えずありがたかったのですが。

[4547: 住民板ユーザーさん4]

>>4543 匿名さん

天王洲アイル駅の利用者が増えたのは、平成29年、平成30年。その年にあったのはシティテラス品川イーストの期分け販売による期分けの入居開始ですよ。それが利用者増加の主要因であると思います。

その頃からマルエツの混雑が一段とひどくなりました。しかし、コロナが流行してからレジに長蛇の列ができないように常にレジ打ちスタッフが4人入るようになったのと、セルフレジが導入されたことでレジの待ち時間がほとんどなくなったのが大変嬉しく思っています。

[4548: 住民板ユーザーさん1]

>>4544 匿名さん

リニアの完成はまだまだ先ですが、リニア品川駅の工事は令和3年の2月までって書いてありますよね。もちろん地下の駅の工事はまだ続くでしょうけど、地上の部分はもう通常に戻るんじゃないでしょうか。

ただ、以前の乗り場より今の乗り場の方がより便利ですよね。なので別に以前の乗り場に戻す必要もないかなと言うふうに思っています。がどうなるんでしょうかね。

[4549: 匿名さん]

赤字垂れ流しは変わらないんだから廃止でいいんじゃない。

[4550: 住人]

バス利用者がすごく減ったと言えど、１１月に13000人も利用しています。バス有りきで購入した人、賃借した人も多いと思うので、いきなり廃止というのは乱暴過ぎると思います。ただ、管理組合とバス会社の間の年間バス運行契約料が２０１８年と同じ約６２００万円のまま続くというのは問題だと思います。コロナ時代、貸切バス事業会社はどこも経営難です。中日臨海バス会社も経営努力してWCTとの契約料を下げるべきだと思います。どれくらいなら妥当かわかりませんが、例えば年間３０００万円、４０００万円くらいになるように。その上で、バスが必要だという人は、今まで以上にバスを利用し、管理組合収であるEdy運賃を沢山払うことで、その年間契約料を補うようにして欲しいです。バスが必要なら、Edy運賃値上も必要だと思います。月に13000人利用でEdy運賃だけで年間４０００万円にしようとすると、都営バス代金より高くなるので、月に１３０００人のままでは、管理組合の経営難は続きます。品川駅戻りの乗り場が住友林業のままでは、このコロナ時代に２０１９年の月に２７０００人、２８０００人に戻すのは難しいのではないでしょうか。バス会社が客を乗降させる場所に取り決めがあるのでしょうけれど、WCTとの契約打ち切られたら中日臨海も困るはずなので、もっと駅近に変更する努力をバス会社もして欲しいです。

[4551: 住人]

>>4544 匿名さん
近隣マンション住人さんに利用を案内するのは賛成です。貸切バス契約を求めてるのはバス会社の方なので、共同運行というのが可能かどうかわかりませんが、一つの選択肢ですね。それまでに 時間がかかるなら、近隣マンションで知り合いがいたら、Edy使えば乗れますよ、と案内してあげたら良いですね。実際のところEdyで乗車する人がWCT「住人」かどうか、確認しようがないので。

[4552: 住民]

記憶が曖昧ですが、貸切バスの料金は国土交通省が決めた法定運賃があるので、本数を減らさない限り減額はできなかったと思います。以前はこれを下回っていて行政指導が入ったのではなかったでしたっけ？
バス停の位置も、品川駅の北口広場ができるまでの暫定だったか、その時に見直しが行われるときいた気がします。
間違っていたらすいません。

[4553: 住民板ユーザーさん8]

>>4550 住人さん
年間3,000万円でバス会社に委託すると、こんな時刻表になる可能性があります。
因みにこちらは土日運行はなしだそうです。

[4554: 住民板ユーザーさん1]

>>4552 住民さん

その通りですね。軽井沢のスキーバス事故で貸切バスの運営状態に対する規制が強まって料金の最低額とかいろいろ縛りができたので、分譲当初の運行は法律違反になったと言うふうに記憶しています。バス停の位置もリニア品川駅の工事が完了するまでの暫定と言うことで今の位置に移っていますよね。ただ以前の位置と今の位置で利便性に大差ないので、乗り場の位置は、今のままでも良いような気がしますが

[4555: 匿名さん]

住民の金で負担して維持しても資産価値にとってマイナスでしかないから廃止した方が良い。どうせみんな天王洲アイル使うんでしょ。

[4556: 住民板ユーザーさん1]

住民の金で負担して維持したほうが資産価値にとってプラスでしかないから継続した方が良い。どうせみんな品川行くんでしょ。

[4557: 匿名さん]

>>4556 住民板ユーザーさん1さん
今のバスは中途半端で使いにくい。赤字に見合ったバリューがあるとはとても思えない。

[4558: 住民板ユーザーさん1]

>>4557 匿名さん

自分はプールは使わないから要らない、自分はバスは使わないから要らない、自分はジムは使わないから要らない、自分はゲストルームは使わないから要らない、自分はコモンホールは使わないから要らない、みんながそれぞれの施設利用状況で、使わないものをいらないと言い始めて全部主張を聞いたら、共用設備は全部閉鎖ですね。

[4559: 住民板ユーザーさん1]

>>4554 住民板ユーザーさん1さん

その事故で、貸切バスの深夜23時以降や早朝の運行にも規制の網がかかったので、運行時間を短縮せざるを得なかったと記憶しています。

[4560: 住民板ユーザーさん1]

住民が主張しているかは不明だが、バス廃止は現状困難でしょう。

バスを必要としている住民が相当数いること、資産価値の維持向上に寄与していること、1世帯当りの管理費負担は年間1万円程度に過ぎないこと、住民の反発覚悟で廃止の発議をする理事は恐らくいない等から、バス廃止の議案が上程されることはないでしょう。

[4561: 匿名さん]

都営の終バスが22時で終わるから22時以降の運行に価値あったのに、今のダイヤだと本当に無価値。

[4562: 住民板ユーザーさん1]

こんな便数の少なくて、終バスも早いシャトルバスに3000万とか過半数以上の住民には無価値なんだよな。

しかも品川駅の発着場は今は駅から離れすぎていて家出てから山手線乗るまで異常に時間がかかる。アイルもりんかい線は入り口からホームまで時間かかったり、モノレールも運賃が異常に高かったりと問題はあるが、品川駅無理して使うよりかはいいし、最近は品川駅は不便すぎて私は使ってない。

永住住民がいるので住民の平均年齢も上がってきていることを考えると、今後の品川駅利用者はより減ると思うので、この辺りでシャトルバス廃止もありだと個人的に思います。どうしても品川駅使いたい人は乗り場は海岸通りの信号待ちはあるが都バス、終電過ぎたらタクシーとしてもらうのが良いと思う。

[4563: 匿名さん]

>>4558 住民板ユーザーさん1 さん
バスは分譲時は独立採算だったのですよね。
最初から住民（区分所有者）負担のプールやジムと一緒にしないでください。

[4564: 匿名さん]

>>4560 住民板ユーザーさん1さん
資産価値の向上に寄与してるって何のエビデンスもないし、今の運用だとむしろマイナスの価値という気がするが。

[4565: 匿名さん]

>>4560 住民板ユーザーさん1さん
管理費負担は年間1万円程度に過ぎないとありますが、現状の利用率が継続すると、一戸当たりの負担は年間2万程度ということになりますね。

【試算式】年間バス運行契約料6200万円ー年間運行収入1782万円（＝13000人ｘ120円ｘ12か月）＝管理組合負担額4418万円　⇒　これを2090戸で割ると、1戸当たり21,138円

これを多いと感じるか、たいしたことないと考えるかは人それぞれでしょうが、管理費の1か月分相当と考えると、決して小さくはないような。。。。

そもそも資産価値の維持向上に寄与しているって、ほんとうにそうなのかなぁ？

[4566: 住民板ユーザーさん1]

バス廃止論の方々、管理組合の理事に立候補なさって廃止を進めてください、応援しますよ！

[4567: マンション住民さん]

掲示板でいくら主張しても誰も動きませんよ。
理事や委員会に立候補して、廃止を進めるべきでしょうね。

ただ、自分は利用しない、管理費がもったいない程度の理由では廃止は厳しいでしょう。
品川駅の乗車場が変更されて、駅近になるといいですね。

[4568: 匿名さん]

数年前、管理費からの拠出を決める時の総会に参加して、異議を唱えたんだけど、当時の管理組合は存続を前提に動いていて反対派の意見に耳を貸す感じじゃなかった。

そもそも当時は、国交省が改訂したガイドラインに従うため、約2000万円程度の費用を負担するとの説明はあったけど、6200万円の運行契約を結び、運賃収入を差し引いた残額が管理費（区分所有者）負担になる（言い換えると管理組合がシャトルバスの実質的な事業主体になる）との重要事実の説明はなかったような。。。

たしかにここでウダウダ言っていても何も始まらないので、次期理事に立候補して、ゼロベースからの見直しを主導してみてもいいんだけど、まさかバス会社と長期の契約を結んでいたりしていませんよね？

[4569: 匿名さん]

別にバスを止めて、その分管理費が余ったとしてもとしても、管理費下げましょうとはならないのにね。全体として健全に運営されているかどうかが問題。バスの運行費用で管理組合の財政が逼迫していて管理や修繕に支障をきたす恐れがあるなら、検討しなきゃならない。そうじゃなきゃ、今のままにして欲しい。シャトルバスなくなるのは非常に困る。

[4570: 住民板ユーザーさん1]

>>4569 匿名さん
その分管理費が余れば、修繕積立金にまわすとか、駐車場サイズの大型化工事を進めるとか、ほかに使いみちがなければ管理費を値下げするとか、いくらでも有効な使いみちがあるのでは。
今ほど利用者が少ない中、一部の利用者の利便性を維持するために全区分所有者が年間4000万円を超える巨費の負担を強いられ続けることの方が不健全な運用であり、ひいては資産価値にも悪い影響を与えると思います。

[4571: 住人]

>>4565 匿名さん
確かにバス事業単独で収支をゼロバランスにするのが管理費だと負担が大きいですね。組合には管理費以外に法人税課税対象になっている「共用店舗賃貸料」収入があるので（バス運賃収入も課税対象になっているはず）、課税対象のバス以外の収入をもっとあげて税金でバス赤字を補填していく仕組みを、組合も積極的に考えて欲しいと思います。2018年、2019年、2020年と総会決算書と議事録を見ても、収入をあげる視点がどこにも書かれていないので、現在や次期理事会のメンバーの方々には、組合費以外で収入増やす視点を持っていただきたいなと思います。管理規約を見ると共用店舗は４つになってるのです。クリーニング店の記載が見当たりません。クリーニング店は現在住友建物経営に変更になったと思いますが、共用店舗賃貸料を払ってないなら組合に払うべき店舗だと思います。数年前にクリーニング店の経営社変更なされた際に理事会メンバーだった方で、住友建物からどういう説明が有り賃貸料払わないですんでいるのか（あるいは払っているのか）、ご存知の方いたら教えてください。

[4572: 住人]

住友不動産エスフォルタも管理組合に場所使用料払ってないと思います。場所使用料払わない分だけ、毎月の有料プログラム利用料金安くなってるのでしょうか？クリーニング料金も他店と比べて安いのでしょうか？そうでもないと思うのですが。

[4573: 住人]

>>4549 匿名さん
赤字と言っても2018年度からのことです。2017年度法人税数百万円も無駄に払っていたことが2018年総会資料からわかります。法人税払い過ぎだったと思いますが、総会で見過ごされたように思います。そっちの方が問題です。その税金の原資は共用店舗賃貸料などだと思いますが明細も不明です。いずれにせよ、課税対象となる事業を管理組合は行っていて、決算書の賃貸料金合計などから考えると、2019年度のバスを含めた事業赤字は８００万円くらいです。その分が結果的に組合管理費から払われたことになります。垂れ流しというほどでは無いように思います。しかし、2020年度は賃貸料を値上げもしてないなら事業収入増が無いので、相当の事業赤字が予想されますね。理事会に経営目線の人がいて欲しいと思います。意見箱に投書します。

[4574: 住人]

>>4569 匿名さん
そう思います。単純にバス運行が管理組合からなくなるとバス運行を管理組合が年間貸切契約する前の2017年度会計で法人税数百万円払っていた時代に戻ります。組合管理費から支出するより数百万円法人税収めた方が良いと考えるか、法人税利用しながらでバス運行続ける事業経営を組合が考えるのか（まだ考えた形跡有りませんが）、の考え方の違いだと思います。個人的には年間数百万円の法人税払いたくないです。

[4575: 住人]

>>4564 匿名さん
資産価値の判断基準は一つではないと思いますが、駅からの距離（これで不動産会社は徒歩時間を出してます）は最も大きな基準であるのは誰しもご存知のことだと思います。天王洲アイルからの距離より、品川駅からの距離が重要でしょう。徒歩10分圏内か否かで大差がつき、WCTは10分以上ですから10分以内のマンションより資産価値は下がります。これは変更不可能です。それを補うために建設時にシャトルバスを設けたのでしょう。WCT区分所有者が売却する時、あるいは賃貸に出すときに、シャトルバスがあった方が高く売却できるのか、高い賃貸料を設定できるのか、どちらでしょう。不動産に強い方の意見が聞きたいです。

[4576: 住民板ユーザーさん7]

>>4575 住人さん

しかし有名無実で公営バスよりサービスが劣るのであればバス便マンションでしょう。バスは忘れた方が良いかも知れませんね。

[4577: マンション住民さん]

新築分譲時より居住していますが、バスにはお世話になっています。
天王洲アイル駅よりも、品川駅を利用する方が多いからかもしれませんが、
バスがあるという事が購入時に決めるポイントになった1つです。
便が減ったり、場所が不便になったりしますが、
私はビックエコー前で乗る為そんなに不便ではないですし、
なにより、雪・台風・雨などマンション前から品川駅までぬれずに行けるのは
かなり便利です。

[4578: マンション住民さん]

↑の続きです。
最近、マンションの価格が高騰していますが、
やはり、近隣のマンションよりも、アクセスの足の選択肢が多いというのも
高騰の要因になってるのかなと思います。

[4579: 住人]

住んでるとバスが無くても困らない人もいるのでしょうけれど、売ったり貸す時はバスがあった方が有利なのでしょうね。

[4580: マンション住人]

>>4565 匿名さん
計算してくださった通り、バス事業だけだと月に13000人しか利用しないと年間4400万円の赤字ですね。でも総会決算書見ると賃貸収入2200万円ほどあるので、コロナの影響で月に１３０００人（2019年の平均利用者数は月２７０００人）しか利用しなくても年間事業赤字は２２００万円と予想されます。大きな金額です。2021年度の事業収支改善のために、バス貸切年関契約料を引き下げ交渉したり、品川駅乗車場を住友林業からせめて常にビッグエコーに出来れば、2019年並の利用者数に近づくのではないでしょうか。バス必要な賃借人の方にも情報提供し、バス利用する意識を共有していただいた方が良いですね。軽井沢バス事故で作成された貸切バス業者向け国交省ガイドラインは法律ではないのと、今回のコロナ禍中のバス事業者事情にそぐわないので、ガイドライン基準を下回った、即営業中止には出来ないと思います。

[4581: 住民板ユーザーさん]

>>4577
今の駅から離れた乗降位置でどうやって駅まで濡れずにいくことは不可能かと思います。

一部少数の住民しか使っていない田舎のバスみたいな本数の赤字バスは即刻廃止してほしい。

[4582: 匿名さん]

>>4578
勘違い売出しが価格で出してる人が多いだけで、レインズみると実際の成約坪単価はほとんど上がってません。この1年見ても坪320くらいです。

[4583: マンション住民さん]

私が書いたのは、マンションから品川駅までの話です。
帰りは、時間に制約がないと思うので、選択肢は色々あってもいいと思いますが、
通勤・通学時は、やはり今のマンションバスの便利さはぬぐえないと思います。
ターミナル駅である品川駅から、マンションのバスがあるというのは、
資産価値をあげる上での1つの要素だと思うので、
なくす必要はないと思いますし、
そんなに、マンションバスが不満なのであれば、お住まいを売却して、
共有施設の少ないマンションに転居すればいいのではと思いますが。

[4584: 住人]

>>4582 匿名さん
レインズは不動産会社勤めでないと見ることは出来ないのでしょうか？

[4585: 住人]

>>4582 匿名さん
レインズを見ることが出来てないのでわかりませんが、坪320万というのはオリンピック決まる前と比べたら値上がりしてるように思いますが、どうなのでしょうか？

[4586: 匿名さん]

陸の孤島のような立地ならまだしも、品川駅まで歩いても精々12～15分、歩くのが億劫なら都バスやタクシー、シェアサイクル、行き先によってはモノレールやりんかい線という選択肢もある中、年間6200万円ものコストを負担してまで専用バスを維持する必要って、どれほどあるのでしょうか？

私がこのマンションを購入したのは、「シャトルバスはバス会社による独立採算制なので、住民負担はゼロです。オマケみたいなものと考えてください」、との住不の営業マンの説明に納得したからです。
独立採算が成り立たないなら、撤退やむなし。

それをあえて存続させようとするから、利用頻度が異なる住民間で利害対立が生ずるのです。（当初から住民負担を前提として存在するプールやジムとは問題の質が異なります。）

シャトルがなくなっても、上記のとおり利便性の高さは殆ど損なわれませんので、資産性云々は利用頻度の低い住民にも負担を強いる詭弁に過ぎません。

バス会社への運行委託費用が年間6200万円ということは、シャトルを廃止すれば、一戸あたり3万円の費用を節約できます。タクシー代（710円）に換算すると、1戸あたり年間42回分に相当します。

いい加減、無駄な出費はやめにしませんか？

[4587: マンション住民さん]

>>4586 匿名さん
私は購入時に、
「シャトルバスはバス会社による独立採算制なので、住民負担はゼロです。オマケみたいなものと考えてください」
はきいていませんし、
もし仮に廃止にしたとして、年間約3万円の節約が、各住戸の負担減になるのならいいですが、ならないのであれば、
現状維持がいいとおもいますし、
私は総会などにも毎年参加していますが、
もし本当にそう思われているならば、署名なりをなさって、
正式に異議を唱えた方がいいと思います。

[4588: 住民です]

>>4586 匿名さん

運行契約料6200万円で利用者数月27000人だった2019年度は運賃収入と店舗賃貸料合計で6000万円になるねで、赤字垂れ流しではないと思います。2018年度はわずかに事業黒字だっと思います。コロナの今年が約2000万円の持ち出しが予想されるだけです。2018年度以降で事業赤字は2020年度だけだと思います。事業収支考えずにバス廃止されて、事業大黒字になって、数百万円法人税払うのは勘弁してほしいです。

[4589: 住民板ユーザーさん1]

自分が使わない＝無駄な出費、ってのは短絡的すぎ。2,000戸6,000人がみんなそれを言い出したらどうなるか。
気に入らないならここから出られることをお勧めします。

[4590: 住人]

>>4582 匿名さん
レインズを見ることができる会社にお勤めの方にWCTの坪単価や賃料の年推移を教えて欲しいです。私は見ることが出来ないので、一般サイト「Mansion Review https://www.mansion-review.jp/ ]で見ましたが、WCTは平均坪単価347万と書かれていて、2013年からの売買実績年推移では徐々に上がっています。しかし、賃貸料が下がっています。港区平均の賃料は下がっていないのに。不動産業界の方がいたら、賃料下がっているのなら理由を教えていただけないでしょうか。

[4591: 住民です]

>>4590 住人さん
「Mansion Review https://www.mansion-review.jp/ ]見ると、坪あたりの賃貸料が2018年がピークで下がり始め、2015年６月より2020年１２月の方が安くなってるのにガッカリました。当分賃貸に出す予定はありませんが、賃貸出すなら高い方が良いに決まっています。品川駅から遠く、天王洲アイルのモノレール駅は徒歩10分以内ですが雨に濡れ、臨海線ホームまではかなり遠いという、駅から遠いという不利な立地だからでしょうか。不動産関係の方に教えていただきたいです。港区の平均賃貸料と比べるとWCTの８０％くらいでしかないです。賃貸つかない物件だと売買も人気が落ちる可能性があります。駅から遠い上にバスが無くなったら、賃貸の人気がさらに落ちる可能性が高いと思いますが、そう考えるのが普通ではないでしょうか。これは、バス維持に管理費を１円たりとも使いたくないとか、そういうのを抜きにして、一般的な考え方として正しいかどうか、不動産相場に詳しい方に教えていただきたいです。

[4592: 区分所有者]

>>4586 匿名さん
中日臨海バスと年間貸切契約を結んでいなかった2017年度以前、組合管理費は年間３万円安かったのでしょうか？貸切契約したから管理組合費が３万円上がったのでしょうか？これから上がるのでしょうか？2017年度はバス貸切契約料金が組合事業でなかったので、法人税を数百万円払っていました（2018年６月総会決算書）。今は組合収益事業に組み込まれ、黒字でなければ法人税を払わなくて済みます。この内訳がどうなっているのか２０１７、２０１８、２０１９年度も明らかにされていないので、2020年度（現在）は明らかにして欲しいと思っています。バス廃止してすぐに変わるのは、2017年度と同じ状態に戻り、管理費は安くならず、法人税を数百万円収める組合に戻ってしまうということです。組合管理費の全体収支があってるから代々の理事会も組合総会も会計を「承認」してきたのだと思いますが、バス経営問題起きたおかげで過去に数百万円も法人税を払っていたことがあったことがわかりました。理事会も理事長も毎年メンバーは半数入れ替わり、我々区分所有者でしかないので、このことを問題だと気づくか、思ってくれるか否かで、組合収益事業に対する取組が違ってくると思います。意見箱に、2021年総会では収益事業内容（収入事業、支出事業、その金額）を明らかにして欲しいと書こうと思います。課税対象になる事業内訳と金額を明らかにして欲しいと思われる方は、ぜひ意見箱にこの意見の投書をお願いいたします。数人でも同じ意見の投書があれば、2021年総会で課税対象になっている事業内容がわかると思います。課税対象でない管理費以外の収入に、ゲストルーム・コモンホール・ジムなどの利用料金、駐車場料金がありますが、この収入がなくても管理費と修繕積立金だけでマンションの維持・管理が出来ているのかを確認した方が良いですね。それこそ、これらの収入は「余剰金」になる貢献だけなのか。ないとやっていけない必要な収入なのか。

[4593: 匿名さん]

シャトルバスに限っては、継続でも廃止でもどちらでもいいです。

往きの都バス乗り場まで少し遠いのは理解できますが、品川駅の乗換距離考えたら大した距離じゃないですよね。都バス利用されないのは料金が高いからでしょうか？

赤字なのは問題なので料金を都バスと同じにして利用者負担をお願いすれば良いのではないでしょうか。

[4594: 住人]

>>4593 匿名さん
雨の時にバスを利用して品川駅に行こうとすると、都バスだと信号待ちして横断歩道を渡った向こう側で、傘をさしてバスを待たないといけません。シャトルバスがないマンションだと、そういうことをされてるのでしょう。でも今のシャトルバスなら、雨の時でも信号待ちの必要もなく傘もささずに待てます。この先、信号待ちして道路向こうで傘さしてバスを待て、と言われると絶対嫌な気持ちになります。2018年以降、バスは大赤字だと言う人がいますが、2018年度は平均月28000人利用、2019年度は平均月27000人利用していたので、120円で計算した運行収入とと課税対象の共用店舗収入約2200万円を合計すると年間6000万円以上になるので、大赤字と言うのは間違いです。法人税払ってることに気づかずにいた組合員も悪かったですが、気づいた以上、税金払うくらいならバス運行に回して欲しいと思います。コロナの2020年度だけ2000万円の赤字が予想されます。今年だけのはずです。2021年度以降のことを考えると、確かにバス運賃値上げも選択肢の一つですが、それだけではなく課税対象になっている事業収入を増やす、収益事業を増やして増益する仕組みを考えることも必要だと思います。そう言う事業経営目線が2021年度以降の理事会には求められると思います。そうなって欲しいと思います。

[4595: 匿名さん]

>>4594 住人さん

まあ、お気持ちはわかります。しかし、管理組合員以外には基本的に知り得ないマンション内部情報を他の管理組合員の承諾なく、誰もが見られるここに書き込むのはいかがなものか？あなたは問題ないということを主張されており、そのとおりだと思いますが、逆に住民以外の人はあなたの書き込みで管理運営に何か大問題でもあるように懸念を抱くと思いますよ。そこまで真剣に考えるなら、理事に立候補して理事会で議論ください。

[4596: 匿名さん]

なお、4595ですが私もシャトルバス維持してほしいと思っています。全体の会計に問題が生じているなら管理組合で議論すべきですが、今はそういう状況にはないと考えています。いずれにせよ、ここで言い合いしても何の解決にもならないでしょう。住民専用掲示板で情報交換すべきこととすべきでないことは切り分けて考えましょうね。

[4597: 住人です]

港区の賃貸相場は上昇してるのに、WCTの賃貸相場が2018年と比べて下がり続けているのなら、不動産事情に詳しいどなたか理由を教えていただけないでしょうか。

[4598: 住人です]

>>4595 匿名さん
ここの掲示板で誰かが赤字バス廃止と言い出すと、議論が沸騰しますね。

[4599: 匿名さん]

>>4597 住人ですさん

ご指摘のデータを見ましたが、あのサイトの賃料は各期間の実際の貸し出し募集があった物件の平均を取っているだけなので、その期間に最上階の物件の貸し出しがあったりすると平均数字が跳ね上がりますから、あまり参考になりません。

グラフで2018年12月が高くなっていますが、もとのデータを見ると最上階の135㎡のペントハウスが24,584円/坪で募集があり、それが平均値を押し上げているだけです。

また、賃料は低層階は比較的リーズナブルで、眺望のよい高層階はやや高めになっていますので、その各時期にどのような物件がデータに含まれているのかによって平均値が上下しますから、上がったり下がったりはほとんど参考になりません。

たとえば、ある時期に、坪賃料20000円の最上階と15000円の高層階の２物件があるとその時期の賃料相場は17500円と表示されます。次の期間に20000円の物件に借り手がついて15000円の物件だけが残り、新規に低層階の13000円の物件がでると表示が14000円/坪に一気に3500円も表示が下がります。

でも、実際は20000円の物件に借り手がついただけなので、むしろ高額物件に借り手がついただけで下がってはいないわけです。本来は、階層や条件をあわせて募集賃料（この価格で借りませんか？と提示している賃料）ではなく、成約賃料（この賃料を支払うと契約できた賃料）で見なければなりません。

港区全体のように多くの物件数を入れれば、そういうボラティリティは下がりますが、当マンションが巨大だとはいえ、1つのマンションだけだと向きや階層によって賃料相場は異なりますから、期間ごとに見ればその時期にたまたま借り手の募集があった数物件の平均を取っているだけの、ああいったデータは参考程度にしかならないとお考えください。

[4600: 匿名さん]

>>4586
私はブリーズですが、エントランスから普通に歩いて山手線ホームまで15分では着きません。相当早歩きしても15分は厳しいです。歩くスピード早めても横断歩道で結構捕まることも多いので、この寒い時期品川駅山手線ホームまであるくのは中々厳しいと思います。たがら1時間に１本でもいいからシャトルは残して欲しい。赤字垂れ流しだろうが、それは住民の権利です。