港区港南 WORLD CITY TOWERS 12

[マンション住民さん]

「WORLD CITY TOWERS 第12版」のスレッドを作りました。
有益な情報の共有、前向きなご討論など、よろしく願い致します。
WCTにおけるさらなる快適な生活を目指しましょう。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[225: 匿名さん]

>>222
前にも書込みありましたが、
都営バスが同じルートでよく乗るけど、
明らかに体感時間は短いので問題無いと思いますよ。

[226: 匿名さん]

今日から休日バスルートの変更始まり、
早速帰りに乗りましたが、ビックエコー前は
やはり楽ですね。

バスに乗ってる時間も、信号のタイミングが
かなり良かった事もあり、体感で3分位⁈
これまでのルートより大分短く感じました。

[227: 住民さんＡ]

1時間ほど前、品川駅側から乗ろうとしましたが、乗れませんでした。
ビックエコーに向かって歩道を歩いていると、後ろからバスが
来て追い越され、ビックエコー前でちょっと減速したようでしたが、
止まらずに通り過ぎて行ってしまいました。
(ちょっと止まったかもしれません)
時計を見たら発車時刻のまだ2分前でした。時間が早いので戻って
くるかもと5分ほど待ってみましたが、こないようなので歩きました。

人がいないと定刻を待たずに発車してしまうようなので、使う人は
気を付けたほうがいいようです。

[228: マンション住民さん]

停留ではなくピックアップだからそうなのでしょうね。
定時前も含めていつ来るか分からない、では利用しにくいと思うので、多少遅れてもいいから定時後になるようどこか時間調整してからビックエコー前に来てもらいたいものです。

[229: 匿名さん]

さっき乗りましたが、数組待っていました。
駅から信号もなく行けるし、11月まで使っていた場所より便利ですね。

[230: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

さっき乗ったけど、品川発の時刻はもう少し早める必要がありそうだ。

[231: マンション住民さん]

品川→WCT間は、信号待ちが長い場合があり、5分以内ではWCTには到着不可なことが多いようです。
行きも帰りもWCTの出発時間までにバスが到着出来ていませんでした。

しかし、ビックエコー前の乗車は思いの外、便利でありストレスがありませんでした。
出来れば、本格運用してもらいたいと思います。

[232: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [男性 30代]]

>>227さん
私も昨日同じ目にあいました。
ちょうどバスが来たと思ったらそのまま行ってしまいました。
奥さんが激怒しているのをなだめながら寒い中歩いて帰りました。
ちょっと悲しいですね。

[233: マンション住民さん [男性]]

>>227さん
>>232さん
お気の毒でしたね
昨日は結構バスが遅れていたようなんで、もしかしたら前のバスだったのかも…

私が乗ったバスは10分ぐらい遅れてたかな？

[234: 匿名さん]

予想通り、やっぱり左折１回右折２回の新ルートはダイヤ厳しそうですね。

[235: 住民さんＢ]

ビッグエコー前でのスルーは、おそらく停留所としての許可が取れていないため、定時まで停車しておくことが困難であることに起因しているのではないかと思います。（憶測です。間違っていたら、訂正してください）

解決策として、いっそのこと定刻ダイヤ運用をやめたらどうですかね。
すなわち、現行の時刻表の平日朝７・８時台の「５～７分間隔」運用を、全日・全時間帯に拡大する。

現状、土休日は１５分間隔の定刻ダイヤ運用ですが、定時発車をやめれば、停留所での時間調整のための停車時間を節約できる分、運転間隔の短縮も期待できます。

また、時刻どおりに来ないとか、定時前に行っちゃったとか、駆け込み乗車客のため発車時刻が遅れるとかいった乗客のストレスも軽減できるメリットがあります。

デメリットとしては、バスが来る時間が読めないことですが、運行スケジュールに比較的余裕のある２０分間隔の時間帯（平日の昼間と深夜等）を定時運行とすれば、最大待ち時間は土休日で１５分程度、上記を除く平日で１０分程度です。

とはいえ、最大１５分（土休日）もしくは１０分（平日）も待つなら、歩いたほうが早くて確実だと思う人も少なくないだろうから、WCT前から駅までの乗客が激減し、事業採算悪化のためバス会社が撤退してしまうリスクもありますね。

う～ん、なにかよいアイデアはないかな？

[236: 匿名さん]

平日の朝夜の間隔ならともかく、新ルートの
休日ダイヤは全日15分間隔なので、全信号引っかかる
最悪パターンでも遅れるとか無いと思いますが…。

むしろ、早く着き過ぎが連続して
ダイヤが混乱したんじゃ無いですかね？
ビックエコー前で一時停止しか出来ない要因も含め。

[237: 匿名さん]

>>236
あ、失礼勘違いしてました。
出発から到着までは五分ですね。

[238: 住民さんＡ]

夜でしたが、バスはビックエコー前で２分くらい停まっていましたよ。

時間前に行ったのではなくて、１０分以上遅れていたのでは？

[241: マンション住民さん]

ここも景色は東高層からに似てますね

https://www.vacationrentals.com/listing/p474210vb

[242: 住民]

241さん
かなり怪しいというか、ほぼ決まりですね。
間取りが出ているので階数は不明でもどの列かはわかりそうですね
ご意見箱に投書してはいかがですか。
私は前の２件に関しては、資料を添えて投書しました。
管理会社や理事会頼みでは不正はなかなか見つけられません。
住民の意識が大事かと思います。

[243: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

話題遅れてしまっていますが、今回のシャトルバスの試験的運行、管理組合の方々には感謝いたします。多少のズレは出ていましたが、それでもシーズンテラスよりは便利かと。是非継続よろしくお願いします。

[244: 住民さんＡ]

バスの件は243さんに同感です。
お正月に一度、久しぶりに帰り道に乗りましたが
あの位置ならバスに乗ろうと思えますね。

遅れの件も、休日は１５分サイクルなので一度遅れが発生すると厳しいですが、
（現にかなり遅れは生じているようでしたが）
平日なら２０分サイクルですから何とかなるでしょう。
ただし、マンション発の時間が読めないと、
行きに利用しづらくなるので、
少しダイヤ改正をした方が親切でしょうけど。
（現行：品川駅発の５分後にマンション発となっているのを
７～８分後に設定するなど）

他方、たまたま先日、シーズンテラスの乗り場に
バスが止まっているところを自転車で通りがかりましたが、
あれはまたとんでもないところに設定されたものですね。
現に使っている人なんかいるんでしょうか？？
（そのときも、平日の８時くらいだったと思いますが、
誰も乗っていないように見えました）

[246: 匿名さん]

緑水公園の護岸は何の工事？

[247: マンション住民さん]

246さん
鉄板を立て、石を入れているのは護岸の補強のためということです。
ＷＣＴのマリンステーション南側も同じ工事をました。

[248: 匿名さん]

>>247
護岸が補強されるのはいいことだけど、景観が損なわれなければいいな。砂利だらけの護岸はあまり綺麗じゃない。

[249: マンション住民さん]

>>248

名古屋から取り寄せた高い石だとかで、対岸から見ると前よりかっこいいように見えました。
今後、ゴミが落ちたときちょっと掃除が大変そうではあります。年末に桟橋委員会の方が護岸に降りて掃除されてました。ご苦労様です。

[250: 匿名]

経年変化が気がかりです。スカイクレストの裏側も入居後暫くして
同じような護岸工事を行ってます。最初は綺麗な石でしたが今は
汚れれます。夏、暑くて干潮の時は不快な臭いも発生します。
石の違いにより今後の状況が違えば良いのですが。

[252: 住民さんＡ]

景色と間取りでかなり限定されますね。
オーナーズカード停止でしょうか？

[253: 匿名さん]

>>248
個人的には、緑水公園や天王洲、高浜橋と台場、浅草を就航する水上交通でも出来て欲しい。

[254: 住民さんZ]

同感です。せっかく運河が目の前でマリンステーションもあるので水上交通欲しいですね。

[255: 住民]

遅くなりました。シャトルバスの試験的運行、良かったと思います。シーズンテラスより便利なので利用者も増えると思います。継続していただきたいです。

[256: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

理事の方々、シャトルバスの試験運行ありがとうございます。

ただ、色々課題がありますね。
信号待ちで運行が遅くなるのは意外でした。増便も難しそうですね。

土日の運行を２０分間隔にすれば如何でしょうか？
それならバス1台で間に合うのではないでしょうか？

[257: マンション住民さん]

>> 256

自己レスです。

土日ダイヤ２０分間隔も中日臨海バスから難しいとの回答らしいです。
このダイヤで運行可能だと思うけど何故だろう？
単にやる気がないだけなのかな？
運行上、運転主の負担が大きいとか等、理由を知りたい。

[258: 住民さん]

>>257
採算が合わないという理由なのでしょうか？
週末でも皆さんしっかり利用されていると思うのですが。

[259: 住民さんＡ]

>256,257

土日までこれ以上減便されたら困ります。
本当は平日も日中はまだともかく、
夜１０時台以降は１０分間隔に戻してほしいのですが。
もちろん、品川駅側乗り場が試行どおりになる前提ですが。
（現状なら全く利用する気はありません）

[260: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>259

試行ルートでバス1台、15分間隔は運行スケジュール上、難しいと思います。

どうしたらいいですかね？
ちいばすが港南タワマンルートを作ってくれたらいいかもしれませんね。

[261: 住民さんＡ]

先日のスキーバスの事故により、全国のバス会社に監査が
入ることになったので、仕方ないんじゃないかな・・・。
前回の総会でも背景の説明がありましたよ。
少なくとも、採算が合う合わないという話ではないと思います。

[262: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>261

言ってることはもっともらしいんだけど、よくわかりません。
何が仕方ないのでしょうか？

昨年１２月３０日付で、自治会Facebook で、バス会社の回答が示されているのだから、１月１５日に起きた長野県軽井沢のスキーバス事件とは無関係の筈だと思いますが。

[264: 住民さん]

まだ出ているんですね。他にもいくつかワールドの物件は出ていますよね。
聞いたところによると掲載自体は違法にはならず、不動産会社などによる定期借家賃貸の場合には全く問題がないようです。

[265: マンション住民さん]

264さん
管理規約に違反していますよ。

[266: マンション住民さん [男性 50代]]

ちいばすで港南のマンションを巡るルートを作ってもらえたら良いですね。
試行通りの乗り場であれば多少遠回りでも乗る気になります。

[268: マンション住民さん]

理事の皆様、
ビッグエコー前のりばの試行、ありがとうございました。
足が悪いのでバス停が移転してしまい本当に困っています。
シーズンテラスまで歩くならマンションまで歩くのと変わりません。
ビッグエコー前であればエスカレーターを降りてからもすぐですし、大変助かります。
実現をよろしくお願いします。

[269: 住民さんＡ]

年末年始の試行のりば利用しました！
リニア品川駅ができると、改札口から出てきてすぐにシーズンテラスののりばになるのかな？とも思いましたが、
まだまだ先の話ですよね・・・
ビッグエコー前は歩ける天気でもつい通り道で乗ってしまうので、結果的には利用者が増える気がしました。
ただ土日で２０分間隔でも難しいとなると、ほとんど走らないダイヤってことですよね。
それだと意味がないと思います。

[270: マンション住民さん]

>265さんほか住民の皆さん

WCTの管理規約上、専有部分の用途として、『専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。』との規定がありますが、下掲の報道にもありますとおり、これをもって民泊が禁止されているとは、必ずしも言い切れないもようです。
WCT住民のひとりとして、民泊はぜひ禁止していただきたいと考えており、このような規定解釈上の曖昧さを解消するためには、民泊を明確に禁止するよう管理規約を改訂する必要があると考えております。

★WCT管理規約から抜粋
（専有部分の用途）
第１２条 住戸の区分所有者は、その専有部分を、プライベートトランクを除く部分については専ら住宅として使用するものとし、プライベートトランクについては専ら物置として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

★産経ニュース
http://www.sankei.com/politics/news/160112/plt1601120065-n2.html
2016.1.12 14:26更新
「特区民泊」基準づくり足踏み　政府内で見解分かれ
　慢性化しつつあるホテル不足などを解消するため、マンションの空き部屋などに観光客を有料で宿泊させる「特区民泊」を、全国に先駆けて導入する予定の東京都大田区で、今月中旬を目指していた民泊業者の認定審査基準づくりがストップしている。マンションが定めている管理規約を変更する必要があるかどうかで、政府内で見解が分かれているためだ。大田区は「早く見解を統一してほしい」と焦りを隠せないでいる。

　大田区は国家戦略特区法に基づいて、昨年１２月に特区民泊を認める条例を可決した。今月中旬に民泊業者を認定するために審査基準を公表し、２９日に審査受付を始め、２月中旬には第１号を認定する予定だった。

　問題となっているのは、マンションの規約を変える必要があるかどうかだ。

　一般的なマンション管理規約には「専有部分を専（もっぱ）ら住宅として使用する」という趣旨の条項がある。国交省が模範として示している「標準管理規約」では「生活の本拠がある」「必要な平穏さを有することを要する」ことが、専ら住宅として使用しているか否かの基準とされている。

　国交省は当初、民泊を運営することは「住宅使用」に当たらないと判断し、使用するマンションには規約に「特区民泊の認定事業のための使用はこの限りでない」とする除外規定を設ける必要があるとして、管理規約を改定することを推奨する通達を昨年１２月に全国自治体に出す予定だった。

　しかし、内閣府が事務局の国家戦略特区ワーキンググループの一部の民間委員が、特区民泊は７日間以上の滞在を条件とすることから「住宅使用にあたる」との考えを表明したため、国交省が自治体への通達を控える状況となっている。

　このため大田区は、参入予定の業者から審査基準の公表時期を尋ねられた場合、「通達がこないので『１月中旬から下旬』と答えるようにした」と話す。

　大田区では、審査基準のほかガイドラインなどを作成した上で、安全・衛生の観点から書類審査と実地検査を行うため審査は約２週間を見込んでいる。このため、認可全体のスケジュールが遅れる可能性が強まっている。

　大阪府も２月中旬に審査基準を示す予定で、政府見解の統一が急がれる。

　マンション管理士の資格を持つ桃尾俊明弁護士は「民泊の是非を住民で決め、管理規約を望ましい形に改定しておくことでトラブルを抑制できる」とした上で、事後にトラブルが起きた場合については「裁判で『必要な平穏さ』を個別に判断されることになるだろう」と話しており、マンションの住民間で事前に民泊導入について理解を深めることが重要だと指摘している。

◇　特区民泊　国家戦略特区法に基づき、自宅の一部やマンションの空き部屋などに観光客を有料で宿泊させること。訪日客の急増による宿泊施設不足対策などが目的で、都道府県知事らの認定が必要。東京都大田区と大阪府がすでに条例を制定し、施行に向け準備している。一般的な民泊は、原則的に旅館業法に基づく許可を得る必要がある。

[271: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

毎日バスを利用している住民です。今回の取り組み、理事の皆さまには深く感謝いたします。
バス停移動後、シーズンテラス前からはほとんど乗れておらず、行きのみ使用している状況です。運転間隔についてはなかなか難しいところですが、投稿してされている方々と同意見です。何とかビックエコー前への変更実現お願いしたいです。

[272: 住民さんＢ]

セキュリティを売りにしているマンションが民泊を認めるなんて、
矛盾していますね。
素姓の解らない人達が入れ換わり立ち替わり毎日出入りすることは、
リスク管理の面からも非常に危険だと思いますが。

[273: 匿名]

一般的に外部からの人間は扱いも荒いので、民泊を認めると共用部の劣化も早そうですね。

[274: マンション住民さん]

産経ニュースで参照した桃尾俊明弁護士によると、WCTの管理規約も「標準管理規約」、民泊を完全に禁止できる規定ではないようです。規約を変更し「禁止」であることをより明確にする必要があります。

https://www.facebook.com/lawyer.momoo

毎回ご紹介が遅れてしまうクセはどうにかしないといけないのですが・・・先週，民泊について桃尾のコメントが産経新聞に掲載されました。

現行標準管理規約第12条の「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」という条項を以て民泊を禁止し得るか（言い換えると，民泊を行うためには，この条項を変更する必要があるのか）という問題に関する記事です。
この点に関し「自身のマンションではどうすればよいか」は，以下の順に考えていくことになります。

１．そもそも民泊を禁止するのか許容するのか
(1)禁止する
「国の決定や方針に従うしかないのでは」と誤解している方もおられますが，国が民泊を推進しようとも管理組合が規約でこれを禁ずることは可能です。
(2)許容する
逆に「許容する」としても，どのような態様において許容されるのかは旅館業法や条例等を精査し（現状許容される場面はかなり限定的です。），これらに抵触する態様で行われていないかを監視する必要があります。
今回は「(1)禁止する」として以下のとおり続けます。

２．現在，どのような規約であるか（標準管理規約を採用しているか）
(1)独自の規約
標準管理規約ではなく独自の規約を設けているのであれば，その文言により民泊を禁止していると解釈し得るか否か（禁止するために規約を変更する必要があるのか）を確認します。その判断が難しい場合には専門家の助言も参考にしてください。
(2)標準管理規約を採用している（又は上記同12条と同様の条項がある）
この(2)が，今回の産経記事の問題が該当する場面です。

３．規約を変更するか
(2)の場合の対応方法は，
(a)（「専ら住宅として」という条項を以て民泊が禁止されているという解釈に基づき）現状を維持する
(b)規約を変更し「禁止」であることをより明確にする
という選択肢となります。

４．どのような規約にするか
(b)を選択した場合には，具体的にどのような規約にするかを考えます。
具体的には，
(ｱ)専有部分・共用部分を問わず全面禁止とするか，共用部分（ゲストルーム等）のみ禁止とするか
(ｲ)禁止する態様（人数・宿泊日数等）を具体的に定めるか「不特定多数による短期の利用」といった抽象的文言に止めるか
(ｳ)単に「民泊禁止」を謳うか，広告の禁止や立入検査等についても定めるか
等々が考えられ，これらを組み合わせて条項を定めていきます。
更に，その規約を対外的に公表すれば，民泊目的で物件を取得しようとする者に対する牽制となりますし，また，中古販売時のアピールポイントとすることも期待できそうです。

私は，「民泊禁止」が管理組合の意思であるならば，やはり無用な解釈論争を回避し（記事のとおり行政の考えも定まっておりませんし，行政がある解釈を示したとしても，それがそのまま法的に採用されるとは限りません。），また警告的効果を得るためにも（区分所有者には当然周知されます。中古販売に際しては重説で示すよう徹底すべきです。），(b)のとおり規約変更をお勧めします。
その上で，どのように変更するか（(ｱ)～(ｳ)等）については，個々の物件の事情に応じて検討することになります。

「考える間もなく，いつの間にかマンションで民泊が広まっており，手の施しようがない」という最悪の事態を避けるため，まずは「民泊とは何か」を知り，「自身のマンションがとるべき方向性」（上記１）を考えることから始めましょう（上記１の判断にあたり留意すべき点については，別の機会に検討してみたいと思います。）。

http://www.sankei.com/politi…/…/160112/plt1601120065-n1.html