港区港南 WORLD CITY TOWERS 12

[マンション住民さん]

「WORLD CITY TOWERS 第12版」のスレッドを作りました。
有益な情報の共有、前向きなご討論など、よろしく願い致します。
WCTにおけるさらなる快適な生活を目指しましょう。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[5446: 匿名さん]

昔は深夜まで動かしてましたよ。シャトルバスの需要を奪ってるのはモノレールだからモノレール廃止とかになればバスの利用も増えると思う。

[5447: A3東住民]

>>5434 アクア南さん
レスありがとうございます。

シャトルバスの存在は、WCTの資産性維持にはあまり関係ないのではないかと思っています。

むしろ、品川駅から普通に歩ける距離に立地しているにも関わらず、バスがないと不便な「バス便マンション」という、不利なイメージを植え付けてしまっているような気がします。

不動産評論家の櫻井幸雄氏の分析によれば、運河の向こう側の港南５丁目に立地するスカイクレストビュー東京は、新築分譲価格からの値上がり率が+37%と、同時期に分譲されたWCTの+35%よりも勝っています。

スカイクレストビュー東京は、WCTよりもさらに駅遠で（品川駅まで不動産表記で17分）、住民専用バスはなく、交通手段は都バスかタクシーのみです。

シャトルバスの存在は、残念ながらWCTの資産性維持にはあまり役に立っていないということではないでしょうか。

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110869

[5448: マンション住民さん]

>>5447 A3東住民さん
シャトルバスの意味は、
1. 品川駅へのアクセスを確保する、ある意味社会参加権の確保（天王洲アイルバカはこの際置いておく）
2. 中古物件であっても、アクセスしやすいことによる新規購入層へのアピールと資産価値低下の抑制
かなと考えます。
2はあくまでも間接的リターンで、本来的意味は1でしょう。
このマンションの規模を活かし、アクセスを向上し子供を持つご家庭や高齢者にも目配せできることが結果的に資産価値につながっているのではと思います。

ご指摘の記事も、結論はお書きになっているトーンと少し違うようですね。

> 「ワールドシティタワーズ」（価格上昇率+35％）も「スカイクレストビュー東京」(価格上昇率+37％）も、共に中古価格は上がっている。どちらを選んでも、後悔はなかったわけだ。
> 当時の2つのマンション購入者の方々は、喜びいっぱいだろう。

[5449: 匿名さん]

>>5448 マンション住民さん
同時期分譲の豊洲は+70%とか+100%とか上がってるから、時代のおかげという感じです。

[5450: アクア南]

> 5447 A3東住民さん、
正確な分析は専門家の方にお任せしますが、仰る通り「シャトルバスの存在はWCTの資産性維持に関係ない」可能性は確かにあると思います。

といいつつも以下はあくまで素人の「印象」ですが、私はシャトルバスの存在はWCTの資産性維持に関係あると思います。長くなるので理由を二つだけ挙げます。

この記事にも「スカイ」は同時期竣工のWCTを意識して値付けを下げたとあります。駅からの距離もさることながら、共用施設の差を考慮すれば妥当な判断です。

「スカイ」の購買層については詳しくありませんが、多少駅から遠くとも安いに越したことはないと割り切れる層なのでしょう。少なくともWCTの購買層よりは狭い（若い？）層に特化したのだと思います。

シャトルバスをはじめとした共用施設を充実させ、5448さんの仰るところの「子供を持つご家庭や高齢者にも目配せ」することでWCTには4,000万円の値が付けられたところ「スカイ」は3,500万円だとあります。これはWCTがもしシャトルバスを廃止すると、WCTの市場価値は「スカイ」と直接比較され、「安いに越したことはない」とする層にのみアピール出来る3,500万円に切り下がる可能性を示唆しているものと考えます。話がややこしくなるのでWCTの他の共用施設の影響などは考慮しない暴論ではあります。

二つ目は、この記事によると当初4,000万円だったWCTと3,500万円の「スカイ」は500万円の差額でしたが、この記事によるとWCTは35%上がって5,400万円、「スカイ」は37%上がって4,795万円で差額は605万円に大きくなっています。

個人的には2%の差は誤差だと思いますが、そういいつつも上昇率では「スカイ」に軍配を上げるにしても、上昇額ではシャトルバスをはじめとした共用施設を充実させて当初から4,000万円の値が付けられたWCTに軍配が上がったとも言えるでしょう。

それを可能にした共用施設、特にシャトルバスを今から廃止するのは得策だとは思いません。

[5451: A3東住民]

>>5450 アクア南さん
ご返信ありがとうございます。

5448で申し上げたかったことは、スカイとの優劣比較といったことではなく、単純に同時期同エリアの中古マンションであるスカイとベンチマーキングした場合、騰落率（新築分譲価格からの上昇率）に大きな差は見られず、よってシャトルバスの存在がWCTの中古市場価格へ与える影響はほぼ無視しうるレベルであろうという推論です。

一方、アクア南さんはじめ皆さんの投稿内容から、シャトルバスが当マンションのある種の象徴、なくてはならない存在であることをあらためて実感させられました。

そうした中、前から申し上げていることではありますが、シャトルの廃止に向け、理事会に参加し、具体的活動を開始するといった意図は私には毛頭ございませんので、そろそろこの議論はお開きということにさせていただきたく、よろしくお願いします。

[5452: アクア南]

> 5451 A3東住民さん、
専門家でもない私はただ、WCTの立地の不利を補い
より幅広い層にWCTの価値をアピールするのには、
シャトルバスが有用だと思っているだけです。
そうではないとするA3東住民さんのご意見も尊重します。

既報ですが「まず存続ありき」のつもりはありません。
A3東住民さんに限らずシャトルバスの存続意義に疑問の方々が、
シャトルバスの廃止に向けて理事会に参加し、
シャトルバスがなくともWCTの資産性が維持されると証明すれば、
私は何らシャトルバスの廃止に反対するものではありません。
自分自身は全くといって良い程使いませんし、
実は気が向くと桜満開の時期に山手線一周ウォーキングするほど
歩くことに抵抗がないのです（笑）

ただ、既存のインフラを止めるのは、始めるのよりも難しいかもですね。
「止める」との表現に感情的な反発が予想されますから。

[5453: 住民板ユーザーさん3]

>>5446 匿名さん
プッ

[5454: A3東住民]

ご趣旨承知いたしました。

個人的には充分徒歩圏でバスなど不要だと思っていますが、皆さん健脚ぞろいというわけではなく、現にシャトルがあるからこのマンションを買ったという方も少なくないでしょうから、シャトルの廃止は、そう簡単ではないでしょうね。

とはいえ、「資産価値の維持にも貢献しているのだから管理費会計からの赤字補填は当然」といった論調に一石を投じたかったまでです。

今回の品川駅前のバス停移動の結果、シャトルの利用者が大きく増加し、全ての住民に「あってよかったね」と言われる存在となることを祈願しております。

[5455: アクア南]

「資産価値の維持」と「管理費会計からの赤字補填」は、具体的な補填額を念頭に議論する必要があると思います。理事会に上申する価値もありそうですね。

現理事会の貢献により利便性が大幅に向上したシャトルバスですが、根本的な問題は解決していません。それは：

”バスに乗るほどWCTは駅から遠いか？”

です。

遠くないと思う人が多いから、皆、特に帰りは歩いてしまう訳です。「シャトルバスは有用」といいつつ、A3東住民さんの反論を頭ごなしに否定する気にはなれない理由もここにあります。

[5456: 匿名さん]

>>5449 匿名さん

そうやって唐突に豊洲とか書くと住民なりすましだとバレますよ（笑）

[5457: 匿名さん]

しかし、バスにせよプールにせよ、廃止だなんだと総会にかけなきゃならないレベルの話を、理事になって提案する気が無い人や管理組合員でさえない人がいくらここで言い合いしたり主張しても無意味だと思うが、なんでそんなに一生懸命になれるのか？

[5458: 住民板ユーザーさん1]

マンションバスがある事が決め手になった住民多いのは当たり前なのでは？途中から入居した自分が言うのもなんですが、今こそ品川駅までまっすぐの道路があるけれど、昔は開通しておらず、迂回して品川駅港南口まで行ってたと聞いたことあります。（自分は開通後に入居）
あの時代は圧倒的に品川駅利用者が多かったのだろうなぁと。

バスの赤字補填のための廃止となっても、それに代わる補填が出てくるはずです。例えば駐車場や、今後当たり前の時代となる電気自動車のスタンドなど（完全なる憶測ですが）

であれば、リニア開通して、それでもバス利用者が増えないとなった時に廃止するしないの議論をすればいいのかなぁと。

[5459: 匿名さん]

そもそもプールもシャトルバスもあることを分かったうえで購入してるんだから、買ってからいまさら言うのも変だよね。プールやシャトルバスの無い物件が都内マンションの99.9％なんだから、残り0.1％をわざわざ選んでから文句言うのはおかしいでしょ。品川が外せないなら、Vタワーでもコスモポリス品川でも選択肢はあったわけだし。そのうえ、毎月の管理費も他のマンションより安いわけですしね。

[5460: 住民板ユーザーさん2]

>>5454 A3東住民さん
管理費会計から補填って、いつからいくらくらいですか？

[5461: 住民板ユーザーさん3]

>>5450 アクア南さん
同じデータも、読み取る側の解釈次第なんだなーと
とても勉強になります。
私はWCT中古購入者ですが、どんなに共有施設が
充実していようと、シャトルバスがなければ
この立地は論外でした。
そして今もバスに乗ります。
その時の行き先や時間帯などで、
モノレール、りんかい線、バス、シェアバイクと
使い分けてます。

[5462: 匿名さん]

私はシャトルバスは使用しません。だから廃止とまでは考えていませんが、もし都バスと同じ料金にしても乗る方いらっしゃるのでしょうか？乗車賃が少し安いからシャトルバスが必要と考えているのでしょうか。上記の方が書いていますが、バス利用者でシェアバイクを使用する方が増えると更に利用者が減ってしまう恐れがあります。この辺りはどのように考えているのでしょうか。

[5463: アクア南]

> 5461さん、
恐れ入ります。
モノレール、りんかい線、バス、シェアバイクが
都合に応じて使い分けられるのがWCTの魅力ですね。
モノレールが良いかシャトルバスが良いかの議論は
本当に不毛だと思います。どちらも便利ですから。

[5464: 匿名さん]

>>5463 アクア南さん

品川駅徒歩、品川駅シャトルバス、モノレール駅まで徒歩、、、自分の部屋から東京駅まで全部試してみたけど、結局はほとんど時間変わらず、強いて順位付ければ下記でした。当方、ブリーズタワー高層。

①　品川駅バス（24分、うち乗車時間9分、バス7分、徒歩＋待ち時間8分）　288円　

②　品川駅まで徒歩（25分、うち乗車時間9分、徒歩＋待ち時間16分）　168円

③　モノレール（27分、うち乗車時間15分、徒歩＋待ち時間12分）　356円

一番徒歩時間が少なく一番早いのは①、一番安いのはもちろん②、③は一番高くて時間がかかるという結論。

[5465: アクア南]

> 5464さん、
日中の時間帯や各所での待ち時間の影響が大きいとは思いますが、私が入居からしばらく、JR新橋駅山手線ホームまでの朝の通勤時間帯の所要時間を比較した時には概ね③、①、②の順でした。

浜松町駅での乗り換えは今よりも面倒なルートでしたが、「何だかんだでモノレール結構使えるね」と当時WCTにいた知人と話したのを覚えています。

ただ、私の調査の結果もせいぜい2～3分の差と電車を一本乗り逃すか否かで逆転してしまうもので、仰る通りに「大して変わらない」という結論でした。