港区港南 WORLD CITY TOWERS 12

[マンション住民さん]

「WORLD CITY TOWERS 第12版」のスレッドを作りました。
有益な情報の共有、前向きなご討論など、よろしく願い致します。
WCTにおけるさらなる快適な生活を目指しましょう。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
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[5259: 匿名さん]

新築の時に色々用意したのが、時ともにベネフィットが薄れ築15年超えると何でも住民の持ち出しになってくる。高齢化したマンションを住民が介護してるかのよう。

[5260: 住民板ユーザーさん3]

>>5256 匿名さん
ご自身のポストをチェックされた方がよろしいかと。

[5261: 通りすがり]

>>5240
ありがとうございます！
歩くには辛い距離ですね。シャトルバスで品川まで行って歩くか自転車借りるかして行ってみます。

[5262: マンション住民]

共用施設の心配事で言えば、指摘してる人少ないけどプールなんかより駐車場のことがもっと心配。もう15年です。そろそろ全交換とかなんとか管理会社が提案してくる時期です。古くなってきてるのは事実なのでどうするか真剣に考える必要がありますね。使われてるの半分くらい？全交換なんてしたらどれだけ費用かかるんでしょう。修繕積立金から出す計画でしたっけ？管理費会計に計上されてる駐車場料金って、そのために残してないように思うし。計画できたら安心ですが。

[5263: マンション住民]

バスやプールで使う人で赤字をなんとかしろみたいな論理の方がいますが、その考え方でいくと駐車場の大規模修繕費用は使う人でなんとかしろ、なんでしょうか？使ってないのに修繕積立金なり払わされるのは納得が行かない、と。駐車場使ってる組合員で何割くらいでしょう。そういうことも含め、額が大きそうなので、バスやプールより遥かに心配に思います。

[5264: 匿名さん]

駐車場は修繕しても黒字だけどプールは赤字という違い。プールも1回1万円ぐらい取れば黒字になる？

[5265: 匿名さん]

プール批判→なら、なぜ買った？買わなければ良かったのに。
積立金値上がり→数十円の差額なので気にする程でもない。
豊洲からの荒らし→消えなさい。

これが一般的なご意見かと...。

[5266: 組合員]

>>5256 匿名さん
組合員にしか連絡は来ませんよ。

[5267: 住民板ユーザーさん]

よくわからんが、このマンションの駐車場料金25000円～30000円くらいでしょ。
1350台で稼働率90％として約1200台が利用、平均27000円/月を支払っていると
して1200×27000円×12か月で年間収入7億8000万円以上。

そろそろ全部入れ替えるとして、それまでに支払われた駐車場料金は上記の15年分で
58億3200万円。仮に駐車場の機械を全交換していくらかかるのか知らないが、
さすがに58億円もかかることはないでしょう。むしろ、車保有者が支払う多額の
”駐車場献金”→管理費組み入れ＋テナント収入→管理費組み入れのおかげで、管理費
が低く抑えられている構図かと。詳しいことはわからないので、心配なら総会で質問
してみれば？

私は駐車場料金やテナント収入もあり、それで月々支払う管理費は低く抑えられて
いる上に、駐車場は周辺相場の30000円～40000円に比べて非常に安いし、
マルエツが入居していることで買い物は便利なうえにテナント収入で管理費も安い。
マルエツやクリニックにとってはWCTに入居することで確実な固定客が半永久的に
掴めるので安泰。非常にうまく考えられた１石３鳥の戦略だと思いますよ。
ただそれも２１００戸の超大規模だから為し得る技で、まさにスケールメリット。
超大規模マンションさまさまです。

ちなみに、我が家にも管理費通知来ましたが、計算すると入居から今まで支払った
管理費は累計で300万円に満たない額、自室の資産価値は最低でも2000万円は
増えているので住んでいるとお金がもらえるマンションみたいなもんだなあと。
あの時、賃貸に住み続けずに購入を決めて本当に良かったと思ってます。

[5268: 組合員]

来たのは管理費ではなく修繕積立金ですよ。それと駐車場収入は管理費会計ですが、我々が払う管理費で間に合わないものの支払いに使い込んでて残っていないようですよ。会計決算書をざっと見ただけですが。

[5269: マンション住民]

経営のプロに組合会計の経営をお願いしたいです。毎年の輪番理事に経営プロが居てくだされば良いのですが。経営素人が理事になっても、辛いですよね。

[5270: 匿名さん]

カルロスゴーンが理事になったらシャトルバスとプールは即時廃止されそう。

[5271: マンション住民]

ゴーンさん私服を相当肥したから　組合会計ではちょっと困るな・・

[5272: マンション住民]

私腹の変換ミスです。失礼。

[5273: マンション住民]

>>5267 住民板ユーザーさん
車保有者が支払う多額の”駐車場献金”→管理費組み入れ：これは正しいです。でも毎年使い込んで残ってません（少なくとも大規模な修理費には）。
テナント収入→管理費組み入れ：これは部分的に正しい。テナント収入は課税事業なので、法人税納めて残った分しか管理会計に残りません。法人税払うのもったいない。

[5274: 匿名さん]

要は素の管理費の赤字を駐車場会計で穴埋めしてるということだよね。

[5275: マンション住民]

総会で管理費の余剰金（わずか）の議案でますよね。毎年残ったのあれだけです。

[5276: 匿名さん]

>>5274 匿名さん

そういう言い方はちょっと違うかな。駐車場料金の収入があるので各住戸から徴収する管理費が安く済んでいる。そういう構造が不健全だというなら、車を保有している人の駐車場料金は引き下げ、見返りに全住戸の管理費を大幅値上げ、が解決策となるが、それでいいのかい？

その会計の中で、駐車場設備の大規模修繕費はちゃんと将来計画に組み入れられているでしょう。さすがに計算していないということはないと思う。心配なら、何度も言っているように総会で質問するか、ご意見橋を経由して質問してみれば？

[5277: 匿名さん]

>>5274 匿名さん

駐車場料金を管理費に充当して全体で管理費収支がトントンとして、駐車場料金収入は、駐車場の維持管理、修繕にのみ充当、管理費には回さないのであれば、駐車場料金は大幅引き下げできますね。駐車場料金引き下げなら嬉しいが、実現できるともやってほしいとも思わない。

例えば1200台の駐車場料金を10000円/月引き下げたら、1200万円/月を2090戸で負担するので1住戸平均で管理費は5700円/月値上げ。クルマを持っている人は差し引き負担が4300円/月少なくなり、クルマを持っていない人は5700円/月負担が増える。クルマを持っていない人の反対多数で否決されるでしょう。

[5278: 組合員]

>>5276 匿名さん
駐車場代金値下げして管理費値上げって、それはおかしいのでは？共用施設である駐車場の毎年の維持管理費や将来の大規模補修にむけて、相応の駐車場代金を集める必要がありますよ。どう考えても値上げはあっても値下げはないな。空いたままのスペースをこれからどうするのが良いのか、古くなったらという理由だけで使ってないところを修理、交換はしないと思うけど、大きな問題ですね。使うとことと使わないとこを完全に分けた方が良いかもね。ガラガラピットで数台だけってとこあるのでは？