港区港南 WORLD CITY TOWERS 12

[マンション住民さん]

「WORLD CITY TOWERS 第12版」のスレッドを作りました。
有益な情報の共有、前向きなご討論など、よろしく願い致します。
WCTにおけるさらなる快適な生活を目指しましょう。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
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[4599: 匿名さん]

>>4597 住人ですさん

ご指摘のデータを見ましたが、あのサイトの賃料は各期間の実際の貸し出し募集があった物件の平均を取っているだけなので、その期間に最上階の物件の貸し出しがあったりすると平均数字が跳ね上がりますから、あまり参考になりません。

グラフで2018年12月が高くなっていますが、もとのデータを見ると最上階の135㎡のペントハウスが24,584円/坪で募集があり、それが平均値を押し上げているだけです。

また、賃料は低層階は比較的リーズナブルで、眺望のよい高層階はやや高めになっていますので、その各時期にどのような物件がデータに含まれているのかによって平均値が上下しますから、上がったり下がったりはほとんど参考になりません。

たとえば、ある時期に、坪賃料20000円の最上階と15000円の高層階の２物件があるとその時期の賃料相場は17500円と表示されます。次の期間に20000円の物件に借り手がついて15000円の物件だけが残り、新規に低層階の13000円の物件がでると表示が14000円/坪に一気に3500円も表示が下がります。

でも、実際は20000円の物件に借り手がついただけなので、むしろ高額物件に借り手がついただけで下がってはいないわけです。本来は、階層や条件をあわせて募集賃料（この価格で借りませんか？と提示している賃料）ではなく、成約賃料（この賃料を支払うと契約できた賃料）で見なければなりません。

港区全体のように多くの物件数を入れれば、そういうボラティリティは下がりますが、当マンションが巨大だとはいえ、1つのマンションだけだと向きや階層によって賃料相場は異なりますから、期間ごとに見ればその時期にたまたま借り手の募集があった数物件の平均を取っているだけの、ああいったデータは参考程度にしかならないとお考えください。

[4600: 匿名さん]

>>4586
私はブリーズですが、エントランスから普通に歩いて山手線ホームまで15分では着きません。相当早歩きしても15分は厳しいです。歩くスピード早めても横断歩道で結構捕まることも多いので、この寒い時期品川駅山手線ホームまであるくのは中々厳しいと思います。たがら1時間に１本でもいいからシャトルは残して欲しい。赤字垂れ流しだろうが、それは住民の権利です。

[4601: 住人です]

>>4599 匿名さん
ありがとうございます。WCTだけで賃貸料相場を見てると動く数が少ないため、高層階角部屋のような坪単価が高い部屋の賃貸が決まればつられて高くなり、逆に低層階の眺望が無い部屋の賃貸が決まれば坪単価が下がりと、一件一件の値段に左右されてしまいガチだと言うことですね。分かったような気がします。４５９９さんは不動産事情に詳しい方だと思いますので教えていただきたいのですが、同条件の部屋の場合、WCTの売買や賃貸の坪単価は２０１５年頃から現在まで　ゆっくりでも上がり続けてるのでしょうか？一般サイトの情報だと、売買はゆっくり上昇していましたが。

[4602: 住民板ユーザーさん1]

区分所有者が情報交換できるクローズなサイトが有れば良いのですが、無いためにこういう場所を見つけて、さまざまな情報が行き交う事になっていますね。ITに詳しい方が理事になった時、クローズな場所で匿名で情報交換出来る場所をぜひ作って頂きたいです。バス廃止させたい方にしても、年一回の定期総会でしか発言できるチャンスが無ければ、その場で決まるはずもなく、何もきまらずr理事も交代し、うやむやになるかもしれません。何かアンケートとりたいと思ってもする場所もなく、困ってる組合員の方も多いような気がします。ITに詳しい区分所有者の方、区分所有者だけが匿名で情報交換出来るサイトを 出来れば作成していただけないでしょうか。

[4603: 住民板ユーザーさん1]

組合意見箱も情報交換の場所ではないので、知りたい事が返ってくることのほうが少ないです。どんなことでも総会までに問題提起し、議論深めることができるクローズな場所が有れば良いのにと思います。今はアンケートも取ることができません。詳しい方、よろしくお願いします。

[4604: 住民]

>>4595 匿名さん

もっともらしいご意見ありがとうございます。組合会計は監査も受け税理士さんが毎年法人税を納税し、組合総会でそれを承認しているので何も問題ないですよ。問題なのは、事業上赤字でもないのに、表面しか見ることが出来ない一部の人が、バス大赤字だと煽るような間違った書き込みをしてる事です。それこそWCTにとって悪意ある情報発信なのでやめていただきたいです。

[4605: 区分所有者２]

>>4599 匿名さん
ありがとうございます。多くのサイトで賃料相場の推移が表示されていますが、どのマンションも募集価格でしかないのでしょうか？成約価格を知ることが正確なことは当然のことだと思いますし知りたいです。レインズなどを見ることができる不動産関係の方でないと成約価格の推移（売買も賃貸も）を知ることが出来ないのでしょうか？レインズ以外に一般人でも知ることができる方法があれば教えていただけないでしょうか。

[4606: 住民板ユーザーさん8]

築16年、品川駅徒歩13分なので、ここは賃貸としてはかなりいい水準を維持出来ていると思っていますが。。

[4607: 住民板ユーザーさん1]

>>4604 住民さん
「何も問題ない」って、それは手続きが適正に取られているということであって、それは当然のことですね。
問題は、店舗賃貸収入等を除いたバス事業単体では2000万円を超える赤字が発生している現状をしっかりと認識した上で、現在の利便性の維持やポストコロナの利用率向上の可能性、税効果の観点なども総合的に勘案し、今後も管理組合によるバス事業の運営を継続することについて、区分所有者の合意がなされているかどうかということだと思います。
4594さんのおっしゃる通り、事業経営目線での管理組合運営が望まれるところですね。
なんなら私が理事会に参加してもよいのですが、ここでの議論を見るに、そんなことを言い出そうもののら、イヤなら出て行け、と袋叩きに遭いそうで、怖いです。

[4608: 区分所有者２]

>>4607 住民板ユーザーさん1さん
店舗賃貸料を値上げすれば法人税も増えますので、その税金をバス事業に当てるのか、他の事業に当てるのか、そういった事業経営目線をこれからの理事会に期待したいと思います。理事は持ち回りなので、区分所有者なら必ず順番が回りますが、経営意識の高い方が早く理事会に入って、事業内容を把握して収支を整理整頓し、増収できるものは増収し、他の収益事業を始めたりし、その利益を何らかの住民サービス事業に利用しながら節税を考えていただけるのなら、袋だたきになどされるはずがないと思います。ぜひお願いしたいです。

[4609: 区分所有者２]

>>4607 住民板ユーザーさん1さん
4608に追加です。事業支出をカットして得た事業収入を、収益が難しいが多くの住民にとって利益になりうる何らかのサービスに利用することなく、高額納税だけして終わることのないようにだけ、よろしくお願いいたします。

[4610: 匿名さん]

シャトルバスの運賃を値上げすればいいだけなのに。
利用者負担でお願いします。

[4611: 匿名さん]

>>4610 匿名さん
そうすると、都バスに流れ、ますます利用者が減る。でも、実質的に同じなんだろうけれどね。

[4612: 匿名]

うちの両親が都の高齢者パスをもらえるようになり、
それ以来シャトルバスから無料の都バスを利用
するようになりました。
今後住人が高齢化するとこのような
現象が加速するかもしれませんね。

[4613: 住民板ユーザーさん2]

法人税の課税対象となる事業関係の財布と、非課税の財布を分けて管理するのがわかりやすいし、普通に行われるべきことなのではないでしょうか。そして税金払ってからまとめる。しかし、毎年の決算書はまとめた後しかわからないので、これkらは税金対象の財布の収支がどうだったのか知りたいです。バスも賃貸も課税用の財布の方のはずなので、一つの事業だけで収支考えるのではなく財布の中を減らさない、増やしたい、その為にはどうするか、というように、財布を分けて考えた方がわかりやすい気がします。

[4614: 入居予定さん]

普通に住民だけ無料化して管理費から徴収すれば良いと思います。
月額数千円取られてもここに住んでいる人なら影響ないでしょ。
私はバスに全く乗らないですが、
駅から遠いこのマンションの価値を上げるための物だし
管理費で運用するのが妥当なんじゃないかなと。
決済手数料とかも無くなるし、無駄も減るんじゃないでしょうか。

[4615: 匿名]

>>4614 入居予定さん
昨年入居しました。
このマンションがどんなに魅力的だったとしても、
住民専用シャトルバスの存在がなかったら絶対
購入してなかった。
入居してみたら、実際はモノレール使うことが多いけど。

[4616: 匿名さん]

>>4601 住人ですさん

賃料相場については階層や向きを揃えて多くのデータを集めて見ないといけませんがサンプル数が少ないので分析のやりようがなく、なんとも言いようはないと思います。ただ、少なくとも数ヶ月から1年で大きく変動するものではないと思います。

長いトレンドで見れば、2012年ごろの賃料は11,000円/坪～13,000円/坪のレンジだったように記憶していますので最近の13,000円/坪～15,000円/坪というのは少し上がってきているのではと思います。

品川エリアは基本的に賃貸需要は活発で、急激に需要が下がったりすることもないと思いますので、今後も堅調に推移するのではないでしょうか。

[4617: 匿名さん]

>>4615 匿名さん

まあそういう人が多いでしょうね。賃貸で入居しようとする人なんか特に。
なので、シャトルバスは資産価値維持に一定の貢献をしていると思いますから、
維持すべきと思います。

[4618: 匿名]

>>4616 匿名さん
リモートワークもスタンダードになってきたので、こちらを賃貸に出して鎌倉に移住したいんだけど、WCTは賃貸募集すごく沢山出てるからすんなり借り手が見つかるかな…不安。