港区港南 WORLD CITY TOWERS 12

[マンション住民さん]

「WORLD CITY TOWERS 第12版」のスレッドを作りました。
有益な情報の共有、前向きなご討論など、よろしく願い致します。
WCTにおけるさらなる快適な生活を目指しましょう。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
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[4559: 住民板ユーザーさん1]

>>4554 住民板ユーザーさん1さん

その事故で、貸切バスの深夜23時以降や早朝の運行にも規制の網がかかったので、運行時間を短縮せざるを得なかったと記憶しています。

[4560: 住民板ユーザーさん1]

住民が主張しているかは不明だが、バス廃止は現状困難でしょう。

バスを必要としている住民が相当数いること、資産価値の維持向上に寄与していること、1世帯当りの管理費負担は年間1万円程度に過ぎないこと、住民の反発覚悟で廃止の発議をする理事は恐らくいない等から、バス廃止の議案が上程されることはないでしょう。

[4561: 匿名さん]

都営の終バスが22時で終わるから22時以降の運行に価値あったのに、今のダイヤだと本当に無価値。

[4562: 住民板ユーザーさん1]

こんな便数の少なくて、終バスも早いシャトルバスに3000万とか過半数以上の住民には無価値なんだよな。

しかも品川駅の発着場は今は駅から離れすぎていて家出てから山手線乗るまで異常に時間がかかる。アイルもりんかい線は入り口からホームまで時間かかったり、モノレールも運賃が異常に高かったりと問題はあるが、品川駅無理して使うよりかはいいし、最近は品川駅は不便すぎて私は使ってない。

永住住民がいるので住民の平均年齢も上がってきていることを考えると、今後の品川駅利用者はより減ると思うので、この辺りでシャトルバス廃止もありだと個人的に思います。どうしても品川駅使いたい人は乗り場は海岸通りの信号待ちはあるが都バス、終電過ぎたらタクシーとしてもらうのが良いと思う。

[4563: 匿名さん]

>>4558 住民板ユーザーさん1 さん
バスは分譲時は独立採算だったのですよね。
最初から住民（区分所有者）負担のプールやジムと一緒にしないでください。

[4564: 匿名さん]

>>4560 住民板ユーザーさん1さん
資産価値の向上に寄与してるって何のエビデンスもないし、今の運用だとむしろマイナスの価値という気がするが。

[4565: 匿名さん]

>>4560 住民板ユーザーさん1さん
管理費負担は年間1万円程度に過ぎないとありますが、現状の利用率が継続すると、一戸当たりの負担は年間2万程度ということになりますね。

【試算式】年間バス運行契約料6200万円ー年間運行収入1782万円（＝13000人ｘ120円ｘ12か月）＝管理組合負担額4418万円　⇒　これを2090戸で割ると、1戸当たり21,138円

これを多いと感じるか、たいしたことないと考えるかは人それぞれでしょうが、管理費の1か月分相当と考えると、決して小さくはないような。。。。

そもそも資産価値の維持向上に寄与しているって、ほんとうにそうなのかなぁ？

[4566: 住民板ユーザーさん1]

バス廃止論の方々、管理組合の理事に立候補なさって廃止を進めてください、応援しますよ！

[4567: マンション住民さん]

掲示板でいくら主張しても誰も動きませんよ。
理事や委員会に立候補して、廃止を進めるべきでしょうね。

ただ、自分は利用しない、管理費がもったいない程度の理由では廃止は厳しいでしょう。
品川駅の乗車場が変更されて、駅近になるといいですね。

[4568: 匿名さん]

数年前、管理費からの拠出を決める時の総会に参加して、異議を唱えたんだけど、当時の管理組合は存続を前提に動いていて反対派の意見に耳を貸す感じじゃなかった。

そもそも当時は、国交省が改訂したガイドラインに従うため、約2000万円程度の費用を負担するとの説明はあったけど、6200万円の運行契約を結び、運賃収入を差し引いた残額が管理費（区分所有者）負担になる（言い換えると管理組合がシャトルバスの実質的な事業主体になる）との重要事実の説明はなかったような。。。

たしかにここでウダウダ言っていても何も始まらないので、次期理事に立候補して、ゼロベースからの見直しを主導してみてもいいんだけど、まさかバス会社と長期の契約を結んでいたりしていませんよね？

[4569: 匿名さん]

別にバスを止めて、その分管理費が余ったとしてもとしても、管理費下げましょうとはならないのにね。全体として健全に運営されているかどうかが問題。バスの運行費用で管理組合の財政が逼迫していて管理や修繕に支障をきたす恐れがあるなら、検討しなきゃならない。そうじゃなきゃ、今のままにして欲しい。シャトルバスなくなるのは非常に困る。

[4570: 住民板ユーザーさん1]

>>4569 匿名さん
その分管理費が余れば、修繕積立金にまわすとか、駐車場サイズの大型化工事を進めるとか、ほかに使いみちがなければ管理費を値下げするとか、いくらでも有効な使いみちがあるのでは。
今ほど利用者が少ない中、一部の利用者の利便性を維持するために全区分所有者が年間4000万円を超える巨費の負担を強いられ続けることの方が不健全な運用であり、ひいては資産価値にも悪い影響を与えると思います。

[4571: 住人]

>>4565 匿名さん
確かにバス事業単独で収支をゼロバランスにするのが管理費だと負担が大きいですね。組合には管理費以外に法人税課税対象になっている「共用店舗賃貸料」収入があるので（バス運賃収入も課税対象になっているはず）、課税対象のバス以外の収入をもっとあげて税金でバス赤字を補填していく仕組みを、組合も積極的に考えて欲しいと思います。2018年、2019年、2020年と総会決算書と議事録を見ても、収入をあげる視点がどこにも書かれていないので、現在や次期理事会のメンバーの方々には、組合費以外で収入増やす視点を持っていただきたいなと思います。管理規約を見ると共用店舗は４つになってるのです。クリーニング店の記載が見当たりません。クリーニング店は現在住友建物経営に変更になったと思いますが、共用店舗賃貸料を払ってないなら組合に払うべき店舗だと思います。数年前にクリーニング店の経営社変更なされた際に理事会メンバーだった方で、住友建物からどういう説明が有り賃貸料払わないですんでいるのか（あるいは払っているのか）、ご存知の方いたら教えてください。

[4572: 住人]

住友不動産エスフォルタも管理組合に場所使用料払ってないと思います。場所使用料払わない分だけ、毎月の有料プログラム利用料金安くなってるのでしょうか？クリーニング料金も他店と比べて安いのでしょうか？そうでもないと思うのですが。

[4573: 住人]

>>4549 匿名さん
赤字と言っても2018年度からのことです。2017年度法人税数百万円も無駄に払っていたことが2018年総会資料からわかります。法人税払い過ぎだったと思いますが、総会で見過ごされたように思います。そっちの方が問題です。その税金の原資は共用店舗賃貸料などだと思いますが明細も不明です。いずれにせよ、課税対象となる事業を管理組合は行っていて、決算書の賃貸料金合計などから考えると、2019年度のバスを含めた事業赤字は８００万円くらいです。その分が結果的に組合管理費から払われたことになります。垂れ流しというほどでは無いように思います。しかし、2020年度は賃貸料を値上げもしてないなら事業収入増が無いので、相当の事業赤字が予想されますね。理事会に経営目線の人がいて欲しいと思います。意見箱に投書します。

[4574: 住人]

>>4569 匿名さん
そう思います。単純にバス運行が管理組合からなくなるとバス運行を管理組合が年間貸切契約する前の2017年度会計で法人税数百万円払っていた時代に戻ります。組合管理費から支出するより数百万円法人税収めた方が良いと考えるか、法人税利用しながらでバス運行続ける事業経営を組合が考えるのか（まだ考えた形跡有りませんが）、の考え方の違いだと思います。個人的には年間数百万円の法人税払いたくないです。

[4575: 住人]

>>4564 匿名さん
資産価値の判断基準は一つではないと思いますが、駅からの距離（これで不動産会社は徒歩時間を出してます）は最も大きな基準であるのは誰しもご存知のことだと思います。天王洲アイルからの距離より、品川駅からの距離が重要でしょう。徒歩10分圏内か否かで大差がつき、WCTは10分以上ですから10分以内のマンションより資産価値は下がります。これは変更不可能です。それを補うために建設時にシャトルバスを設けたのでしょう。WCT区分所有者が売却する時、あるいは賃貸に出すときに、シャトルバスがあった方が高く売却できるのか、高い賃貸料を設定できるのか、どちらでしょう。不動産に強い方の意見が聞きたいです。

[4576: 住民板ユーザーさん7]

>>4575 住人さん

しかし有名無実で公営バスよりサービスが劣るのであればバス便マンションでしょう。バスは忘れた方が良いかも知れませんね。

[4577: マンション住民さん]

新築分譲時より居住していますが、バスにはお世話になっています。
天王洲アイル駅よりも、品川駅を利用する方が多いからかもしれませんが、
バスがあるという事が購入時に決めるポイントになった1つです。
便が減ったり、場所が不便になったりしますが、
私はビックエコー前で乗る為そんなに不便ではないですし、
なにより、雪・台風・雨などマンション前から品川駅までぬれずに行けるのは
かなり便利です。

[4578: マンション住民さん]

↑の続きです。
最近、マンションの価格が高騰していますが、
やはり、近隣のマンションよりも、アクセスの足の選択肢が多いというのも
高騰の要因になってるのかなと思います。