大崎ウエストシティタワーズ パート６

[マンコミュファンさん]

仲良くやりましょう。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/
パート１ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/
パート２ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/
パート３ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43534/
パート４ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43215/
パート５ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51420/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分
価格：4140万円-1億2580万円予定
間取：1LDK-3LDK
面積：40.4平米-106.35平米
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[881: 匿名さん]

三井のグランスカイのＭＲは２１～８日までクローズするといのに
現地販売センターは年末年始の３０、３１、１日を除いて営業している
みたいでやる気マンマンですね。

完成済み物件と未完成物件の差なのか、住友と三井の差なのかわかりま
せんが。

[882: 匿名さん]

完成済み物件なんだから当然！
休んでいる間も管理費や修繕費などのランニングコストはスミフ負担。
売れてない戸数の半月分なんて足し合わせると凄い額になるよ。

正月休みなんてゴールデンウィークと同様、現地に呼び込むチャンス。
それを３日も休むなんて逆に何を考えているのやら。。。

住民からすると正月から営業マンが客を連れて棟内を歩き回るなんて大迷惑。
無休で営業したいけど住民に配慮して３日だけしょうがなく休んだんじゃないか。

[883: 入居済み住民さん]

いや、帰省するからどっちでもいいんだっぺ。やってもやらんでも。

[884: 匿名さん]

ガラガラならゆっくり共用設備を見せてもらえそー。

[887: 入居済み住民さん]

822さん

別に全然迷惑なことなんてありませんよ。
そのほうが活気があってよいと思いますけどね。
ただ周りの店が休みだから隣のカフェでお茶したりはできないでしょう。

[888: 匿名]

半端な体制でモデルルーム開けるとコストがかさむ割に効果が薄いからじゃないかな


客も正月は帰省だ挨拶まわりだ初詣だ初売りだでそれなりに忙しくてあまり来ない
全社的な公休日に出社させたら休出手当ても要る
人を減らしても施設稼働費用は同じ位掛かる
万全の体制が組めないからトラブルの対応も取りづらい
ついでに社員のモラルも下がる

余り良い事はなさそう

グラスカの方は完成も近くなったから、この機会に改装を入れるために休んでるんじゃない

[889: 匿名さん]

> 882 完成済み物件なんだから当然！ 休んでいる間も管理費や修繕費などのランニングコストはスミフ負担。

皆様ご存知な様に、スミフでは長期販売は一般的な方法です。つまり、この期間に必要な人件費、管理費などは当然、販売経費に含まれていて、販売価格に入っているということ。

ということで、管理費や修繕費などはまあスミフ負担と言えばそうだけど、その金は購入者から受け取ったもの。言ってみりゃ、購入者が自分で負担しているという事です。考えても見てよ、スミフの物件はどこも長期販売してるのに、十分利益を出してるでしょ、その経費をスミフが負担してたら利益でなくなっちゃうよ。早期に売れたらさらに利益がでるし、そんなに早く売れるなら値上げしちゃうし。スミフの想定以上に長期に残ったらここは駅前物件で既に多数ある賃貸に加えちゃえば良い訳ですし。

[890: 匿名さん]

皆様ご存知な様に、ここは再開発で多額の税金が投入されています。

誰も住んでいない空き室の為に税金が投入されているのは大問題です。
売り主は休日返上で販売すべきです。
あるいはどんどん覚書き交わして早急に完売すべきです。

[891: 匿名さん]

今日は見学の人も引っ越しの人も見かけました。
休日返上しなくても売れ行きまずまずの感じがします。

[892: 匿名さん]

>889
なんか言ってることに説得力ないね。利益を載せないで販売するデベなど有るわけないだろうし

【一部テキストを削除しました。管理人】

[893: 匿名さん]

住友に限らず、販売価格には利益も（売れ残り時の）管理費も人件費も入ってますよ。住友は竣工後の販売期間がながいから、管理費修繕積立金の部分が多いっていうだけ。　他よりも物件価格が高いと思うならそこに入っているし、他と同じと思うなら、何かを削っているわけね。889に説得力がないのは、892に理解力がないということでしょう。販売価格に竣工後の想定管理費、修繕費が入って無かったらそれこそ利益を載せないで販売するデべになっちゃうじゃん。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[895: 匿名さん]

三井、三菱と住友の違いは人件費です。住友は財閥デベの中でも給与がダントツ安いことです。
電鉄系より安くカタカナデベ並みです

[897: 匿名さん]

どっちが頭が良いかはどうでもいいけど、ある程度の管理費とか修繕積立金が物件の値段に入っているという話は事実でしょう。
住友の担当者が竣工してからが本番だという言い方してたから、その費用は当然計算に入れてますから。

[898: 匿名さん]

その意味では割高な価格設定なのでしょうか。地価に比して。

[899: 匿名さん]

税金もつぎ込まれているようだし、
そんな割高ではないと思うけど。
その割りには売れてないようだが。

このまま値引き無しで売り抜けられればデベ圧勝か。

[900: 銀行関係者さん]

８８９

結局のところ何がいいたいの? 要は単にこの物件を荒らしたいだけなんだろ!!!

[901: 匿名さん]

不人気住戸を値引いて竣工前に完売を目指すより値引きなしで管理費、維持費をかけても竣工後一年以上かけて
じっくり売り切る。竣工時の完売はむしろ値付けの失敗と評価。

スミフに限らず資金繰りに相対的に余裕のある大手は程度の差はあれそういう
販売政策でやっている。

[902: 匿名さん]

＞901

売主別の販売期間のデータって見たことあります？概略的に説明すると、その期間は野村の4倍、東京建物、三井の2倍です。

例のサーフィン系のHPでみれます（ここにはリンクが張れませんので、御自分で見たかったら探してください）が、住友の長さは傑出してますよ。大手はどこでも同じというのは当たらないと思います。

[903: 匿名さん]

＞９００

889の書き込みが荒らしだと感じるという人がいるのはおそらく889が否定できない事実で、購入検討者に知られたくない事だということなんだろう。

普通889の書き込みは購入検討者には、そうなんだ、そうかもねと感じる書き込みだと思いますよ。898さんみたいに。

[904: 匿名さん]

だから検討から外せばいいだけの話なのに何故あたかも一般論としてこの板で語る必要があるのか。
そこに違和感があるということなんだよ。しかも訳知りのようにデータまでだして。そんなデベの
管理会計のことまで考えてマンション買うやつがいるのか。買う側は相場感さえ間違わなければ大
きな損はしないということ。

[905: 匿名さん]

http://www.a-lab.co.jp/research/press090904.html

暴騰率です。

販売がどうとか、納得いかない人は、買わなければいいですよ。
納得いく説明をここで受ければ買うんですか？

[906: 匿名さん]

スミフ物件は大きな損はしないが、
値引き無しで買う以上は
それなりの損は覚悟の上と言う事だね。

[907: 匿名さん]

大手デベの高めの価格設定が保険と割り切れない人は自分でログハウスでも建てれば損したなんて
思わなくて済むから精神衛生上お勧めです。デベを儲けさせることもないので更に安心でしょう。
その代わり駅近の至便性などは望むべくも有りませんが。

[908: 匿名さん]

至便という言葉も、利便性という言葉もあるけど、至便性って言葉は無い。

[909: 匿名さん]

デベ１人勝ちの構図は変わらない。

[910: 匿名さん]

　この物件、東京の住みたいマンションランキングの4位に入ってました。こんなに上位とは
以外でした。　

[911: 匿名さん]

>>910
どこの情報ですか？

[912: 匿名さん]

情報操作に使う金があったら、
値下げでも何でもして少しでも住民に還元すべき。

[913: 強気の王子]

販売が建物完成後長期にわたるのはデベとして致命的。
１）ゼネコンに建設費を払った後販売収入が無いので大量の資金が寝る（銀行借り入れが返済できずキャッシュフローが悲惨。）元々マンションは商業施設とかオフィスとかの収益不動産と違って青田売りして資金が寝ないところがメリット。これが逆に出ると採算のみならず資金繰りも苦しくなる。
２）完成後一年経つと新築では売れない。中古未入居物件　になる。益々売れなくなる。デベは売値を崩しも売らざるを得ない。

こんなリスクを最初から覚悟して長期販売を織り込んで開発するデベはいない。特に大手は株主からの眼もある。結局今は強気の姿勢を懸命に演じているが一年経つとポキッと折れて大バーゲンするよ。

[914: 匿名さん]

この物件じゃない物件を契約した者です。

ネガてどういう意図でネガしているのでしょう？

きっと欲しいんでしょうけど買えないから、ネガテして鬱憤を晴らしているのでしょうね。

大崎の契約者も一々下らないネタに反論せずに眺望写真や豪華な生活ぶりをカキコんで、もっとネガに嫉妬させては？

[915: 匿名さん]

> 913

　少なくとも住友は1年ぐらいじゃ値下げしませんよ。2年でもしない。だって、それこそ値下げしたら長期に管理費払ってる分損しちゃうじゃん。

　購入希望者がいろいろと出入りして、使った電球、換気扇、エアコンも新品の価格で売るわけよ（試乗車を新車で売るようなもんね）。2年経過したら法的に中古になるとか関係ないの、中古って書く義務がないから。法的に中古か新築かと問われたときだけ中古と答える、ただそれだけ。

　確かに青田売りのメリットは大きいけど、その分高く売れば良いわけよ。壁をコンクリで作るのとガラスで作るのとどっちが安くて早く作れるかって話で。バルコニーの面積を占有部分に入れれば面積稼げるだろって話で。ランニングコストなんて関係ないって、それは購入者が払うんだもん。

　ここの嫉妬させる眺望ってなんだろ？、窓の外にみえる他の購入者の優雅な生活をのぞき見れるとか？、豪華な生活って鉄男が喜びそうな電車の音のことですか？確かに、鉄男的には羨ましいです。

　それから、事実をネガって呼ぶのやめよう。それこそ空しいです。

[916: 匿名さん]

>>915
それで？あなた買うの？買わないの？検討してるの？してないの？
じゃなかったら退場願います。はっきり言って気持ち悪いです・・・

[917: 匿名さん]

ところで今日、ゲートシティ大崎の旧セガの跡地にパタゴニアっていうアウトドア
ショップがオープンしたけど、こんなところで需要があるのでしょうか？
衣類はともかく大崎にテントとか買いに来るひといるの？
大崎に出店する意図がよくわかりません。

[918: 匿名]

あの手の店のテント（別にテントに限った話しじゃないが）は余り場所は関係ないんだわ

「大崎にテントを買いに行く」のではなく、「パタゴニアのテントを買いに大崎に行く」と言う風になるので

まあ、主力はアパレルになるとは思いますが

[919: 匿名さん]

管理費負担がどうちゃらこうちゃらと誰でも知ってるようなことを一生懸命書き込み悦に入ってる
マンション販売評論家がこのスレに増殖中。こういう輩は情報の洪水に溺れて一生不動産など買え
ないんだろう。でもこのご時勢そのほうが幸せなのかもしれないな。

[920: 賃貸住まいさん]

この物件はいい物件だと思います。ただ値段が想定内に無いため値下がりを待ってます。
正直ここの価格が発表されたとき必ず売れ残ると思いました。値段は市場の需給のバランスで決まります。

[921: 匿名さん]

たしかに安くはないけど、立地、共用施設、内装などからすると、それなりにリーズナブルな価格な気だと思います。ここと東口のグランスカイは、お互いにメリット、デメリットがあると思いますが、価格的にはグランスカイの方が割高な感じが個人的にはします。仮に値下げが大崎ＷＣＴであっても、その頃に欲しい間取りが残ってなければあまり意味がないと思います。

[922: 匿名さん]

>>918

なるほど、趣味のアイテムは別に買うやつはわざわざ来て買うけど興味ない人にとっては
便利な場所にあってもしゃーないからね。でも三井運営のゲートシティ大崎の家賃はえら
い高いらしいけど、だいじょぶかいな

[923: 入居予定さん]

ここでネガってる人って同業他社で競合している人かよっぽど物好きな人でしょうね。
プロっぽい書き込みあるし。
普通に考えると同業他社でないなら、どんなに素晴らしい所に住んでるのかと思います。
真面目な検討者ならここにネガ書き込んだりする意味無いと思うのですが。

[924: 匿名さん]

>920さん
確かに売れ残りを定価で買う人の感覚はわからないですよね。
待った期間の家賃分も含めて安く買えるといいですね。

[925: 匿名さん]

↑小出しにしているだけで、それ以外はまだ販売していないのだから、
厳密にいうと、売れ残りとは言わないのでは。

[926: 匿名さん]

↑要望書が入った部屋を売り出してるだけ。
要望書が入らない＝売れ残りでしょう。

[927: 匿名さん]

売り出したけど売れなかったものが売れ残り。

売り出す事も出来ないぐらい相手にされてないという事、売れ残りより酷いよね。

[928: 引越前さん]

ご存じないのかもしれませんが。
第三期（以降）売り出しとあるのは、検討なさっている方ならご存知とおもいます。。
それまでは、要望書を出しても受け付けない物件がたくさんあるんですよ。
広告に偽りありで、広報していた間取りがなくなると困るから。
私も欲しい間取りの階数が三期以降だったので、妥協して他の階数にして購入しましたが。

実際検討なさった方なら、担当さんから説明伺っているはずなので
今更のこと、失礼いたしました。

[929: 匿名さん]

客寄せパンダとしてましな間取りは残してるわけだ。
モラルを疑うね。最悪。

[930: 匿名さん]

> 私も欲しい間取りの階数が三期以降だったので、妥協して他の階数にして購入

どうして待たなかったんですか？？？？