【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
マンションの外むけホームページ
　 http://www.isa515.com
マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
　　https://www.m-collabo.com/isa/
　
※　最近マンションの住民でない人の書きこみが非常に多いです。
この人は怪しいな？と思ったら、その方に住民しか知りえない情報を尋ねて
いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[451: マンション住民さん]

>>449
>総会準備などでその暇がありません。

でも榊先生の話題になると出てこざるを得なくなるのでは？

[452: マンション住民さん]

そらまぁ鉄部塗装くらいもまともにできなくて、
総会でボロ出してた人は、木っ端理事と呼ぶに
相応しいでしょうけどねえ。

ホームページ一つとってみても片方はアドレスを
ここに載っけることすら禁止扱いではなあ。

[453: 住民さんＡ]

>>452
>そらまぁ鉄部塗装くらいもまともにできなくて、
>総会でボロ出してた人は、木っ端理事と呼ぶに
>相応しいでしょうけどねえ。

ところで最近こんな話を聞いた。

先期Ｔ理事長時代の塗装工事の瑕疵を翌期の理事会で摘発した副理事長Ｓが、過去期にＳ自身が監事をしていた時代の総会監査報告で虚偽報告をしていたことを、もう一方の先期理事長のの副理事長Ｔが過去期の通帳検査を独自に実施して証拠をつかみ、復讐のために突如理事会の席で当時の監事だった件の副理事長Ｓを告発し、愚の根も出ないほど叩きのめして恥をかかし、理事会議事録に言質を取って証拠を記録に残した、と言う話。
「目には目を歯には歯を」、理事会は和気藹々どころか常に緊張感が走るようだ。

[454: マンション住民さん]

なんか大変そうですねぇTさんも。
反撃したから自分の失態が消えるもんでもないとは
思うのですが

でもまぁ、このマンションはまだ鉄部塗装工事なんて
してないわけで、そちらのマンションの掲示板に書くか、
この掲示板のスレッド名を、タフちゃんの独り言にかえるかしてくれればいいのにな（笑）

[455: マンション住民さん]

>ご自分が理事をされていたマンションでももう役員はできなくなったヘタレな方です。

サルにもできる管理組合理事だからヘタレもクソもないだろう。
サルにもできるのに高額な報酬まで払ってる馬鹿もいるが。
うわさによると堂々と理事会半分も欠席してたとか。でも誰も文句を言えなかったらしい。
前半にやるだけのことやって後半は欠席しまくって総会にも出ず退任した豪傑だったとか。

[456: マンション住民さん]

きっと、自分とは関係のないマンションの匿名掲示板とかへの書き込みにお忙しくていらっしゃるせいではないかと思いますです。
ご自分のマンションの総会の最中にも副理事長だったのに書き込みしてるぞとか書かれて反撃が、議決権行使してるから総会には顔は出さなくても良いのだとか。
あまりの正しさに涙が出そうになります。

[457: マンション住民さん]

ホームページで情報公開しすぎでおまけにオウタがブログで書きまくってるからネタにされたのだろう。

[458: 匿名]

自分で個人的あげてるアドレスをここに書くと、
書き込み禁止になるのがタブチさん。
紹介したくても紹介てきないんだよなあ。

タブチくんのいけてないホームページのには
なかなか中に面白いファイルも落ちてて、
理事会だの理事長だのにクレームつけたりしてるのが
フォルダー構造ごと丸見えとかなんで、
大笑いしたいときには見てみるのも悪くはない。

フォルダーの中が丸見えとかは避けたほうがいいと思うよ
→タブチさん

[459: マンション住民さん]

人気者ですね。総裁として迎えたら？月１０万で。

[460: マンション住民さん]

>書き込み禁止
ここのサイトは格調の高すぎるホームページへのリンクはできないみたいですよ。
ちんけなはるぶーのブログはリンクできるようです。

[461: （笑）]

あれが格調高いサイトねぇ。

[462: マンション住民さん]

ごめん。格調高いサイトはこっちだった。
まだあるみたいけど、それはいずれ・・・・
人車鉄道：http://www.kk-net.com/~tabuchi/JINSHA.htm
中世城郭模型：http://www.kk-net.com/~tabuchi/castle/furumagi.html

[463: 匿名]

>>462
Excellent !　乙。

[464: マンション住民さん]

>>425

>4月に東電と系統連系予定で工事は進んでます。

どこにパネルを置くのですか？

[465: マンション住民さん]

>>464
マンション住まいだとベランダにパネル設置するのは無理だろう。
新たに戸建買って屋根に載せるか更地買って野立てに設置するかどちらかだろう。

[466: マンション住民さん]

安倍ノミクス８.１兆円規模の市場創出だろう。
電力のあとにはガスの自由化もくる。

[467: マンション住民さん]

>>465
更地に野立て設置は前スレにあったこれのことですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752/res/566/

[468: 匿名]

>>887
総会決議は高圧一括受電を導入する管理組合の決意表明（区分所有法）
高圧一括受電導入のための全区分所有者の電力需給契約解約同意は電力会社の供給約款規制（電気事業法）
両者は拠り所の法律が違うのでリンクしていない。

[469: マンション住民さん]

2016年度電力小売全面自由化に向けて、自治体も地産地消の小売電力事業への参入に動き出してる。

【自治体、電力小売り続々参入　再生エネで地産地消】
　2015/3/23 13:30 情報元 日本経済新聞

　2016年４月の電力完全自由化に向け地方自治体が電力小売りに参入する動きが広がっている。福岡県みやま市は新電力会社を月内に設立、市内の再生可能エネルギーを使って家庭向けに大手より２％安く電力を供給する。鳥取市はバイオマスなどで作った電力の販売を始める。地元のエネルギー資源から作った割安な電力を地元で消費する仕組みを作り地域の振興につなげる。

　みやま市が設立する新電力「みやまスマートエネルギー」には同市が55％、残りを地元金融機関や電力管理システムのエプコなどが出資する。市内のメガソーラー（大規模太陽光発電所）や市民が持つ太陽光パネルの電力を買い取り、まず市役所など公共施設に売電する。足りない分は他の電力会社から買う。

　来春から市内の家庭にも電力を供給する。18年までに市内の４割強にあたる６千世帯への売電を目指す。エプコの需給管理システムを使い、安価な時間帯の電力をためて、電気料金を大手電力より２％程度安くする。

　鳥取市は鳥取ガス（鳥取市）と組み新電力を４月に設立する。太陽光発電やバイオマス、小水力発電など市内の再生可能エネで作った電力を公共施設や企業、家庭に供給する。メガソーラーなど再生エネ電源の開発にも取り組む。

　岩手県北上市はＮＴＴファシリティーズが同市内で４月から事業を始める新電力と連携する。新会社が市内のメガソーラーから調達した電力を市役所や給食センターなど公共施設用に買い取る。同市は市関連施設の使用電力の２割以上を再生エネとする目標を掲げる。エネルギー管理システムで節電しながら、地元で作った再生エネ電力の使用を増やす。

　地元で電力を調達・販売する会社を立ち上げれば、長距離の送電に伴う電力ロスを防げ、エネルギーの有効活用にもつながる効果もある。自治体による新電力第１号は群馬県中之条町が13年に企業と組んで一般財団法人を立ち上げた。地元の太陽光発電所や他の新電力から電力を調達し公共施設に売電している。

　電力を地元の行政や企業で運営管理する取り組みはドイツが先行している。「シュタットヴェルケ」と呼ばれる公的事業体でドイツ内で約900あり電力小売市場の４割を占めるという。水道や通信など生活インフラ全般も担い、地域で雇用を創出している。

[470: マンション住民さん]

来年電力が自由化されてもマンション住民にはメリットはないのではないですか？
マンションの場合は戸建と違って集合住宅ですから電力自由化の恩恵はムリだと思います。
マンションは今後高圧一括受電するしか方法はないのでは？

[471: 住民さんＡ]

低圧の契約も自由化されますから、専有部の支払いとしては東電より安い契約への
切り替えを選ぶ自由はあり、　現時点での解約を「強制」はできないはずです。
理事会としてはあくまでも全戸に「お願い」するしかないでしょうね。

2週間というあっという間に95%をかなり超えて集めたのはさすがだなと思う
けどここからは苦労するんではないかなとは思いますね。
確か総会でも97%までしか集めたことないわけですから。

[472: 住民さんＡ]

>>471

468に書いてありますね。
総会決議は高圧一括受電を導入する管理組合の決意表明（区分所有法）
高圧一括受電導入のための全区分所有者の電力需給契約解約同意は電力会社の供給約款規制（電気事業法）
両者は拠り所の法律が違うのでリンクしていない。

総会決議でいくら管理組合が気張って決意表明しても、全区分所有者の現行電気契約解約の同意がなければ、電力会社はマンションの高圧一括受電をの電力供給をしないということですね。拠り所の法律が違うから仕方ないです。

一人でも電気契約の解約をしなければいくら99%でも駄目だということになります。

それから自由化は「安い契約への切り替え」と解釈しているのは大間違いです。
電気以外の付加価値サービスの競争になります。それが各社趣向を凝らしてるセット割引なのです。

[473: 住民さんＡ]

今回の議案書とかみると組合が急ぐのも分かる気も
しますが、素直に管理費を平米10円ばかり値上げ
する方が筋はいい気はします。

[474: マンション住民さん]

>>470
>来年電力が自由化されてもマンション住民にはメリットはないのではないですか？
>マンションの場合は戸建と違って集合住宅ですから電力自由化の恩恵はムリだと思います。
>マンションは高圧一括受電するしか方法はないのでは？

マンションの軒先を借りて高圧一括受電をして儲けたい業者、管理組合に高圧一括受電を導入させることにより業者からキックバックが期待できる管理会社、更に彼らに唆されて高圧一括受電を組合員に強要する理事会、の言うことを鵜呑みにしてはなりません。自分で勉強するか専門家に相談するかして正しく理解して判断することです。

電力会社との電力需給契約は電力の需要場所に対して締結するので、その需要場所が区分所有建物の専有部分であろうと戸建であろうと契約種別ごとの契約内容は同一です。
電力需給契約は建物形態で締結するのではなく、電力の需要場所すなわち消費場所に対して締結するのです。

自由化は現行の電力会社との電力需給契約を締結していることが前提ですから、高圧一括受電していると住民は電力会社と電力需給契約を締結していないので自由化の恩恵は享受できません。ここが注意のしどころです。

[475: マンション住民さん]

>>473
その前に身内のリストラが必要と思われます。
役員は18名も多すぎで年間80万円以上も報酬を払ってます。
報酬を払わないなら役員は何名でもかまわないです、たとえ100名でも。
それに輪をかけてマン管士に年間120万円以上も顧問契約までしています。
役員報酬廃止とマン管士顧問契約廃止で年間200万円以上も経費節減できます。
10年で2000万円以上の経費節減です。これは簡単に即実行できます。
経費節減が急務なら、まずはこれをやるべきでしょう。
「経費節減に聖域なし！」これリストラの鉄則です。

[476: 住民さんＢ]

>>473
>素直に管理費を平米10円ばかり値上げする方が筋はいい気はします。

なんで値上げする必要があるのですか？ 理由ないですよね。
おそらく、不確かでリスクがあり組合員に無理強いする高圧一括受電の導入よりは、簡単確実に徴収できる管理費の値上げで削減分の500万円近くを資金調達しようという腹でしょう。
［月10円/㎡×40,993.71㎡t×12月≒491万円］

475で年間200万円も無駄遣いが削減できますから管理費を値下げすべきです。
200万円÷515戸÷12月≒平均月323円の管理費値下げ

[477: マンション住民さん]

一般会計が経費節減しなければならないくらい逼迫してるといいながら、直近の期で収支損益1200万円余剰金をたたき出してるのはどう説明するのですか？管理費取りすぎてるのですか？

[478: 匿名]

一般会計に駐車場使用料を計上してるから会計収支が大幅に歪んでる。
徴収管理費と管理経費支出の実態が不明瞭になってしまってる。
実態は駐車場使用料に頼り切ってる。これを見直さないとだめだろう。
となると駐車場使用料を修繕積立金会計に移設することになる。
一般会計が収支トントンになるためには駐車場使用料の何％を修繕積立金会計に移設するか？
この検討をしたほうがいい。
あるいは、駐車場使用料を100%修繕積立金会計に移設し、一般会計で発生する赤字分を徴収管理費の大幅値上げで補填する。
その代わり、駐車場使用料が修繕積立金会計に計上されるので、徴収している修繕積立金を大幅に値下げする。
値上げと値下げでバランスし、区分会計の原則に従い不用意な会計間資金移動をしないことだ。
会計間資金移動を恒常的に行うのなら、もはや区分会計している意味はなく、徴収も管理費と修繕積立金に分けることもなく一緒くたにし、会計すべてをどんぶり勘定にすればよい。

[479: マンション住民さん]

どんぶり会計は賛成です。分けることなく一本の会計にした方が分かり易く運用し易いです。

[480: マンション住民さん]

　高圧一括受電は、全515戸の区分所有者が東電との現行の低圧電力需給契約を解約しなければ、東電は受電業者と高圧業務用電力需給契約を締結できない。
　これは電気事業法の規制によるもので、管理組合の高圧一括受電導入決意表明である区分所有法に基づく総会賛成決議とは無関係である。

　高圧一括受電により東電と電力需給契約を締結するのは受電業者だから、現行の低圧電力需給契約解約は受電業者と個々の区分所有者との問題である。現行低圧契約解約の件は管理組合は一切関係ない。

　受電業者がどうしても東電と高圧業務用電力需給契約を締結したいなら、区分所有者が反対して現行低圧契約の解約に応じない場合は、受電業者があの手この手を使って解約に同意させなければならない。これに関しても管理組合は一切関係ない。

　反対する区分所有者に受電業者が解約同意させるに最も確実かつ簡単な方法は、「高圧一括受電後はお宅の電気料金をタダにします！」である。

　こうすれば、区分所有者は確実に解約同意してくれる。電気代がタダであるから、電気は使い放題、MEMSの省エネなんて糞食らえである。
　もちろん、電気代は高圧業務用電力需給契約を締結する受電業者負担であることは言うまでもない。高圧一括受電をするのは管理組合ではなく受電業者であるから。
　ちなみに、管理組合が高圧一括受電をする場合は、管理組合が東電と高圧業務用電力需給契約を締結する必要があることは言うまでもない。

[481: マンション住民です]

>>480
逆に言えば「電気代タダにしてくれるなら解約同意する」と言えばいいのですか？

[482: マンション住民です]

>>481
その通り。
御託を並べてただ反対するのではなく、実利を求めて条件闘争に切り替えることがポイントだ。
これで解約同意の条件が明確になり受電業者も交渉が具体化することになる。条件を呑む否かだ。
受電業者も高圧一括受電の美味しいビジネスがポしゃるよりも僅か数名の電気代負担など微々たる出銭で済む。

ここまでくると、もはや管理組合はアンタッチャブルになる。
受電業者とのサービス契約においては、管理組合（共用部分）も区分所有者（専有部分）も受電業者から見れば同位同列で、管理組合と区分所有者間には契約上はなんら関連はない。
だから区分所有者と受電業者とのサービス契約に管理組合は一切干渉できない。あくまでも区分所有者と受電業者の相対契約で、区分所有者は管理組合となんら契約関係はない。
裏を返せば、反対者の電気代タダに関しては管理組合に何ら責任はないことになる。
管理組合曰く「業者よ、良きに計らえ」で済む。

[483: 住民さんＡ]

>>482
受電業者が高圧一括受電するなら管理組合も区分所有者も関係ないですね。
希望者が利用したらいいです。希望しない人は今まで通り東電との契約です。

[484: マンション住民]

>>483
そうですね。
受電会社のビジネスのために、管理組合が総会の賛成特別決議を経て敷地や屋上等の空きスペースを受電会社に賃貸し、そこに受電会社が受電設備を設置して希望者に高圧一括受電サービスを提供すれば済む話です。
東電借室電気室は従来通りの不可侵でそのままで、区分所有建物に対して2事業者(業者高圧一括受電と従来通り東電配電)による専有部分への電力供給になりますが、会計区分(業者会計と区分所有者会計)が異なりますから東電の電気供給約款上は遵法で問題ありません。

[485: マンション住民さん]

>>484
高圧一括受電しても東電借室はそのままですか？
規約ではそのまま残るように書いてあります。

[486: 住民さんＡ]

>485

議案書参照。コラボにでてますね。

[487: マンション住民]

規約に文言が残ってることを言ってるのではないですか？

[488: マンション住民さん]

ところで高圧一括括受電した場合、東電との電力需給契約は誰が締結するのですか？

[489: マンション住民さん]

管理組合が高圧一括受電するわけではないので管理組合が東電と電力需給契約を締結することはない。
管理組合は受電業者からサービスを受けるだけ、東電から電気を購入しない。

[490: 匿名]

>489
管理組合と言わず区分所有者と言う方が正確だ。

[491: マンション住民さん]

今の共用部分高圧受変電設備は自家用電気工作物で年1回の法定停電点検があるのに、高圧一括受電になると同じ自家用電気工作物でありながら3年に1回の停電点検に延伸される理由は何ですか？共用部分高圧受変電設備は高圧一括受電後は受電ケーブルの繋ぎ替えだけなのですが。
3年に1回の停電点検延伸に関して保安規定届出時に経産局のお墨付はとられていますか？

[492: 住民さんＡ]

サイネージに理由でてますよ。
とうとう98%とかコラボにでてましたね
最後の追い込み頑張ってください。

[493: 住民さんＡ]

>>491
停電点検周期の延伸については現時点の技術的課題が解決されれば最大3年に延伸可能との経産省の結論（平成２６年３月１０日）で、3年がまだ認められていないよ。注意したほうがいい。
新設の高圧一括受電設備の保安規定を経産局に届出した時点で3年延伸が認められるなどありえない。
http://www.meti.go.jp/committee/sankoushin/hoan/denryoku_anzen/pdf/005...
平成２５年９月のこれも関係する。多年の点検実績を積まないと停電点検周期の3年延伸は絶対無理。
http://www.meti.go.jp/policy/safety_security/industrial_safety/oshiras...

[494: マンション住民さん]

東電と契約してた時は点検で部屋が停電することはなかったのに、こんど受電業者と契約すると点検で部屋が停電するのは何故ですか？

[495: マンション住民さん]

>>494
東電の設備は電気事業用で受電会社の設備は自家用、当然設備の品質と信頼性と保守に大きな差がある。
電力会社の設備はライフラインとして電力供給義務があるから設備も品質・信頼性も高く保守技術者も熟練工だが、民間の自家用設備は電力会社の設備に比べてグレードは落ちるし保守技術者も熟練工の保障はない。
だから法律で電気事業用は無停電活線点検を許可しているが、自家用は停電点検を義務付けている。

[496: マンション住民さん]

>>495
今の共用部分の高圧受変電設備は自家用だから年1回の停電点検が必要なので共用部分が停電になりますが、今の借室電気室の東電変圧設備は電気事業用だから停電点検が必要ないので専有部分は停電にならない、と言うことですね。
これが受電業者の高圧一括受電設備に入れ替わると、借室電気室の変圧設備も受電業者に入れ替わるので全て自家用になるから停電点検が必要になるので共用部分はおろか専有部分まで停電になると言うことですね。
これが高圧一括受電をした場合の専有部分の最大のデメリットでしょう。そのデメリットをカバーするだけの専有部分電気代削減の還元は今回は何もありませんが。

[497: マンション住民さん]

総会議案書や理事会の説明やコラボにない情報が非常に多いですね。勉強になります。

[498: 住民さんＡ]

高圧一括受電を無理に導入して一般会計の経費を節減する前に、管理会社を変更して管理委託費を削減するとか、役員報酬と管理士顧問委託を廃止して経費節減するとか、理事会はなぜ考えないのですか？後者のほうが簡単にできると思いますが。
顧問委託してるマンション管理士に相談しないのですか？

[499: 匿名]

>>530
32円の5%なら1.6円だね。でも新聞には5%と書いてあったが、NTTSEのプレスリースでは施主とエコめがね販社との協議によるとのこと。
http://www.nttse.com/info/20150127.html
今、26年度の32円案件まで＋1円のところが多いから、＋1.5円はかなりいいのでは？
ただNTTスマイルエナジーはエコめがね利用が必須で今のところ東電管内だけだけど。
今後27円とかもっと下がって25円とかになると、＋1円が今後も続くかどうか。

[500: 匿名]

エナリスは＋1円のプレミアム買取止めたの？
ホームページから消えてなくなってる。
例の粉飾決算の影響？
ソフトバンクも＋1円のプレミアム買取だけど26年度FIT案件は駄目と書いてある。

[501: 働くﾏﾏさん [女性 30代]]

原子力潜水艦もあるんだから、原子力マンション❗

[502: マンション住民さん]

>>501
来年度の電力小売全面自由化になれば、消費者は原発で発電してる小売電気事業者や再エネだけで発電している小売電気事業者を自由に選択することができますよ。
ソフトバンクはもともと太陽光発電（メガソーラー）をしてますが、今から外部の太陽光発電の電力の買取を進めています。法定買取価格＋1円のプレミアム価格で買い取ってもらえます。
ソフトバンクは来年度に電力小売に参入します。
http://www.softbank.jp/energy/kaitori/

[503: マンション住民さん]

>>502
ソフトバングは下記のように26年度FIT分は対象外になってる。

平成26年3月までの固定買取価格の適用を受けている太陽光発電設備（旧余剰買取制度での買取価格適用の設備も含む）が対象です。
平成26年4月以降の買取価格が適用されている太陽光発電設備はサービス対象外です。

[504: 住民さんＢ]

>>503
今のところ+0.5円、+1円、+1.5円が各社のインセンティブのようですね。
来年度の電力小売全面自由化に向けて新規参入組は電力確保が急務ですからインセンティブが上がるかもしれませんね。

[505: 働くﾏﾏさん [女性 90代]]

全国に６００万戸超、人口の１０％超が住むマンションで、居住者が毎月費用を支払っている管理組合に激震が走りそうだ。国土交通省が、マンション管理組合の「コミュニティ形成」（コミュニティ条項）という言葉を新たな標準管理規約案から削除する方向を打ち出したためだ。住まいに関するさまざまなトラブルに対処する“マンション自治”を担ってきた管理組合から、その役割が取り払われる。数年間にわたる管理会社、管理組合団体の猛反発を押し切った格好。漂流するマンション自治はどこへ向かうのか。

　マンションのストック戸数は増加を続け、最近の国交省の推計（２０１３年末）では６００万戸超となり、居住者も約１４８０万人と全人口の１０％を超えた。たくさんあることの例えとして「５万とある」という言葉が使われるが、「６００万もある」というのがマンションストックの現状。なおも都心には超高層タワーマンションが次々と建設されており、都心区部の中にはマンション居住者が７、８割を占めている区もある。まさにマンション抜きに日本の住宅は語れない状況だ。

　そのマンションをめぐり、ここ数年、国交省とマンション学会・管理組合組織・管理会社団体などの間で熱いバトルを繰り広げられていたのが、標準管理規約から「コミュニティ条項」を削除するか否かという議論。約３年前に国交省側が削除を打ち出したが激しい反発に合い、いったん棚上げされていた。

　しかし、今年３月２７日に国交省の「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」（座長・福井秀夫政策研究大学院大学教授）がまとめた報告書案では、０４年１月の標準管理規約改定以降、ほぼ１０年間、マンション生活の基本に据えられてきた「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」（現行の標準管理規約第３２条１５項）の削除が打ち出された。「新標準管理規約」として、近くすべてのマンションに適用される見通しだ。管理組合からその役割が奪われることになる「コミュニティ形成」とはどういうものか。

　マンション管理組合といえば、日常的に発生するマンション内のトラブルやもめ事の解決へ向けた調整などを担っている。例えば生活音、水漏れ、悪臭など住民間で処理できない問題を、弁護士・司法書士に持ち込む前に、両者の間に入って調整することなどだ。もちろん、こうした対応は、管理組合の理事長や理事が管理会社の社員と相談をしながら調整するのだが、日常的に発生するこうした問題も住民同士、管理会社と住民の間で形成したコミュニティーの中でコミュニケーションがとられているとスムーズに事は収まる。

　さらに、市役所、消防署、電力会社、警察、銀行などコンタクトを取らなければならない外部との交渉は多い。その中には、町内会（自治会）とのつながりも出てくる。マンション内の樹木が秋に実をつけ、その実が風に乗って隣近所に舞ったり、駐車中の近所の乗用車に降り積もったりして、相当な被害が発生すれば、管理組合の理事長は「善管注意義務」が発生すると考えられる。そうした問題に対処するために日常の地域コミュニケーションが必要になる。これまでのマンション管理で当然の業務であり、管理組合と管理会社の連携で取り組まれてきた。

　ではなぜ、こうした管理組合のマンション自治の役割が否定されることになったのか。報告書案では「マンションの今日的な問題（高齢化に伴う役員のなり手不足、外部専門家の役員就任とその適格性、理事会における議決権の代理行使など）」に対処したものとしている。役員のなり手不足で自治まで手が回らない管理組合も多く、第三者も役員になれるようにしたというわけだ。

　また、マンション管理費から自治会費（町内会費など）や役員の飲食費への支出について、訴訟リスクが発生する恐れがあるとの判断もある。マンション所有者が強制加入し、管理費を支出する管理組合が“自治”の名のもと、管理費を無駄遣いすることを防ごうというのだ。実際にこうしたもめ事は全国で発生しており、裁判にもなっている。自治関連の支出がなくなり、管理組合が純粋に建物などの財産管理だけを担うことになれば、管理費が安くなる可能性もあり、コミュニティ条項削除の判断は、マンション所有者にとっては合理的ともみえる。

　一方で管理組合団体や管理会社が懸念しているのは、マンションの“自治”がおろそかになり、さまざまなトラブル対処ができなくなれば、「マンションの資産価値に響く」（管理会社関係者）可能性があるためだ。国交省側も、こうした懸念に配慮し、報告書案では「今回の標準管理規約の見直しは（中略）コミュニティに係る規定について、管理費の支出をめぐり、意見の対立や内紛、訴訟等の法的リスクがあるという法律論から行っているもので、別途の政策論からは、マンションのコミュニティー活動は積極的に展開されることが望ましい」とし、マンション自治そのものの重要性を否定はしていない。

　しかし、管理組合と別に任意の自治会を作るのは実際には容易ではない。仮に第三者にもめ事の解決などを委ねるとしても「従来の管理費より出費がかさむことになるのではないか」（関係者）という見方もある。

　１４年の月額平均のマンション管理費は１万４０００円、同じく修繕積立金７２００円で計２万１２００円ほどが各住戸から管理組合に動いている。単純に６００万戸で掛け算すると１２００億円強となり、その１２倍の１兆５０００億円前後が１年間に動く。管理組合からはがされる新たな“自治”と巨額の金額は今後どう動くのか。最終的な着地点はまだ見通せてはいな

[506: 匿名]

うちは自治会との切り分けをなんとかこの発表前に済ませていて、
コミュニティー関連の拠出はないから影響を受けなくてよかったですね。

[507: マンション住民さん]

>>505
コミュニティー形成は自治会の仕事ですよ。本来は管理組合の仕事ではないですね。
それから国交省の標準管理規約は法律ではないガイドライン（指針）です。法的拘束力は何もありません。国交省が好きなように作ればいいと思います。
そして管理組合はマンションごとに実情にあった形で管理規約で好きなように規定を追加すればいいです。
もともと区分所有法で管理規約ので別途制定を認めてますから。
あんまりカリカリする問題ではないですね。

[508: 住民さんＡ]

確かに、標準管理規約には準拠しないといけない義務はないんだけど、
この件は区分所有法の解釈に関わる問題で、規約が例えどうなっていても
コミュニティへの支出が非常に危険であることが明確化されてしまった点
がほかの改定とは違う重要なポイントなんだと思います。

自治会との機能の峻別、引き落としの独立化などを進めてきていないマンション
は、支出が不法行為だといわれた場合に対抗できない可能性があります。

報告書 pp53 ”なお書き”部分抜粋。　ちゃんと元の報告書案を読んでみた
ほうがいいですよ。

[509: マンション住民さん]

>>508
うちは自治会費の徴収は管理組合がやってるからダメだろう。
自治会の会計は独立してない。自治会は管理組合の下部組織に甘んじてる。

[510: 住民さんＢ]

管理組合からコミュニティー形成費用がなくなれば経費節減になる。
それらは自治会に追っ付けたらいい。
ついでに役員報酬や管理士顧問委託費もなくなれば更なる経費節減になる。
そうすればその分、徴収管理費が下げられる。

[511: マンション住民さん]

自治会費を何で管理組合が集めるの？
コミュニティー形成だろ？自治会長が戸別訪問して集めるべきだと思うよ。
そのときに住民とコミュニケーションが図れるよ。
コミュニケーションは人と人の対面が基本だよ。

[512: 住民さんＡ]

>508

管理組合の会計からは自治会費用は消えますよ。会計年度の差で
７期は２月だけ計上されちゃうけど、もともと代行収納であって
全額が自治会にいっていたものです。それでもやばいから引き落とし
も別にしたわけですけどね。

議案書参照。5期自治会通常総会における自治会会則の
大幅改定を反映したものです。自治会員なら受け取っていた
筈だと思うけど・・・・　

１年分を一括徴収で６月引き落としですね。　
４月時点で会員の人からの引き落としで管理費とは別に
引き落としになります。

どうもこの掲示板は、住民なら知っているはずの情報を
知らない人の書き込みが多くって困るな。
ホームページにでも公表してあげないと情報にずれがでるかな（苦笑）

[513: マンション住民さん]

そんなことよりもこっちの方が問題だろう。

「うちは地球の裏側にいる人は役員という義務は果たせないのだからで、主として協力金を払うかわりに役員をしている人には最低限の報酬を出しましょうという考え方。」

この考え方おかしくないか？こんな考えが何の疑問もなくまかり通ってるのか？
義務に報酬は不要のはず。組合員の管理規約遵守義務にいちいち報酬払うか？

それと、その義務を果たせない人からペナルティーとして協力金を科すのは最高裁の判決にもあり筋が通ると同時に会計収入になるが、義務を果たせる人に敢えて払う必要のない報酬を払えば無駄な会計支出になる。
管理組合の損益計算上、どちらがベターか火を見るよりも明らか。
経済感覚が鈍すぎる。自分の財布じゃないからか平気なのか？
だいたい「サルにも出来る管理組合理事」に金払うのはナンセンス。
報酬貰う理事など経費の金食い虫、手弁当理事を登用すべきだな。

[514: 匿名]

今回の標準管理規約改定は、役員に報酬を払っても良いから、
さらに一歩進めた考え方を打ち出してきてるけどね。
時代が追いついてきた感じかなぁ。
総会でほとんど反対なかったもの、組合自治の範囲だわなぁ

オーナーならともかく、外野がごちゃごちゃ言うもんでもなかろうとは
思うけどね。

[515: 匿名]

ここに書いても1円にもならないからなぁ。
よかったら、こちらも読んでくださいね（笑）
↓

[516: 匿名]

ネタ投下の埋め立てだろう。自治会ネタはレスが伸びるよ。

[517: マンション住民さん]

>>512
>もともと代行収納であって全額が自治会にいっていたものです

理事ならデタラメな言い訳するな。
自治会費を管理組合は収入計上してるだろう。

[518: マンション住民さん]

>>514

>オーナーならともかく、外野がごちゃごちゃ言うもんでもなかろうとは思うけどね。

無報酬の手弁当で理事会指南してるのだろう。ありがたく拝聴しておくもんだ。

[519: 住民さんＡ]

>517 してないですよ　議案書みてください 4/1に投函郵送されてます。届いてないと思うけどｗｗｗ

[520: マンション住民さん]

>>519
今までは自治会費を一般会計に収入計上してましたね。
総会議案書の決算・予算ＰＬ表を見てないのですか？
届いてないと思うけどｗｗｗ

[521: 住民さんＡ]

>>519

どうもこの掲示板は、住民なら知っているはずの情報を
知らない人の書き込みが多くって困るな。
ホームページにでも公表してあげないと情報にずれがでるかな（苦笑）

[522: マンション住民さん]

来年度の電力小売全面自由化に向けて東京ガスが先手を打ちましたね。

【東京ガス、今秋にも電気の予約販売開始　対象は首都圏】15年4月8日23時06分　朝日新聞

　電力事業への参入を表明している東京ガスの広瀬道明社長は８日、今年秋にも電気の予約販売をスタートさせる方針を明らかにした。来年４月からの電力小売りの全面自由化に先駆けて、首都圏のガスの顧客を電気の販売先として囲い込むねらいだ。

　広瀬社長は予約販売について「今のエリアを中心に考えたい」と話し、東京ガスが首都圏に抱える１１００万軒の顧客を対象に予約を募る考えを示した。今秋には、電気とガスをセットで契約すると割引になるなどの新料金メニューを公表する予定だ。通信会社と提携し、電気、ガス、携帯電話をセット販売することも検討している。

　東京ガスは２０２０年までに首都圏の電力需要のシェア１割獲得を目標に定めている。今年５月には、九州電力と出光興産と共同で最大２００万キロワットの石炭火力発電所を設置する計画を公表し、電源確保にも力を入れている。

[523: 住民さんＡ]

私がお相手しないと納得しないみたいだから暇潰しに。
ここに書いても1円にもならんからなぁ。

自治会の会則変更が5期通常総会。7期からの完全分離会費徴収だけど、
自治会は3月が年度末、法人は2月だからずれがあって完全に費目として消えるのは
8期から。口座に入ってきた分だけを自治会に同額払ってきたけど、
振込手数料は実は法人もちのサービスだった。それもどうよとか思ったけどね。
うちは総勘定元帳が住戸には公開されてるからそこを見ればわかる。

滞納の場合自治会の債権を法人が被ってしまうのは清算して防いでる。
自治会は滞納→退会扱いだったかな。もう役員ではないから知らないな。
このあたりのうちのたてつけは、もう確定事項だからそのうちブログに書くから
まぁ読んでくださいな。

[524: 住民さんＡ]

>>522
東ガスが「ガス+電気+通信」のセット割引販売するなら、東電も対抗して電気+通信だけでなくガスも抱き合わせしないと負けるのでは？

[525: マンション住民さん]

>>524
うちは高圧一括受電導入するから自由化に関しては蚊帳の外だよ。

　一般に高圧一括受電サービスでは、高圧一括受電事業者と管理組合が10年以上に及ぶ長期の
サービス契約を締結している事例が多い。しかしながら、平成28年度を目処に小売全面自由化
の実施が予定されていることから、高圧一括受電サービスの提供を受けているマンションで、戸
別に電気事業者を選択したいという需要家が出てきた場合、高圧一括受電サービス提供契約を巡
るトラブルが生じる可能性がある。これについては、一部の高圧一括受電事業者からも小売全面
自由化に伴うトラブルの発生を懸念する声が聞かれる。

　小売全面自由化後に、高圧一括受電サービスの提供を受けているマンションの居住者が戸別に
電気事業者を選択できるようになるかどうかについては、電力システム改革における今後の制度
設計に左右される側面が強い。このため、高圧一括受電サービスの提供を受けているマンション
で、戸別に電気事業者を選択したいという需要家が出てきた場合、高圧一括受電事業者がどのよ
うな対応を行うのかについては、まだ明確な方向性が定まっていないのが現状である。

[526: マンション住民さん]

来年度の電力小売全面自由化、黒船が来ますね。1割安く仕掛けます。

【米電力小売りスパークエナジー、日本参入　今秋にも】 2015/4/10 1:30 日本経済新聞

　米ナスダック上場の電力小売り、スパークエナジー（テキサス州）は日本で電力小売事業に参入する。今秋にも新電力のイーレックスと合弁会社を設立し、2016年４月の小売り全面自由化にあわせ、家庭向けに既存の電力会社より１割程度安い料金で提供する。外資の小売り参入は珍しく、国内外の企業が入り交じり、市場争奪戦が激しくなりそうだ。

　両社は日本での家庭向け電力事業で提携する覚書を結んだ。今後市場環境や採算性などを協議したのち、秋にも正式に事業提携を結ぶ。その時点で合弁会社を設立する計画で、資本金や出資比率は決まっていない。

　スパークエナジーは米16州で電力やガスを販売しており、一般家庭など約33万の電力顧客を持つ。自社電源はなく、他社や卸電力取引所から割安な電力を購入して提供している。他社との料金との比較がスマートフォンで一目でわかったり、最適な使い方を助言したりといった、消費者にとって使いやすいサービスをそろえていることで定評がある。

　日本でも同様の取り組みを検討するほか、イーレックスが持つ国内約１千店の代理店網などとも連携し、消費者の取り込みを目指す。

　電力調達でも米国の経験を生かす。需要を精密に予測して、取引価格が安い時にあらかじめ調達する情報システムの構築を検討する。これにイーレックスのバイオマス発電所や同社が外部から賄った約12万キロワットの電源も使い、割安に電力を販売する。一連の取り組みで家庭向け小売りで17年度に100億円の売上高を目指す。

　日立製作所や東芝などが出資したイーレックスは中小ビルなど法人向けに電力販売しているが、家庭向けではノウハウがない。実績のあるスパークエナジーと組んで、他の新電力より競争力の高いサービスを提供できるとみている。

　来年４月の全面自由化で、家庭や商店など約8500万の電力需要家が開放され、市場規模は８兆円を上回るとの見方もある。巨大市場獲得に向け、新電力として経済産業省に届け出た企業は650社を超え、商社や石油、通信やＣＡＴＶなどが参入している。

[527: マンション住民さん]

>>523

>私がお相手しないと納得しないみたいだから暇潰しに。
あんた誰？何様のつもり？なに自惚れてんの？頭が高いっちゅーの。
住民の下僕たる精神が欠如してるな。

>ここに書いても1円にもならんからなぁ。
報酬漬けになってるから「金貰わんとやらん！」になるのだよ。善意も金次第か？
悪しき習慣が定着したな。これ負の遺産。
手弁当で滅私奉するのが管理組合役員の義務。
だから義務の役員拒否にペナルティー科すのを最高裁が認めるのだよ。

てゆーか、管理組合一般会計に収入計上してたんだから何をか言わんや。
それを回避するためには収納委託してる管理会社に収納口座を開設し、そこで自治会と管理組合に振り分けるしかないよ。昔の収納方式に戻るけど。

[528: 住民さんＡ]

523です。

コミュニティ条項に関しては今回の標準管理規約の改正での
報告書でもポイントでしたからね。　関心の高いところでは
あるから、個別マンションのスレッドにはそぐわないと思います。
今ブログでシリーズで書いているなかに、やばくない自治会の切り分け
方なども論じようかと思います。 527さんも2000-3000PＶあったうち
の読者の一人ではあるわけですね。

　理事会の懇親会拠出は不可、一方で役員報酬は適宜
だしなさいという流れのなかでは、理事同士の懇親で、
発泡酒に乾きもの程度のおつかれさまーってのを毎回の理事会の
後でやるには最低現の金額をだして、そこから自腹で拠出するしか
適当な方法はないですからね。
（役員が一緒に酒のむ程度は必須です、全員が全員の仕事でなにが
得意技？程度は知ってないと人の割り振りもできないですから）

役員は区分所有者の下僕といいきる527さんが理事長やって、さて
どの程度にアクティブな人が集められたのかなぁにはちょっと興味が
ありますが。

[529: マンション住民さん]

役員は組合費から金もらってるから自腹は当然だろう？
飲み代まで組合費から出そうとしてるのか？ったくー！！

[530: 住民さんＡ]

懇親会費を拠出してるマンションは別に珍しくはないですよ。
うちは違うけど。マンションの数だけ文化は違うから、それでうまく回って
いるならけちをつけるよーなもんでもないと私は思うけどな。

もう少しお友達を増やすというか、いろんなマンションの理事と知り合いに
なってみれば？
マンションの数だけやり方は違うから、逆にそちらが違うからといって
こちらに会わせろとは言わないですよ。

ただ方法はどうあれ、足立区で自治会がないというのはあり得ないですね。
では、そのお金はとまうするかという順で考えるしかないですねぇ。
昨年の自治会の議案書にはかなり噛んでるからそれを見て欲しいかな。
ネット上には公開されてないようですが（苦笑）
会則変更の議案です。

[531: 住民さんＡ]

>役員が一緒に酒のむ程度は必須です、全員が全員の仕事でなにが
>得意技？程度は知ってないと人の割り振りもできないですから

金もらうんだから履歴書出させたらいい。

[532: マンション住民さん]

>>529
自腹が嫌ならRJC48みたいに管理会社に集れば？

>>530
足立区は、
基本割2万円＋世帯割210円×515世帯＝12万8150円
の年額補助金

[533: 匿名さん]

それであの規模の行事開催可能だと思う？

[534: マンション住民さん]

東京じゃな、ショボイね。
その点、地方はリッチだ。
基本割12000円、世帯割1200円。
これに自治会費月300円あつめれば、何と年間300万円超えるよ。
自治会長に報酬うんと弾める。
それなら自治会長は共用廊下で恋チュン踊りしながら会費集めに戸別訪問するだろう。

[535: 住民さんＡ]

>523

ここに書いても１円にもならない・・・ってのの”ここ”は
こちらは０円ではないから。掲示板に書いてお金って意味でいってるから
こちらの掲示板のスレッドだから引用してもよかろ

http://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/04_01.html

[536: 住民さんＡ]

こっちの間違いじゃないか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/360351/

[537: マンション住民さん]

>>535
そんなに金に窮してるのか？
ローンが重荷なのか？

[538: マンション住民さん]

>>535
住宅ローンの残債いくらあるのですか？
毎月のローンの支払いはどのくらいですか？

[539: 住民さんＡ]

住宅ローンに窮すると何でも「金くれ！」になりますね。
暇つぶしに掲示板に書き込むにも「金くれ」、人に何か聞かれても「金くれたら教えたる」、組合役員も「金くれたら引き受ける」、役員の懇親飲み代も「なんとか組合費から捻出できないか？」。
もともと役員報酬の設定はローン重圧に耐えかねた金目当ての発想だったのでしょうか？
自分のお金でない組合費ですから「使ったれ！」の発想なのですね。
毎月10万も超えるローン返済ではいずれは破綻するでしょう。
ローンは2000万が限界です。先行き不透明の今の時代はそれ以上の借金は・・・・

[540: マンション住民さん]

ローン払えなくなると自宅は差し押さえられますか？

[541: マンション住民さん]

金カネカネと出ているのでネタをひとつ投下。
資料をじっくり見ればわかるけど、全く利用のないペットクラブのお金がなぜか毎月１万円ずつ数年間プールされてますよっと。

[542: マンション住民さん]

>全く利用のないペットクラブのお金がなぜか毎月１万円ずつ数年間プールされてますよっと。
そのプール金を役員懇親会の飲み代にまわせよ。
つまみはドッグフードにしてれば問題ないだろう。

[543: 住民さんＢ]

>>540

住宅ローンの場合、債権者（通常は保証会社）の抵当権実行の競売開始と同時に差押される。
競売開始と同時に裁判所が職権で差押登記する。

公租公課の滞納による国・自治体の差押登記は公売(国・自治体の競売)と同時ではない。
差押登記のあと一定期間をおいて公売に付される。一定期間は数年に及ぶことがある。

競売の場合、事前に管理組合（実際は管理会社）に債権調査の問い合わせが裁判所執行官から来る。
また現場調査に執行官が不動産鑑定士を連れてくるので、管理組合（実際は管理会社）の立会いが必要。
このとき、部屋の鍵を開ける人が不明等で居ない場合は、執行官が管理組合（実際は管理会社）立会いのもとにドアーの鍵を破壊して部屋に入ることになる。

当マンションはいまだかつにて競売や公売に付された部屋はない。

[544: 住民さんＢ]

滞納者の氏名部屋番号の告示の予告がコラボにでてるけど、競売とかなるんかな

[545: マンション住民さん]

管理費・積立金の滞納くらいでは不動産の差押にはならない。
せいぜい預貯金口座や給料、自動車の差押だろう。
というよりも管理組合の債権回収は超甘だから楽ちんだよ。
コラボに氏名と部屋番号書かれても、滞納者はビクともしないよ。
滞納者は管理組合なめてかかるくらい面の皮は厚いよ。
名前だされてビビルようじゃ踏み倒しはできんよ。
銀行や自治体の債権回収のほうがもっと厳しいから。

[546: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

本文：
センチュリーつくばみらい平スレッドで、おめーは負の役員報酬を貰えとか書かれてて笑ったなぁ。こちらのマンションは、目下総会に向けての議決権行使書集めの真っ最中で、他のマンションの掲示板に書き込みするような暇な役員は1人もいないよ。

ま、副理事長にも関わらす自分とこの総会を休みながら、同じ時間に全然関係ないマンションの掲示板にちょっかいだしてるようでは負の報酬が妥当かなとか思うけど。

[547: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

あとローンは少なければ少ないほどよいとか思ってるようではねぇ。借り換えてて0.48%で借りて消せる税金が1%

繰り上げなければ自由に運用もできるし、残債分の生命保険にもなる。今の利率でせっせと繰り上げるとかありえないよ。当然目一杯借りてるし、利率が急に上がれば全額一括返済すればよい。

普通の人間相手に銀行が超低利で貸してくれるなんて住宅ローンくらいしかないわけよ。戦略的に使わないと損だよ。

[548: マンション住民さん]

ローンって借金だろう？利率云々なんて関係ないのでは？借金は返さないとならないよ。
「借りた物は返す」小学生でも分かるよ。

[549: マンション住民さん]

>>486
書き込んでも1円の得にもならないのに無報酬で理事会指南してるのではないですか？
理事会がコラボに書かない内容がいっぱいありますよ。
報酬貰ってる理事連中はそば耳立てて拝聴した方がよいと思います。

[550: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

銀行はもともと借金の必要なんかない人に最優遇金利を出してくれるからね。返すのは当たり前。だからといって慌てて繰り上げるとか、ギリギリの借金しかしないのはあんまり賢くないよねと言ってるだけ。そんなに上級編な話でもない。FP資格の勉強でもしてみたら？