【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
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マンションの住民向け掲示板
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※　最近マンションの住民でない人の書きこみが非常に多いです。
この人は怪しいな？と思ったら、その方に住民しか知りえない情報を尋ねて
いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[3201: マンション住民さん]

>>3200 マンション住民さん

>>決算不承認

監事が不承認でも総会で承認決議すればいい。

[3202: 入居済みさん]

住民監査会を設置して役員を監査するようにした方がいい。

[3203: 住民さん8]

>>3200 マンション住民さん
そもそも合議制という建前の理事会でおかしなことが起きるから監事が必要なのでは。

[3204: 理事会ウオッチャー]

なんか嫌われたものだが、規約くらいは読んでから文句を
つけようというのが私の書き込み趣旨だが。ここで監事関連の
書き込みをしている人は全員マンションの規約を見ていない。

よくできた部分もある。豚さん本人の作かどうかは不明だが。

理事会は普通に決算承認で通常総会を招集、
監事Aはそこに出席して第１号議案了承の監事報告した。
一方で監事Bが、理事長を解任しろで臨時総会を招集し、
さらにカウンターで監事Cが、監事Bを解任しろで
さらに臨時総会を招集。

(設定は第12期臨時総会の議案書からで私のオリジナルな
設定ではない。多少アレンジしたが）

これが全て同じ日に別の場所で正規の期限内に招集されていた
場合どうなるか？　
標準管理規約のままだとどれが無効とは言えない。
（同時間別会場総会は内ゲバやってる組合で事例として多く
判例をさがせば割とすぐに事例が見つかるね）

監事招集の総会や理事会など監事の権限は
１人単独でも招集できるものと、
多数決で過半数で招集なものと、
監事全員一致のものがあるね。

全て第１２期臨時総会の第９号議案で扱われている。

なお、監事が決算不承認でも、理事会決議で上程し総会で可決
されれば有効である。ただし、監事意見は正しく掲載するなどの
義務はあり。

１４期の監事は第１号議案に承認だけど注文は手書きで書き込んで
いるね。監査意見がついたのは、多分豚さんが監事だった時から
だから１０年ぶりくらいになると思う。
元々の管理士事務所も豚さんの紹介だったと思うから似たような
もんではあるが、前期から管理士が監事も兼ねているから、
中立性については疑義のあるところではある。

[3205: 匿名さん]

うちのマンションでは、管理組合の印紙税脱税を監事が監査報告で指摘したよ。

[3206: マンション住民さん]

案外高額の工事とかで印紙代を変にケチってる組合多いかもね

[3207: マンション住民さん]

>>3205 匿名さん

>>管理組合の印紙税脱税を監事が監査報告で指摘

かなり悪質性が高いね。管理組合理事長は相当のワルだな。
特に大規模修繕工事の場合は、数千万円～数億円の契約になるので印紙は数万円～数十万円以上になる。管理組合は契約書に印紙を貼らず印紙税の数万円～数十万円以上を脱税しようとしたんだ。
管理組合の収益事業でないから税務調査は無いからいいだろうと思ったんだな。

[3208: 法人の事務所や店舗]

法人の事務所や店舗を併設している複合マンションの場合、法人側から必ず理事会に理事を送り込む。それは住宅側で事務所や店舗に不利な決議をさせないためである。
また、事務所や店舗は概して住宅の十数倍～数十倍の専有面積があるので、一住戸一議決権数ではない専有面積割合による議決権数である。
下駄ばきマンションではなく住宅棟と店舗棟（事務所・店舗）に完全に分かれている場合は、住宅棟と店舗棟で厳密に区分会計し、住宅棟と店舗棟間の資金移動は厳禁である。
法人（事務所や店舗）側は理事はやるが通常は理事長はやらない、理事長はメインの住宅側でやってもらう。理由は法人は「本業に専念するため・住宅と違い居住してない」からである。
管理組合として余ほどの理由がない限り、法人（事務所や店舗）側に理事長は要請しない。法人側も本業に忙しく、本業に何のプラスにならない管理組合理事長なんってやってられない。

[3209: 住民さん6]

中立性に疑義がある監事って、最も監事を引き受けちゃいけないパターンでは。
管理士に倫理規定ってのはないのかね。

[3210: 匿名]

マンション管理組合の監事なんて理事会と馴れ合いが殆ど。
監査報告で指摘することなどほとんど無い。管理会社が作った監査報告書に押印するだけ。そんなもんよ。

ところで>>3205の監事は、マンションが応援して送り込んだ現職議員。議員なのに敢えて管理組合の監事に就任している。
マンションが応援した議員にも関わらず重箱の隅を突くような監査をし、管理組合は監査報告で手痛い指摘を食らった。
議員の視点から見て管理組合の印紙税法違反を看過出来なかったのだろう。

[3211: 理事会ウオッチャー]

>3205

国税庁見解では、電子契約を締結してファイルを相手方に送信する行為は「交付」に該当しないため、電子契約には印紙税は課されない。
今回の大規模修繕は総会によれば８億円弱の契約だが、クラウドサインによる電子契約を、法人側は代表理事2名が署名者として実施しているので、工事会社と各々に必要な現行税率による16万円の印紙税の支払いの発生はない（9/20コラボ広報）。

>3208

住宅共用部分と、店舗共用部分にわけ、その全体と併せておのおの管理費や積立金を区分経理しなければならないのは、「複合型」に相当する管理規約を持っている管理組合の場合だけ。当マンションはこれにあたらない。　
また区分所有法38条は、各区分所有者の議決権について、規約留保を認めており、規約に明記すれば面積に比例しない各区分所有者の議決権数の設定は組合の自治範囲である。実際にファミリー用板状マンションの多くで、全戸1票の設定がなされている。

>3209

単に理事会役員と面識があっただけでは利益相反にはならない。
一方で外形的に判断されるから、組合が故意に高額の報酬を設定したなど実際に管理組合が損害をうけるかは問題とならないから、外部役員の選任は慎重に行うべき。
第三者管理で、管理会社が管理者を受ける事例（よく誤解されているが違法ではない）のように、「利益相反がある」ことではなく、「その報告と承認が適切になされていない」（民法愛108条但し書き規定）場合に問題となる。

第13期通常総会の第5号議案中で、紹介にいたった理由についてなされている説明で十分だと考えるかどうか。連れてきたのは特定の理事ではなく、理事会としての判断であると総会議案ではなっていていて、その趣旨説明や決議は第13期154回理事会議事録中にある。利益相反の可能性に関わる検討は明示的にはなされていない。
国土交通省は、管理組合の「外部役員の利益相反に関する細則（案）」を公開している。似たような細則を制定することは可能性として考えられる。

[3212: マンション住民さん]

>>3210 匿名さん

普通なら「契約書に印紙貼ってない。貼っとけよ。」と内々に理事長に注意して終わりにすると思うけど。
それを総会の監査報告で組合員の面前でいきなり晒すとは意図あってのことだと思う。理事長は赤恥をかいたな。

[3213: 住民]

議員と仲良しなのは普通は自治会、資産管理の管理組合ではない。
だから自治会から依頼されて管理組合をやっつけのではないか？

[3214: マンション住民さん]

政治の公職にある議員がわざわざ私的団体の管理組合役員（監事）やるの？

[3215: マンション住民さん]

>>3212 マンション住民さん

組合の管理をよくしたいだけなら、総会などでそっと意見書を出すとかで、あんまり表沙汰にはしないで改善する手もあるんだろうけど、総会の場だとか、皆が見ている掲示板とかで、俺様だけが気がついていて、理事会は忘れているとか理事会の人間に恥をかかせることを目標にしちゃう自己顕示欲の強い人っているのよ。

[3216: 匿名]

>>3213 住民さん

そうではないね。
件の議員の監事は自治会の不正も管理組合の監査報告で暴露していた。
「自治会が管理組合備品を無断持ち出ししている」と・・・・管理組合の備品台帳に借用記録が無かったのだ。

[3217: マンション住民さん]

もし本当なのだとしたらくだらない指摘をしたもんだね。

[3218: 匿名]

数年続いてた自治会の無断持ち出しにメスを入れたということだ。
これは管理組合の備品管理の不行届きである。

[3219: 住民さん6]

連れてきたのは特定の理事、ではないのですか

[3220: 理事会ウオッチャー]

>>3219 住民さん6さん

それを言ったら管理会社以外の協力会社（植栽の会社と、警備の会社も、ＥＶの保守も独立系に変更だったね）、工事関連でのコンサルタント会社、顧問の弁護士、顧問の管理士（前も今も）、修繕委員会の外注委員長とかほぼ全部特定の理事が理事会に紹介したには違いない。

今の大規模修繕や、前回の１０年アフター診断を仕切っているさくら事務所で、内覧間をやるともらえるパンフレットには何故か豚さんがでてくるそうだし、講演会での講師とかも受けてるね。ただで受けた仕事じゃないだろう。

さすがに関係が深すぎるのか、昨年さくらを選定したときには、管理会社との２者コンペになったけど、評決には参加しないと委員会や理事会で一応宣言して議事録に残していて、そのあたりは卒ない部分もある。逆にパナソニックと関係のありそうな理事が、同社限定での業務用の冷蔵庫を推してきたときには、まさに利益相反じゃないのか？とか指摘しているのも当人だから、言わないとまずいとの意識はあるんだろう。
いずれも他の会社を紹介できる理事がいればよかったんだろうが。

利益相反は、その申告と、評決への不参加がキーになる。知り合い（の会社）を紹介したというだけでは該当しないのは、標準管理規約などの利益相反条項の記載の通り。

[3221: マンション住民さん]

他と違って、理事会役員そのものな上に、監査役の監事を
お友達で固めているのは、理事会で複数票行使しているような
もので問題なのでは？ってのが、
監事関連でのここまでの指摘なんだと思うけど

[3222: マンション住民さん]

所詮は下町のコンクリート長屋なんだからマウント取ろうとしても無理。

[3223: 住民さん]

>>3222 マンション住民さん

下町コンリート長屋のローン返済に死に物狂い。

[3224: マンション住民さん]

ローンは年金受給開始の65歳までに完済しとかないと。

[3225: 住民さん6]

>>3220 理事会ウオッチャーさん
特定の理事が連れてきたのですね。

[3226: マンション住民さん]

理事会ウオッチャー氏を三顧の礼で理事会に迎い入れれば？
そうすれば現行の顧問弁護士とマン管士は不要になる。
大幅な管理コストの削減。
外に目を向けるのではなく内から人材発掘すべき。

[3227: 住民さん3]

>>3226 マンション住民さん

理事会ウォッチャーがタダでやってくれるという大前提がないか？輪番でも辞退すると本人言ってるわけで、弁護士なら顧問2件の代わりには確かになるだろうが、弁護士が毎月理事会に出るとかの費用を払えるマンションがあるのか？

[3228: マンション住民さん]

理事会ウォッチャーの処遇

常任顧問、相談役の肩書だよ。役員（理事や監事）ではない。
理事会や委員会はリモートで参加（視聴）し、相談があった場合に意見する。

[3229: 住民さん]

>>3227 住民さん3さん

>>輪番でも辞退すると本人言ってるわけで

輪番なら自体するだろう。三顧の礼がないから・・・・・
土下座して頼まないと。

[3230: 入居済みさん]

プライドがあるから自分から立候補したり機械的に輪番で割り当てられたりするのは拒否。三顧の礼を尽くして赤絨毯を敷いて迎い入れないと。

[3231: 理事会ウオッチャー]

>>3230 入居済みさん

輪番で当たっても、僅か月5千円×2年で辞退できるから、今の協力金制度の元で理事会役員をやる気はないよ。それで2年理事をしたこととみなさせ何の不利益もないと理事会はコラボやLINEで言ってるわけだから。

[3232: マン住民さん]

月5千円×2年=12万円
金額の妥当性は？
司法判断がいるな。

[3233: 住民でない人さん]

第三者管理にすれば役員やらなくても済むし12万円の出費もない。

[3234: 第三者管理方式には反対]

代わりに、通帳だけでなく印鑑まで預けて、
工事代金とか保守経費、委託経費とかは完全に管理会社の言い値になるけどね。都心とかのお金持ちだけ住んでるマンション専用の仕組みだと思うけどな。
管理会社が管理者になる場合の利益相反問題を解決できてる管理会社が存在しない

[3235: マンション住民さん]

第三者管理方式=管理会社が管理者じゃないよ。

[3236: 理事会ウオッチャー]

最高裁平成22年1月26日判決や、横浜地裁平成30年9月28日判決から、規約変更を総会承認を経て行っていた場合に訴えて勝てる可能性は非常に低いと思われる。

実際に過去に協力金支払いを拒否した人が１人もいないのが横浜地裁判決では金額の妥当性の根拠とされていて、区分法第31条１項後段の「特別の影響を及ぼす」場合には当たらない判断がなされている事例しか判例としてはみつからない。

無論あと10倍高いとかあれば不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えるとの判断もあり得るが。

[3237: 住民]

勝つことが目的ではなく12万円の妥当性を司法に判断してもらう。
理事会趣味と同様に訴訟趣味だから。金は持っとるから。

[3238: 住民さん４]

>>3155 住民さん4さん
結局、私的利用を正当化する理屈なし。他にやる人もいないなら、アカウントは消すべきですね。
自制できないなら無い方がいいでしょう。

[3239: マンション住民さん]

>>3238 住民さん４さん

監査報告したら？

[3240: 理事会ウオッチャー]

>>3237 住民さん

本人訴訟でやれば、訴える側は殆どお金はかからないから趣味でできるけど、
受けた管理組合側は弁護士つけて普通に裁判するしかないわけで、その費用は
保険で落とせるとかでなければ、管理費につけるのが普通だよね。
勝ち目のな濫訴と言える訴訟について、滞納や、共同利益相反行為
（区分法57-60条）のように、組合側で要した訴訟対尾費用を勝訴の場合は
相手に請求できるような規約を制定することも考えられる。
私としては、自分に輪番が回ってくるまで月5000円の低額のままで
残っていて欲しいからね。

[3241: マンション住民さん]

12万円は高い。就任期間1年に変更すれば半額になる。

理事定数なんて論理的根拠は無いし法的根拠も無い。
木っ端理事を増やすのではなく最小骨格で運営した方がいい。

なんなら重松に第三者管理の相談をしたら？

[3242: マンション住民Z]

輪番の次の周に回るだけだから、今みたいにあたったう半分も辞退していたら１年任期では１０年ちょっとでまた回ってきて、１年分だけだけどお金を払うことになるから２年分で一生に一回ってのと負担は同じだよ。
そもそも法人化してて任期１年って可能だっけ？
（確か、法人化が理由で、２年任期に自動でなりますって説明だった）

Google のレビュー点数2.3の重松氏の事務所に任せるかね。この掲示板での評判を読んでも、ちょっとパスしたい事務所である。管理士を多数抱えているから誰の担当かで変わるのかもしれないが、それでは会社名指定で頼めないから意味はない。

理事定数は、行事をなくせば激減できる。第三者管理ではなく行事や防災の部門を縮小すれば理事会は１０人で回せるだろう。立候補だけでやりたい人だけでそれだけの業務量に絞れば輪番理事など要らなくなるわけである。

水上バスツアーとか楽なのに走れば人員削減は楽勝だろうと思うが。手作り感のある行事（ハロウインとか）を強制割り当てをうける理事会役員で回すのには無理があると思う。かなり負荷はあるんだろうから、辞退の嵐で集まった協力金を、好きでやってるだけの沢山いる万年理事で山分けする構図もいけてない。

[3243: 理事会ウオッチャー]

理事会役員任期を１年に戻すなら、法人化してるのは戻す
のが基本となり。もともと不動産登記も、借金もないの
だから、そもそも法人化している必要があるか？から
考え直す余地はある。

ただし、総会か理事会の議長か、災害時規定程度でしか
理事長が規約にでてこないほどに、理事長を規約の上で
事実上廃止して、副理事長以上の集団指導制にしている
規約を誰がどう書き戻すのかという問題はある。
細則まで全体に及ぶから数百ページの規約細則の全
書き替えで、１０年かかって書き換えてきたものだから
プロに頼めばかなり高額になる。豚さんはやらんだろうし。

区分法の大改訂が間もなくで、標準管理規約も大きく
変わるから、その機会に標準風に戻すことは可能。
細かい点だが、法人化していると、第三者管理には
なじみにくい。法人には管理者はいないからね。

[3244: 住民さん４]

法人化のメリットは、理事長にはなれない人が代表理事を名乗れるというくらいでしょう。なんだかな。

[3245: 理事会ウオッチャー]

ただ一人のトップとしての”理事長をなくす”目的と
しては機能はしていることになる。委員会の統括者は
４人の副理事長であって理事長ではないからね。
まさに７月だかの理事会で、この予算の執行責任者は
副理事長なの？理事長なの？？って議論があり議事録に
でてくる。

代表理事は１名以上何名でも構わない規約で、
規約上は副理事長である必要もない。昔は副理事長以上
全員を登記していたが、今は２人だけ。

なおわざわざ規約や理事会決議で制限しないと、区分法上は
全理事（監事除く）が代表権を有することになってしまう。
全理事平等に近い方向を志向するなら、もともと法人のほうが
仕組みとしては使いやすいのは確かである。
自然人の管理者がいなくなるからね。

[3246: マンション住民さん]

>>3244 住民さん４さん

youtubeで「副理事長」ですか？と記者に聞かれたら「法人代表」と応えてた。
「副」だと理事長より格下だから見っともない。

[3247: 入居済みさん]

>>3244 住民さん４さん

法人化の必要に迫られて法人化したのではなく、理事会趣味の箔付けのために「代表」の肩書が欲しかったからだよ。

[3248: 代表理事に職制を持たせないこと]

代表理事に職制を持たせないことだ。
理事長・副理事長は執行機関（理事会）の職制。
意思決定と業務執行を分けないと。

[3249: マンション住民さん]

代表理事が意思決定し、理事会執行役員の理事長・副理事長・理事がその意思決定に基つき業務執行するということですね。

[3250: 匿名さん]

別に法人化しなくても意思決定を理事会決議と規定すればいいのだから、法人化の必要性はないのでは。
むしろ形式上複数になっていてもずっと同じ人間がやるほうが遥かに不健全。
法人化で複数可なんてことよりも、非法人で任期ごとに入れ替わりがある方が健全。