【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
マンションの外むけホームページ
　 http://www.isa515.com
マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
　　https://www.m-collabo.com/isa/
　
※　最近マンションの住民でない人の書きこみが非常に多いです。
この人は怪しいな？と思ったら、その方に住民しか知りえない情報を尋ねて
いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[3181: マンション住民さん]

来期の立候補募集と、輪番への役員就任の受諾か辞退かの
問い合わせが始まったが、
ずいぶん早いなってのはこの掲示板を意識したものか。

[3182: 入居済みさん]

>>3181 マンション住民さん

辞退して違約金払わなかったらどうなるの？

[3183: 住民さん3]

財務会計細則24条。管理費は払うが
協力金を払わないとのはできない。

[3184: 住民さん8]

>>3169 住民さん8さん

素朴な疑問だが、普通にできる人ならば本業の仕事で名を馳せるものではないのかな。

[3185: マンション住民さん]

本業でうだつが上がらないから趣味に自己実現を求めるのだよ。

[3186: 住民さん]

>>3185 マンション住民さん

本業がそんなに上手く行ってる人が
このマンション買うかねえ

[3187: 入居済みさん]

>>3186 住民さん

下町の川沿いには買わないよ。
山の手、しかも山手線内側のタワマンだろう。

[3188: 理事会ウオッチャー]

>>3184 住民さん8さん
なんか今日やけに沢山通知が来るなと思ったら。
誰がどこのマンションを買うかは勝手で下手な煽り方ではある。

財務会計細則２４条改定（１２期臨時総会７号議案）で、
管理費が引き落とせる限り、駐車場代と同じように先取りされて
強制的に支払いになって、管理費側を受け取ってない形になる。
協力金の議案はもっと反対がでるかと思ったが実際は５％程度。

部屋についた債権としオーナーが変わったら次のオーナーからは
回収できないか先取り設定するのは駐車場代同様に当然ではある。
管理費として滞納処理されるから半年放置で理事会は訴訟提起の
義務がある。厳しいようだか協力金はどう逃れられなくするかが
キーだからこの程度は当然で、むしろ、欠格条項で理事になれない
人（反社条項への抵触など）の場合に、辞退同様の協力金の義務規定
があるのが明確ではないのが気になっていて指摘したことがある。

[3189: マンション住民さん]

下克上は起きないの？

[3190: 57歳男性の資産]

▼家族構成
妻と娘と3人家族

▼住居
持家（マンション）　住宅ローン完済済み

▼金融資産
世帯年収：本人900万円、配偶者150万円
世帯金融資産：現預金8000万円、リスク資産3400万円

[3191: 理事会ウオッチャー]

立候補優先だから誰かを理事でなくすることは難しい。
特に１０年以上の副理事長は全員偶数期期末が任期終わりでそこで
多数の入れ替わりが起こるわけで今は１５期だから本格的な入れ替えは
あと１年半先になるが、そこで抜ける２０人近くに対して立候補は優先
だから２０人以上の立候補者が立候補者による選挙での落選にもちこむ
ためには必要で現実的とは言いがたい。

理事だが要職には付けない方法でいくのだと理事会の互選での多数決
にもちこめばいいから理事の過半数を押さえればいい。これなら１６期に
１５人程度の立候補で、全員が代表理事を代えろという派閥の支持者なら
可能だね。

但し過去に１０人級の立候補者を連れてきたのは、２人だけで
１期の豚さん（最初から理事総数の半数を押さえていた）のほかは、
今の理事長だけだと思う。今の理事長は多分自在に立候補者数を調整
できる。

寒村の村議会議員の定員が多いようなものだから、選挙規定まであって
たしかに民主的とはいえるが下剋上を起こすには人数が必要になっている。
リコールみたいな制度は組合にはないからね。

[3192: マンション住民さん]

規約改正して役員は個別選任投票にしたら？

[3193: 入居済みさん]

嫌われ者は落選するな。

[3194: 10年選手]

理事会趣味が出来なくなるから絶対反対！

[3195: 住民さん5]

>>3188 理事会ウオッチャーさん
くだらない指摘するね。こういうクレーマー対応で無駄に時間がかかる。
本人は鋭い指摘、みたいに思ってるんだろうが、迷惑だよ。
じゃあ自分でやれって話。気に入らないなら出ていってもらっても結構。

[3196: 理事会趣味人]

>>3195 住民さん5さん

理事会ウオッチャーはオンブズマン趣味だから仕方がないよ。

[3197: 侍大将と雑兵と戦目付]

規約を改正して、侍大将以上の理事長と副理事長を別枠で立候補による総選挙にすればいい。あとの木っ端理事は雑兵だから輪番で可。監事は戦目付だから第三者にする。

[3198: 匿名さん]

>>3197 侍大将と雑兵と戦目付さん
監事は理事長及び副理事長と利害関係も親密さもない人がいいね。
弁護士や税理士なんかの事務所から1人派遣してもらう形。そうじゃないと監事の意味がない。

[3199: マンション住民さん]

>>3198 匿名さん

第三者管理に話がつながる。管理会社が第三者管理すると管理組合と利益相反になる。

[3200: マンション住民さん]

拗らせたおかしなのを監事でいれると、
決算不承認だとか、一人で総会を招集だとかおかしなことが
できてしまうのが、管理組合。監事会と呼べる人数くらいにして
監事も合議制にしないと監事がいることで問題が起きたりしないかな。
今２人で住民１・外部監事１ですよね。

[3201: マンション住民さん]

>>3200 マンション住民さん

>>決算不承認

監事が不承認でも総会で承認決議すればいい。

[3202: 入居済みさん]

住民監査会を設置して役員を監査するようにした方がいい。

[3203: 住民さん8]

>>3200 マンション住民さん
そもそも合議制という建前の理事会でおかしなことが起きるから監事が必要なのでは。

[3204: 理事会ウオッチャー]

なんか嫌われたものだが、規約くらいは読んでから文句を
つけようというのが私の書き込み趣旨だが。ここで監事関連の
書き込みをしている人は全員マンションの規約を見ていない。

よくできた部分もある。豚さん本人の作かどうかは不明だが。

理事会は普通に決算承認で通常総会を招集、
監事Aはそこに出席して第１号議案了承の監事報告した。
一方で監事Bが、理事長を解任しろで臨時総会を招集し、
さらにカウンターで監事Cが、監事Bを解任しろで
さらに臨時総会を招集。

(設定は第12期臨時総会の議案書からで私のオリジナルな
設定ではない。多少アレンジしたが）

これが全て同じ日に別の場所で正規の期限内に招集されていた
場合どうなるか？　
標準管理規約のままだとどれが無効とは言えない。
（同時間別会場総会は内ゲバやってる組合で事例として多く
判例をさがせば割とすぐに事例が見つかるね）

監事招集の総会や理事会など監事の権限は
１人単独でも招集できるものと、
多数決で過半数で招集なものと、
監事全員一致のものがあるね。

全て第１２期臨時総会の第９号議案で扱われている。

なお、監事が決算不承認でも、理事会決議で上程し総会で可決
されれば有効である。ただし、監事意見は正しく掲載するなどの
義務はあり。

１４期の監事は第１号議案に承認だけど注文は手書きで書き込んで
いるね。監査意見がついたのは、多分豚さんが監事だった時から
だから１０年ぶりくらいになると思う。
元々の管理士事務所も豚さんの紹介だったと思うから似たような
もんではあるが、前期から管理士が監事も兼ねているから、
中立性については疑義のあるところではある。

[3205: 匿名さん]

うちのマンションでは、管理組合の印紙税脱税を監事が監査報告で指摘したよ。

[3206: マンション住民さん]

案外高額の工事とかで印紙代を変にケチってる組合多いかもね

[3207: マンション住民さん]

>>3205 匿名さん

>>管理組合の印紙税脱税を監事が監査報告で指摘

かなり悪質性が高いね。管理組合理事長は相当のワルだな。
特に大規模修繕工事の場合は、数千万円～数億円の契約になるので印紙は数万円～数十万円以上になる。管理組合は契約書に印紙を貼らず印紙税の数万円～数十万円以上を脱税しようとしたんだ。
管理組合の収益事業でないから税務調査は無いからいいだろうと思ったんだな。

[3208: 法人の事務所や店舗]

法人の事務所や店舗を併設している複合マンションの場合、法人側から必ず理事会に理事を送り込む。それは住宅側で事務所や店舗に不利な決議をさせないためである。
また、事務所や店舗は概して住宅の十数倍～数十倍の専有面積があるので、一住戸一議決権数ではない専有面積割合による議決権数である。
下駄ばきマンションではなく住宅棟と店舗棟（事務所・店舗）に完全に分かれている場合は、住宅棟と店舗棟で厳密に区分会計し、住宅棟と店舗棟間の資金移動は厳禁である。
法人（事務所や店舗）側は理事はやるが通常は理事長はやらない、理事長はメインの住宅側でやってもらう。理由は法人は「本業に専念するため・住宅と違い居住してない」からである。
管理組合として余ほどの理由がない限り、法人（事務所や店舗）側に理事長は要請しない。法人側も本業に忙しく、本業に何のプラスにならない管理組合理事長なんってやってられない。

[3209: 住民さん6]

中立性に疑義がある監事って、最も監事を引き受けちゃいけないパターンでは。
管理士に倫理規定ってのはないのかね。

[3210: 匿名]

マンション管理組合の監事なんて理事会と馴れ合いが殆ど。
監査報告で指摘することなどほとんど無い。管理会社が作った監査報告書に押印するだけ。そんなもんよ。

ところで>>3205の監事は、マンションが応援して送り込んだ現職議員。議員なのに敢えて管理組合の監事に就任している。
マンションが応援した議員にも関わらず重箱の隅を突くような監査をし、管理組合は監査報告で手痛い指摘を食らった。
議員の視点から見て管理組合の印紙税法違反を看過出来なかったのだろう。

[3211: 理事会ウオッチャー]

>3205

国税庁見解では、電子契約を締結してファイルを相手方に送信する行為は「交付」に該当しないため、電子契約には印紙税は課されない。
今回の大規模修繕は総会によれば８億円弱の契約だが、クラウドサインによる電子契約を、法人側は代表理事2名が署名者として実施しているので、工事会社と各々に必要な現行税率による16万円の印紙税の支払いの発生はない（9/20コラボ広報）。

>3208

住宅共用部分と、店舗共用部分にわけ、その全体と併せておのおの管理費や積立金を区分経理しなければならないのは、「複合型」に相当する管理規約を持っている管理組合の場合だけ。当マンションはこれにあたらない。　
また区分所有法38条は、各区分所有者の議決権について、規約留保を認めており、規約に明記すれば面積に比例しない各区分所有者の議決権数の設定は組合の自治範囲である。実際にファミリー用板状マンションの多くで、全戸1票の設定がなされている。

>3209

単に理事会役員と面識があっただけでは利益相反にはならない。
一方で外形的に判断されるから、組合が故意に高額の報酬を設定したなど実際に管理組合が損害をうけるかは問題とならないから、外部役員の選任は慎重に行うべき。
第三者管理で、管理会社が管理者を受ける事例（よく誤解されているが違法ではない）のように、「利益相反がある」ことではなく、「その報告と承認が適切になされていない」（民法愛108条但し書き規定）場合に問題となる。

第13期通常総会の第5号議案中で、紹介にいたった理由についてなされている説明で十分だと考えるかどうか。連れてきたのは特定の理事ではなく、理事会としての判断であると総会議案ではなっていていて、その趣旨説明や決議は第13期154回理事会議事録中にある。利益相反の可能性に関わる検討は明示的にはなされていない。
国土交通省は、管理組合の「外部役員の利益相反に関する細則（案）」を公開している。似たような細則を制定することは可能性として考えられる。

[3212: マンション住民さん]

>>3210 匿名さん

普通なら「契約書に印紙貼ってない。貼っとけよ。」と内々に理事長に注意して終わりにすると思うけど。
それを総会の監査報告で組合員の面前でいきなり晒すとは意図あってのことだと思う。理事長は赤恥をかいたな。

[3213: 住民]

議員と仲良しなのは普通は自治会、資産管理の管理組合ではない。
だから自治会から依頼されて管理組合をやっつけのではないか？

[3214: マンション住民さん]

政治の公職にある議員がわざわざ私的団体の管理組合役員（監事）やるの？

[3215: マンション住民さん]

>>3212 マンション住民さん

組合の管理をよくしたいだけなら、総会などでそっと意見書を出すとかで、あんまり表沙汰にはしないで改善する手もあるんだろうけど、総会の場だとか、皆が見ている掲示板とかで、俺様だけが気がついていて、理事会は忘れているとか理事会の人間に恥をかかせることを目標にしちゃう自己顕示欲の強い人っているのよ。

[3216: 匿名]

>>3213 住民さん

そうではないね。
件の議員の監事は自治会の不正も管理組合の監査報告で暴露していた。
「自治会が管理組合備品を無断持ち出ししている」と・・・・管理組合の備品台帳に借用記録が無かったのだ。

[3217: マンション住民さん]

もし本当なのだとしたらくだらない指摘をしたもんだね。

[3218: 匿名]

数年続いてた自治会の無断持ち出しにメスを入れたということだ。
これは管理組合の備品管理の不行届きである。

[3219: 住民さん6]

連れてきたのは特定の理事、ではないのですか

[3220: 理事会ウオッチャー]

>>3219 住民さん6さん

それを言ったら管理会社以外の協力会社（植栽の会社と、警備の会社も、ＥＶの保守も独立系に変更だったね）、工事関連でのコンサルタント会社、顧問の弁護士、顧問の管理士（前も今も）、修繕委員会の外注委員長とかほぼ全部特定の理事が理事会に紹介したには違いない。

今の大規模修繕や、前回の１０年アフター診断を仕切っているさくら事務所で、内覧間をやるともらえるパンフレットには何故か豚さんがでてくるそうだし、講演会での講師とかも受けてるね。ただで受けた仕事じゃないだろう。

さすがに関係が深すぎるのか、昨年さくらを選定したときには、管理会社との２者コンペになったけど、評決には参加しないと委員会や理事会で一応宣言して議事録に残していて、そのあたりは卒ない部分もある。逆にパナソニックと関係のありそうな理事が、同社限定での業務用の冷蔵庫を推してきたときには、まさに利益相反じゃないのか？とか指摘しているのも当人だから、言わないとまずいとの意識はあるんだろう。
いずれも他の会社を紹介できる理事がいればよかったんだろうが。

利益相反は、その申告と、評決への不参加がキーになる。知り合い（の会社）を紹介したというだけでは該当しないのは、標準管理規約などの利益相反条項の記載の通り。

[3221: マンション住民さん]

他と違って、理事会役員そのものな上に、監査役の監事を
お友達で固めているのは、理事会で複数票行使しているような
もので問題なのでは？ってのが、
監事関連でのここまでの指摘なんだと思うけど

[3222: マンション住民さん]

所詮は下町のコンクリート長屋なんだからマウント取ろうとしても無理。

[3223: 住民さん]

>>3222 マンション住民さん

下町コンリート長屋のローン返済に死に物狂い。

[3224: マンション住民さん]

ローンは年金受給開始の65歳までに完済しとかないと。

[3225: 住民さん6]

>>3220 理事会ウオッチャーさん
特定の理事が連れてきたのですね。

[3226: マンション住民さん]

理事会ウオッチャー氏を三顧の礼で理事会に迎い入れれば？
そうすれば現行の顧問弁護士とマン管士は不要になる。
大幅な管理コストの削減。
外に目を向けるのではなく内から人材発掘すべき。

[3227: 住民さん3]

>>3226 マンション住民さん

理事会ウォッチャーがタダでやってくれるという大前提がないか？輪番でも辞退すると本人言ってるわけで、弁護士なら顧問2件の代わりには確かになるだろうが、弁護士が毎月理事会に出るとかの費用を払えるマンションがあるのか？

[3228: マンション住民さん]

理事会ウォッチャーの処遇

常任顧問、相談役の肩書だよ。役員（理事や監事）ではない。
理事会や委員会はリモートで参加（視聴）し、相談があった場合に意見する。

[3229: 住民さん]

>>3227 住民さん3さん

>>輪番でも辞退すると本人言ってるわけで

輪番なら自体するだろう。三顧の礼がないから・・・・・
土下座して頼まないと。

[3230: 入居済みさん]

プライドがあるから自分から立候補したり機械的に輪番で割り当てられたりするのは拒否。三顧の礼を尽くして赤絨毯を敷いて迎い入れないと。