【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
マンションの外むけホームページ
　 http://www.isa515.com
マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
　　https://www.m-collabo.com/isa/
　
※　最近マンションの住民でない人の書きこみが非常に多いです。
この人は怪しいな？と思ったら、その方に住民しか知りえない情報を尋ねて
いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[2861: マンション住民さん]

>>2860 理事会ウオッチャーさん
単なるミス、もう買えない、出版に協力、とか言い訳がましいねえ。
普通に間違えましたすみませんも言えないのはレベル低いよ。
事実をおさえずに雑な思い込みで書いちゃうのを訂正すらできないのはレベル低すぎ。
ひろゆきっずさんですねぇ。

[2862: マンション住民さん]

私の言うレベル低いとは、とか勝手な定義して自分は例外にするとかもめちゃくちゃレベル低い詭弁で笑えない。

[2863: 住民さん3]

どっちがレベル低いか投票上げようか？
ここに何人いるかがわかる
3～4人くらいじゃないかな

[2864: 住民さん2]

ウォッチャー氏が言ってる著作はおそらくKindleで入手できるので手に入らないはありえない。そして共著というのは誤り。ただ、お友達？というのも時系列的に違う。

[2865: 名前を呼んではならないあの豚]

なんか私の話題で喧嘩になっているのも申し訳ないような気もしますのででてきました。喧嘩をしないでと私に言われるのも嫌でしょうが。ここはマンションの掲示板ですので個人の話題でいつも上に上がっているのもどうかなと思います。

＜kindle"本"について＞

理事会ウオッチャーさんの書かれている本は。Amazonで著者名検索すると登録があってヒットしますが、私は”編集協力”としての参加で、著者ではないので共著というのは確かに間違いです。本は2016年の年末にでましたが今は”紙の本”は手に入れることはできません。 kindle のみで入手可能です。

私が主催する理事長の会は私が理事長だった時からなのでもう１３年継続していて、この時にはもうあって、その参加者同士でパブコメを出したから、せっかくだから本にしようぜとなったものです。名前が本に載ってる人は全員その経緯での理事長の会を経由しての知り合い、つまり本を書く前からの友人関係ですが、無論友人だかた意見書にのっかったわけではありません。

[2866: 名前を呼んではならないあの豚]

＜総会決議が要るのかについて＞

総会決議に関する規約事項は、総会になるものは全て列挙すべきという”限定列挙”のつもりです。そうでなければ、何かあるたびにこれは総会に出さなくていいのか？を判断する根拠がありませんから何十も項目を並べる理由に乏しいですね。それが理由で保険契約”そのもの”は総会不要です。他で法務相談をした際の法人の顧問弁護士も同じ見解でした。

同条最終号その他重要な事項で、”総会が必要なほど重要かを決めるのは誰か？”で結局大事なのに総会じゃないと揉めるリスクは、稲本・鎌野の標準管理規約コンメンタールでも扱われています。ISAの条文はその本の推奨に完全一致させて、判断するのは理事会と明確化しています。別に総会が義務ではないが、総会を招集するなどして対応に遅れがでた場合に、”理事会が重要だと判断したから”という理由をつけるためのものです。
この辺りは理事会や私の考えは、ウオッチャーさんの書かれている通りです。

コンメンタールは規約を書く人はほぼ全員もっている、区分法の大家の本で、裁判などでコンメンタールにでてくるとか引用されることも多いものですから、それほどおかしなこともしていないでしょう。

区分法はもともと全員一致”しない”場合の対応を定める部分が民法との違いでいれているものですから、総会で決めるか理事会で決めるかはその組合の自治範囲で、全員一致でなくても（反対の人がいても）組合（法人）としてのアクションがとれるのは決議の方法にはよりません。また理事会決議の場合に、個別の住戸の意思を確認する必要は特にないと思います。

当時理事会決議で本件にマンションの組合として参加した際に、理事会宛にコラボから１件これは総会ではないのか？と意見箱への問い合わせがあり、同趣旨（理事会決議で足りる）との回答をしています。問いかけたのに返事がないと書かれているのは、正規の”名前と部屋番号を告げて理事会に要求を上げる”ルート外からのもので、相手がわかりませんから理事会からはお返事のしようもないですね。

この掲示板に書いてあることに返事をする義務は理事会にはないわけで、これはあくまで私個人の回答になりますが、その時期の理事会の確認は経ているものです。

以上　投稿前に”下げ”のボタンを押すことで、この議論に無関係な人の目に留まりにくくなるようにスレッドを上に上げることを防止できます。

[2867: 住民さん8]

あげ

[2868: 住民さん]

>>2866 名前を呼んではならないあの豚さん

>>問いかけたのに返事がないと書かれているのは、正規の”名前と部屋番号を告げて理事会に要求を上げる”ルート外からのもので、相手がわかりませんから理事会からはお返事のしようもないですね。

賛同者ではなく意見書作成者に問い合わせたと書いてあるよ。

[2869: 名前を呼んではならないあの豚]

>>2868 住民さん

意見者の作成者は、賛同を募るにあたって求めた条件は、とあるマンションの理事長など個人内ではなく、マンションの名前でリストに載ってくれというものでした。パブコメの期間は一月程ですから
大規模マンションばかりてすから、総会をする余裕のあったところはなく、賛同してるマンションは全て理事会決議まででの参加だったかと。意見書の作成者からすれば、中に名前のでているマンションの組合に個別に承認を取ればよく、そこに住む個別の人物からの問いかけに対応する義務はないと思います。
そもそも理事会に何か問い合わせをしたら返事があることが多いというのも（うちはコラボからの問い合わせには全数返事を返してます）別に規約的な義務ではありませんから。

[2870: 名前を呼んではならないあの牛タン]

理事会オタクだけの意見を独断で管理組合の総意にした点に不備があった。
一般の管理組合員にとっては標準管理規約の改正などどうでもいいこと。
改正したければ勝手に改正すればいい。普段の生活に何の影響もない。

[2871: マンション住民さん]

自分のマンションの管理規約を遵守すれば良く、国交省制定標準管理規約を遵守する必要はない。

[2872: 自治会管理士]

自治会に支出する事が問題になるなら、自治会と業務委託契約を締結し、委託費の支払いにすればいい。
自治会費の代行徴収が問題になるなら、原点に帰って自治会役員がローラー作戦で個別訪問徴収すればすむ話。
自治会は自治会員とのコミュニケーションを怠るな。それが個別訪問による自治会費徴収をきっかけに行うのだ。

[2873: 理事会ウオッチャー]

共著ではなく編集協力であった件理解した。
別に私が詫びるものでもないが。

自分のマンションの規約にのみ遵守義務があるは正しい。

規約がどうでもいいことかどうかはその人ごとに考えれば
よいが、規約は区分法の延長線上の働きをするもの
（区分法内にあとは規約で決めろという条文は無数にある）
だからある条項を知らなかったことによる不利益は
受け入れなければならない。
意見書の提出は理事会決議で可能で、総会決議は不要という
論点には有効な規約等に基ずく反論はなし。
これで終わりにしておく。

１月の臨時総会における値上げは値上げ幅の算定根拠を示した
ものである。１年たってその通りなのかどうかは４月通常総会で
保険に関するものを含め報告を期待しておく。

[2874: マンション住民さん]

>>2873 理事会ウオッチャーさん
間違った情報書き込んだんだから「理解した」じゃなくて自分の思い込みで誤ったことを書いてすみません、でしょ。
他人にはレベル低いとか言ってるのに自分には大甘だねぇ。

[2875: マンション住民さん]

>>2864 住民さん2さん
Amazonすら使えない高齢者なんでしょ

[2876: 住民さん3]

>>2875 マンション住民さん

もうちょっと時間を空けないと連投がバレバレな気も
別にどっちが低レベルとも言わないけど、始めた論争は
ちゃんと終わらせて欲しいな。
総会決議が必要とか、私は賛成してないは無視だった
理事会対応は妥当かどうかで、言い出しっぺ側は本の共著が
どうだかに逃げてて反論してないね。
折角の掲示板のファイトなんだから楽しませて欲しいな

[2877: 物の管理に徹しろ]

総意は総会決議。理事会決議ではない。
賛同者が「×××管理組合理事会」なら理事会決議でいい。

[2878: 論破ルーム]

組合名にワザワザ戸数書いボリューム感出してるんだから、「これだけ沢山の人が反対してる」と思わせる戦法だよ。
署名とか嘆願書の類は数で勝負だからな。戸数書いてるから「総意を採ったのか？」と突っ込まれるのだよ。
実際は総意ではない。一部の理事だけの賛同だ。負け確定。

[2879: 住民さん3]

意見書を見ると賛同した組合の各戸数と総戸数の記載はあるけど
もとの意見書にその全戸が賛成しているなんて書いてないけどね
”一部”の理事の賛成だとしても、その理事数が理事全体の過半数なら
組合の意思ってことにならないのだと
理事会を設置する理由がよくわかんない。

大体５年以上も前のことに今さらケチをつけてもね。

[2880: 入居済みさん]

管理組合としての統一見解なのか否かだろう。
統一見解にするなら総意が必要。
個人見解なられ理事長名か理事会名を明記する。

[2881: ご近所さん]

>>2879 住民さん3さん

>>大体５年以上も前のことに今さらケチをつけてもね。

ネタ投下でしょう。

[2882: 住民の１人としては迷惑]

そもそも5年以上前のこに今ケチをつけて、勝ち負けを決めてどうするでしょう？

それよりもいつも住民板の一番上にある住民同士荒れているマンションだってイメージのほうが１住民として気になるので、１：１に近い論争がしたいならほかでやって欲しいかなというのが率直な気持ちです。

[2883: 住民さん]

ディベートのネタ。

[2884: 住民さん3]

ディベートにもなってないと思うけど

[2885: 住民さん4]

>>2882 住民の１人としては迷惑さん
荒れてるのは事実でしょ。
自治会を制圧しただの、他の理事への反論を何ページも書いてつまらぬものを斬っただのしょうないこと書き散らしてる報酬もらってる人に向けて文句いえば？

[2886: ご近所さん]

なんで電力自由化直前に高圧一括受電を導入したのですか？

[2887: 住民さん3]

荒れていると思っているのはこの掲示板に貼ついている数人だけだけどね。
頻繁な書き込みはせいぜい４－５人なのは他の掲示板と比較して参考になる！が殆どクリックされていないことからも明らかと。０ってことも少ないから多分自分でクリックしてる人も多そうだしね。

結構やりとりは娯楽になるから見てるし私は気にしない立場だけど、理事会の人が書きこむもんでもないと思う。総会には９９％参加とか、決算。予算や役員選出には反対率１％程度でしょ。最後の数人とかがここで愚痴を書いてるくらい見逃してやればいいのに。

[2888: マンション住民さん]

別に荒れてないと思うけど。普通だよ。

[2889: 住民さん3]

>>2886 ご近所さん

全ての電気契約を解約しないといけなくて専有部分が自由に契約先を選べる
ようでは、その調査の方法すらないからだろうね。
自由化の前にかなり無理して駆け込みで２－３月で全戸承諾をとっていた
時はかなり必死だったかな。１戸も反対しなかったってのには少し驚いた。

[2890: マンション住民さん]

>>2889 住民さん3さん

電力自由化による「私」のメリットよりも高圧一括受電による管理経費削減の「公」のメリットを優先させた住民総意による。
管理組合に対する「滅私奉公」の精神が根底にある。

とところで、前に高圧一括受電会社の社長が住んでたと噂に聞いた事あるけど本当か？

[2891: 理事会ウオッチャー]

>>2872 自治会管理士さん

少し煮詰まってきたから別ネタで

自治会費は数年前に０円になっていて自治会の収入は、区からの自治会の助成金のほかはゴミ置き場の資源ごみ収集の収入がメインだから、数人しかいない自治会役員が会費徴収にマンション内を歩き回ることはない。数人の役員で５１５戸訪問徴収しろは無理だから、０円設定は必然といえるだろう。もとは１０人以上役員がいたが、臨時総会で１人補充しないといけないほどに人数は減っている。補充された役員も理事会役員兼任が。

自治会費があると払わないで脱退できるか？で紛争がおきやすいし、組合による代行徴収は、脱退を宣言されてしまうと不当利得扱いで裁判さればほぼ必ず負けだから、この設定変更まではまぁ今の時代風で、この設定は必然といえる。

一方で、毎月定額の業務委託経費としての自治会費を組合は前期から払うようになっている。理事会側の議事録には業務委託経費だから、払った先でどう使っているかは組合側からは関知しないとされている（実際にそのやりとりが理事会の議事録にある）が、実際には自治会長含め少人数の役員全員が理事会の関係者でもあるなら理事のごく一部だけが行先での用途を知っていることになる。

この団体自治会費が自治会側でどう使われているかは、自治会の総会報告によるしかないが、支出で２年前と比較すると、１期目になる１４期の決算の支出で激増しているのは
費目番号13の「渉外費」で、予実一致とはいえ90万円代の支出がある。
13期の決算ではこの支出は16万円に過ぎなかったから（連合会の参加会費など外とのお付き合いメインなら全部でこんな金額は妥当）団体自治会費の新設による収入増は、すべここで使われていることになる。

渉外費には、もともと「行動助成費」が含まれている。交通費程度の金額で12期までは計上されていたもの。決算報告は逆に13期あたりから極端に簡素になって総括表１ぺージのみ。もとは細目ごとに細かく支出明細をつけていたが内訳は示されなくなった。法人側と異なり、自治会側には細かい細則などはないから行動助成費の算出方法は闇の中である。

このあたり１５期の総会向けに、自治会に質問で訊いてみるというのが、多分自治会側からは一番厳しい質問になると思うな。

[2892: 住民さん2]

業務委託費ねえ。実態が自治会費かつ理事会役員兼任で報酬二重取りで使途も不明瞭な会計やるのはどうかね。リーガルチェックは受けてるんだろうが、実態が自治会費なら刺されるんじゃないの。

[2893: 自治会管理士]

>>2891 理事会ウオッチャーさん
マンション内（515世帯）に自治会を設立するよう区から要請があったのですか？

地方だと世帯数が多いい大規模マンションは、一つの行政区とするために区会（≒自治会）の設置を自治体が要請してきます。
自治体は区会と行政事務委託契約を締結し、自治体は区会に行政事務委託料（区の自治会助成金に相当する）を支払い、行政の末端組織として行政事務を委託します。
地方は区会が必須で、自治体行政は地域の自治会に区会の機能を委ねます。

[2894: 自治会管理士]

区会は自治活動を行うため、必ず会員から自治会費を徴収する。
自治体から支払われる行政事務委託料は自治活動には使えない。
自治体は自治活動の助成はしない。行政事務の委託のみである。

[2895: マンション住民さん]

>とところで、前に高圧一括受電会社の社長が住んでたと噂に聞いた事あるけど本当か？

社長なら、他社の高圧一括受電が導入されてるマンションには絶対住めないよね。
社長自ら高圧一括受電に最適な大規模マンションに住んでるんだからトップ営業かけて絶対導入させる。
「我が社の高圧一括受電が導入されてるマンションに私は住んでます！」と宣伝効果抜群！
社長の面子にかけても絶対に導入させる。他社に導入されたら笑いものになる。

[2896: 住民さん3]

>>2895 マンション住民さん

結果として最大の値引き幅を示したその会社は、不祥事があって2番手だった会社で総会決議を取り直したんだけどね。

[2897: 最高裁判所判決]

2019年3月5日、最高裁判所第三小法廷は、マンション一括受電の契約について、管理組合の総会での決議は専有部には効力を有さず、専有部の既存の個別契約を解約する義務は無い、とする判決を下した。

[2898: 住民さん]

>>2897 最高裁判所判決さん

高圧一括受電導入は住民の総意、最高裁判決で「専有部の既存の個別契約を解約する義務は無い」としても、住民は総意に基付いて自らの意思決定で解約したのだから問題ない。

[2899: 住民さん]

>>2898 住民さん

一戸だけ加入を承諾しなかった部屋に、何らかの不利益のある措置を行った事例で、高裁判決の逆転だったかと。普通に全戸が解約に承諾している事例とは無関係ですね。専有部だから解約しない自由はあったが、全戸解約したわけですので。

[2900: 住民さん]

>>2899 住民さん

自らの意思決定で解約したのだから問題ない。

[2901: 住民さん]

>>2899 住民さん

貴殿は高圧一括受電導入に賛成したんでしょ？

[2902: 高圧一括受電が好きな希望者のみ高圧一括受電]

高圧一括受電が好きな希望者のみ高圧一括受電にしたらいいのでは？
希望しない人は今まで通りで、借室の東電設備はそのままにしておく。
別途、新たに受変電設備を作って高圧一括受電にし、希望者に配電する。
東電に相談してみるといいよ。
ちょっと心配なのは、需要先は同一マンションだけど同一敷地内に2引込みと見なされるかどうか。

[2903: マンション住民さん]

高圧一括受電契約終了後は東電に逆戻りするのですか？

[2904: 分譲マンションにおける高圧一括受電について]

大和ライフネクストがレポ－トを出している。
「分譲マンションにおける高圧一括受電について」
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/230928_report_01

[2905: 出戻り]

>>2903 マンション住民さん

東電に逆戻りする場合、既存の高圧一括受電設備を撤去しなければ、新たに東電の電気設備は設置出来ない。
管理組合に多額の撤去費用が必要になる。

[2906: 裏ワザの達人（2計量方式）]

需要家が既存受変電設備以外に敷地内に新たに受変電設備を作って高圧引込みをすると、同一敷地内2引込みになります。

それを回避するためには、東電が借室電気設備を改造して、新たな高圧計量（高圧一括受電）と従来の低圧計量（低圧電灯）に分ける2計量方式にすることでしょう。
もちろん東電が需要家に対してそのような2計量方式をやるか否かですが、物理的には実現は可能です。

東電が需要家の高圧計量と従来の低圧計量の2計量方式を認め且つ東電の借室電気設備改造費用を需要家側が負担すれば、需要家の高圧計量マニア（高圧一括受電）のマンション住民の要望は満たせるでしょう。

需要家（マンション）が東電との電力契約を解約し新たに高圧一括受電業者との電力契約に切換えるのでなく、高圧一括受電しても東電の借室電気設備になるので電力契約先は東電になり、東電にとっては顧客流出にはならずマンションにとっては高圧一括受電マニアの要望を叶える事が出来ます。
勿論、一般需要家受変電設備ではないので法定点検による専有部分の停電は発生しません。

[2907: 低圧電灯B]

東電の規定に2引込禁止はあるけど、2計量に関する規定はどこにもないね。
1引込2計量（高圧と低圧）は全く新しい方式になる。
でも趣味の高圧計量マニアのために東電がそこまでするのか？の問題がある。

[2908: 稼ぎ頭の低圧電灯契約]

電力会社が高圧一括受電を毛嫌いするのは、稼ぎ頭の低圧電灯契約（一般家庭の通常の電力契約）の顧客を奪われるからである。
嘗て「高圧一括受電の優」であった中央電力は、電力自由化後に関電に買収された。
関電は電力自由化後に関東に進出する足掛かりとして、中央電力を買収し中央電力の持つ高圧一括受電の顧客を獲得した。
中央電力も電力自由化で本業の高圧一括受電が大打撃を受けたので、生き残りを賭けて関電の買収に応じた。
オリ電もご存知の通り、高圧一括受電事業を関電に譲渡した。

[2909: Ｍ＆Ａの常道]

新たに事業進出するに当たり、ゼロから顧客獲得するのは時間と労力がかかるので、他社を買収してその会社の顧客基盤を自社に取り込むのは、Ｍ＆Ａの常道ですね。

[2910: たまんないな・・・]

>>2905 出戻りさん

高圧一括受電設備の撤去だけで済まないでしょう。
専有部分ＭＢの電力計量スマートメータ－も515個総取っ換えだよ。