【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
マンションの外むけホームページ
　 http://www.isa515.com
マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
　　https://www.m-collabo.com/isa/
　
※　最近マンションの住民でない人の書きこみが非常に多いです。
この人は怪しいな？と思ったら、その方に住民しか知りえない情報を尋ねて
いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[2801: 住民さん]

似た値段のところ住処を買うってことでしょう。
ここみたいに、掲示板が荒れてないところで、当たり前に普通に暮らすってことでしょう。

[2802: マンション住民さん]

稀に書き込みがあるが、ごく少数人数の特定の個人への不満を
書き込むだけの場になっていて、”参考になる！”にもクリックが殆どない
この掲示板は荒れていると言えるのかどうか。
現実問題として、マンション住民の殆どはここを見ているわけでもないから、
当たり前に普通に暮らせていると思うけどな。

[2803: 住民さん]

ほとんどの人は当たり前に棲家としているだけ、理事を輪番などで引き受けることになったら、ここに記されているようなことが見えてくるのではないかと思う。
もっと、わかりやすくいうとマンション理事会は町内会みたいなものだと、それくらいの感覚で受け止めていて、大きくマンション運営に関与してることすら、知らずに住んでる人も多いと思う。

[2804: 住民さん8]

そもそも、普通のマンションでは住民をなんの目的か知らんけど、勝手に集めた情報つなぎ合わせたり、あの部屋はいつも反対とか、理事会に出る出ないとか、そんなことをいちいちネットに書かれたりはしないし。
特定の個人への不満が出てること自体がやばいって思わないのかね

[2805: 住民さん2]

品（格、質）の問題かと。

[2806: 住民さん]

車通勤？

[2807: マンション住民さん]

区分所有者が管理組合を訴える場合、顧問弁護士は訴訟代理人になってくれますか？
顧問弁護士なら管理組合を熟知してますから適任だと思います。

[2808: 住民さん3]

>>2807 マンション住民さん

利益相反になるから、この組合の役員や理事会を訴えるとかは受任できないですね。別に他の弁護士を雇えばいいだけだが、民事なので弁護士費用は自腹。一方で管理組合理事会側は、訴えた人も払ってる管理費を使って弁護士を雇えるし、役員責任賠償保険も使える。今月か来月から保険金1億に上げたとか言ってるし

[2809: マンション住民さん]

>>2808 住民さん3さん

管理組合は保険や管理費で賄えるからと言って安心は出来ない。
そもそも管理組合を訴える区分所有者は金の心配のない金持ってる奴だ。
金を惜しんでは訴訟は出来ない。正義を貫くのみ！

[2810: 住民さん３]

攻めるなら自治会費支払い訴訟とかかな。自治会への組合からの
支出の可否を問う訴訟は勝率が高い。経済的合理性はないが
とにかく理事会を敗訴させたいならありかもね。訴えるほうは自腹
だから勝たないと意味がない。多くの理事会相手の訴訟は証拠集めの
段階で理事会側が圧倒的に有利になる。

[2811: マンション住民さん]

民事訴訟は1回で30万以上はかかる。
3審まで戦おうとすると100万以上は用意しておく必要がある。

[2812: 地元民]

>>2810 住民さん３さん

>>自治会への組合からの支出の可否を問う訴訟は勝率が高い。

地域の自治会にマンション1棟として入会している場合、管理費から自治会費払ってるよ。
これがいけないの？

[2813: 住民さん]

>>2812 地元民さん

マンション1棟が1自治会員だから、マンションが自治会に自治会費を払う。
当然自治会費の原資は管理組合の管理費になる。
これは正しい。

[2814: 住民さん1]

>>2811 マンション住民さん

ちょっと違うな　
単純に30万を3回？
ん、な、わけないわ

[2815: 自治会員]

>>2813 住民さん

マンション管理組合が自治会員として自治会に自治会費を払う事
　　　　　と
マンション管理組合が自治会員の自治会費を代行徴収して自治会に収める事

は趣旨が違う。

[2816: 中古マンション検討中さん]

ここって今時の大規模マンションの割に中古価格が今一つなのは、維持費の高さの影響なんだろうな。維持費だけなら、築が同じくらいのパークコート麻布十番ザ・タワーとほとんど変わらないしね。

今はまだ市況がいいからいいが、今後金利が上がって市況が悪化するとここを買う層の財布にとって月３万を超える維持費は辛いな。維持費が高いと中古という意味での資産価値への悪影響をちゃんと考えているんだろうか。。

[2817: 下町のオッサン]

足立区だぞ、麻布並みな訳ないよ。

[2818: 下町のおばはん]

管理費の無駄使いをやめたらええ。お祭りなんぞえらねー。

[2819: 理事会ウオッチャー]

>>2815 自治会員さん

>>2815 自治会員さん

まさにおっしゃる通り。

殆どの区分所有者勝訴の自治会費訴訟は、自治会費の代行徴収を理事会がしている場合。
組合そのものが、団体会員として自治会に加入している場合の判決はマンション管理新聞にでていた最近の高裁の判決（理事会一部敗訴）があるが、区分所有法第３条の組合の目的範囲内の支出であるかどうかの争いとなる。
現行の標準管理規約にはコミュニティ条項は存在しないが、団体の自治を認める考え方で”そのマンションの”管理規約が当然優先だから、ずっと標準に規定のあったコミュニティ条項通りの設定をしていて行事支出を行うと区分法第３条に違反するといえるかどうか。何万棟と事例があるだろうが、直接争われた例はない筈。簡単な検索では見つからない。

このマンションは行事実施は組合側で、お祭りは全員が受益者ではないからそこに使ったカネは不当利息請求できるというのだと一般会計中コミュニティ経費にあたる金額の、管理費負担割分は返還請求の対象にはなりうるから、訴えてみたら？　自治会費支出を訴えるよりは勝率は高いとは思う。
月数百円分は取り返せる可能性があるが、よくある自治会費訴訟の多くが政党間の代理戦争になっているように訴訟費用は自分もちだからよくて勝てるというだけで、個人でやるには割に合わない。理事会は顧問の弁護士に管理費から払って闘うだろうから、別に理事長など特定の理事の懐が痛むわけでもない。

[2820: 匿名さん]

修繕費も他と比べてここは高すぎる。資産性に影響することは分かってるんだろうか。
お金を払えば安心っていう考え方はおかしい。足立区で港区のタワマン並みの維持費とってどうするんだよ。

計画自体が必要以上の過剰仕様になっているようにも思える。

[2821: 理事会ウオッチャー]

>>2820 匿名さん

今やっている大規模修繕工事も本来の予定ではゴンドラとリフトクライマーの予定が１年近くネットの中で暮らす総足場にするほか、鉄部塗装のうち溶融メッキ塗装など一部を今回の工事からはずさないと元の今回の工事の設定金額総額で収まらなくなっている。長期的にみてるとむしろ工事金額には上げ要素しかなく徴収額は足りないのではないかな。

修繕計画は公開されているわけだから、どこが過剰でそれに合わせて徴収を下げられるとか言わないと気持ちだけで高いとか安いとかの議論には定量性がなくそぐわない。高い気がするといったお気持ちにそのままのっかることはできないな。

現行の徴収計画は、工事に対してぎりぎり(徴収の99%まで使う年度のある計画）だから、どの工事が安くできるとか、期間をもっと延ばせるとか指摘しないと意味が薄い。

私は建築は専門ではないからわからないが、さらに長周期化ができるものがあるとかなら安くはできるかもだが。いずれ工事しないといけないものを計画から外せるものでもない。単価は15年前の設定から今後高くはなっても安くなることは起こらないだろう。徴収計画ではなく、修繕計画側の見直しになるが、過去何回か改定は実施されていてもとより安くなったことが１回もない。にも拘わらず今回は不足気味だった。

議案書をずっとみてきても大規模修繕の後で計画を見直すとまで第４号議案では予告して総会承認をとっていて（結果値上げだともそのままいけるとも言ってない）、ここ数年今の徴収額で足りますとは総会の議案には１度もでてこないね。

15年周期に延伸した11期目あたりで今のままでなんとかいける筈ですとでてくるのが積立金の金額に対する理事会見解のでてくる最後になる。もともと計画の最終年度が赤字の計画で1年計画を短縮して誤魔かして認定をパスさせているのは姑息だなと私は思うが１度工事やらないで再値上げは困難だとの判断なんだろう。

積立金はあとになるほど上げるのは困難になるから、高めにしておいて払えないなら買わんでくれって考え方はありだろう。おっしゃる通り新築時から数割値上がりしているから後からマンションを買って入居の新住民も負担できているが、困るのは下げ相場になった場合である。

ただ足立区ですら300円/㎡超って積立のマンションは１割近くはある。（ランキングでは800棟オーバーにたいして215位だった。ま上位1/4レベルで高いとは言えるが。

[2822: 住民さん2]

役員が趣味でやってるネットに組合のこと書かれるようなマンション嫌だね

[2823: 住民さん３]

住民さん２は保険で豚さんと随分やりとりしてたけど、
むきになってる感もあって、個賠契約会７回目の案内とかで
加入率９４％までいったのなら明日の理事会の決議は個賠廃止が
規定路線だね。
理事会を本気にさせた効果はあったということにはなるかな。

[2824: 匿名さん]

>>2821 理事会ウオッチャーさん

>積立金はあとになるほど上げるのは困難になるから、高めにしておいて払えないなら買わんでくれって考え方はありだろう。

ないでしょ。そんな考え方。修繕費が持費が高いと、理屈上は本体価格を下げないと売れなくなる。不動産サイトを見ても、やたら相場より安い物件は大抵、維持費が高い。

つまり、維持費が高いとその分、資産性は全住戸で低下してしまうということ。皮肉なことに、資産性を下げないようにする目的で修繕費を上げても、中古価格における資産価値は絶対的に低下するということ。建物の価値は維持できても、お金に換算した時の価値は確実に低下してしまうということ。

そもそも、金がかかる外壁修繕はそもそも直下の通行量を見て判断すべきで、ドローンなどで法定検査してやり過ごす方法もある。今後の給排水の更新計画もそもそも、近年の鋼管はステンレスなので、更新自体、不要という考え方もある。

>ただ足立区ですら300円/㎡超って積立のマンションは１割近くはある。（ランキングでは800棟オーバーにたいして215位だった。ま上位1/4レベルで高いとは言えるが。

平均的な積立金額の他の物件で居住に問題なければ、やはり過剰仕様か見積もりが甘いか、どちらかということになる。だいたい、大規模修繕は闇が大きい。いくら貯金しても、業者は財布を知っているから、それに合わせて見積もりを出してくるもの。生真面目に積立金を貯めたから偉いでしょというのでは、業者の養分になってしまう。

[2825: 住民さん6]

>>2824 匿名さん
賛成。ウォチに比べて理路整然としてますね

[2826: 論破ルーム]

能力差

[2827: 住民さん3]

個人賠償責任保険の廃止は、この掲示板で
予想されていた通りでしたね。

[2828: 入居済みさん]

管理士に何年も不合格な人がマンション管理について語ってて笑った。
博士号ないのに研究してたらいや博士号取ってからでしょって思うのに、管理士程度も不合格でよく規約とかについて語れるなと。

[2829: ご近所さん]

管理士は名称独占資格だよ。業務独占資格に非ず。

[2830: 入居済みさん]

>>2829 ご近所さん
博士号も業務独占資格じゃないし。意味わかってないね。
管理組合ごっことか意味不明なこと言って盛り上がるレベルの低い界隈だと管理士はムズカシイわな。
区分所有者なら管理組合を構成するんだからごっこもなにもないだろうに。それを言うなら理事会で経営者ごっこしてる連中を非難すればいいんだよな。あっブーメランぶっ刺さるかぁw

[2831: 住民さん1]

墨堤通り挟んだ向い側のマンション計画の説明会案内来てるけど･･･

そういえば、1年くらい？前に隣のサングランデの前にマンション建てるって説明会やってたけど、その後何の工事も始まらないし、音沙汰ないけどどうなったんだろ？
誰か知ってる人いる？？

[2832: 資格や学位の無い中卒]

資格や学位持っとるより金持っとる方がいいぜ。
老後が来ればわかるよ。金だよ！

[2833: 住民さん7]

メタボは長生きしません。
老後は短いと思うので、あんまりお金を貯める必要はありません。

[2834: Metabolic syndrome]

メタボリックシンドローム（英: Metabolic syndrome）とは、内臓脂肪型肥満（内臓肥満・腹部肥満）に高血糖・高血圧・脂質異常症のうち2つ以上の症状が一度に出ている状態をいう。日本語に訳すと代謝症候群という。単にメタボとも言われる。

[2835: マンション住民さん]

よくうちは理事会決議で保険切り替えできるようにしてるって自慢してるけど、標準管理規約でもできるよね？
なんでそこ自慢してるんだろ。

[2836: 標準管理規約]

自慢するネタがないのだろう。

[2837: 匿名さん]

維持費が高い。これだけで資産性が落ちる。理事会は理解できているのかな？

[2838: 標準管理規約からコミュニティ形成は削除された。]

無駄な支出が多すぎる。まずは祭りの廃止と役員報酬の廃止だ。

[2839: 住民さん]

管理組合は資産管理がミッション。コミュニティ形成は自治会がミッション。
分をわきまえろ。

[2840: マンション管理組合のコミュニティ業務]

この意見書の賛同者に名前が出てるけど、いつ賛同の総会決議採ったの？
https://www.midskytower.com/wp/wp-content/uploads/pdf/20150528_%E5%9B%...

[2841: 理事会ウオッチャー]

>>2840 マンション管理組合のコミュニティ業務さん

結論から言えば、理事会決議がなされていれば、連名で意思表明をするのに総会決議は不要である。理事会決議があるかどうかまでは大変だから確認していないが。

標準管理規約では第48条、イニシア千住曙町の規約では第51条になるが、総会での議決事項は列挙されていて、1）号から18）号まで。これは例示列挙ではなく、限定列挙ーそこに記載がなければ、他の条文や区分法に別途の規定がなければ総会は必須でないーとする考えが判例では主流である。保険契約そのものには総会が不要なのと同じだね。

標準管理規約には、
十七 その他管理組合の業務に関する重要事項
の項ががあるが、この項は、このマンションでは、
18）前各号の他理事会において管理組合法人の重要な業務と決議した事項
と規約が書き換えられているから、わざわざ重要な業務で総会上程だとの決議を理事会が行わなければ、適用はされない。

標準管理規約の最新の改定では、八項に、管理計画認定制度への申請をわざわざ総会の議決事項としているが、総会承認なしに極端に悪い点数や認定結果が公開されてしまっては困るだろうという考えによるもの。同項は、17)項で取り入れて準拠しているね。

無論当該マンションの規約と異なる主張をする提案に載っているなら問題とはなるが、マンションの規約にはずっと今でもコミュニティ条項はあるから、それが例え標準管理規約で法的な準拠義務はないとはいえ、無効化されるのは賛同できないということそのもので理事会が変更に消極意見を出すのは規約に違反しているとは言えない。

[2842: 理事会ウオッチャー]

>>2835 マンション住民さん

標準管理規約のままでも確かに保険の契約そのものは総会の決議事項ではない。

一方で今回のように５年といった長期契約でその保険を先に一括して払う場合、一般会計にその余裕がない場合が多い。

今回４月の総会では1500万円の支出見込みで災害等準備会計から支弁する予算計上をしているが、予算案をみればわかる通りそれを一括して一般会計から支出することは困難だった。これは多くのマンションで同じだから、他の会計を取り崩して一旦支払ったのち、一般会計に５年に割って支出をたて、穴の開いた会計に返していく形をとることになる。こえを積立金会計から支弁すると標準管理規約上は取り崩しになり総会決議が必要となる。
殆どのマンションで保険契約を総会案件とすることが多いのは、予算承認に関わる部分で、普通は契約間際にならないと保険料が確定しないことが多いため。実際に５年ほどで４回の保険料率改定となる。現行の保険を契約した１１期には９月に臨時総会で１議案だけの総会を開催して同準備会計からの保険料の支弁のみの承認をとっている。その後準備会計の取り崩しも保険料の支払いに関しては理事会決議のみで可能になる規約改正の承認をとっているから、保険切り替えだけで総会は起こらないようになっている。その意味では理事会の言っていることは正しい。

一方で、その期中に大きな保険料支払いが発生する場合には、他の会計の取り崩しでも予算計上がないというのは変だから、今回のように確実にその金額があれば足りるという金額を計上することになる。通常総会に予算枠を確保して承認をとっているわけだから、総会が不要になったという言い方は少し言い過ぎにも思える。予算がなければ使えないという点で、予算承認部分だけが総会案件となる事案は他でも多い。

1500万円での予算計上を東京海上を仮定して行ったのに対して、実際の契約は、個賠を廃止したこともあって、810万円だから700万円ほど少なくで済んでいる。これは５年に割り戻すと140万円/年ほど予定していた金額を今後5年間はもともと理事会が想定していた支出を下回ることになる（先払いで５年の保険料が確定するため）。

無論予実不一致は支出の減る方向では予算補正は必要とはしないが、1月の臨時総会で33円/㎡/月の管理費値上げを実施した理由のうちの１つが保険料の激しい高騰への対応だったことを考えると、もともと5年650万円から1500万円のつもりで計算した管理費徴収は年に140万円ほど徴収しすぎだったことになる。管理費単価に直すと3円強/㎡/月ほどだが、そもそも同時に値上げした戸割り定額の管理費（300円から500円に；もともとの自治会費にあたる金額）による増収が年120万円であったことを考えると、無視できる金額でもない。

この点については、来年４月の通常総会の決算議案において、用意した予算枠からは、個人賠償責任保険への加入も可能だったのを切った理由ー5年110万円は個賠としては割高とも言えないーとあわせ、値上げした管理費に対応する支出が、本当に発生するようになったのか適切かつ定量的な説明がなされることを期待する。

特に電気代。政府補助も期中全部に伸びていてかなり予算を使い残ることになる筈だから。

理事会批判は自由だとは思うが、もう少しハイレベルにやって欲しいかな。

[2843: マンション住民さん]

>>2841 理事会ウオッチャーさん

標準管理管理規約なんて法律ではない単なるガイドライン。
無視していいのでは？

[2844: 理事会ウオッチャー]

管理士試験とかで「標準管理規約によれば」とか出題されるから
準拠しなければならないと思っている人って多い。
無論区分法に矛盾せず、できるだけ多くの組合で適用できるように
作成された一つの規約の事例にすぎないから、別に変わったから
さほど困るというものでもないから私なら放置するけどね。

[2845: 名前を呼んではならないあの豚]

滅多に書き込みすることはないのですが・・・ここは見てはいます。
なかなか捻りのある名前で書き込むのが流儀のようですので。

標準管理規約そのものには、法的な強制力はありませんが、
この”意見書”を連名に出したのは、その書き換えの検討会が
”パブコメ”を実施していた時期でした。
実は標準管理規約は”コメント”の方が、政府としての考え方や
規約の解釈を示すもので、本文同様に重要ですが、
この時期コメント側には既存のマンションに対しても
”コミュニティ条項のある規約を改定しなければならない”
（行事などへの管理費支出は違法の可能性が高い）
方向の記載がなされる可能性が高く、別にうちは変えなきゃ
いいだけでしょ？とも言えない状況だったわけです。

結果、コメント部分に”過去に遡って望ましくない”旨の記載は
削除になったのには、この連名の意見書（約１万戸相当組合連名）
もいくばくかの寄与があったものと思います。

同時期の理事会の議事録を見ていただければきちんと決議して
承認をとっています。総会の決議事項ではないのは
理事会ウオッチャーさんの書かれている通り。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

同じ位の期数の足立区の中規模（高層ではない）マンション
ですが、同程度（60期程度）までの均等方式で均等割り移行して、
１㎡あたりの積立金単価を81円から281円に上げています。
１５期程度で凄い値上げが必要になったのはずっと月6000円で、
値上げ予定も放置していたからですね。

昨日のＮＨＫのニュース：NHKのページで、
中に動画も貼られています。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20231030/k10014241941000.html

ISAは４期総会承認で６期の頭から118円⇒248円にUPして
いますが、鉄部塗装の一部非実施や、駐輪場は非実施など項目を
削った上に、生活影響の大きな総足場による足場仮設で予定よりも
１億円近くコストを削っても、ほぼ修繕計画の金額通りが初回の
大規模修繕で必要になっています。
（これは議案書にも私が書いたことですからよろしいでしょう）

実施中の大規模修繕工事が終わると、その反映を兼ねて
計画は見直しをする（１６期の見直しそのものは８月臨時総会の
承認事項）ことになっていますので、ランニングコスト全般に
関心のある方は、特に営繕委員会へのご加入をお薦めします。

いつもぎりぎりの人数で回していますので。
今は建築士や施工管理技士などプロの方が中心ですが、
身銭を切る普通のオーナー住民としての意見もとりこみたいと
思っています。

[2846: マンション住民さん]

>>2842 理事会ウオッチャーさん

>>結論から言えば、理事会決議がなされていれば、連名で意思表明をするのに総会決議は不要である。

詭弁を弄してご苦労さん。なんせ読み難いよ。もっと完結明瞭じゃないと。
組合員の総意は採られてないよ。理事会の理事だけで勝手に決議する事項に非ず。
本件は意見書作成者に賛同者として名前を使われた事を抗議したが、それに対して未だに無回答である。
当然だろうね。

[2847: マンション住民さん]

>>2842 理事会ウオッチャーさん
結局、予算枠抑えるのに総会決議はいるし、他の管理組合と一緒ってことね。
どこがハイレベルなんやら。

[2848: 理事会ウオッチャー]

総会案件であるというなら、区分法・規約・細則上の根拠を
示すなり、同種の案件で争われた裁判の判例を示すしかなく
それがないなら、実際に裁判で訴えてみるしかないと思うが。

私は規約の総会事項の条文は限定列挙であるとした。
それが違っているというなら論拠も示さずに詭弁はなかろう。

豚さんには、総会での決算報告を楽しみに待ってるよ。

[2849: マンション住民さん]

意見書に賛同した覚えはない。

[2850: 入居済みさん]

マンション住民さん個人が賛成だったかどうかなんて
団体としての意思とは関係なくない？
意見書がうちは全戸賛成ですと書いていたら確かに
嘘になるけど組合として意見表明するのに全員合意が
必要なわけはない。
合意形成を総会でやるか理事会でやるかの差だけで
これは組合の自治範囲内。で総会でやらないといけない
ことは全部規約に列挙だと主張されているだけでは？

１人でも反対だと実施できないって一括受電くらいでしょ

[2851: 住民さん]

普通決議でいいよ。一括受電も同じ。
ところで、一括受電の総会決議と既存の各戸電力契約解約とは別問題。
一括受電の総会決議は専有部分の電力契約解約には効力は及ばない。

[2852: 理事会ウオッチャー]

>>2851 住民さん

一括受電が全戸承諾なのは電気事業法の縛りで全戸一旦解約してくれないと移行できないから。
これは専有部の問題だから、組合が解約を強制出来ないしそもそもオーナーではなく電気の契約者が相手だから、賃貸なら住んでる人が相手になる。
組合の関わる管理の話とはちょっと違うね。

[2853: 恵那栗鼠]

負のレガシーだよ。この話はお終いにしようよ。

[2854: マンション住民さん]

連名になってる管理組合の名前見ればわかるけど、お友達のマンションでしょ。まぁそうやってここはオモチャに使われるんだよね。

[2855: 住民さん]

下町だからな。

[2856: 理事会ウオッチャー]

>>2854 マンション住民さん

意見書そのものは作成はどう見ても法曹関係者だから
豚さんと共著で自主出版の本出してたパークシティ豊洲の
弁護士だろう。自治会に管理組合がまるまる団体加入する
規約設定で、細則の出来はそれだけ明らかに違うから多分
この経緯でパクり。お友達と言ってもこちらが仲間に
入れて貰って教えてもらう立場だったのだろう。
これは豚さん本人もこの掲示板でそう書いてた、

その後オリジナルのマンションは自治会費訴訟で
物好きな住民が弁護士雇っての裁判になって
高裁まで行ったけど、さらに双方最高裁へ。
なんも結果を聞かないから棄却じゃないみたいで
胸熱のコミュニティ活動が区分所有法3条の
適用範囲か否かの闘いが期待できるかもしれない。
その結果を待ってからでも文句つけるのは
遅くはなかろうと思ってる

[2857: 住民さん]

なんか読み難い文章だな。簡潔明瞭に。

[2858: 住民さん2]

今の若い人？はちょっと文章が長いと
読めないから長ーい議案書を作って
後ろの方にちょろっとやばいことを
書いと手はかなり有効に効くよね。
99%は賛成か委任するくらい

[2859: マンション住民さん]

>>2856 理事会ウオッチャーさん
共著じゃないよ。ほんと君は事実関係すら雑に書くね。
著者にはなってないことくらい確認なさいよ。
事実すら間違えるのはレベル低いよ。

[2860: 理事会ウオッチャー]

なんか自主出版でもう本では買えないでもってない。なんかアマゾンで名前が入っていたから出版に協力はしていたと思うけどね。

私のいうレベルが低いってのは規約とか法令の例示列挙と限定列挙の区別の読み分けもできない人のこと。規約は揉めないためにあるわけだから、ここにでてなきゃ総会不要と言えないと規約として意味がないだろう。単なるミスと法律センスがないのを一緒にされてもね。

[2861: マンション住民さん]

>>2860 理事会ウオッチャーさん
単なるミス、もう買えない、出版に協力、とか言い訳がましいねえ。
普通に間違えましたすみませんも言えないのはレベル低いよ。
事実をおさえずに雑な思い込みで書いちゃうのを訂正すらできないのはレベル低すぎ。
ひろゆきっずさんですねぇ。

[2862: マンション住民さん]

私の言うレベル低いとは、とか勝手な定義して自分は例外にするとかもめちゃくちゃレベル低い詭弁で笑えない。

[2863: 住民さん3]

どっちがレベル低いか投票上げようか？
ここに何人いるかがわかる
3～4人くらいじゃないかな

[2864: 住民さん2]

ウォッチャー氏が言ってる著作はおそらくKindleで入手できるので手に入らないはありえない。そして共著というのは誤り。ただ、お友達？というのも時系列的に違う。

[2865: 名前を呼んではならないあの豚]

なんか私の話題で喧嘩になっているのも申し訳ないような気もしますのででてきました。喧嘩をしないでと私に言われるのも嫌でしょうが。ここはマンションの掲示板ですので個人の話題でいつも上に上がっているのもどうかなと思います。

＜kindle"本"について＞

理事会ウオッチャーさんの書かれている本は。Amazonで著者名検索すると登録があってヒットしますが、私は”編集協力”としての参加で、著者ではないので共著というのは確かに間違いです。本は2016年の年末にでましたが今は”紙の本”は手に入れることはできません。 kindle のみで入手可能です。

私が主催する理事長の会は私が理事長だった時からなのでもう１３年継続していて、この時にはもうあって、その参加者同士でパブコメを出したから、せっかくだから本にしようぜとなったものです。名前が本に載ってる人は全員その経緯での理事長の会を経由しての知り合い、つまり本を書く前からの友人関係ですが、無論友人だかた意見書にのっかったわけではありません。

[2866: 名前を呼んではならないあの豚]

＜総会決議が要るのかについて＞

総会決議に関する規約事項は、総会になるものは全て列挙すべきという”限定列挙”のつもりです。そうでなければ、何かあるたびにこれは総会に出さなくていいのか？を判断する根拠がありませんから何十も項目を並べる理由に乏しいですね。それが理由で保険契約”そのもの”は総会不要です。他で法務相談をした際の法人の顧問弁護士も同じ見解でした。

同条最終号その他重要な事項で、”総会が必要なほど重要かを決めるのは誰か？”で結局大事なのに総会じゃないと揉めるリスクは、稲本・鎌野の標準管理規約コンメンタールでも扱われています。ISAの条文はその本の推奨に完全一致させて、判断するのは理事会と明確化しています。別に総会が義務ではないが、総会を招集するなどして対応に遅れがでた場合に、”理事会が重要だと判断したから”という理由をつけるためのものです。
この辺りは理事会や私の考えは、ウオッチャーさんの書かれている通りです。

コンメンタールは規約を書く人はほぼ全員もっている、区分法の大家の本で、裁判などでコンメンタールにでてくるとか引用されることも多いものですから、それほどおかしなこともしていないでしょう。

区分法はもともと全員一致”しない”場合の対応を定める部分が民法との違いでいれているものですから、総会で決めるか理事会で決めるかはその組合の自治範囲で、全員一致でなくても（反対の人がいても）組合（法人）としてのアクションがとれるのは決議の方法にはよりません。また理事会決議の場合に、個別の住戸の意思を確認する必要は特にないと思います。

当時理事会決議で本件にマンションの組合として参加した際に、理事会宛にコラボから１件これは総会ではないのか？と意見箱への問い合わせがあり、同趣旨（理事会決議で足りる）との回答をしています。問いかけたのに返事がないと書かれているのは、正規の”名前と部屋番号を告げて理事会に要求を上げる”ルート外からのもので、相手がわかりませんから理事会からはお返事のしようもないですね。

この掲示板に書いてあることに返事をする義務は理事会にはないわけで、これはあくまで私個人の回答になりますが、その時期の理事会の確認は経ているものです。

以上　投稿前に”下げ”のボタンを押すことで、この議論に無関係な人の目に留まりにくくなるようにスレッドを上に上げることを防止できます。

[2867: 住民さん8]

あげ

[2868: 住民さん]

>>2866 名前を呼んではならないあの豚さん

>>問いかけたのに返事がないと書かれているのは、正規の”名前と部屋番号を告げて理事会に要求を上げる”ルート外からのもので、相手がわかりませんから理事会からはお返事のしようもないですね。

賛同者ではなく意見書作成者に問い合わせたと書いてあるよ。

[2869: 名前を呼んではならないあの豚]

>>2868 住民さん

意見者の作成者は、賛同を募るにあたって求めた条件は、とあるマンションの理事長など個人内ではなく、マンションの名前でリストに載ってくれというものでした。パブコメの期間は一月程ですから
大規模マンションばかりてすから、総会をする余裕のあったところはなく、賛同してるマンションは全て理事会決議まででの参加だったかと。意見書の作成者からすれば、中に名前のでているマンションの組合に個別に承認を取ればよく、そこに住む個別の人物からの問いかけに対応する義務はないと思います。
そもそも理事会に何か問い合わせをしたら返事があることが多いというのも（うちはコラボからの問い合わせには全数返事を返してます）別に規約的な義務ではありませんから。

[2870: 名前を呼んではならないあの牛タン]

理事会オタクだけの意見を独断で管理組合の総意にした点に不備があった。
一般の管理組合員にとっては標準管理規約の改正などどうでもいいこと。
改正したければ勝手に改正すればいい。普段の生活に何の影響もない。

[2871: マンション住民さん]

自分のマンションの管理規約を遵守すれば良く、国交省制定標準管理規約を遵守する必要はない。

[2872: 自治会管理士]

自治会に支出する事が問題になるなら、自治会と業務委託契約を締結し、委託費の支払いにすればいい。
自治会費の代行徴収が問題になるなら、原点に帰って自治会役員がローラー作戦で個別訪問徴収すればすむ話。
自治会は自治会員とのコミュニケーションを怠るな。それが個別訪問による自治会費徴収をきっかけに行うのだ。

[2873: 理事会ウオッチャー]

共著ではなく編集協力であった件理解した。
別に私が詫びるものでもないが。

自分のマンションの規約にのみ遵守義務があるは正しい。

規約がどうでもいいことかどうかはその人ごとに考えれば
よいが、規約は区分法の延長線上の働きをするもの
（区分法内にあとは規約で決めろという条文は無数にある）
だからある条項を知らなかったことによる不利益は
受け入れなければならない。
意見書の提出は理事会決議で可能で、総会決議は不要という
論点には有効な規約等に基ずく反論はなし。
これで終わりにしておく。

１月の臨時総会における値上げは値上げ幅の算定根拠を示した
ものである。１年たってその通りなのかどうかは４月通常総会で
保険に関するものを含め報告を期待しておく。

[2874: マンション住民さん]

>>2873 理事会ウオッチャーさん
間違った情報書き込んだんだから「理解した」じゃなくて自分の思い込みで誤ったことを書いてすみません、でしょ。
他人にはレベル低いとか言ってるのに自分には大甘だねぇ。

[2875: マンション住民さん]

>>2864 住民さん2さん
Amazonすら使えない高齢者なんでしょ

[2876: 住民さん3]

>>2875 マンション住民さん

もうちょっと時間を空けないと連投がバレバレな気も
別にどっちが低レベルとも言わないけど、始めた論争は
ちゃんと終わらせて欲しいな。
総会決議が必要とか、私は賛成してないは無視だった
理事会対応は妥当かどうかで、言い出しっぺ側は本の共著が
どうだかに逃げてて反論してないね。
折角の掲示板のファイトなんだから楽しませて欲しいな

[2877: 物の管理に徹しろ]

総意は総会決議。理事会決議ではない。
賛同者が「×××管理組合理事会」なら理事会決議でいい。

[2878: 論破ルーム]

組合名にワザワザ戸数書いボリューム感出してるんだから、「これだけ沢山の人が反対してる」と思わせる戦法だよ。
署名とか嘆願書の類は数で勝負だからな。戸数書いてるから「総意を採ったのか？」と突っ込まれるのだよ。
実際は総意ではない。一部の理事だけの賛同だ。負け確定。

[2879: 住民さん3]

意見書を見ると賛同した組合の各戸数と総戸数の記載はあるけど
もとの意見書にその全戸が賛成しているなんて書いてないけどね
”一部”の理事の賛成だとしても、その理事数が理事全体の過半数なら
組合の意思ってことにならないのだと
理事会を設置する理由がよくわかんない。

大体５年以上も前のことに今さらケチをつけてもね。

[2880: 入居済みさん]

管理組合としての統一見解なのか否かだろう。
統一見解にするなら総意が必要。
個人見解なられ理事長名か理事会名を明記する。

[2881: ご近所さん]

>>2879 住民さん3さん

>>大体５年以上も前のことに今さらケチをつけてもね。

ネタ投下でしょう。

[2882: 住民の１人としては迷惑]

そもそも5年以上前のこに今ケチをつけて、勝ち負けを決めてどうするでしょう？

それよりもいつも住民板の一番上にある住民同士荒れているマンションだってイメージのほうが１住民として気になるので、１：１に近い論争がしたいならほかでやって欲しいかなというのが率直な気持ちです。

[2883: 住民さん]

ディベートのネタ。

[2884: 住民さん3]

ディベートにもなってないと思うけど

[2885: 住民さん4]

>>2882 住民の１人としては迷惑さん
荒れてるのは事実でしょ。
自治会を制圧しただの、他の理事への反論を何ページも書いてつまらぬものを斬っただのしょうないこと書き散らしてる報酬もらってる人に向けて文句いえば？

[2886: ご近所さん]

なんで電力自由化直前に高圧一括受電を導入したのですか？

[2887: 住民さん3]

荒れていると思っているのはこの掲示板に貼ついている数人だけだけどね。
頻繁な書き込みはせいぜい４－５人なのは他の掲示板と比較して参考になる！が殆どクリックされていないことからも明らかと。０ってことも少ないから多分自分でクリックしてる人も多そうだしね。

結構やりとりは娯楽になるから見てるし私は気にしない立場だけど、理事会の人が書きこむもんでもないと思う。総会には９９％参加とか、決算。予算や役員選出には反対率１％程度でしょ。最後の数人とかがここで愚痴を書いてるくらい見逃してやればいいのに。

[2888: マンション住民さん]

別に荒れてないと思うけど。普通だよ。

[2889: 住民さん3]

>>2886 ご近所さん

全ての電気契約を解約しないといけなくて専有部分が自由に契約先を選べる
ようでは、その調査の方法すらないからだろうね。
自由化の前にかなり無理して駆け込みで２－３月で全戸承諾をとっていた
時はかなり必死だったかな。１戸も反対しなかったってのには少し驚いた。

[2890: マンション住民さん]

>>2889 住民さん3さん

電力自由化による「私」のメリットよりも高圧一括受電による管理経費削減の「公」のメリットを優先させた住民総意による。
管理組合に対する「滅私奉公」の精神が根底にある。

とところで、前に高圧一括受電会社の社長が住んでたと噂に聞いた事あるけど本当か？

[2891: 理事会ウオッチャー]

>>2872 自治会管理士さん

少し煮詰まってきたから別ネタで

自治会費は数年前に０円になっていて自治会の収入は、区からの自治会の助成金のほかはゴミ置き場の資源ごみ収集の収入がメインだから、数人しかいない自治会役員が会費徴収にマンション内を歩き回ることはない。数人の役員で５１５戸訪問徴収しろは無理だから、０円設定は必然といえるだろう。もとは１０人以上役員がいたが、臨時総会で１人補充しないといけないほどに人数は減っている。補充された役員も理事会役員兼任が。

自治会費があると払わないで脱退できるか？で紛争がおきやすいし、組合による代行徴収は、脱退を宣言されてしまうと不当利得扱いで裁判さればほぼ必ず負けだから、この設定変更まではまぁ今の時代風で、この設定は必然といえる。

一方で、毎月定額の業務委託経費としての自治会費を組合は前期から払うようになっている。理事会側の議事録には業務委託経費だから、払った先でどう使っているかは組合側からは関知しないとされている（実際にそのやりとりが理事会の議事録にある）が、実際には自治会長含め少人数の役員全員が理事会の関係者でもあるなら理事のごく一部だけが行先での用途を知っていることになる。

この団体自治会費が自治会側でどう使われているかは、自治会の総会報告によるしかないが、支出で２年前と比較すると、１期目になる１４期の決算の支出で激増しているのは
費目番号13の「渉外費」で、予実一致とはいえ90万円代の支出がある。
13期の決算ではこの支出は16万円に過ぎなかったから（連合会の参加会費など外とのお付き合いメインなら全部でこんな金額は妥当）団体自治会費の新設による収入増は、すべここで使われていることになる。

渉外費には、もともと「行動助成費」が含まれている。交通費程度の金額で12期までは計上されていたもの。決算報告は逆に13期あたりから極端に簡素になって総括表１ぺージのみ。もとは細目ごとに細かく支出明細をつけていたが内訳は示されなくなった。法人側と異なり、自治会側には細かい細則などはないから行動助成費の算出方法は闇の中である。

このあたり１５期の総会向けに、自治会に質問で訊いてみるというのが、多分自治会側からは一番厳しい質問になると思うな。

[2892: 住民さん2]

業務委託費ねえ。実態が自治会費かつ理事会役員兼任で報酬二重取りで使途も不明瞭な会計やるのはどうかね。リーガルチェックは受けてるんだろうが、実態が自治会費なら刺されるんじゃないの。

[2893: 自治会管理士]

>>2891 理事会ウオッチャーさん
マンション内（515世帯）に自治会を設立するよう区から要請があったのですか？

地方だと世帯数が多いい大規模マンションは、一つの行政区とするために区会（≒自治会）の設置を自治体が要請してきます。
自治体は区会と行政事務委託契約を締結し、自治体は区会に行政事務委託料（区の自治会助成金に相当する）を支払い、行政の末端組織として行政事務を委託します。
地方は区会が必須で、自治体行政は地域の自治会に区会の機能を委ねます。

[2894: 自治会管理士]

区会は自治活動を行うため、必ず会員から自治会費を徴収する。
自治体から支払われる行政事務委託料は自治活動には使えない。
自治体は自治活動の助成はしない。行政事務の委託のみである。

[2895: マンション住民さん]

>とところで、前に高圧一括受電会社の社長が住んでたと噂に聞いた事あるけど本当か？

社長なら、他社の高圧一括受電が導入されてるマンションには絶対住めないよね。
社長自ら高圧一括受電に最適な大規模マンションに住んでるんだからトップ営業かけて絶対導入させる。
「我が社の高圧一括受電が導入されてるマンションに私は住んでます！」と宣伝効果抜群！
社長の面子にかけても絶対に導入させる。他社に導入されたら笑いものになる。

[2896: 住民さん3]

>>2895 マンション住民さん

結果として最大の値引き幅を示したその会社は、不祥事があって2番手だった会社で総会決議を取り直したんだけどね。

[2897: 最高裁判所判決]

2019年3月5日、最高裁判所第三小法廷は、マンション一括受電の契約について、管理組合の総会での決議は専有部には効力を有さず、専有部の既存の個別契約を解約する義務は無い、とする判決を下した。

[2898: 住民さん]

>>2897 最高裁判所判決さん

高圧一括受電導入は住民の総意、最高裁判決で「専有部の既存の個別契約を解約する義務は無い」としても、住民は総意に基付いて自らの意思決定で解約したのだから問題ない。

[2899: 住民さん]

>>2898 住民さん

一戸だけ加入を承諾しなかった部屋に、何らかの不利益のある措置を行った事例で、高裁判決の逆転だったかと。普通に全戸が解約に承諾している事例とは無関係ですね。専有部だから解約しない自由はあったが、全戸解約したわけですので。

[2900: 住民さん]

>>2899 住民さん

自らの意思決定で解約したのだから問題ない。