【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
マンションの外むけホームページ
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マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
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※　最近マンションの住民でない人の書きこみが非常に多いです。
この人は怪しいな？と思ったら、その方に住民しか知りえない情報を尋ねて
いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[251: マンション住民さん]

Ｄ＆Ｏ保険と、法人化は独立です。
実際にまだ法人化される前からの加入でした。

もともと　”施設賠償責任保険特約”　には入っていましたが、一般に
役員を対応とした広範な訴訟リスクに対応する保険への加入はありません
でした。　戸数が５００－１０００戸と多くなる場合には１戸あたりコスト
も安くなりますのでお勧め度は高くなると思います。

訴訟を理事長個人として受ける形になると、基本理事長しか対応できません。
メガマンションで滞納などを多数かかえる場合には問題となってきます
（うちには現在長期滞納はありません）
理事長が訴訟中に代わるなどの場合の手続きもきわめて煩雑です。
訴訟の際に用意する書面なども、法人化の有無でかなり違ってきますね。

[252: 匿名]

広範な訴訟リスクとは？
管理組合業務における不法行為に起因する訴訟なら、共用部分の総合保険の範疇だと思うが。
理事長個人の組合費横領の訴訟？理事長の住民に対する傷害事件の訴訟？
滞納も債権者は管理組合で理事長個人の債権ではないが。
訴訟中に被告代表理事長の交代なんて日常茶飯事。
一般の管理組合は任期１年だから数年に渡る訴訟では何代も代替わりするよ。
手続きが煩雑とかは代理人訴訟なら弁護士が理事長交代の上申書を裁判所に提出してくれる。
そのときに管理組合が用意する証憑書類は理事互選による理事長選任を記載した議事録のみ。
これも一般には管理会社が弁護士に提出してくれる。
理事長がする仕事は、最初に事件の説明を弁護士にし、以降は弁護士作成の陳述書・上申書のチェック。
代理人訴訟なら弁護士任せで余程のことがない限り理事長が出廷することはほとんどなく結審する場合が多い。
法人管理組合なら代表理事の誰かがすることになるだけ。

[253: 住民さん]

繰り返し指導してあげるのもつかれるから
>245 については決着すみでもよいかな？

[254: 住民さんＡ]

管理組合を法人化すると中古マンションは資産価値は高くなりますか？

[255: 匿名]

>>554
>マンション住民の電気料金の未払いは、管理組合が立て替えなければならない。

ちがうだろう。管理組合は区分所有者の電気代は徴収しない。
債権債務の関係は、
■受電業者−区分所有者（専有部分）
■受電業者−管理組合（共用部分）
管理組合が区分所有者の電気代を立て替えることはない。

[256: 住民さん]

このスレッドには554って書き込みはまだないから
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548375/
の誤爆ですね。

あちこちの掲示板でのご活躍ご苦労様です

[257: 住民さん]

>255 はこのマンションについての書き込みとしてはあっていますが、管理組合が直接電気代を徴収するリスクも負うタイプの契約形態にしている一括受電の会社もあるので、一括受電一般を扱うスレッドに書き込むには、”ほとんどの場合はこう”とか注意がきをつけないと、常に正しくはありません

私が聞いた会社は、代わりに滞納には電気を止めて対応できるとかいってますがどうなのよ？とか思わんでもないですが。

[258: 匿名]

>>256
それにしても業者一括受電の電気料金滞納について管理費滞納と同じと誤解してる人が多いね。
債権者は業者になるから、管理組合の6ヶ月猶予管理費滞納債権回収のような手ぬるさはない。
業者の債権回収は厳しいよ。その前に電気止められるけど。
スマートメーターだからＭＢに入らなくても遠隔操作で簡単に止められるようになる。

ところで業者一括受電なのに、電気料金回収リスクを管理組合が引き受けるバカはいないだろう。
それ以上に、業者はこれをさせないはず。
もし管理組合が電気料金を回収するなら、回収電気料金は管理費・積立金徴収と同様に管理費会計の収入に計上することになり、おのずと電力需給契約は東電と管理組合が締結せざるをえなくなり、管理組合が東電に電気料金を支払い、業者には委託料を支払うスキームになってしまう。これだと一括受電後も電気料金会計が透明化されるからいいが。
これは東電の高圧一括受電「スマートマンションサポートサービス」そのもののスキームになる。
そしたら業者一括受電の「電気料金会計ブラックボックス化」のビジネススキームが根底から崩壊することになる。

[259: 匿名]

同じ高圧一括受電サービスでも、民間受電業者と東電との大きな違いは、電力消費の需要家が前者は受電業者であるのに対して後者は管理組合であることである。
それは法律に基づく電力需給契約を誰が締結するかできまる。

[260: マンション住民さん]

>>256
前にも言っただろう、そのリンクを不用意に貼るな！と。
そのスレ読んで住民が知恵ついたらどうする？

[261: 住民さんＡ]

>>257
住民の電気代滞納に対して管理組合は連帯保証するのですか？

[262: 住民さんＡ]

なんか一般論と、このマンションのことがごちゃごちゃになっていませんか？
うちのマンションの場合は電気代を滞納したら東電の代わりにオリックスが停めちゃうだけで、別に組合がリスクをかぶることはないですよね

[263: マンション住民さん]

>>261
オリックス？関係ないでしょう。
契約してるのは東電だから東電が電気止めるよ。

[264: 住民さんＡ]

一括受電がもしも導入された場合の話ですね。　私は総会の議決結果でそこそこ
反対票もありましたから全員承諾は結構難しいんではないかなとは思いますが。

いずれにしても、管理組合が電気を止めるわけではありませんね。

[265: マンション住民さん]

なぜ反対するのですか？理事会は反対の理由を把握してるのですか？
その反対理由をクリアしない限り全戸同意書集めは難しいのでは？

[266: 匿名]

>>251
うちは区分所有者から管理組合と管理会社が訴えられて簡裁→地裁まで3年越しの裁判やったよ。
地裁で決着ついたから上告せずに済んだ。高裁まで行ってたらあと何年かかることやら・・・・
被告が管理組合と管理会社だからそれぞれ弁護士立てて共同歩調で法廷闘争したよ。
この間、理事長は3年で3代に渡って交代したけど管理組合被告代表「理事長」でも業務に全然支障なかった。
訴訟費用はマンション総合保険でやったから組合からの経費支出はゼロ。
あくまでも事件は管理組合業務でそれの訴訟なんだから役員個人の責任にはならない。

[267: 住民さんＢ]

東電に電気代を支払うのはオリックス電力では？
区分所有者も管理組合も東電との契約を解約するから電気代の支払いはなくなると思う。

[268: マンション住民さん]

>>264
全員承諾がないと導入できないのなら何で総会決議とったの？単なる管理組合の決意表明？
代表理事4名が一軒一軒足で回って承諾書に判子ついてもらうしかないのでは？
判子つかない住民には土下座してお願いするとか。そのくらいしないとだめかも。

[269: マンション住民さん]

反対する人は共用部分の電気代が削減されても削減効果の直接的な見返りがないと感じてるからじゃないの？
消費税増税で支出が増えるから管理費値上げしたのなら、電気代削減で支出が減るのだから管理費値下げする。これが道理だと思う。
これなら理解してもらえるのでは？

[270: 匿名]

そうだね。
高圧一括受電導入の新築マンションは電気代が５％安くなるのが売りなのに、導入しても電気代は前と変わりませんじゃ冗談かっぽれだよ。

[271: マンション住民さん]

少数の反対者を除いて賛成者だけで出来ないのですか？その方が現実的だと思います。

[272: 住民さんＡ]

>>271
可能です。前スレに回答が出てますよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752/res/708/

[273: マンション住民さん]

高圧一括受電後は、共用部分の検針票は管理組合に提出されるのですか？
それがないと一括受電導入前後で共用部分の電気代が削減されたことが電力使用量の変化で把握できません。

[274: 匿名]

>>273
専有部分は提出されるが共用部分は提出されない。
理由は明日、理事に聞いてみればいい。

[275: マンション住民さん]

高圧一括受電に参加していても2016年度の自由化が始まったら退会してほかの電気会社に鞍替えできますか？

[276: 住民さんＢ]

>>275

できません。

[277: 住民さんZ]

>>275

自由化されたら515戸まとめての契約より1戸の契約の方が安くなると思ってるわけ？

[278: マンション住民さん]

自由化して安くなるとも限らないんだけどね。
低圧のまま自由化して得られる恩恵より、高圧契約との差が利用できる方が有利だとは思うんだけど
問題はそれを組合が総取りする理由を示せるかだよね。各戸に還元すれば使った電気代比例だから公平だが
組合による総取りだと、たとえ適切に組合が使ったとしても面積に比例して恩恵を受けることになる。

[279: 匿名]

>>276-277
272の方式なら鞍替えはできる。
272の方式は、現行の借質電気室（東電の配電設備）は生かして、高圧一括受電用設備を敷地内に新設し、開閉器盤内で配電ケーブルを繋ぎ替える方式だから可能になる。借質電気室を一切手を加えないので東電はＯＫする。

自由化は競争だからドイツの自由化例にあるように一時的に電気料金は安くなる可能性はある。
ただし価格競争は企業体力の勝負だから、いずれ体力消耗戦で弱小企業は淘汰される。
おそらく東電と東京ガスの二社寡占状態になるであろう。
それよりも電気以外の付加加価値サービス提供によるセット割引が勝負になると思う。
電気とガス、電気と通信の抱き合わせ契約による総合的なコストパーフォーマンス。

[280: マンション住民さん]

高圧一括受電は2016年4月以降の電力小売全面自由化解禁を見てから検討してもいいのでは？
自由化されれば小売り電気事業者の競争で電気代が下がるのか？あるいは他サービスとの併用セット割引でトータルで安くなるのか？
自由化の様子見て、高圧一括受電導入による住民にとっての電気代削減額と比較検討してから決めたらいいと思う。
「慌てる乞食は貰いが少ない、急いては事をし損じる」なんてことにならないように。

[281: マンション住民さん]

>274

専有部と共有部が逆です。
専有部は組合が提出を受けたりすることはありませんが、
共有部は割引元を計算できないと徴収額がきまりませんから
提出されます。

[282: マンション住民さん]

>>281
間違い。
専有部分は、高圧一括受電後も従前の東電料金基準で検針票に基づき業者が電気代を徴収するので、住民に証憑書類として検針票を発行する。
一方共用部分は、高圧一括受電しても従前と電気使用量は変わらない（削減されない）ので、東電料金基準で検針票に基づき算定すると業者が管理組合に請求する「みなし電気代」と大幅な齟齬を生じる。
だから業者は管理組合に検針票は発行しない。

[283: 匿名]

>組合による総取りだと、
受電業者による総取りの間違いですよ。
業者が総取りして分け前を管理組合がもらっているのです。
どうして理事会は管理組合が総取りして一部を業者に委託費として払う考えをしないのですか？
理事会は総取り費用の計算をしているのですか？
全スレで住民が試算してますから参考にしてみては？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752/res/134/
業者への支払いを少なくし管理組合ができる限り分け前を多くとることを考えるべきです。
ところで、管理組合が総取りする方式が東電の高圧一括受電方式なのです。
東電へは業務委託費の支払いになります。

[284: マンション住民さん]

まぁ賛成の方も、反対の方も、疑問？って方も
ぜひお越しくださいませ。お待ちしています。

[285: 住民さんＡ]

第５期と第６期で２回も総会特別決議をとったのに万一実施できない場合は執行部は責任とるのですか？

[286: マンション住民さん]

仮定の話をしてもしょうがないと思うなぁ。
かなり沢山の方が質問にこられてやり取りもできました。
今日半日で何人か反対の方は減らせたと思いますよ。

マンションの電気契約者でない人が反対してても別に困らないですし。

[287: マンション住民さん]

そりゃそうですね。
で、来年電力自由化になると乗り換えはできるのですか？

[288: マンション住民さん]

反対はしてないと思いますよ。
デメリットやリスクを承知しているのなら自己責任ですから。
住民ならまだしも理事ですら理解してない高圧一括受電をlectureしてくれているのだと思います。

[289: 住民さんＣ]

>287

できるわけないじゃん

[290: 住民さんＦ]

>>289

それなら反対者は絶対に承諾書には判子つかないのでは？

そうなると強硬策を講じるしかありませんね。
オリックス指南の訴訟の脅しなんて手ぬるいです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553287/res/202/
だいたい訴訟しても勝てるわけがありませんし3年はかかりますから来年自由化が始まってしまいます。
自由化が始まれば脱落者が大量に出てきて事業そのものが頓挫します。

とにかく今年中に実施です。
最後の手段を講じるしかありません。
理事会にその覚悟あるのかな？

[291: 住民さんＡ]

もっと反対の人が多いと思ったけどなあ。

[293: マンション住民さん]

>>291
反対する理由ってなんですか？理事会は認識してたのですか？
それなら議案書の質疑応答に書けばよかったのに。

[294: 匿名]

ところで高圧一括受電導入して電気代削減して出た余剰金はどうするつもりなのですか？
組合員に還元しないのですか？

[295: 住民さんＡ]

>>294
電気代削減によって増えた余剰金は役員報酬の増額に使う手はある。
今の2倍3倍に増やしても問題ない。

[296: マンション住民さん]

>>295
それはないだろう。
ただでさえ報酬貰ってるだけの仕事してるかどうか分からないのに更に報酬増やすのはナンセンス。
役員は組合員の義務なんだから手弁当でやれよ。
電気代削減分は修繕積立金に回すのが正解だ。

[297: マンション住民さん]

うちは、鉄部塗装を担当しながら、クレームを握りつぶして総会で指摘をうけるような雑な
仕事は理事会はしてないからなぁ。少なくともうちの理事は人様のマンションの匿名掲示板に
ちょっかいだしている暇はないですけどね。、

[298: マンション住民さん]

そうですね。
売主の瑕疵を追及せず多額の組合費で震災修繕したアホなマンションもありますね。
組合費が大きく既存されても何も言わない住民もお人よしです。

[299: マンション住民さん]

そうですね。
売主の瑕疵を追及せず多額の組合費で震災修繕したアホなマンションもありますね。
組合費が大きく棄損されても何も言わない住民もお人よしです。

[300: 匿名]

>>605
>一般会計を削減できた費用を特別に回す
>特別の資金を運用する
>こんなの当たり前の管理組合です
会計間で資金融通するなら区分会計してる意味がない。
一般会計の剰余金は原則翌期の会計に充当するのが管理規約じゃないか？
一般会計で支出削減できたのなら収入の徴収管理費を値下げするのが道理。