【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
マンションの外むけホームページ
　 http://www.isa515.com
マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
　　https://www.m-collabo.com/isa/
　
※　最近マンションの住民でない人の書きこみが非常に多いです。
この人は怪しいな？と思ったら、その方に住民しか知りえない情報を尋ねて
いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[2033: 住民さん８]

>>2032 マンション住民さん
一方の当事者の煽りみたいな投稿真に受けちゃうのリテラシー低すぎるからネット見ないほうがいいっすよ。

[2034: 匿名]

>>2032 マンション住民さん

>>理事長が直接住民の個別クレームを扱うことはないって

普通は理事長ではなく理事会あてに要望や苦情を文書で提出するはずだが・・・

[2035: 匿名２]

アクティビティが低くて、理事長以外が理事会での挙手要員みたいな理事会って多くて、理事会相手だろうが理事長相手だろうが。届いた要望や苦情への返事を理事長が書いたりしているマンションって多いんだけどね。

[2036: 匿名]

>>2035 匿名２さん

理事会での審議・決議の結果を管理組合代表の理事長名で通知しているのだよ。

[2037: 匿名]

副理事長や平理事では代表でないからダメ。理事長でないと。

[2038: 理事会ウオッチャー]

普通のマンションの管理者としての理事長に対応するのは法人では理事会。

法人化した場合のお返事は、裁判の原告が法人になるのと同様に
（普通のマンションなら理事長が原告）管理組合法人（理事会）名で
出すのが自然。
実際に理事長名を見ることは総会の招集通知とか、自治会会長を兼ねている
場合の所信表明くらいしかないと思うけどね。
掲示板に貼ってあるものを見ればわかるし、
コラボで意見箱に書いてみても返事でわかる。

会社の問会わせしても返事は会社名で、社長名では来ない。
それと同じこと。一度でも理事会に手紙出してみればわかるが
多分その経験のある人はここには他にいないみたいだな。

[2039: 匿名]

>>2038 理事会ウオッチャーさん
規約見ると、理事長は全てにおいて管理組合を単独で代表できるけど、副理事長は代表出来る業務が限られていてしかも単独（理事長とペアでなければ代表出来ない）では代表出来ないことになってるよ。
真の代表は理事長ひとりじゃないの？登記も理事長ひとりだと思うけど。

[2040: 理事会ウオッチャー]

どこか他のマンションの規約と読み違えていないか？

今WEBで謄本をあげてみたが登記代表理事は今は２名で、登記上２人の権限に差はない。”理事長”という役職名ではなく、”代表権”の有無のみが登記対象で、その制限を登記しない限りは、外からみると全く同じ。内部的な規定は、善意の第三者には対抗できないのは区分法法人の規定だから、規約で変えることは不可能。

ペアで代表権を行使する設定にもできるが、この法人は規約上も登記上もそうなってはいない。共同代表なら２人の署名や印鑑を合わせてようやく１人前だから登記上明確に区別されることになる。

規約にでてくる理事長は殆どが統括理事に置き換わっていて、理事長１人に決めうちになっているのは、
ー区分法規定で１人でないと困るもの
ー災害時の災害対策本部など非常時規定
ー招集も含めた総会の議長
ー招集も含めた理事会の議長
だけ。

理事会が開催可能な平常時には、規約にでてくるのは殆ど統括理事であって理事長ではない。理事長または副理事長で今数えたが６６回でてくるだけだから確認は容易である。

[2041: マンション住民さん]

15人の立候補中13人が再任、副理事長以上の５名は全員同じ役職で
また１年とか風吹かず感は凄い。

そこまで固められていると１人や２人乗り込んでいってもなんも
変わんないかな感もある。
１０年理事しないと副理事長にもなれんではねぇ。

[2042: 匿名]

>>2041 マンション住民さん

なんでそんなに理事やりたいの？

[2043: マンション住民さん]

理事をやりたいというより、同じメンツでがちがちに固められていて
方針とかが理事会だけで勝手に決まっていくことへの違和感かな。

積立金とか管理費とか過半数決議で、理事会は委任状が使えるから
無関心層が過半ならどんな値上げでも通せてしまうから。

[2044: 匿名]

>>2043 マンション住民さん

値上げされても無関心？金持ちなんだ。

[2045: 匿名]

>>2040 理事会ウオッチャーさん

>>今WEBで謄本をあげてみたが登記代表理事は今は２名で、登記上２人の権限に差はない。

同格ってこと？業者はどっちと交渉すればいいの？代表は一人にして欲しいな。やりにくい。

[2046: 理事会ウオッチャー]

区分法の法人規定は会社法をいろいろ参考にしている。
代表取締役ではない社長はいる。社長という役職を登記するわけではないから。大手商社など大規模な取引で代表権を１０名以上に設定もあるし、はるかに小さな会社で出資２人なんて会社なら社員２人で両方代表者もごく普通。
だいたいある程度の会社なら社長も会長も代表だろう。

どっちと交渉して、こっちの法人の内部規定に違反した契約の締結がなされても
内部的な決まりでは善意の第三者に対抗はできないから外部からは本来気にする必要はない。

同格であるとの規定はない。優先順に関わる規定がないだけ。分野を定めると、複数人に権限があって、不在なら代行できる権限はあるが、では関わる複数人の考えが異なったらどっちが優先というのは規定がない。むしろ法人化の時に注意して取り去っているようにも見える。

通常は、理事会を開いて多数決すればいいから、それでは困るのは、緊急の場合か理事会が開催できない場合に限られる。震災など災害の緊急時には、理事会なしでも理事長１人に理事会相当の役目をさせう優先規定（災害対策本部長規定）はあるから、平時には理事会で決めてくれで多分あまり困らない。

ps. 代表者の登記はもっと早くに実施したほうがよい。昨日謄本をあげて気がついたが。役員変更登記（任期切れでの重任も）は事由発生から２週間以内が義務である。　　登記懈怠で責められるほどの遅れではないが、２週間を超えているなら違反は違反である。手続きが間に合わないなら、代表理事の選任を総会と別日の理事会に飛ばすなど全て準備ができてから理事会議決すればよいし、ずっと同一人で２人なら事前に書面を司法書士に用意させればよいだけだから。

[2047: 住民さん8]

ま、ほっとけば議会と一緒で、老人による老人のための老人の理事会になるちゅーことや。
輪番も機能してない、住民のことツイートしまくる役員がいるマンションなんて普通は避けるわな。

[2048: 匿名]

>>2047 住民さん8さん

その輪番も大変そうだからでみんな辞退しまくってて、
みんなやりたくないからやりたいやつに任せとけな感じ
に明らかになってきている。

かなり危険な感じにも思えるんだよな。
だからといって立候補する気にもなれない。
もっと普通に輪番だけで回してくれないもんかな

[2049: 住民さん８]

>>2048 匿名さん
無理やで。そろそろ、理事会に立候補して俺に勝ってみろ、とか書いてくるで。
ま、理事長は人に任せる主義だから下の人が変わればいいだけやと思うがな。
俺が俺がで、マンション踏み台に利用してる役員なんてそうそういない。

[2050: 匿名]

住民さん８は理事会の人？　理事長が人に任せる主義かどうかなんて理事会に入らないとわかんないと思うけどな。
理事10人分に相当する報酬をとっているのは1人だけだけどね。理事長が代わんない限りは、理事会も変わんない。変わったほうがいいかどうかはなんとも言えない。理事やったことはないから。

もともと輪番でほぼ全員入れ替わりだったのを、10年勤続表彰がここまで４人とか副理事長以上メンバー固定とか変えたのは今の理事長になってから。多分トップが代われば、立候補者も減って輪番だけで回るようになるけどね。

[2051: 住民さん８]

任期伸ばして半数改選にしたのは理事長自身じゃないけどね。

[2052: 理事会ウオッチャー]

基本的に匿名氏の言う通りが正しく、二人は一連托生である。
おそらくは理事である住民さん８の指摘は当たっていない。

任期は伸ばしたのではなくて法人化すると自動で法規定で２年になる。無論そんなことを知っているのは名前を呼んではならないあの人だけだろうが。その規約設定の構想力を有するのは理事会には過去にもう１人だけしか現れたことはない。

[2053: 匿名さん]

>>2052 理事会ウオッチャーさん
まさか、そのもう一人は俺のこと、なんてことは？

[2054: 住民さん]

嫌な雰囲気のある理事会が仕切ってるマンションをかってしまったなぁ、。大ため息

[2055: 匿名さん]

大抵の人は理事会と関わらないので、気にする必要はあんまりないです。ネットで役員が住民や理事会のことを書いたりしてるけど逆に言えばネットさえ見なければいないも同然。ストレスを感じることもありませんよ。

[2056: マンション住民さん]

それこそが理事会側の狙いだと思うけどな。
総会とかみんな押し寄せてあれているより
誰も来ないほうがマシな気もする。
最近本当に誰も来ないらしいけど。

[2057: 理事会ウオッチャー]

>>2053 匿名さん

私じゃない。たまに理事会の議案書に沢山質問を出してる人物がいて、
多分法人化の時の規約書き換えは規約の委員会があったから複数人でやってた
ことがわかる。やめた後は、委員会いとりってのも意味がないから休止か廃止
になったみたいだけど。

[2058: 入居済みさん]

今日で総会の投票と質問の締切だとか。質問はでているのかな

[2059: 住民さん7]

質問への回答は、
総会でその議案の議決の前と言ってるから、
先に公開するつもりはないみたいね
回答で理事会有利に誘導するのは変だから
その点では妥当ではあるけども、
誰も総会に行かないと返事があったのかどうか
確認できない

[2060: 匿名]

>>2059 住民さん7さん

質問の回答次第で議決権行使の賛否が変わるよ。事前に回答貰わないと。

[2061: 匿名]

そもそも事前質問は結局１つも来なかったわけだが。
議案書だけから賛否の判断が可能を全員考えたわけだ。

[2062: 匿名]

そうかい

[2063: 匿名]

カウントダウン開始！

[2064: 評判気になるさん]

理事会実況中継！

[2065: イニシア]

イニシア評判UPに理事会は頑張ってるみたいだけど、友人には「足立区は足立区よね」「足立区なんて私は‥」と、失礼なこと言われました。　それも、そのようなことを言うのは一人や二人じゃないんです。　いい景色で、駅近くのマンションで住みやすいかなと思って買ったんです。
いいマンションと思うんですけどね。ここイニシアは、いい値段で売れるみたい。売ろうかな、もうちょっと値段上がるかな？
　（ぼやいてしまいました）

[2066: 匿名]

>>2065 イニシアさん

そげんこと気にシアはんな。

[2067: 住民さん2]

>>2065 イニシアさん
足立区が嫌いな人は足立区が嫌なだけでここのマンションの評価とは無関係ですからね。

[2068: 住民さん3]

>>2067 住民さん2さん

同感。この掲示板の話題じゃないですね。

[2069: 匿名]

免震構造のタワマンは、地震の時に耐震構造の建物と違って、免震構造は左右動が主体で建物は撓（たわ）まん。

[2070: イニシア]

2066.2067.2068さん、ありがとうございます。
転勤で、足立区に住むことになったのですが、あまりに、周りから怪訝な顔で「足立区なんて云々」と言われるので、多少、反発もあり嫌な気持ちになっていました。　　住んでる地域に差別区別をしてはいけないという意識で生活していたのですが、複数の方からの言葉には落ち込むばかりでした。
ここに書いたのは、ここに住んでる方の意見を聞いてみたかったからです。
住んでる方に気分の悪い書き込みになった部分もあると思います。ご容赦ください。

[2071: 匿名]

マンションは立地でしょう。

[2072: 匿名]

>>2070 イニシアさん

下町情緒あふれるマンションでいいのでは？

[2073: 本人]

組合員平等の原則から、質問への回答を理事会が総会への参加の前に広報などを通じて行うことは慎むべきです。議案書だけを読んで賛否の判断を行う議決権行使や代理人指定の投票の扱いに結果に影響を与える可能性があるためで、質問の回答で、議決権行使の結果が変わる可能性があるなら、本来総会の招集からやり直すべきだと考えます。

理事会側に有利な”質問への言い訳”を事前に公開するのは、総会の議場で議案書に書いてないことを議長が告げるのと同じような効果を与えることになります。紙の議案書以外の全ての方法は確実に全員に届いていると保証する方法がありません。

また、質問の多くは、質問の形をとった反対意見の表明ですから、コラボなどのオフィシャルな場に、総会の前に質問を掲載するのも如何なものかとの議論もあり、今は質問そのものも返事と併せて議場での取り扱い（議事録には記載）のみとしています。

これで全戸の９９％に達する”総会には実出席しない人”には伝わっていない議案書に書いていないことや、意見を含んだ情報で総会の賛否に影響を与えることがありません。
今回は締切前の事前質問が０でしたからどっちでも同じでしたが。

この掲示板などネット上で、総会の”参加率”への言及は許されても、”賛成率”への言及は夜されないのと同じでしょう。これは選挙と同じで、この点は、理事会ウオッチャーさんのご指摘通り反省すべき点があったと思い謹んでいます。

なお、議案書きが職務著作に当たるかどうかについては、3/25の最終理事会での議決R3で対処を行っていますので、理事会ウオッチャーさんには議事録でのご確認をお願いします。多分総会の前には公開できると思います。

次は総会の後で

はるぶー

[2074: マンコミュファンさん]

単に株主総会の形式教えてもらって真似しただけじゃないの。

[2075: 理事会ウオッチャー]

以下株主総会での事前質疑に関する高裁判例。
区分法には総会に関する詳細規定はないから、
株主総会のものが準用されることは実際に多いわけで
株主総会風であることが間違いということにはならない。

事前意見や質疑は必ずしも総会で説明する必要もないし
議事録に記載する必要もない
　(東高S610219　判時1207-120：最判S610925)

理事会は自分に有利なように質問への回答を広報実施
できるから、事前の回答を行うと無用な賛成への強要を
質疑回答を通じて行ったとされる可能性がある。
さくら質問の仕込みすら可能だから。

区分所有者間の公平性の確保は必須である。
その場で意見を決めたいのであれば、
総会に実参加するしか方法がないから質疑応答への
対応義務は議場で出たものに限られる。

但し
1)質問に対する回答に、長大な時間を要する等
　著しく負担のかかる場合
2)議決賛否を判断するために必ずしも
　必要ではない事項について
回答を拒否することは、株主総会でも認められている。

区分法法人の総会がこれと異なるとする理由は特にない。

[2076: 匿名]

議案書に書かれてる内容だけで判断するものだよ。質疑応答は関係ない。

[2077: 中古マンション検討中さん]

「事前の回答を行うと無用な賛成への強要を質疑回答を通じて行ったとされる可能性がある。」って質問に回答しただけで強要になるってどういうことだよｗ

[2078: 匿名]

賛否の判断が難しい議案は、議案書に想定Q&A集を添付するのが普通だけどね。

[2079: 匿名]

強要→誘導　の間違いでは？誘導は理事会のテクニック。

[2080: 住民さん6]

>>2079 匿名さん

議案書に書いてないことで本質的で賛否に影響が出ることを、質疑応答や議場での説明であとから追加するのは、議案書だけをみて投票した人との公平性の点で問題がある。
誘導でも不可は不可だろう。

[2081: 匿名]

>>2080 住民さん6さん

>>議案書に書いてないことで本質的で賛否に影響が出ることを

そては議案が未成熟。やり直し！

[2082: 住民さん5]

>>2080 住民さん6さん
それって逆のパターンで、質疑応答で本質的に賛否が分かれるような論点が出てきたのに、賛否に影響与えるからって総会までダマテンしておくってのもあるよーな。
だとしたら事前に回答しておくのが誠実よね。