【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
マンションの外むけホームページ
　 http://www.isa515.com
マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
　　https://www.m-collabo.com/isa/
　
※　最近マンションの住民でない人の書きこみが非常に多いです。
この人は怪しいな？と思ったら、その方に住民しか知りえない情報を尋ねて
いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[201: マンション住民さん]

>>199
>誰が電力会社と電力需給契約を締結するのか？これが全てを決定します。
>それは受電業者であって区分所有者や管理組合ではないことです。

東電の高圧一括受電「スマートマンションサポートサービス」は、電力会社が東電で受電業者も東電だけど、電力会社の東電と電力需給契約を締結するのは管理組合だよ。
東電のこの高圧一括受電のサービスは、管理組合が高圧一括受電をするスキーム。ここが民間受電業者の方式とまったく異なる点だよ。

[202: 住民さんＡ]

>>200

>さてどれだけ集めきれるかは見ものですね

心配ない。そのための理事会指南も手ぬかりない。

　例えばオリックス電力は、自社の社員が導入を検討しているマンションの管理組合理事会に出席して、契約締結を拒んでいる住民対策を指南しているという。

「オリックス電力から住民を説得するための文書案として2パターンが提示され、一方は『訴訟も辞さない』旨の文言があり、他のマンションでも効果はあったとのことである」（導入検討マンション管理組合理事会議事録より）

　そのオリックス電力が指南したとみられる文書は、次のような文案となっている。

「今後も『変更手続書』をご提出いただけない状況が続く場合、前述の区分所有法上の共同利益に反する行為として訴訟も辞さないと3月の理事会で結論に至りました。（略）期日までにご提出の確認ができない場合は、次期総会にて訴訟の準備に入らせていただきますこと、ご容赦願います」

　この問題は国会でも問題となり、「分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問主意書」（紙智子参議院議員）が内閣に提出された。この質問主意書の中で、「管理組合総会での高圧一括受電導入の議決は、住民の民間電力会社との契約行為に対してもその議決の効力が及ぶのか」との質問に対して、政府は次のように回答している。

「一般論として、区分所有者集会の決議事項が、共用部分の変更または共用部分の管理に関する事項に該当するとして、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼす時は、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとされており、当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じない」

　要するに、仮に管理組合の総会で高圧一括受電導入が議決されたとしても、それはマンションの共用部分にしか適用されず、マンション住民の専有部分には住民の同意がなければならないとしている。国土交通省の担当者も、「仮に訴訟になっても、契約締結を拒んでいるマンション住民が負ける可能性は低い」との見通しを示している。

[203: マンション住民さん]

>>202
その国会での質問と回答、前スレにあったから貼っとくね。
てゆーか、毎回同じネタだと思うけど。。。

質問第一四三号
http://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/186/syup/s18614...
答弁書第一四三号
http://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/186/toup/t18614...

[204: マンション住民さん]

懲りない人だよね。
よく読むとわかるが政府答弁は直接回答を避けている

[205: マンション住民さん]

今日の理事会は総会後最初のものでオリックスが来てますから、
関心のある人は傍聴されたらいいと思いますよ。
理事会は9時から、一括受電関連の審議は10時から

[206: マンション住民さん]

出さない人には総会で訴訟決議するのですか？
次の総会は今年５月ですから、判決がでるまでに2016年度の電力小売全面自由化が先にスタートします。

[207: マンション住民さん]

>>204
当たり前だよ。政府は個別案件については回答しないよ。
政府は指針を示し行政が判断する。
その判断が次のとおり。
「国土交通省の担当者も、「仮に訴訟になっても、契約締結を拒んでいるマンション住民が負ける可能性は低い」との見通しを示している。 」
ところでオリは２通りの指南のうちどっちになるの？

[208: マンション住民さん]

オリックス電力に聞いてみればよろしいかと。
来週土曜日にマンションに来て個別説明会が実施されます。

[209: マンション住民さん]

ところで次の総会日は5月ではありません、
法人化で変わった通りです。
コラボに案内を出してますのでご確認くださいませ。

[210: マンション住民さん]

「2016年度の電力小売全面自由化で東京ガスが小売電気事業者として参入した時、ガスと電気のセット割引を受けたいので東京ガスに電力需給契約を変更できますか？」
と質問する予定です。

[211: 住民さんＡ]

>>208
理事会ではなくオリックス電力が来て説明するのですか？
高圧一括受電とMEMSは管理組合がするのではないのですか？

[212: 匿名]

>前述の区分所有法上の共同利益に反する行為として訴訟も辞さないと3月の理事会で結論に至りました
なぜ共同の利益に反するのだろう？理由わかる人、教えて。

[213: 住民さんＢ]

>>210
電力需給契約の変更だから、東電と電力需給契約を締結していることが条件で小売電気事業者の東ガスに乗り換える。
これは他の小売電気事業者に乗り換える場合も同じ。
小売電気事業者に乗り換えても、物理的には電力は東電が供給する。
需要家への電気代請求は小売電気事業者が行い、小売電気事業者はその分の電力を東電に卸すことになる。
受電業者とサービス契約を締結してる場合は乗り換え不可能。
なぜなら、受電業者との契約は電力需給契約ではないから。

[214: マンション住民さん]

>>208
順序が逆ではないですか？
個別説明会で先に住民に説明し理解を得てから総会決議を取るべきでは？

[215: 匿名]

>>512
>高圧は電力会社から供給されるのに、受電業者、「東電信用できますか」と言って来ますからね。
それなら言ってやればいい。
「あんた、その信用できない東電から受電するのとちゃうか？何をかいわんや！」

[216: 住民さんＡ]

>>214
臨時総会の議案内に内容に関する説明あったし、質問も受け付けていたので必要な手続きは踏んでるんじゃない？
それでも賛成できない人向けに個別で説明してくれるんだから、良いことだし順番も特段問題ないと思うけど。

[217: マンション住民さん]

>>214

手順は間違ってない、正しい。

総会決議は区分所有法の範囲だから共用部分①の電力契約の強制変更に関する決議である。
ところが専有部分②の電力契約強制変更は区分所有法範囲外になるので、総会決議が取れないので戸別に同意が必要になる。
だから、総会決議で共用部分①の電気契約変更の賛成決議を取り、その後に戸別に説明し専有部分②の電力契約強制変更に関する同意を取らなければならない。

高圧一括受電は、共用部分①と専有部分②の両方の電力契約強制変更が必要になるのである。
一方MEMSは主として専有部分②の省エネだから、総会決議が及ばない専有部分のことであるから、MEMSを利用するしないは戸別の判断になるので何ら強制力はない。

[218: マンション住民さん]

個別説明会の案内がコラボ経由でメールできてますね

[219: マンション住民さん]

来てますね。でもここの掲示板は総会議案書の理事会自作自演の質疑応答に書かれていないことが書かれてますから非常に参考になります。

[220: マンション住民さん]

随分早く印鑑集めを始めるようですね。
やはり相当に急ぎたい理由があるのかな。
個別に質問対応するから来てねなので見に行ってみるかなと。

[221: 住民さんＢ]

>>219
議案書の質疑応答は議案を通すための理事会の自作自演。
だから議案の賛成可決に不利な内容は一切書かないよ。

>>220
高圧一括受電ビジネスは2015年度がラストチャンス。
2016年度の電力小売全面自由化が始まれば、既築マンションで導入するところはなくなるだろう。
それと15年度補正予算のMEMS補助金が年度明け5月〜6月に採択決定される。
それまでに全戸合意を得なければMEMSアグリゲータは補助事業を辞退しなければならない。
辞退しても管理組合は痛くも痒くもないが、MEMSアグリゲータが一番困る。
だから業者は必死になる。

[222: 匿名]

>随分早く印鑑集めを始めるようですね。
遅すぎるよ。1年前の臨時総会で決議してるのだよ。
もたもたしてるうちにエナリスの粉飾決算騒動で頓挫してしまった。
それでオリックス電力に変更せざるを得なくなった。

[223: 匿名]

管理費会計経費支出削減に3年もかけて高圧一括受電を検討し2度も総会決議とるようなことしなくても、役員報酬廃止とマン管士顧問委託を廃止するだけで200万近く経費節減できると思う。廃止だから経費支出はなくなる。総会決議はいらない、即実行可能だが。

[224: 匿名さん]

はいはい、もう１００回くらい聞きましたよタブチさん。
つくばみらいのおうちにかえりましょう

[225: マンション住民さん]

役員報酬の廃止は総会決議が要りますよ。
よーく細則を読んでみましょう（笑）

[226: マンション住民さん]

役員報酬とマン管士顧問はオウタ君の考えのようだから聞いてみたら？

[227: マンション住民さん]

>>225
細則(P.69〜P.70)には廃止や報酬額改定の規定はない。
というよりも、規定はそのままで「自主返上」すればいい。
高圧一括受電を苦渋の選択で導入せざるを得ない経費節減急務の折から報酬に見合うだけの働きをしてないので自主返上すると。
管理士のほうは管理費会計で予算化しなければいい。

[228: 住民さんＡ]

経費節減に聖域はないよ。まずは身内から経費節減だよ。

[229: マンション住民さん]

>>224
つくば未来の友人に聞いたけど、あっちは664戸でイニシアより規模が一回り大きく役員も20人近くいるそうだが、報酬とか法人化の考えはないとのこと。
以前、理事が役員報酬の提案をしたが、「組合員の公金からの経費支出。役員は金貰うだけの働きしてるのか？」と理事長に一括されたそうな。法人化も役員から提案があったが「法人化のメリットとデメリット、初年度と次年度以降の諸経費を文書で出せ」と理事長に言われだけど、その理事は結局出さずに任期全うして卒業していったとか。

[230: マンション住民さん]

>227

このマンションの規約細則に改廃規定がないような甘いものはないですよ。
読み直してみましょう。規約とか細則は、役員が自由には決められないように
縛りをつけるためにあるわけですから。返上はもちろん自由ですよ。
寄付扱いで受けてます。

[231: マンション住民さん]

>229

法人化を、不動産の登記能力や、諸経費の損得でしか見られないとしたら少し勉強不足ではないですかねぇ。
特定の個人を、区分所有法上の管理者とする標準管理規約の条項は法人化なしに撤廃することはできません。
また、複数の人物に代表権を付与することもできませんね。
区分所有法は、そろそろ有名な逐条解説本が久しぶりに更新されますから、買って研究されてみては
いかがでしょう。世の中の組合法人化に関する、ネット上などの解説はとても、皮相的なものであることが
分かるかと思いますよ。

マンションの管理の進め方にはマンションの数だけやり方があります。
上のようなことが不要であるなら、経費がかかろうがかかるまいが法人化など不要です。
私は別に人様のマンションに法人化してないからダメだというつもりはありません。

一方で、うちはこれが理事会の活性化の上で必須でしたから、他のマンションの例をあげられても
はぁそうですかとしかね。そのつくば未来のマンションは、そのマンションなりの行き方で
進めれば良いですし優劣を争うつもりもありませんね。

そのマンションに住み、そのマンションの理事会に実際に関与しているわけではないので
つくば未来だかのマンションの掲示板に喧嘩を売るつもりもないですね。

[232: マンション住民さん]

オウタ君、解説ご苦労！

>特定の個人を、区分所有法上の管理者とする標準管理規約の条項は法人化なしに撤廃することはできません。
標準管理規約なんて法律じゃない単なるガイドラインだから無視すればいいよ。

ところで契約関係、きちんと説明した？
需給契約、サービス契約、利用契約の違いを。
これものすごく重要で、2016年度の電力小売全面自由化にもろ影響するよ。

[233: 住民さん]

　そのオウタです。　どのみちこの掲示板の書き込みは殆どがタブチさんがされているのでお互い名乗ってやりますか。

　標準管理規約第38条2 は、ずっと変わってないから、余程古いマンションでなければ、原始規約でこれに相当する条文をもってないのはありがちではないです。
　
　　無論そのマンションの規約が標準管理規約に準拠している義務はないですが、理事会の役員が、自分のマンションの規約を遵守する義務があるのは当たり前ですから、うちのマンションの場合、役員報酬に関する細則を、最終条にある通り通常決議によって改正または廃止しない限り勝手に理事長の判断でやめたりはできません。
　
　誰かが区分所有法に定める善管注意義務を負うのかの規定ですから。
通常の管理組合の場合は理事長になり、
法人の場合は、区分所有法第49条8の規定によって、法人の理事全員になります。きちんと理事会が多数決決議であることに伴う責任を、決議に参加した人におわせるたてつけになっているのは法人の場合だけです。
　形式的にでも、理事会では１票を行使するだけに過ぎない理事長が、責任は一人の自然人としておわされている形を解消するには、法人化しか方法はありません。
理事会に不満をもつ人物が、理事会全体ではなく１個人としての理事長を訴える訴訟を起こす事例はあ多数ありますから、どうでもいい話でもないですね。

　タブチさんは話の都合が悪くなると逃げて、すぐに他の話題にいく傾向があるのでちゃんと指摘しておこうかなと思いました、

　うちは、役員を訴訟リスクから守るためのＤ＆Ｏ保険にも入っていますが、まぁその費用も無駄とおっしゃるんでしょうねぇ。理事会の役員は最少の手間で最大の結果を上げられるようにサポートを受けてよいし、また報酬も受け取るべきで、そのコストはマンション全体管理コストとして一定限度額内で全戸が負担するのは当然だと思いますし、そのように総会でも説明して承認を得てきましたから。うちは法人なので役員任期は２年ですが、結果として来期は、ほぼ全員立候補者だけで新規に選任する役員13名を埋めています。
　
　管理士との契約は年次契約ですから、やめるのは組合の自由です。規約・細則の縛りはありません。
値段なりのお仕事をしていただいていると理事会では考えていますから、やめる気はないですが。
　
　この件も含め、法律に違背しているというならともかく、よくもまぁマンションの私的自治に関する部分でケチをつける勇気があるなぁと思ってみています。　
　

[234: 住民さん]

こんばんは。文通しませんか？

[235: 住民さんＡ]

>誰かが区分所有法に定める善管注意義務を負うのかの規定ですから。

区分所有法第28条の上位の民法第644条で考えたら？
役員受任の委任契約の善管注意義務は受任した全役員に課せられるよ。
管理規約第40条でも役員の「誠実義務」が課せられている。

[236: 住民さん]

>235

区分所有法は、民法の特別法として存在しているので、区分所有法と民法の両方に規定があってそれが異なっている場合には、区分所有法が優先されます。典型的なものとしては、民法では全員一致が原則ですが、区分所有法では多数決による決定（少数の反対者があっても実施できる）を規定していますね。

区分所有法の第28条には、確かに管理者は”委任に関する規定に従う”とありますから、委任契約であれば、”管理者”には善管注意義務があるとして民法644条が適用されるという読み方はあっていると思います。

一方で区分所有法28条は、　”第四節　管理者”　のセクションにありますから、通常の法人化されていない、標準管理規約準拠の規約をもっている管理組合においては、第28条による”権利義務は委任”　だというのは管理者≡理事長にしか適用できません。

役員全体に適用されるというのは、区分所有法の形式的にはそうは読めませんね。
これは、管理者管理を想定して、ドイツなどの事例を参考に作った区分所有法をつくった法務省と、それを標準管理規約におとしこんだ国交省の間で齟齬がでてしまっているので、多分法務省としては、もっとどんどん法人化してほしかったのではないかなと。　区分所有法の管理組合法人のセクションには、強行規定として”理事”≡”管理者”とする規定がでてきます。

このあたりの議論の結果、イニシア千住曙町の５期理事会では、標準管理規約準拠の”　理事長≡区分所有法の管理者とする条文は削除してきちんと理事会役員全体で責任をとる方向に進むべきであるとの結論に達して、先の5期通常総会で法人化を選択したわけで、登記にコストがかかるからやらないというものではなかったわけです。

代表権を複数人に付与していて、私が財務関連のセクションで副理事長兼代表理事ですので、例えば法人を代表して、管理費未納などの裁判をメインにとりしきることも可能になります。分業化の効果は実際にこの１年であがっていると考えています。

[237: マンション住民です]

法人代表理事４名なら４名とも理事長の肩書き付与すればいい。
なにも理事長、副理事長に区別する必要はない。代表なんだから同位同列。
非法人化管理組合も管理者１名にせず４名にして理事長職も４名にすればいい。
区分所有法は管理者の員数規定はない。規約で設定することを妨げない。

理事長１号〜理事長４号までいるのも面白い。

なんなら理事も法人代表理事と木っ端理事に区別することなく全員出代表理事にすればいい。
理事も同位同列、区別も差別もない。

[238: 住民さん]

>237
　
区分所有法49条により別段の定めをしない場合には理事は各々が法人を代表します。
区分所有法の法人の規定には”理事長”の設置義務はありませんから、”理事長なし”で法人化することも不可能ではありません。

ただし、うちは理事が20名もいますからその全員に代表権を付与するのはさすがにやりすぎでしょう。管理会社・管理士事務所・工事関係の会社・各種共用部サービス会社・自治会などからみたら誰に話をもっていったらいいのか全く分からなくなります。
　
実際に当マンションの現行規約で理事長にしかできないことは、理事会や総会の招集や議長などです。4月に提案予定の規約改正がもし総会で承認されると３人の副理事長はおのおのが専門委員会を総括するので、委員会中心に扱う案件については、理事長は議長として月例理事会で、議決要求を捌くのがメインの仕事になります。
　
例えば私は副理事長として営繕委員会を総括しているので、マンションのハードにかかわる問題の相談提案などはまず私にやってきます。　共用部の備品消耗品の取り揃えやマナー・規約違反対応などは別の副理事長になりますし、防災・防火・防犯などはまた別の副理事長です。
　
マンション全体の命運を左右するような理事会の直轄案件は理事長が直接取扱います。
現在進行中のものとしては、一括受電や、法人化に伴う規約改正などです。
　
当マンションは４名を代表理事として特に制限なく登記していますので、理事長を比較優位としている定めはあくまでも法人の内部的なもので、対外的には理事長が４人いるように見えることになります。なので理事長１～理事長４と書かれたのは間違いではありません。”　理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。 ”
わけですので。

私は営繕担当の副理事長（代表理事）ですが、一定額までの工事の決裁などは直接実施して理事会には事後報告で済ませることが可能で、法人印は４名が利用できます。
　
各々の副理事長の職務分掌は明確に定義しないといけないので、この１月の臨時総会で10ページほどの理事会運営細則を制定しています。
　
例にあげられた、みらい平のマンションもこうしろと主張するものではありません。
ただし
>229
に書かれたように、「法人化のメリットとデメリット、初年度と次年度以降の諸経費を文書で出せ」という書かれている理事長さんの発言は、まぁ知らないのであれば仕方ないとはいえ、”経費がかかるからやらない”のであれば、随分と皮相的な理解だなぁとは思うわけです。
　
うちの管理会社の法務部が議案化でもってきた作文も、実質”法人化してもしなくても同じ”としていたので捨てて全部かくはめにはなりましたが。

[239: 匿名]

>ただし、うちは理事が20名もいますからその全員に代表権を付与するのはさすがにやりすぎでしょう。管理会社・管理士事務所・工事関係の会社・各種共用部サービス会社・自治会などからみたら誰に話をもっていったらいいのか全く分からなくなります。
そのためにコラボ導入したのでは？理事会または管理会社への「意見箱」の機能を。
特定の理事に相談するのではなく、意見箱に投稿して役員全員で透明化して情報共有する。
コラボは設定作業したからよく知ってるよ。
コラボの最大の特徴は「施設予約」。ものすごく細かな設定ができるよ。

[240: マンション住民さん]

管理開始向けの意見箱はうちのマンションでは設定してないですよ。
住民対応は、理事会と自治会で共通化してワンストップのサービスにはしてますが。
理事会側での担当は、ブロック理事か、副理事長の誰かが行ってることが多いですね。
たまたま理事長と同じブロックから要望が来たもの以外は理事長扱いではありません。
外向きのほか、内向きの対応も分業化しているわけです。

[241: 住民さんＡ]

まさかの友情が芽生えるパターンですか？（笑）

[242: マンション住民さん]

ないない

[243: マンション住民]

>経費がかかるからやらない”のであれば、随分と皮相的な理解だなぁとは思うわけです。

メリットデメリットの経済面での評価が必要。公金からの支出だから。
と言うよりも口から出任せ言う奴に仕事させることが目的だよ。
口だけ出して手を出さない理事は不要。評論家はいらない。実行あるのみ。

[244: 住民さんＦ]

>>228
そりゃ道理に合わないよな。
高圧一括受電で組合員の専有部分にちょっかい出して何百万円も経費節減しなければならないのに、身内や外部に金垂れ流してるんだから。

[245: 住民さん]

>243

区分所有法28条を根拠に、理事全員に善管注意義務があるとの主張は間違いであったと認めたということでよろしいでしょうか？　一つ一つ解決すみにしないと、何ででも繰り返す書き込みが出てきますからねぇ。

ここを引用して、あと反論の書き込みがなければ、法人化するかどうかはわずか数万円（更新はもっと安い）の支出の有無できまるものではないという点については、決着すみとできますからね。

[246: マンション住民さん]

水と油は混ざらないと思う。

[247: 住民さん]

無理でしょうねぇ。

”住民”を名乗って、区分所有者でないマンションの掲示板にマンション
の私的自治範囲に属することで、延々と書きまくるのでなければ、
まぁやりとりそのものは暇なときには結構楽しめなくもないのですが。

[248: 匿名]

埋め立てだと思う。

[249: 住民さんＣ]

>47　　との一致の有無を、管理会社・一括受電会社に
この掲示板のＩＰ開示要求をださせて確認すればいい。
偽計業務妨害いけるんでないか

[250: マンション住民さん]

法人化したらＤ＆Ｏ保険に入る必要があるのですか？
マンション総合保険の賠償責任特約で賠償金、訴訟費用、弁護士費用は保険が下ります。
Ｄ＆Ｏ保険とマンション総合保険賠償責任特約の違いがよくわからないです。
それから被告になっても被告人：管理組合代表○○○○理事長でも支障がないのでは？
法人だろうが理事長個人だろうが団体「管理組合」が被告人であることに変わりはないはずです。