【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
マンションの外むけホームページ
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マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
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※　最近マンションの住民でない人の書きこみが非常に多いです。
この人は怪しいな？と思ったら、その方に住民しか知りえない情報を尋ねて
いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[1941: 理事会ウオッチャー]

>>1939 住民さん5さん

個別に是々非々で判断すべき。違法あるいは規約違反がなければ、理事会と総会の多数決の問題にすぎないから、手続きを経ていれば好みの問題への個人的見解をここで表明しても既に議決済みで意味は薄い。

但し、規約に守秘義務の記載がなかったらなんでも義務違反でなくなるほど話は簡単ではない。理事は委任契約だが、委任に伴う善管注意義務の範囲に含まれるとするのが通例。理事だけはとりたてて別に書かなくてよいから標準管理規約にもないだけで、専門委員会委員などにだけ別途に規約で規定していることは、より重い責任を伴う役員にそれが適用されないことを意味しない。

個人情報保護は当然として、どこまでの組合の情報を守秘義務の範囲とすべきかは最近の適正化法の改正も含めて微妙な問題をはらんでいる。評価制度を利用すれば結果は点数がもろに公開が原則。また管理情報の公開の流れから、ここ数年の管理会社との委託契約でも適正化法改正で開示を認める方向で大きく書き換わっているから、重要事項調査をとりよせれば出ていることはとても広範な範囲になる。滞納の総額に積立金の蓄えの総額等管理不全状態なら見せたくない決算の重要数値は今は誰でも買える。

議事録・広報で、オーナーに対して開示されている情報であれば、マンションの外に知らせて問題となるのは、個人情報のあるまま議事録を外部に開示したなど、そのマンションの住民に不利益を発生させる場合であろう。
もともと過去14年総会の全議案と、規約の書き換えを単一の人物がやってきたとしたら、それを組合にも使わせてくれているわけで、それに関与のない人が組合の著作物だと主張しても難しい。それを問題だと思うなら理事会に問い合わせをすればよい。

一旦切って続く

[1942: 理事会ウオッチャー]

>>1941 理事会ウオッチャーさん

続き

一方誰も住民が知らないこと、知らせてはならないことを、SNSで言及したら、マンションオーナーが見れば公平性が損なわれる。１月の臨時総会であれば、

1. 総会への参加率の推移（住民広報後）
2. 総会への欠席での書面参加確定者のみで可決になったこと（住民広報後）
はまだいいとしても（広報後だったかどうかは個別にはチェックしていない）

3. 2.の確定前での賛成率に関するやりとりを他のマンションの理事長と見えるところでやっている

のは不適切であろう。確か理科系の当人は、99.9％統計的に確実だから構わないとの立場だろうが、特別決議なら3/4を賛成が確実に超えるまでは口にすべきでないし、1月理事会（総会の前）の予算審議を可決確実を理事会で宣言して始めたように告げる範囲も制限すべきであろう。

99%総会に参加して、その99%の賛成で決算や予算を可決しているというのは確定すれば住民に広報した後ではマンションとしても、個人としても口にするのは自由であろう。実績を威張りたいのであればそれで足りるし、誰にも投票行為に影響のでるような不利益は発生させない。このあたり猛省を促したい。

＃私自身はおそらく、臨時総会の議案に締め切りに間に合ったほぼ最後の反対票をいれている筈。個人情報保護は厳正に。別に理事会のコラボの意見箱に書いてもよかったが、個人の問題で他の理事には特に用はないわけから見ているであろうこちらに書いておく。

[1943: 住民さん8]

>>1941 理事会ウオッチャーさん
管理組合の業務として作成したものは個人には帰属しない

[1944: 理事会ウオッチャー]

一人の個人的見解としてはききおくが、法的根拠は？

[1945: 住民さん2]

むしろ個人に帰属するという法的根拠がない。規約が個人の著作物だという主張はトンデモ。そもそも規約自体が管理組合のもの。

[1946: 理事会ウオッチャー]

私は管理組合が相手じゃないけど、仕事でA社に出したコメントをB社には固有名詞を書き換えて一部流用するなどは日常茶飯事でやっている。
契約書など似た条文を使いまわすものをWordでコピペできないならなにも見ないで同じものを書き直してまったく生産性０の仕事にずっと高い料金を請求しないといけない。ちょっと考えれば判ることだと思うけどな。それで問題なら、他のマンションで先に書いてこっちにコピーすればよいだけ。
それを禁じるなり、転用の料金を半分こっちにいれろとか言うならそれは理事会の決議なり、規約対応が要ると思うが。

[1947: 住民さん2]

>>1946 理事会ウオッチャーさん
仕事でＡにしたコメントをＢにしても、コメントしてる人は変わってないんだから権利の帰属先はコメントした人でしょ。で、そのコメントした人が会社に所属してるならそれは営業秘密なりなんなりで会社に帰属するんであって個人には帰属しない。
そんなの少し考えれば分かる話。
で、結局のところ管理組合の規約自体が書いた人の著作物だという法的根拠はあるの？

[1948: 理事会ウオッチャー]

訊いたのはこちらなんだが？　返事はもらえていないけどな。

なるほどプロの仕事をこのマンションにだけ手手弁当代くらいのお小遣い程度でやってあげていると思うか、素人としての奉仕でやったものを他ではお金とって売っていると思うかの差なんだね。

私物のパソコンに組合のファイルなんか置くわけないだろうとか、私仕事先ごとに別のパソコン貸与になってるから、前者で自明と思った点からかなりずれがあったみたいだな。

[1949: 住民さん2]

規約は著作物で作成者に著作権がある、という主張はかなり特異な主張なので、特異な主張をする人が根拠を述べるべきなんだよね。ためしにウォッチャーさんが勤め人なら仕事で作成した文書の著作権を会社に対して主張してみてほしい。

[1950: 住民さん2]

そもそも仕事でやってることを管理組合に当てはめて「自明」と言うなら、なおさら管理組合の中でやったことを外で私的な利益を得るために利用するのはまずいよね。現に某団体の会則だと会で得た情報で商売するな、と書いてるわけ。まぁ一番その規程に反してるのは。。。ってとこがあるけど自分に都合が良いような例外規程を置いたりして恣意的なのがまたね。

[1951: 理事会ウオッチャー]

私は個人営業の法律職だから事務所に所属していても料金は個人で私の著作物だよ。つまりAにだしてもBにだしても無論その会社のものとして渡すけど、同じ条文なことはある。AとBと両方と契約関係になければ別に問題ない。
契約書のリーガルチェックなんてどこも似たようなもんだからね。ま私が応援してやるようなもんでもないけど、法務関連の仕事の値段って結構高いもんなわけよ、でもってだれでもできるといっている住民さん２は保険で噛みついていた人だとするとの人が辞めても代わりにはならない。あとでまとめておく。

[1952: 理事会ウオッチャー]

理事会ウオッチャー

　10年の永年勤続表彰の対象は計4名になり全員来期も残留。うち１名だけがとりたてて話題になるということは、逆に替えがいないことの証左ともいえる。

　さして特殊能力の要る世界でもないが、「誰でもできた」筈の10年以上の間に「他に誰もやらなかった」ことも確か。臨時総会の議案資料の通り年間に4000万を超える収支改善の2/3は現理事長が理事になる前の数字である。
　ミニショップを無数の反対票を押し切って廃止するなど、軋轢を生む改革も強行された削減もこみで、数字が大きいからそれで偉いとも言わないが。

　あと代表理事の２人はもちつもたれつだよ。
　2018年1-3月の3カ月の自治会の議事録をみればわかる。携帯電話代の役員会承認なしでの勝手入れ替えの不始末を会計と監事が追求したのをもみ消して結果3月で監事一人が一身上の辞任。もとの自治会長を追い出して理事長に兼任になった直後で旧勢力が残っていたからね。そこまで自治会長つまり理事長にとことんつくしているのは自治会でもう１人の監事やってる彼の人だからね。何か弱みでも握られているのかとか勘繰りたくなるお仕えのレベルだが。

　住民2さんは保険のことで過去に随分理事会に文句を言っていたね？
では代わりに規約第27条に法人化対応に必要な書き換えを誰がやるのかという問題（第11期第9号議案）となる。

　規約第27条の保険条項は、管理者の廃止同様に、本来法人化と同時に書き換えるべきだった部分で、管理者条項の撤廃などと同じ法人特有の必須の規約修正にあたる。条文の大幅な書き換えには明らかに素人を超える法曹関係などプロの手が入ってる。
　プロが書いているのがほぼ確実なのは13期通常総会の第7号議案（自治会細則）もそう、ちょっと書式も違うから他からの輸入だろう。時給数万円をとる弁護士の書いたものは、総会の質疑応答でも稀にでてくるが見ればすぐにわかる。
　単にオプションから外して次を契約すればいいだけの個賠の扱い以前にもっと本質的なところに大きな問題があったわけだ。

　非法人の場合の自然人の理事長が請求および受領を代理するとした条文は、法人化の場合には法人自体が契約の当事者に代わるから、理事長の非法人の代理者から法人の代表者への役割の変化を何らかの形で規約に反映させねばならない。

　そこまで５年も話題の人物も含め理事会では「誰も」気がついていなかったわけで、当然後から契約となった顧問弁護士の確認とアドバイスだろう。弁護士見解を得たとの記載が議案書にはないが、多分５年間違えたまま放置だったのね？の指摘回避のためだと考える。

一旦切る

[1953: 理事会ウオッチャー]

>>1952 理事会ウオッチャーさん


続き

　長くやりすぎだからさっさと辞めていなくなれと主張するなら、制度的に重任年数の規定を設けるしかないが既に10年以上が4人。全員委員会統括者以上なのを一気に抜きとってそれで回るものかどうか。単に気に入らないから、理事解任（総会案件）決議もなしに１名だけ外せは規約としての考え方ではない。

さらに、
①　最低限自分にその能力があることと
②　その能力を当マンションの報酬の範囲内で代わりに提供する意思
をペアで示さないと理事会や総会で他の人に信用と支持を得ることは困難に思われる。

　私は①はなんとか、②の意志はない。
単純に割り損だからで月3千円で毎月最低1日理事会で拘束されるのを受ける気は毛頭ないからで、輪番であたったら辞退する。
お金払えば辞退は当然の権利だと理事会も言っているしね。

　代わりに今理事をしている人全員に対して辞めろというつもりもない。2年も理事するのに15人も立候補が来るのはみな物好きだなと思うが、理事会をしていて楽しいか、僅かばかりの報酬でも貰っておくか程度には理事をやることが楽なのかのどちらかなのだろう。

　やりたい人が立候補で理事になればよく、その中で一番支持を集めた人物がトップに立てばよいが私の考え。代表理事２人の組み合わせにも異論はない。だから総会では役員選任には反対していない。

　但し一旦うちの理事会の役員になったからには、法と規約に従い、決定は多数決で行ってその結果を全戸に告げる義務がある。そこはきちんと肝に銘じておいて欲しい。
　今議案を書いていて反論もできないだろうが、確定もしていないことをtweetするのだけは止めておいたほうがよい。公認マークまでとってtwitterで宣伝している講演会までクビを繋げておかないとで、商売のためにもならんだろうと思うから忠告はしておく。

　多分大規模修繕が終わったら件の人は逆に引き留めても抜けると思うけどね。大規模修繕まで仕切ったとの実績があれば一通りこなしたことになるから、同じ時間を他のマンションで使ったほうが儲かるのは確か。

[1954: 住民さん2]

個人の法律職とかそういう周辺情報は別にいいんだけど、管理組合の役員が作成した規約が役員個人に帰属するという法的根拠は別にないんでしょ。
だったらこの主張が単に誤りなだけだよね↓
「もともと過去14年総会の全議案と、規約の書き換えを単一の人物がやってきたとしたら、それを組合にも使わせてくれているわけで、それに関与のない人が組合の著作物だと主張しても難しい。」

組合にも使わせてくれている、という理解自体が法理に基づかない、と思うんだけど。

[1955: 住民さん8]

大規模修繕後にやめるかなぁ。うちのマンションにいるからで、取材もきて露出量を集められるんで、役員じゃなくなったら施策もできず、マンションにも関われないので取材も来なくなるから、やめないと思うよ。

[1956: 本人]

私がいない間に私のことで喧嘩になっているのもなんですので・・・

ー理事会ウオッチャー様

ご指摘の点確かに。法人と非法人の場合の保険契約で、理事長”代理”でなくなるのを直すのが当該議案の主眼でした。まさに法曹関係者の確認を得ているのは、かかれている２議案で間違いありません。日新保険の約款と、本規約によれば住民さん２の書かれている主張は当たらないとの確認を得て、個賠が利用できなくなる方針に合わせて全戸の1/4ほどの住戸数に個別個賠の加入を慫慂しました。

また、臨時総会の集票の進捗状況に関して一部に不適切なＳＮＳ投稿はあったことも確かです。その点について再発防止に留意いたします。

なお理事長がいなければ、１５人が立候補といった形で人は集まりませんから、彼が理事長、私がその子分その１という関係は私が狙ってついているものです。


ー住民さん２様

著作権法で、著作権は業務委託契約による場合には、受託者に発生した著作権を委託者に移転・譲渡させるか、または受託者に権利を残しつつ受託者に使用許諾をさせる契約が行われていない場合には、著作権の帰属・使用許諾や著作者人格権についても著作者に対して発生します。
理事会ウオッチャー様はこれに対応すると思われ、会社AやBに所属されているわけではないので、彼が書かれている通りです。

私は、他のマンションでの規約や契約書などの法務作業の業務委託では個人事業者にあたり契約書では著作権移転はお受けしていません。なのでISAのほかでは複数のマンションや、契約書の規約整合の確認などで、所属事務所などを経由して多くのマンションの規約書き換えに関与しています。理事会に関わることでの収入はそちらが殆どです。時間単価が一桁違いますから。

一方当法人の理事は業務委託で受けているわけではないので、例外である著作権法１５条「職務著作」の適用の可否を検討することになります。

　[1] 事業者（法人等）の発意に基ずくわけではなく
　　…誰かの業務命令として実施したものではありません、
　　　殆どの規約書き換えの発意者が私自身です
　[2] 私は管理組合法人とは雇用関係にないので業務に従事するものではなく
　[3] 職務として規約を制作しているわけではないので
できあがった規約は法人名義で公表されていても著作権法１５条の適用とはならないが私の考えです。１５条には別段の定めを認める条項がありますので、これが理事会等で提案して明確化すれば紛れがなくなると思いますんで実施を考えます。

「お金を払った＝著作権移転」とはなりまませんし、私の理事としての報酬は管理規約上も規約や細則や総会議案書を書いたことに対して発生しているものではないので、
標準管理規約に完全準拠させただけの条文を除き、書き換えや新規設定を私自身のオリジナルとして実施した全ての規約条文・細則条文の書き換え部分に対して私自身に著作権があることを著作権法の定めに従って主張いたします。
法人に権利を移転する意図はありませんし、そのような別段の契約も法人との間で締結していません。

ー住民さん８様

私が辞めるだろうとの、ウォッチャー様の予測ですが、その時になってみなければわかりませんが、今のところ別にやめる気はありません。

確かに、非常に多数の取材などを受けているのは確かです。マンションの名前のでるものだけで先月は、ＺＯＯＭなどのネット取材を含めて６回。日経の記事ででているなどマンションの名前が前向き（先進的なとりくみ）なものとしてでる場合に限っています。

通常総会でも２－３日の議案書書き作業で終わる程度に、規約書き換えといった心臓部分以外は理事会内でも分業できていますし、また管理会社の方もよく働いてくださっています。例えば第１号議案であれば待っているだけで勝手に私にメールで集まってくるように１０年がかりで進めてきたわけです。生活の一部として楽に理事会をできるわけですんで今のように委員会の長を務めて毎月３日も週末がつぶれるというのは維持困難かもしれませんが理事会役位そのものは辞める気はありません。せっかく何十人も仲間ができたわけですので。それが可能かどうかは任期の２年かけて考えたいと思います。

＃次の書き込みは総会の招集の後までは控えます。お騒がせでした。
これは全て”個人”としての書き込みです。

はるぶー

[1957: 本人]

補足：　マンションのロゴや、せんぼのちゃん（マンションキャラクター）に
ついては製作者の方から、著作人格権を残したまま著作権を法人に移管する契約書を
書いてもらっています。それに見合ったお礼金をお支払いしたつもりです。

[1958: 住民さん3]

規約や細則が書いた人に著作権があるってなったら、問題起こそうと思えば色々とできそうで興味深い。組合の安定運営を考えれば、いつなんどき著作権を盾に争訟をしかけられるか分からない内部の人間より、管理会社や外部専門家に書いてもらった方が良いということになりそう。

[1959: 理事会ウオッチャー]

著作人格権ー＞著作者人格権。

著作権は放棄はできない、移転は可能。一方で、著作者人格権は法律上譲渡もできず、契約書を交す場合は不行使を宣言してもらうまでが限界。著作権法第59条があるから個人が作った場合にはその期間は永久で、契約書等で別の定めをしても無効。

プロ同士で契約書の交渉をすればこのあたり常識で落とす筈はないが、無論相手がそれを知らなければ、自分にお金を払ってくれたほうに僅かでも有利に作成するのが契約書のリーガルチェックの仕事だから相手が素人でこのあたり言及しないなら、無論わざと相手にとっては穴が抜けたまま残しておく。下手に賢くなられても次の回の交渉等で困るから、相手が素人をだしてきたら教えもしない。

外部専門家に書いてもらうとしても、業務委託契約になるから外の人に頼んだことで著作権そのものを自動で自分のものにはできないし、それもわかんない相手ならお金を払ってまで雇う価値もない。

住民さん２氏は、法務をいくらでも代わりのいる誰にでもできることのように言ったからね。自分の仕事をけなされたように思えたので噛みついて悪かった。

住民さん3氏のいうことはもっともだが、管理会社にまともな規約をかける人物など雇われてない。このマンションの規約も、もともと規約本体に固有名詞や、防犯カメラの数がでてくるとかの素人ぶりで（防犯カメラの台数を変えたら特別決議？）名前を呼んではならないあの人もひでー出来栄えだなとか tweet してたけど、うちの最初の規約を書いたのは素人だね。そこには同感。
最終条雑則を法人化のときに全部いじって直していたけど、ただでやってくれるならあり。たまにしくじってるけど、かなりいい線はいってる。

このマンションの法務関連の契約はタイムチャージ部分で、弁護士相手は１時間２万円、管理士で5千円でおのおの総会の議案書に契約書素案が貼ってある。

いずれも規約の書き換えは別チャージの契約になってる（月額固定部分で、最初の2倍以上の200ページにも増えてて、ほぼ全条標準の文言から書き換えになってるとか別契約でなければ不可能）。
標準管理規約の存在しない法人の規約を扱うには、解釈は習ってても、書き換えが仕事じゃない管理士レベルでは無理で、区分法が専門の弁護士になるが、規約全条書き換えの業務を発注したら時給２万円だから凄い値段になる。
無論そうなるように全条弄るレベルで書き換えた人がいるわけだが、ただでやってくれてるならそれはそれであり。

なかなか謝るのは珍しい人の詫びをもらったからそろそろ引っ込む。

[1960: 住民さん2]

職務著作かどうかは雇用関係にあれば明白だけど、そうじゃない場合に否定されるかといえば、そうではない。あたかも雇用関係が絶対的な条件かのように書いて論を進めるのはミスリーディング。別に個人のブログで断定するのは関係ないからいいけど、そういう手法を組合の議論で使うのはやめてほしい。
ウォッチャーさん、法務の仕事自体については特に何かを言ったつもりはいがそう思われたのなら申し訳ない。彼の人の仕事が法務、という認識はなく、「誰でもできる」とは思わないけど「誰かしらはできる」とは思ってるので代わりはきくとは思うけど。
外部専門家登用の実績は初期からあるし、議事録と資料は充実してるから読めばそれなりにはできるし、管理の在り方はやる人次第で変えればいいので同じようにやる必要もない。