【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

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【検討板過去スレ】

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[1689: マンション住民さんX]

過去に議決権数の面積比例化は理事会で提案例があり議事録にもでてくる。法人化とか積立金の改定（＆管理費消費税率自動連動）のころだから９年ほど前だったか。規約細則を1000か所単位で書き換えたときについでにやろうか？で、まさに２０㎡１票の方式（これでも簡易式）が１人の理事から提案されたけど理事会では採用されなかった（その回は私は欠席）ことがある。その人かな・・・

20㎡でまとめても端数は常にでるから公平じゃないと思うんで、どうせやるなら管理費同様に完全に0,01㎡単位じゃなきゃ手間だけ増やす割に”完全に公平”ではないってのは同じ。管理費積立金は0.01㎡でも毎月１円以上とか変わるから、１円単位に明確に意味がある。結果として管理費が全戸100円単位とかアバウトだったほうだけその時の理事会は改定を提案した(引き落としだから１円単位で誰も困んない）。

10年前にはとっくにExcelシートで集計管理してて、面積も入っていたからもうとっくに面積比例に移行できる形だったし、今は面積の他に・間取タイプ・在外居住・駐車場契約の有無等と賛否の投票結果はリンクさせて解析できるから、例えば部屋の面積の広い狭いと、総会賛成率の相関はチェックできる。

広い面積の部屋のほうが徴収額の増額改定の議案には反対しにくいが、細かい規約文言まで気にしがちで、理事会の内部的な運営ルール変更の規約改定には反対しやすい。これは過去延べ2000票近くある反対票を議案の系統事で統計的にみていくとかろうじて差が統計的に検出可能かくらいの微々たる差だが。

もともと反対票は徴収額を増額する議案に多く、規約改定では5%を超える反対票(理事会の運営協力金導入が過去最大）がでたことはない一方、全部過半数決議の過去の積立金や管理費の値上げの反対は51-35-38(今回）と反対票は値上げ幅とは無関係に元々かなり多め。単に理事会が”安定的に議案を可決したい”だけなら面積比例に改定したほうが理事会的には僅かに有利ではある。

1割を超える反対をだした特別決議も過去48回の中に1回もない一方(バイク置き場の移設の38票が特別決議で過去最大の反対戸数）ずっと総会参加率は殆ど100％だから、完全な面積按分に切り替えて結果の変わるものは過去189の議案中に存在しない。

過去に理事会で議論された時には手間に見合う影響を総会の投票結果に与えていないとかで、約半数の住戸に不利益（重みが減る）方向にわざわざ改定するほどの意味があるのか？が多数意見でその理事会では採用されず。オーナー数ベースでも特別決議ではダブルに見てるから、上のほうのやりとりで議論のある通り、ほぼ賛否同数の通常決議にしか影響はでにくい。

過去14年の雑排水管清掃の実施回数の少ない部屋（記録は当然ある）は総会の書面を期日に間に合って提出はしない傾向は顕著で、後から督促すると大抵委任状でだしてくるから、”雑排を受けない人は議案賛成率が高い”傾向は顕著にある。総会の書面提出を督促すると賛成率は上がるのは不公平といえるのかどうか。

そもそも紙の結果をうち込むのはまとめて総会の前の晩に100票くらいで殆どは賛成だから（紙で反対票を出す人はとても少ない）あとは電磁式の自動集計だから管理員に頼むほどでもない、もともとやっているExcel集計が大変なわけではない。

1-2期目みたいに総会に100人以上来ると「議場で反対した人の部屋番号を議案ごとに正確に記録するのが会場の参加者の待ち時間として大変」って問題だったんだけどね。理事会は自分の都合より真面目に総会の議場に来る人の集計の待ち時間のほうを考えていたわけ。

全員に回数券みたいなのを配って、反対票を捨ててもらって出口で集めて昔は数を数えていたけど、それに部屋番号も書いてもらうことになる。より正確に数えるために反対の人に挙手を求めてもなんか晒しものみたいで嫌だと言われたこともあったから基本は賛成の数をまめに数えてきた。

手間が増えるのは総会の議場参加者のほうなのよね。100人とかの数を手分けして数えてた時はやはり総会での採決の数の確認には議案ごとにかなりの時間がかかっていた。

コロナ以来ここ２ー３年ほど総会に実参加ってのは役員以外ではせいぜお２人くらいしかいないから（何年も議場で反対票の発生がない）、規約改訂で対応は簡単にできる。正規のルートから名前を名乗って注文を理事会にだせば、規約で変更くらいは簡単に可能。法令の基本により厳格に合わせるほうだから、とりててて問題もないんだろうけど、約半数の住戸には不利益方向の改定で、それなりには反対もでそうで個人的にはあんま気乗りはしないが。

ただし、匿名の掲示板にいろいろ書いてても組合は何も変わんない。

さて私は誰でしょう（苦笑）

[1690: ２０㎡１票]

敷地権、管理負担、議決権は共有持分がベースになっており整合がとれているのに、何故議決権だけ住戸の数を基準にするのか？

これが本題である。

[1691: 匿名]

>>1689 マンション住民さんXさん

>>今は面積の他に・間取タイプ・在外居住・駐車場契約の有無等と賛否の投票結果はリンクさせて解析できるから、例えば部屋の面積の広い狭いと、総会賛成率の相関はチェックできる。

まさに「理事会趣味」ですね。恐れ入りました！（笑）

[1692: 匿名]

>>1689 マンション住民さんXさん

部屋の面積の広い狭いと世帯収入の相関が一番知りたいです。

[1693: マンション住民さんX]

>>1691 匿名さん

議案上程時に、賛成率の予測は常に行って、安定的に可決できる場合にはできるだけ議案数を少なくまとめる工夫をする。

今回の第２号議案は理事会では第３号議案とカップルした部分が最後に委員会要望で追加されているが、なければ５％未満の反対だから、一緒にしても１０％未満の反対で可決できると理事会では予想を述べ（当然に議事録非記載）、実際の反対は７％ほど。まぁ予想通り。

過去の類似議案のデータから、値上げ幅に殆ど反対率は依存しないと知っていたから予測できるわけで、安定的に可決できるか過去データから予測するのを”趣味”だけとも言い切れない。

特別決議で10％を超える反対を出す可能性のある場合（24％まで可決できるが）には事前に賛否を２択で問うアンケートで意見分布を調べてる。最近ではラウンジ改装とＥＶ受電。実際に総会すると常に反対率はアンケートより低くなるから大丈夫だと判るわけ。（これは個人としての趣味の書き込みだが）

[1694: 老人役員予備軍]

理事会趣味って悪くないですよ。多分、ほかの趣味よりもお金使わないから老後の趣味や生き甲斐に最適。しかも住環境をよくしていく活動だから実益を兼ねてます。

年金生活に入ると生活に目いっぱいで、趣味にお金なんか使えませんよ！趣味をしなくても年金だけでは赤字。
その赤字を補填するのに必要な額が「老後2000万円」問題で世間を騒がせたましたね。

年金世帯は「いくら金持ってるか」が大事です。

[1695: 老人のポルカ]

65歳で年金受給開始した場合、夫婦の年金だけでは毎月5万5,000円不足する。
1年で66万円不足、30年続くことで約1,980万円、おおよそ2,000万円が不足するというのが政府試算。
もちろん債務はない、持家である、健康で病気しない、が前提。

今からでも遅くない、貯蓄に励め！

[1696: 年金理事]

>>1692 匿名さん

恐らく、専有面積㎡×10万円が世帯年収じゃないか？500万円台～1200万円台。ただしこれは現役世帯の場合。

年金世帯はがっくと収入が減るからあてはまらない。

定年退職して退職金で債務すべてを完済し年金暮らしに入ると、「いくら現金を持ってるか？」が勝負になる。
年金だけで生活できればいいが、年金だけでは多分赤字だろう。その赤字は貯金の取り崩しになる。

年金世帯は貯蓄高で判断した方がよさそう。老後2000万円とか云われてるくらいだから。

持家で定年退職して退職金で債務すべてを完済し、年金受給開始時点で貯金2000万円以上！ハードルはかなり高いと思うが。。。。

[1697: 年金たますだれ]

年金の話は、その歳にならないと実感が持てないと思う。
みな、その歳になって大慌てする。
「この金額、何これ？生活できんじゃないか！」と。

自分が幾ら年金を貰えるか、調べておくことだ。


参考までに、

年金の平均受給額 厚生労働省が発表する「令和2年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、年金の平均受給額は、国民年金がおよそ5.6万円、厚生年金がおよそ14.4万円 です。

簡単に言うと、会社員だった夫が14.4万円、専業主婦の妻が5.6万円。併せて20万円。これしかもらえない。

[1698: 契約者さん2]

>>1693 マンション住民さんXさん
その種のデータ、まさか当マンションの管理以外には使ってないよね？
目的外利用はやめてね。

[1699: マンション住民さん]

Excelで集計しろとか文句言ったらとっくに各種情報と併せてデータベース化されてるげとか斜め上からの回答で笑える。

[1700: 職人さん]

>>1697 年金たますだれさん

20万円じゃ毎月5.5万円の赤字はありえるな。

[1701: マンション住民さん]

老後の年金生活って別スレの誤爆？　築１４年でそんなに年金生活者ばかりでもなかろうと思うけどな。

[1702: 匿名]

新築マンションも老いが始まってきている。

[1703: 決意表明]

オレは年収1200万円のエリートだった。
それが定年退職し年金受給者になった途端、年金収入だけなので年収240万円に激減。
退職金は3000万円以上貰ったが住宅ローンを返済したら何ものこらなかった。

これからは金の掛からないボケ防止に最適な理事会趣味に没頭することにした。
そして何時の日か代表入りを果たしたい。

[1704: マンション住民さん]

経年しているとも言えない個別マンションのスレッドに書くのが妥当かという点

[1705: 元代表]

>>1703 決意表明さん

殊勝な心掛けである。まずは管理規約を暗記するすることだ。

他のマンションでは、理事長や理事会が平然と管理規約違反をしている。
しかも管理会社は知ってても全く注意しない。理事会様には逆らえないのか？

理由は簡単、「いやいや理事になったので管理規約を勉強していなかった。」だ。

理事会趣味のスタートは管理規約の暗記である。
管理規約を暗記することで理論武装し、理事会で論破しまくり、その実績を積んで代表入りすべし。

[1706: マンション住民さん]

代表理事って一度も変わってなくて、元ってひといない気もするんだけど。
変わんなすぎ感はある。登記は安くすむんでしょうが。

[1707: 決意表明]

願わくば、我を代表入りさせたまえ！

[1708: ステイタス]

>>1706 マンション住民さん

理事会趣味には代表のステイタスが大切です。即ち「代表」の肩書です。
名刺に「代表」と書かれていれば相手は畏敬の念を抱くでしょう。
これぞ理事会趣味の真骨頂です。

[1709: 契約者さん2]

なんで自分の趣味に管理組合の役員として知った情報利用してるの？
そんなの利用目的にありましたっけ？

[1710: 匿名]

>>1709 契約者さん2さん

役員には誠実義務が課されている。
誠実義務の範囲には当然守秘義務も含まれる。
HP、blog、twitterで不特定多数に情報発信する時には注意が必要。

[1711: 契約者さん２]

>>1710 匿名さん
自分が仕切ってる団体に色々情報流してるんだったら理事会には最低でも報告してるんだよね？
住民にすら理事会限りになってるような話を自分の趣味仲間にペラペラ喋ってたりしてるなら問題。さすがにまともな大人ならそんなことしないと思うけど、ここはコンプラ意識高くないから心配。

[1712: 匿名]

>>1711 契約者さん２さん

>>自分が仕切ってる団体

RJC？

[1713: 匿名]

>>1712 匿名さん

個人の資格で趣味で参加する分には理事会は無関係だが、理事長や代表理事の肩書で参加する場合は当然理事会への報告義務がある。

[1714: 匿名]

>>1713 匿名さん

個人の資格で参加なんかあり得ないよ。「理事長勉強会」なんだから理事長が管理組合を代表して出席してるに決まってるじゃないか。管理組合業務の一環だよ。

[1715: 匿名]

ところで話かわるけど、総会決議の効力って専有部分に及ぶの？

共用部分の排水管更新工事を、全戸の専有部分排水管更新工事と抱き合わせで実施することで、コストを大幅に削減して共用部分の排水管更新工事を実施する特別決議。

[1716: 契約者さん6]

ガバナンスとかコンプラの話題になると話を逸したがるよね。まぁ規約とか法律を理解したり守ったりするのは得意じゃないのかもしれないけど、そこは最低限守るべき話だからね。

[1717: 建替え]

>>1715 匿名さん

区分所有法による4/5以上の建替え決議と同様に専有部分にも効力が及ぶ。
建替えは共用部分のみならず専有部分も一緒に建替える。

[1718: 住民の人に質問したいさん]

>>1715 匿名さん

建替えは、建物の共用部分と専有部分は一体で切り離せない。
だから建替え決議は専有部分に効力がおよぶ。

排水管は、共用部分と専有部分は切り離して工事ができる。
だから排水管更新工事の決議は専有部分に効力がおよばない。

と考えるが如何に？

[1719: 契約者さん8]

>>1713 匿名さん
確かに守秘義務が守られてるかは確認したいね。

[1720: 中古マンション検討中さん]

>>1718 住民の人に質問したいさん

>>だから排水管更新工事の決議は専有部分に効力がおよばない。

それなら特別決議しても無意味だろうね。
専有部分に強制力がなければ共用部分の工事自体が成立しない。
そんな議案を総会に上程する理事会は愚かだね。

[1721: 潜水士]

>>1720 中古マンション検討中さん

専有部分を紐付けにした特別決議を実効性のあるものにしたいなら、専有部分の工事費を各戸の修繕積立金から充当するようにし、組合員に新たな金銭的負担が生じないようにすればよい。
管理規約は、共用部分と連携して実施する専有部分の工事の場合は、各組合員の修繕積立金からその費用を充当できる旨、規約を改正する。

[1722: ゲルトピンチ]

数十万円～100万円の一時出費は痛いな。割賦払いなんてないよな。自分の修繕積立金から捻出できるならそれに越したことはない。

[1723: 口径]

>>1722 ゲルトピンチさん

管理組合が共用部分＋全戸専有部分を一体として工事するなら、通常の管理組合の修繕工事と同様に全体の修繕積立金でやればいいと思います。

[1724: 疑問]

「総会決議は専有部分に効力がおよばない。」ってどこに書いてあるの？

[1726: 疑問]

>>1725 通りがかりさん

>>1724の回答をしてみろよ。論破したる。

[1728: 匿名]

論破ルーム？

[1729: 住民さん2]

あんなに長文連投したのに、
なんで自分の趣味に管理組合の役員として知った情報利用してるの？
そんなの利用目的にありましたっけ？
っていう簡単な質問には答えてくれない。

[1730: 匿名]

>>1724 疑問さん

>>「総会決議は専有部分に効力がおよばない。」ってどこに書いてあるの？

直接的な表現では書いてない。判例を要約するとそうなる。

[1731: 老人]

>>1730 匿名さん

どんな判例？

[1732: 壮年]

>>1731 老人さん

4年前の最高裁判決

[1733: 中年]

>>1732 壮年さん

最高裁？決定じゃないか！

[1736: 管理担当]

[No.1725～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1737: マンション住民さん]

出たー、エイトマン！

[1738: 住民さん8]

>>1728 匿名さん

論破ルーム、年がわかりますなぁ　久々の笑でした。