【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
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マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
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※　最近マンションの住民でない人の書きこみが非常に多いです。
この人は怪しいな？と思ったら、その方に住民しか知りえない情報を尋ねて
いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[1651: 匿名]

>>1650 住民板ユーザーさん3さん

事故物件なら当然減価するね。

[1652: 住民さん]

>>1651 匿名さん

だからと言って逆に管理を頑張ったからといって
値段が上がるわけでもないとは思うけどな

[1653: 匿名]

そう、任意団体じゃなくて管理組合法人だからといって価格が上がるわけではない。

[1654: 匿名]

議決権が1住戸1議決権は他と整合がとれないのでは？
敷地権や管理費・修繕積立金は専有面積の割合で按分されているのに、
50㎡の住戸も150㎡の住戸も議決権は同じではおかしいね。

[1655: 住民さん]

>>1652 住民さん
マンションは管理を買えとも言いますが、この場合の管理は管理会社を選べという意味合いだったと思う。
まあ当マンションの15年後が楽しみだ。

[1656: マンション住民さん]

議決権の設定は、規約で別段の定めOKなので、ファミリーマンションの多くは全戸一律１票。無論規約に明記してないと0.01㎡１票とか大変なことになる。会場に来た人の賛否を部屋番号で入力になるから数えるの大変だし、１ー２票の反対だとしばしば誰が反対したかわかっちゃうけど。

[1657: 匿名]

>>1656 マンション住民さん

権利を軽んじいますね。事務処理の効率で論じている。

[1658: 中古マンション検討中さん]

各戸同じ平米数なら1住戸1議決権でいいけど、、、、

[1659: マンション管理士国家試験二浪中]

区分所有法では、規約に別段の定めがない限り議決権割合は専有部分の床面積の割合


第三十八条　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。

第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２　前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３　前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。


1住戸1議決権は規約で定めた例外と言える。

[1660: 議決権数の例]

600戸超マンションの議決権数の例（管理規約）

各戸の議決権数：20㎡を1とし、各専有面積を20で除した商（小数点以下第1位を四捨五入）
総議決権数　　：Σ各戸の議決権数

他と整合がとれるよう議決権も当然重み付けをしている。

総会では、出席者に議決権数に応じた色分けカードを渡して、挙手した時に数えやすくしている。

[1661: 住民の人に質問したいさん]

>>1656 マンション住民さん

>>ファミリーマンションの多くは全戸一律１票

なぜ？

[1662: 住民の人に質問したいさん]

>>1661 住民の人に質問したいさん

多分、誰も答えられないと思うよ。
費用負担は共有持分に応じて定められているのに、意思決定の議決権が同一では不公平だもん。

[1663: 匿名]

１Ｒ～５ＬＤＫの住戸が混在してるマンションじゃ専有面積が倍半分以上の開きがある。
それなのに議決権がみな１で一緒なのはおかしい。

[1664: 契約者さん6]

>>1662 住民の人に質問したいさん
税金は収入に応じて払ってるのに選挙で投票できるのは一人一票なのはおかしいって発想する近代以前の人はマンションを買ってはいけない。

[1665: 匿名]

>>1664 契約者さん6さん

論破できないのでわざと話をずらしる。

[1666: 匿名]

>>1663 匿名さん

61.73㎡と128.19㎡じゃ倍半分の開きがありますね。

[1667: 国交省コメント]

第46条（議決権）関係
① 議決権については、共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎と
しつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。
② 各住戸の面積があまり異ならない場合は、住戸１戸につき各１個の議決
権により対応することも可能である。
また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併
用することにより対応することも可能である。
③ 特定の者について利害関係が及ぶような事項を決議する場合には、その
特定の少数者の意見が反映されるよう留意する。

[1668: 契約者さん６]

>>1665 匿名さん
反論できないので話をずらしてるという難癖してる人だ

[1669: 簡単な例]

>>1660 議決権数の例さん

各戸の議決権数：20㎡を1とし、各専有面積を20で除した商（小数点以下第1位を四捨五入）
総議決権数　　：Σ各戸の議決権数

専有部分の面積が下記の場合、
① 57.62㎡→議決権数3
② 82.39㎡→議決権数4
③104.43㎡→議決権数5
④128.19㎡→議決権数6
　　　　　　総議決権数＝18
の議決権数になる。

「電気代高騰による管理費の値上げ」議案の採決で、
1住戸1議決権なら、いずれかの2戸が賛成すれば2/4の過半数となり賛成可決されるが、
専有面積の割合に応じた議決権数の場合は、2戸でも①②が賛成、③④が反対すると、賛成は7/18となり過半数割れで否決される。

費用負担は共有持分に応じて定められているので、各住戸の面積の乖離が大きい場合には１住戸１議決権は不公平になる。

[1670: 民主主義における選挙の基本理念]

>>1664 契約者さん6さん

一人の有権者が他の有権者よりも多くの票を投じることがないようにする，民主主義における選挙の基本理念。
勉強不足、twitter で論破されるよ。

[1671: 住民さん8]

>>1670 民主主義における選挙の基本理念さん
民主主義じゃない国家でも一人一票採用してるけど。

[1672: 匿名]

>>1667 国交省コメントさん

>>住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併用することにより対応することも可能である。

>>1169の場合、住戸の数を基準とする議決権では可決、一方で専有面積を基準とする議決権では否決
併用した場合、これだと困るよね。可決なのか否決なのか、どっち？

[1673: 匿名]

Twitterって、管理理事会のTwitterですね。

[1674: 住民さん3]

>>1672 匿名さん
議案によって使い分ける。同じ議案について２つの議決権の数え方をするわけではない。

[1675: 匿名]

>>1674 住民さん3さん

組合員の生活に余り影響の無い議案は「住戸の数を基準とする議決権」
組合員の生活に直接影響の有る議案は「専有面積を基準とする議決権」

と言うことですね。

[1676: 匿名]

>>1675 匿名さん

専有面積を基準とする議決権の方が民意を反映しているのですね。

[1677: 議決権の改正]

築15年のあるマンションで、原始管理規約の全面改正が検討されている。
そのなかでも注目されるのが議決権の改正である。
こ議決権の改正は理事長自らの提案で、現行の「専有面積を基準とする議決権」を「住戸の数を基準とする議決権」に変更しようとしている。

その変更の理由は、
　①専有面積を基準とする議決権では賛否の戸数が直感的にわからない
　②専有面積を基準とする議決権では票集計が煩雑
　③専有面積を基準とする議決権では3，4，5（20㎡を1とした場合）で大きな開きが無いので1で統一したい
である。

この理事長を論破して議決権の規約改正提案を断念させることができるか？

[1678: 住民さん7]

>>1677 議決権の改正さん
論破することができるかどうかと、断念させることができるかは別問題。そんなことも分からないのでは話になりません。お帰りください。

[1679: 組合員]

>>1677 議決権の改正さん
改正する本当の理由は①だと思う。単純に理事長が何戸賛成なのかを知りたいだけ。②③は付け足しの理由。
だって今まで専有面積基準で組合員の意思表示を正確に把握してたのに住戸数基準に改悪するのだから。

[1680: 住民さん8]

>>1669 簡単な例さん

2/4は過半数とはいわないよ。単に1戸1票だと3人賛成しないとこの例だと可決されないと思うけどな

[1681: 住民さん8]

>>1674 住民さん3さん

二重に数える典型例が特別決議で、3/4は議決権数と、議決権を持つ人数のダブルでクリアしないといけないてますよ。これは区分法の規定だからそうでない規約は作れない。
1戸1票でも、何戸も持ってる人ってのは常にいるから分母は同じにはならない。

[1682: 住民さん３]

>>1681 住民さん8さん
ダブルに数えてるわけじゃなくて区分所有者と議決権でそれぞれ数えてるだけで議決権の数え方が違うわけじゃない。
普通決議の過半数も同じ話。
そこすら分かってないのに語っちゃうくらいの人もいるので、１住戸１議決権にしといた方がいいわけ。だって複雑にしたら余計理解できないでしょ君みたいな人。

[1683: 組合員]

票集計の効率で論じているね。票集計は管理会社に任せとけ。
専有面積に応じた組合員の権利の大きさを尊重すべきだろう。

[1684: 匿名]

>>1681 住民さん8さん

エクセルで簡単に処理できるよ。

[1685: 匿名]

エクセルで№、部屋番号、議決権数で表を作れば集計等は簡単。

[1686: 匿名]

>>1682 住民さん３さん

集計は管理会社の仕事だよ。

[1687: 匿名]

>>1682 住民さん３さん

>>１住戸１議決権にしといた方がいいわけ

専有面積が違うから、１住戸１議決権は間違い。

[1688: 契約者さん1]

>>1687 匿名さん
間違いではないね。そこが理解できないのはちょっと厳しい

[1689: マンション住民さんX]

過去に議決権数の面積比例化は理事会で提案例があり議事録にもでてくる。法人化とか積立金の改定（＆管理費消費税率自動連動）のころだから９年ほど前だったか。規約細則を1000か所単位で書き換えたときについでにやろうか？で、まさに２０㎡１票の方式（これでも簡易式）が１人の理事から提案されたけど理事会では採用されなかった（その回は私は欠席）ことがある。その人かな・・・

20㎡でまとめても端数は常にでるから公平じゃないと思うんで、どうせやるなら管理費同様に完全に0,01㎡単位じゃなきゃ手間だけ増やす割に”完全に公平”ではないってのは同じ。管理費積立金は0.01㎡でも毎月１円以上とか変わるから、１円単位に明確に意味がある。結果として管理費が全戸100円単位とかアバウトだったほうだけその時の理事会は改定を提案した(引き落としだから１円単位で誰も困んない）。

10年前にはとっくにExcelシートで集計管理してて、面積も入っていたからもうとっくに面積比例に移行できる形だったし、今は面積の他に・間取タイプ・在外居住・駐車場契約の有無等と賛否の投票結果はリンクさせて解析できるから、例えば部屋の面積の広い狭いと、総会賛成率の相関はチェックできる。

広い面積の部屋のほうが徴収額の増額改定の議案には反対しにくいが、細かい規約文言まで気にしがちで、理事会の内部的な運営ルール変更の規約改定には反対しやすい。これは過去延べ2000票近くある反対票を議案の系統事で統計的にみていくとかろうじて差が統計的に検出可能かくらいの微々たる差だが。

もともと反対票は徴収額を増額する議案に多く、規約改定では5%を超える反対票(理事会の運営協力金導入が過去最大）がでたことはない一方、全部過半数決議の過去の積立金や管理費の値上げの反対は51-35-38(今回）と反対票は値上げ幅とは無関係に元々かなり多め。単に理事会が”安定的に議案を可決したい”だけなら面積比例に改定したほうが理事会的には僅かに有利ではある。

1割を超える反対をだした特別決議も過去48回の中に1回もない一方(バイク置き場の移設の38票が特別決議で過去最大の反対戸数）ずっと総会参加率は殆ど100％だから、完全な面積按分に切り替えて結果の変わるものは過去189の議案中に存在しない。

過去に理事会で議論された時には手間に見合う影響を総会の投票結果に与えていないとかで、約半数の住戸に不利益（重みが減る）方向にわざわざ改定するほどの意味があるのか？が多数意見でその理事会では採用されず。オーナー数ベースでも特別決議ではダブルに見てるから、上のほうのやりとりで議論のある通り、ほぼ賛否同数の通常決議にしか影響はでにくい。

過去14年の雑排水管清掃の実施回数の少ない部屋（記録は当然ある）は総会の書面を期日に間に合って提出はしない傾向は顕著で、後から督促すると大抵委任状でだしてくるから、”雑排を受けない人は議案賛成率が高い”傾向は顕著にある。総会の書面提出を督促すると賛成率は上がるのは不公平といえるのかどうか。

そもそも紙の結果をうち込むのはまとめて総会の前の晩に100票くらいで殆どは賛成だから（紙で反対票を出す人はとても少ない）あとは電磁式の自動集計だから管理員に頼むほどでもない、もともとやっているExcel集計が大変なわけではない。

1-2期目みたいに総会に100人以上来ると「議場で反対した人の部屋番号を議案ごとに正確に記録するのが会場の参加者の待ち時間として大変」って問題だったんだけどね。理事会は自分の都合より真面目に総会の議場に来る人の集計の待ち時間のほうを考えていたわけ。

全員に回数券みたいなのを配って、反対票を捨ててもらって出口で集めて昔は数を数えていたけど、それに部屋番号も書いてもらうことになる。より正確に数えるために反対の人に挙手を求めてもなんか晒しものみたいで嫌だと言われたこともあったから基本は賛成の数をまめに数えてきた。

手間が増えるのは総会の議場参加者のほうなのよね。100人とかの数を手分けして数えてた時はやはり総会での採決の数の確認には議案ごとにかなりの時間がかかっていた。

コロナ以来ここ２ー３年ほど総会に実参加ってのは役員以外ではせいぜお２人くらいしかいないから（何年も議場で反対票の発生がない）、規約改訂で対応は簡単にできる。正規のルートから名前を名乗って注文を理事会にだせば、規約で変更くらいは簡単に可能。法令の基本により厳格に合わせるほうだから、とりててて問題もないんだろうけど、約半数の住戸には不利益方向の改定で、それなりには反対もでそうで個人的にはあんま気乗りはしないが。

ただし、匿名の掲示板にいろいろ書いてても組合は何も変わんない。

さて私は誰でしょう（苦笑）

[1690: ２０㎡１票]

敷地権、管理負担、議決権は共有持分がベースになっており整合がとれているのに、何故議決権だけ住戸の数を基準にするのか？

これが本題である。

[1691: 匿名]

>>1689 マンション住民さんXさん

>>今は面積の他に・間取タイプ・在外居住・駐車場契約の有無等と賛否の投票結果はリンクさせて解析できるから、例えば部屋の面積の広い狭いと、総会賛成率の相関はチェックできる。

まさに「理事会趣味」ですね。恐れ入りました！（笑）

[1692: 匿名]

>>1689 マンション住民さんXさん

部屋の面積の広い狭いと世帯収入の相関が一番知りたいです。

[1693: マンション住民さんX]

>>1691 匿名さん

議案上程時に、賛成率の予測は常に行って、安定的に可決できる場合にはできるだけ議案数を少なくまとめる工夫をする。

今回の第２号議案は理事会では第３号議案とカップルした部分が最後に委員会要望で追加されているが、なければ５％未満の反対だから、一緒にしても１０％未満の反対で可決できると理事会では予想を述べ（当然に議事録非記載）、実際の反対は７％ほど。まぁ予想通り。

過去の類似議案のデータから、値上げ幅に殆ど反対率は依存しないと知っていたから予測できるわけで、安定的に可決できるか過去データから予測するのを”趣味”だけとも言い切れない。

特別決議で10％を超える反対を出す可能性のある場合（24％まで可決できるが）には事前に賛否を２択で問うアンケートで意見分布を調べてる。最近ではラウンジ改装とＥＶ受電。実際に総会すると常に反対率はアンケートより低くなるから大丈夫だと判るわけ。（これは個人としての趣味の書き込みだが）

[1694: 老人役員予備軍]

理事会趣味って悪くないですよ。多分、ほかの趣味よりもお金使わないから老後の趣味や生き甲斐に最適。しかも住環境をよくしていく活動だから実益を兼ねてます。

年金生活に入ると生活に目いっぱいで、趣味にお金なんか使えませんよ！趣味をしなくても年金だけでは赤字。
その赤字を補填するのに必要な額が「老後2000万円」問題で世間を騒がせたましたね。

年金世帯は「いくら金持ってるか」が大事です。

[1695: 老人のポルカ]

65歳で年金受給開始した場合、夫婦の年金だけでは毎月5万5,000円不足する。
1年で66万円不足、30年続くことで約1,980万円、おおよそ2,000万円が不足するというのが政府試算。
もちろん債務はない、持家である、健康で病気しない、が前提。

今からでも遅くない、貯蓄に励め！

[1696: 年金理事]

>>1692 匿名さん

恐らく、専有面積㎡×10万円が世帯年収じゃないか？500万円台～1200万円台。ただしこれは現役世帯の場合。

年金世帯はがっくと収入が減るからあてはまらない。

定年退職して退職金で債務すべてを完済し年金暮らしに入ると、「いくら現金を持ってるか？」が勝負になる。
年金だけで生活できればいいが、年金だけでは多分赤字だろう。その赤字は貯金の取り崩しになる。

年金世帯は貯蓄高で判断した方がよさそう。老後2000万円とか云われてるくらいだから。

持家で定年退職して退職金で債務すべてを完済し、年金受給開始時点で貯金2000万円以上！ハードルはかなり高いと思うが。。。。

[1697: 年金たますだれ]

年金の話は、その歳にならないと実感が持てないと思う。
みな、その歳になって大慌てする。
「この金額、何これ？生活できんじゃないか！」と。

自分が幾ら年金を貰えるか、調べておくことだ。


参考までに、

年金の平均受給額 厚生労働省が発表する「令和2年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、年金の平均受給額は、国民年金がおよそ5.6万円、厚生年金がおよそ14.4万円 です。

簡単に言うと、会社員だった夫が14.4万円、専業主婦の妻が5.6万円。併せて20万円。これしかもらえない。

[1698: 契約者さん2]

>>1693 マンション住民さんXさん
その種のデータ、まさか当マンションの管理以外には使ってないよね？
目的外利用はやめてね。

[1699: マンション住民さん]

Excelで集計しろとか文句言ったらとっくに各種情報と併せてデータベース化されてるげとか斜め上からの回答で笑える。

[1700: 職人さん]

>>1697 年金たますだれさん

20万円じゃ毎月5.5万円の赤字はありえるな。