【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

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【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[1551: 住民さん2]

裁判の頻度に比べたら法人の維持のための定例の諸手続きの方が手間だけど。代表理事を延々と続けてるならそれくらいは知ってるよね。

[1552: 匿名]

登記される理事・監事のメリット。拍が付く。

[1553: 通りすがり]

監事は登記できないよ。
これだから素人さんは。
相手にするのはやめとく

[1554: 匿名]

管理組合法人は、登記されてる理事とされてない理事の2種類の理事が居るのですか？
区別はどうするのですか？名刺に肩書を書く場合。

[1555: 契約者さん6]

>>1553 通りすがりさん
素人さんって？
あなたはマンション管理士さんかなにか？

[1556: 通りすがり]

>>1555 契約者さん6さん

はい。10を超える多くの管理組合で
顧問を勤めていてそれで食ってます。
なおこちらの管理組合法人とは契約関係は
過去にもありませんが、
色々と参考にはさせてもらています。

さすがに法人登記に監事が出てくると思ってる
レベルで法人化とはなにかとかの議論に参加するのは
無謀すぎるから辞めた方がよろしいかと

[1557: 匿名]

もうすでに管理組合法人だけど。

[1558: 通りすがり]

知ってますよ。組合が法人になってるものを、
そうでなくすることは可能では
ありますが、わざわざやりますかね

[1559: 契約者さん２]

>>1556 通りすがりさん
法人化とはなにか、なんてことは議論されてないですね。
たしかにマンション管理士なんて半年くらい勉強すれば取れるような資格に何年かけても合格できない素人と議論するのは無駄ですね。

[1560: 匿名]

もっと稼げる資格の方がいいよ、施工管理技士とか。。。

[1561: 通りすがり]

なんか噛み合わないですねえ
1538から先、監事と法人化の話しか
出てきてないと思うんですが。
さらに書いた人とは違う名前の人に
おかしな反論されてもね。

[1562: 住民さん6]

>>1561 通りすがりさん
プロなので伺いたいんですが、一般論として監事が同時に理事会の顧問をつとめ、各案件にも自分の意向を反映させてるなら、それって監事として適切ですか？

[1563: 匿名]

最近のマンション、無理して3LDKや4LDKにするために、4.5畳や5畳の部屋が多い。
なぜ？最低でも6畳ないと快適ではないと思う。

[1564: 匿名]

顧問は監事と同様に、理事会で発言はできても議決権はない。
顧問のいうことなど聞き流したらええ。

[1565: 匿名]

顧問は聞かれたら答えるだけだと思う。
自ら進んで発言はしない。

[1566: 住民さん2]

やたら詳しく長文書くのに監事と顧問の利益相反とか、実質贈与なパソコン貸与とかには答えてくれなくて寂しい。

[1567: 匿名]

管理会社がいるのに何故マンション管理士を顧問に雇うのですか？

[1568: 住民さん2]

通りすがりの自称プロさん、プロど真ん中の顧問と監事の利益相反などは答えてくれなくて、法人に監事は登記できないっていう些末な話にしか突っかかれないの、マンション管理士って悲しい資格だなぁ。

[1569: 匿名]

監事が理事会の顧問になるなら、その顧問は理事会のアドバイザーではなくオブザーバーにすべきだな。

[1570: マンション住民さん]

些末かなぁ？　法人登記のなんたるかを理解してないわけでしょ
自称プロさんがどうかはわからんが
利益相反という用語の使い方が変なのを含めて住民さん２が
自称なんであれ素人なのは間違えないわけで、
素直に間違えました、法人登記とか知りませんでしたと書かないと
信用はされないと思うけどな。　それこそどうでもいいけど。

アドバイザーとオブザーバーって何がちがうの？　
それこそよくわかんないな

[1571: 住民さん2]

監事の登記について間違えたのは私じゃない別人で、なのにそこにはずいぶん拘ってて面白い。
監事なのに顧問やってたのが利益相反と考えられないのはコンプラ意識が微塵もない。パソコンも貸与とはいえ同じ人にずーと貸与とは贈与みたいなもんでしょうに、そういうのはスルー。あくまでも役職に応じた貸与だっていうなら借りてる人は役職を退いてくれるのかしらね。
まぁ謎に出てきた素人さんの意見はどうでもいいから、管理士らしいプロの人から返信してほしいね。あれくらいの試験受からんようでは区分所有法とか適正化法の基礎すら分かってないからね。

[1572: 匿名]

>>1570

アドバイザー:理事会に出席して助言できる
オブザーバー:理事会に出席しても傍聴のみ

アドバイザーは運営に関与できるがオブザーバーは関与できない。

オブザーバーは立会人みたいなもの。

[1573: 匿名]

実ビジネスでは立会人の存在って結構多いね。
重要な契約の時なんか、契約締結時の書面に立会人として署名するよ。
契約が滞りなく締結されたことを第三者として確認するという意味で。
当然、立会人だから契約内容には関与できない。

[1574: 匿名]

>パソコンも貸与とはいえ同じ人にずーと貸与とは贈与みたいなもんでしょうに、

使用貸借契約書を確認してはどうですか？

[1575: 匿名]

使用貸借契約書に貸借期間が書いてあるよ。

[1576: 住民さん2]

で？
ずっとおんなじ人に貸し続けてるのは事実じゃないの？
間違ってたなら訂正するけど。

[1577: 匿名]

>>1576

所有権が移転しない限り贈与にはならない。

理事・監事に選任されている限りずっと使用貸借のままになる。

だから修理費等は管理組合負担。

[1578: 住民さん２]

>>1577 匿名さん
で、延々と理事の座にとどまり続けてパソコンも延々と使えるわけですねぇ。管理費で。

[1579: 匿名]

>>延々と理事の座にとどまり続けて・・・

それを出来なくする規約に改正する必要がありますね。
他のマンションの規約を参考にしてください。
でもその規約改正は、居座り理事連中の猛反発を食らうでしょう。

[1580: 匿名]

理事会が趣味だから理事会に居座るのだろう。
だから理事や監事の任期を定める規約改正などするわけがない。
理事会から下野（げや）したら趣味ができなくなる。

[1581: 匿名さんと住民２さんに質問したいさん]

自分で立候補して互選で理事長とか監事とか立場をとって代わるってのは考えないわけ？　立候補者が例年協力金払っての辞退者がでまくりの輪番より優先なのはある意味当たりまえで、多分必ず役員になれると思うけど？

今募集中だよね。
ここに書いていてもなんも進展しないと思うから。硬直化してやや独善的な傾向は確かに理事会にはあるかもしれないが、読んでいると、だからといって代わりに２人に任せる気にもなれないのよね。

[1582: 匿名]

>>例年協力金払っての辞退者がでまくりの輪番

輪番で仕方なく役員になったら就任支度金はもらえますか？
辞退者協力金を就任支度金に振り替えればいいと思います。

[1583: 住民さん2]

硬直化してやや独善的とかはともかく、なんからの指摘をするといつもその理事やればって返しだよね。で、代表理事にとどまられる方はいつになったら退いてくれるのかね。
お得意の互選で俺に勝ってみろってやつ？それって結局自分が地位に居続けたいって宣言してるだけでしょ。パソコンに報酬加重など、良かったね。

[1584: 匿名]

代表理事にスタイタスを見出しているのだろう。
法人登記されてる理事だ、そんじょそこらの木っ端理事とは格が違うんだぜ！
てな具合に。

[1585: 匿名さんと住民２さんに質問したいさん]

辞めてくれるのを祈るだけで、入れ替わりに
代わりをやる気はないってことね。了解。

[1586: 匿名]

趣味を通り越して「生き甲斐」となっているのだろう。
だから「格付け」を欲しがる。

[1587: 住民]

品がないですよね。誰とは言いませんが。さっさと退いて欲しいです。

[1588: 住民さん2]

入れ替わりに代わりをやるにも辞めてくれないことにはどうしようもないよね。そもそも指摘には答えずに、指摘されてる側が続けることは問題としないのに、なぜかこっちに責任転嫁。本人は自分がいなきゃ回らないとでも思ってるのかもしれないけど、別に辞めたところで普通に回りますからね。

[1589: 匿名]

辞めたら生き甲斐がなくなってしまう。

[1590: 匿名]

>>自分がいなきゃ回らないとでも思ってる

それが自尊心というもの。

[1591: 匿名]

他に趣味がないから理事会を趣味や生き甲斐にするわけですね。
そして趣味を続けるために理事に居座る。
さらに箔付けのために代表理事になり法人登記する。

[1592: 匿名]

パソコンの件ですが、管理組合法人業務のみに使われているのでしょうか。求められていないSNS発信などには使われていませんか。ログの確認が必要と思います。

[1593: 匿名]

業務用PCなのにリストリクションかけてないの？

[1594: 匿名]

何で自分のパソコン買わないの？お金ないの？

[1595: 匿名]

管理組合の業務用PCって何に使うの？
サーバー管理とかの基幹業務のPCだから理事が共有して使うものでしょ？
なんで理事個人に貸与するの？

[1596: 匿名]

在宅勤務用じゃないの？リモートワーク。

[1597: 匿名]

代表理事が複数人いる場合、本物はだれだ？
登記簿見た限りわからない。

[1598: 匿名]

登記簿に代表理事が複数人登記されている場合、
複数人の代表理事による合議制と見れる。
すなわち管理者も理事長も同数人いることになる。

[1599: 匿名さんへ]

>>1598 匿名さん

匿名氏のは

① 管理者が複数人いる　→　間違い（管理組合法人に管理者はいない）
② 理事長が複数人いる　→　やはり間違い。規約では理事長は１人。理事会や総会の議長は理事長が参加していれば理事長のみ。理事長は区分法にはでてこない規約による内部的な役職にすぎないけどね
③ 合議制　→　共同代表で登記されてないから間違い。そもそも法人だから理事全員の過半で議事は決めないといけない。

で３行しか書いてない割には、間違いが多すぎ。
区分法の管理組合法人の条文を読み直して出直したら？

[1600: 匿名]

代表と決議は別物では？それとも代表の専決権の話？

[1601: 匿名さんへ]

>>1600 匿名さん

区分所有第１章第７節参照。説明が必要なら暇なときに書くけど。

[1602: 匿名]

>>1601

1600さんは代表権と議決権は別物と言ってるのでは？

[1603: 匿名]

御当人とのＱＡになっている。

[1604: 匿名]

登記された代表理事が複数人いる場合、共同代表じゃなくて複数代表では？

[1605: マンション住民さん]

共同代表の場合は、そのように登記されている（複数人あつまって一人前扱い）
からすぐわかるよ。ここは複数代表だね。割と珍しいが、共同代表ほど稀でもない

[1606: 匿名]

どうして一人じゃなく複数人に代表権あたえてるの？
てんでばらばらに勝手に行動できちゃう。

[1607: 匿名]

複数人に代表権を与えているから、理事長が複数人いるとか共同代表とかと誤解されるのでは？

[1608: 匿名]

一般には管理組合の代表は理事長一人だよね。
それが法人化するとナゼ代表が複数人になるの？
代表が複数人だとそれぞれに代表としての意思決定権があるよ。
結局のところ代表複数人の合議になって代表の意思決定は一つになるね。
共同代表とあまり変わらないね。

[1609: マンション住民さん]

代表と代理の差って理解してる？　
非法人の理事長は代表はしてないと思うけど。

[1610: 匿名]

マンション標準管理規約（単棟型）

（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各
号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職
務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理
組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４ 理事長は、○か月に１回以上、職務の執行の状況を理事会に報告しなけ
ればならない。
５ 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任
することができる。
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表
権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組
合を代表する。

[1611: マンション住民さん]

標準管理規約は、”非法人”の場合しかそのままでは使えないんですよ。典型的なのが引用部分の第３８条２項で、法人化するときにこの項を”外し忘れていると違法”です。さすがにそこまで酷いのは滅多にみないけど。
この条文の中にも区分法の管理者であれば強行規定になるものと、別段の定めで規約でどうきめてもかまわないものがある。
・・・そのあたり理解してないと、理論武装できてないとかTwitterで皮肉られていますよ

[1612: 匿名]

規約で理事長が管理組合を代表する規定になってると
法人化して複数代表として理事を登記すると
理事長も複数人定める規定に改定しないと整合がとれない。

[1613: 匿名]

>>法人化するときにこの項を”外し忘れていると違法

なんで違法？規約だからいいのでは？
管理者＝理事長＝代表で統一

[1614: マンション住民さん]

代理と代表の差ですね。
管理者には”個人”に善管注意義務が区分法の側で生じます。
それにあたる責任の帰属先は、法人では”法人そのもの”になるので
（区分所有法47条6項）第４節（管理者）の規定は、
47条11項により法人には非適用となります。

法人の場合”理事会全体”が、非法人の場合の”理事長”にあたるわけ
ですから、自然人である理事長を管理者として区分法第四節に充てると、
責任の所在が不明確になるなど困ったことがいろいろおきます。
・・・例えば訴訟での原告になれるのは法人では法人自身で自然人は
充てられませんが、規約に管理者リンクを残したままにしていると
理事長個人が法人の関わる訴訟の原告または被告を受けることになり
齟齬が生じます。

組合の法人化に関する解説や、書物などで標準管理規約38条２項は撤去と
必ずでてくるのはそのためです。

この意味で、非法人の理事長は代理していますが、代表ではない。
一方で法人の代表理事は代表していますが、代理しているわけではなく、
代理しているのは法人自身になります。

責任の帰属などが全く異なるので、
代理と代表は厳格な使い分けが必要ではないかと。

例えば
「代表者」の不法行為は、その法人の不法行為となりますが、
「代理人」の不法行為は、法人の不法行為とはなりません。

理事長というのは、区分法には規定のない自由に設定可能な特上の
役職にすぎないので、複数人いるのも不自然ですが、別に理事長の存在しない
規約を作っても法人の場合特に問題が起こるわけではありません。
実際に規約に理事長とでてくる箇所は通常より極端に減らしてあって
理事長しかできないことは災害時の非常事態などを除くと、
総会や理事会の招集と議長役のみになっています。

規約上代表者の人数は任意で、理事長のみは必ず代表理事になりますが、
その他の選任は、規約でその期の理事会の裁量で自由になっていて、
過去には総計で２－５人の例があります。

[1615: マンション住民さん]

なお区分所有法に”規約に別段の定め”で規約で定める自由を認めていない（規約留保のない）条文は、それに反する規約を例え総会で作っても無効です。違法かどうかという点については、法人の場合には適用できない標準管理規約ではなく、区分法条文で議論するしかありません。参考まで。

[1616: 匿名]

法人管理組合代表が複数代表だと個々に代表権があるから喧嘩になるよ。
合議による代表意思決定の一本化の手間がかかる。

非法人管理組合は理事長が代表で一人だから代表の意思決定が初めから一つで手間がかからない。

[1617: 笑える]

非法人と、法人では、管理者がなくなる
・・・１個人が単独で責任を負うことがない・・・
とか、代表と代理の違い
・・・代表は普通にやっていれば責任は法人帰属で善管注意義務は個人じゃない・・
とかわかってなくて、単に登記にコストがかかるって理由でケチつけて
いたんだ。ちょっと笑える。

[1618: 住民さん2]

別に非法人でも管理者は複数置けるし、法人相手と非法人の管理者相手の訴訟の違いとか説明できる？
まあ管理士試験すら通らないレベルの民法理解じゃ無理か。
管理士さんまた帰ってきてくれないかな。

[1619: eマンションさん]

「理論武装できてないとかTwitterで皮肉られていますよ」っていい歳したおじさんが「理論武装」とか言ってる方がよほど恥ずかしいと思うが。。。

[1620: 匿名]

>>別に非法人でも管理者は複数置けるし、

　複数置けても複数置く必要はあるのか？
　これは複数登記できても複数登記する必要はあるのかと通じる。

>>法人相手と非法人の管理者相手の訴訟の違いとか説明できる？

　何れも訴訟の原告被告になれるので違いを論ずるに値しない。
　訴訟は勝訴敗訴の結果が重要。

[1621: 匿名]

>>1619

代表理事になると理論武装して不特定多数に対してTwitterでつぶやくの？

[1622: 匿名]

任意団体の時は単独代表、それが法人化すると複数代表になる。
ナゼ？
共同代表なら説明はつくが。

[1623: 契約者さん2]

>>1620 匿名さん
必要性の話をしてるわけでもないし、
論ずるに値しないじゃなく、自分が論点すらわかってないだけ。　
話になりません。

[1624: 匿名]

＞＞法人相手と非法人の管理者相手の訴訟の違い

訴訟に違いなど無い。
訴訟における原告被告の適格性を問題にしているのか？

[1625: 匿名]

【訴訟の違い】

総会決議を経て管理組合が工事を実施しようとしているが、その工事が実施されると損害を被る区分所有者がいたとする。
訴訟の原告は区分所有者、被告は管理組合。訴訟としては次の３通り考えられる。

①総会決議を取り消す→総会決議無効請求訴訟
②工事を止めさせる→工事差止め請求訴訟
③損失を補償してもらう→損害賠償請求訴訟

①と②は工事実施前に訴訟提起、③は工事後に損害が発生してから訴訟提起

①②③は明らかに訴訟に大きな違いがあり戦い方も異なる。

余談だが、③は損害発生の事実と損害額が算定できるので戦いやすいが、①②は訴訟提起のハードルがかなり高く裁判所で門前払いを食らう可能性がある。


理論武装が最大限発揮できるのはTwitterではなく訴訟である。

[1626: 匿名]

（専有部分の用途）
第１２条　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

質問：
法人が「本店又は主たる事務所の所在地」を専有部分の住所で登記している場合、第１２条第１項に違反するのか？
登記上、「本店又は主たる事務所の所在地」を設定しなければならないので、やむなく自宅（専有部分）を登記。
この場合、「他の用途に供してはならない。」に抵触している。

以前、第１２条第１項と同じ内容の規約の住居専用マンションで、郵便ポストと玄関に堂々と法人名の表札を掲げていた区分所有者に表札を外させたことがある。
本人曰く「郵便対応で表札を掲げていた。」と。表札をすんなり外してくれたので、お互い対面が保てたのでそれ以上追求するのはやめた。
外見上、法人名の表札があると規約との齟齬が発生し、「規約順守」を掲げているのに組合員に対して示しが付かなくなる。

それにしても、専有部分を事務所登記しているマンションは非常に多い。生活がかかってる場合もあるから突っ込みずらい面はある。

果たして正解はいかに？

[1627: 契約者さん３]

契約者さん２へ

匿名氏は、管理者の有無（法人に管理者はいない）
代理と代表の意味の差を理解していないからおかしな
書き込みになるわけで、相手をしても仕方ないと思います

[1628: 匿名]

論破できない負け惜しみは見苦しい。

[1629: 住民さん2]

論破だの理論武装だのほんと幼稚ですね。

[1630: 匿名]

願わくば、我にマンション管理士を論破出来るだけの理論武装を与えたまえ!

[1631: 匿名]

願わくば、我をマンション管理士国家試験に合格させたまえ！

[1632: 匿名]

マンション管理士の資格を持ってる理事長は最高ですね。
施工管理技士の資格を持ってる大規模修繕委員会委員長も最高です。
公認会計士の資格を持った監事も最高です。

[1633: 匿名]

>>1632 匿名さん

ビルクリーニング技能士（国家検定）の資格を持った清掃員は尊敬するな。

[1634: 匿名]

>>1633 匿名さん

ビルクリーニング技能士の理事長って素敵ですね。
清掃の実務ができるから。

[1635: 匿名]

技能士の国家検定試験は実技試験がある。
実務経験がなければ合格しない。
ペーパー試験のマンション管理士試験と大違い。

[1636: 匿名]

マンション管理士が居るなら戸建管理士も居てもよさそう。
以前、区分所有管理士の民間資格があった。

[1637: 匿名]

マンション管理士が激論を交わす論破ルームはここですか？

[1638: マンション検討中さん]

マンション管理士が居ない。出てこい！論破したる。

[1639: 契約者さん7]

自分が気に入らないからって監事を解任して、それを武勇伝みたいに語るような役員がいる会社があったとしたらガバナンスやば過ぎって思うのが普通。で、ここはどうかというと。

[1640: マンション検討中さん]

監事の解任は総会決議が必要だが、、、、、

[1641: 住民さん]

その通りです。　

理事長を平の役員にするなど、役職の解職は
理事会決議でも可能ですが、
監事は総会によらないで解任はできません。

過去にも管理組合の監事が解任された事は一度も
ないと思います。

[1642: マンション検討中さん]

>>1639 契約者さん7さん

会社なら監査役の解任は株主総会の決議が必要では？

[1643: 戸城健治]

役員（理事・監事）になれる資格の内、「組合員の本マンションに現に居住する二親等内成年親族」の条件チェックはどのように行っているのですか？
不動産登記簿や戸籍謄本や住民票を本人から提出をさせているのですか？
他のマンションで、役員になれる資格のない者が理事に就任していることが組合員の「たれ込み」で発覚し大問題になったことがあります。

[1644: 匿名]

>>1643 戸城健治さん
管理会社が候補者をリストアップして持ってくるので、理事会ではそれを信用してるからチェックしていない。管理会社がどの程度調べているかだろう。

[1645: 部外者さん]

時々拝見してますが、すこぶる面倒くさいマンションですね。
こんなんで資産価値上がるんでしょうか？
むしろ敬遠されると思いますが

[1646: 住民さん2]

面倒くさいのは管理組合のごくごく一部の人で、住民はもちろん理事長だって良い人ですよ。

[1647: 匿名]

>>1646 住民さん2さん

それは理事会を趣味にしてる人がいるから。
twitterで公言してますね。

[1648: 匿名]

>>1645 部外者さん

不動産売買においては、ソフト面の資産価値は考慮されない。
ハード面の資産価値が重要。

[1649: 匿名]

理事会を趣味にするよりは、清掃や美化を趣味にした方が住民に歓迎される。

[1650: 住民板ユーザーさん3]

>>1648 匿名さん
なわけねーだろ、その最たる例が事故物件。