【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
マンションの外むけホームページ
　 http://www.isa515.com
マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
　　https://www.m-collabo.com/isa/
　
※　最近マンションの住民でない人の書きこみが非常に多いです。
この人は怪しいな？と思ったら、その方に住民しか知りえない情報を尋ねて
いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[1101: マンション住民さん]

今年１月の臨時総会で、駐車場20区画の外部貸しが承認され収益事業が開始されましたが、私たち区分所有者は分け前として月々いくらもらえるのですか？それとも会計年度末決算で1年分まとめての支払いですか？

[1102: 住民さん]

>>1101
もらえるのですか？臨時総会ではそんな話なかったですよ。
高圧一括受電と同様に管理組合総取りです。

[1103: マンション住民さん]

区分所有建物の共用部分は、管理に必要な費用は共有者で負担する。
それなら共用部分から利益が生じるのなら、共有者で分け合う。
そうでなければ道理に合わない。そういう考えなんだろう。

[1104: 匿名]

はぁ？分け前？ばっかじゃねーの！
個人じゃなく管理組合法人の収益事業だよ。
臨時総会で決まったんだよ。知らないの？

[1105: マンション住民さん]

>高圧一括受電と同様に管理組合総取りです。
高圧一括受電は共用部分から利益が発生する収益事業ではないです。
個人の専有部分の電気代削減費を管理組合が徴収するのです。
一方、駐車場外部貸しは共用部分から利益が発生する収益事業です。
何れせよ、その効果により発生する金銭を区分所有者に還元せず管理組合が召上げるのが「総取り」です。

[1106: マンション住民さん]

ハイル・ヒトラーが居座っている限り総取りの考えは続くでしょう。
政権交代がない限り還元という考えは起こらないと思います。
早く血を入れ換えないと・・・・・・このままでは毟り取られてしまいそう。

[1107: 次期代表理事選出馬新人候補者]

>個人じゃなく管理組合法人の収益事業だよ。
事業主体と収益の帰属先は別物である。
単純に事業主体＝収益の帰属先と考えるのが国税徴収が仕事の国税庁の考え方。
一方、管理組合は区分所有法ベースで収益の帰属先はどこか？を考える。
それによって「誰に課税されるか？」が決まる。

[1108: 住民さん]

共用部分の収益事業は、駐車場の外部貸し以外に携帯電話基地局や太陽光発電がありますね。
特に携帯電話基地局は数年前から税務署が脱税を摘発して課税にやっきになってますね。

[1109: マンション住民さん]

>1106

一括受電の話は最初に出たのが３期で、移行終了できたのは７期
そのあいだに４人も理事長が変わっていて、メリットが少なすぎるで
没にされた会社含めて、契約先として検討された会社が４社ですよね。
ちょっと迷走気味で何年もかかってしまったのはむしろ毎年理事長が
変わるせいで理事会の施策に一貫性がなかったかなという気もね。

今の理事長は２期目ですが、来期はどうなるのかな。
祭りで挨拶してましたね。

[1110: マンション住民さん]

前に住んでいたマンションは、10年ほど前から屋上に携帯基地局を設置して賃料を貰ってましたが、当時の管理組合は収益事業との認識がなく、また管理会社も適切なアドバイスをしなかったので、賃料は一般会計の収入に計上していました。
ところがある期に新しく就任した理事長が指摘し、理事会で散々審議した結果、今まで通りになりました。
理由は「自首するとやぶ蛇になり過去にさかのぼって課税される。収益事業会計としたところで必要経費を差し引くとたいした利益にしかならない。それだったら摘発されるまで現状維持で行こう。そして賃貸借契約の更新時に賃料の大幅値上げを持ちかけ、もし断られたら撤去しよう。携帯基地局を廃止してもマンション住民は何も困らない。」でした。

[1111: マンション住民さん]

>理事会の施策に一貫性がなかったかなという気もね。
一貫性はあったよ。削減分は管理組合総取りで住民には一切還元しない。

[1112: 住民板ユーザーさん1]

一括受電は収益事業ではないよね。

駐車場は経費按分して税理士つけてるくらいだから
申告するつもりでしょう。確か事業申請はサービス実施で、年度末に税理士報酬とかが総会の議決事項となっている。

今の勢いで契約台数を伸ばしていくと下手すると駐車場の方の儲けの方が一括受電で浮かせたお金を超えそうだよね。

[1113: マンション住民さん]

>>1112
どうして住民に儲けをくれないのですか？

[1114: マンション住民さん]

さてさて、法人理事会に文句をいってみたら？

[1115: 元監事]

>法人理事会に文句をいってみたら？
臨時総会で賛成可決されたことを覆すには、議案に瑕疵があったということを証明する相当な根拠が必要。
規約根拠、法律（含む条例）根拠、行政指導、訴訟判例、等。そこまで用意して法人理事会に突撃しないと門前で追い返される。
自信があるのか？保育ママの時のはるぶーみたいに直感で「儲けがほしい」では話にならない。
普通はそこまで出来る住民がいないから、みんな上意下達でおとなしく従うのだ。

[1116: 次期代表理事選出馬新人候補者]

　管理組合法人の収益事業は、規約に別段の定めがない限りその利益は区分所有法で規定されてる通り区分所有者に帰属する。共用部分に持分のない管理組合法人には帰属しない。

　現行の規約では、区分会計として「使用料等については、収益事業会計に充当します」と規定があるだけで、利益の帰属については規約で別段の定めをしていないので区分所有法に従うことになる。
　【区分所有法 】
　（共用部分の負担及び利益収取）
　第十九条 　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、
　共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

　上記の「共用部分の負担に任じ」が管理費・修繕積立金の持分割合に応じた徴収の根拠で、「共用部分から生ずる利益を収取する」が駐車場外部貸しによる収益事業の利益の帰属が区分所有者であることの根拠である。即ち持分割合に応じた利益の配分金を区分所有者は受けられるのである。

　収益事業会計では、収入が駐車場賃貸料、支出が必要経費と区分所有者配分金となり、収支をゼロとする。すなわち利益（剰余金という表現は不適切）は発生しないので法人税は課税されない。
　注1：法人税は課税されないが配分金をもらう区分所有者が課税対象になる。
　注2：配分金は区分所有者の雑所得になるが20万円以下は非課税。
　なお収益事業を行うのなら、管理規約に区分所有法第十九条の内容を参考に「共用部分の利益帰属」の形で必ず利益の帰属先を規定化する必要がある。これにより法人税の課税有無が決定する。

[1117: マンション住民さん]

ということは、区分所有者は堂々と分け前を請求できますね。やったー！

[1118: マンション住民さん]

>1116

東京地判3･5･29　判時1406-33 参照

[1119: マンション住民さん]

>>1118

そんなの参考にならないよ。
今問題なのは、管理組合法人が税金払うか払わないかだから。
こっちが重要だよ、国税庁の考え方だから。
ただし判例と勘違いしたらだめよ、裁判はこれから、もう始まってるけど。
国税庁不服審判所 平成25年10月15日採決
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html

[1120: 住民さん]

で、一人当たりいくらもらえるの？

[1121: マンション住民さん]

会計理事さん、計算してください。

[1122: 匿名さん]

>>1119
その金沢市の管理組合、国税庁相手に闘ってるね。
最近その採決に不満だから、今度は東京地裁に採決処分取り消しの提訴したね。
国税庁が税金払えと言っても払う必要がないと、とことん闘うその気概、見習わなければ。

[1123: マンション住民さん]

結果として法人化されてなくても収益事業の収益は
個人のものだって理屈は通ってないわけだから
ここの法人がきちんと税金払った剰余金を内部留保するのは
問題ないってことでないの？　規約にも記載したわけだし

[1127: 匿名さん]

>>1126 次期代表理事選出馬新人候補者さん

サブリースは原則賃貸料金を教えてはくれない。貸し出してる料金を、借り手として把握することはできるが、正式な回答ではもらえないので、それをもとに規約化は無理でしょう。料金を都度変える可能性もあるし、貸し出し元にそれの変動を通知する義務もないし。

また業者は内部貸し優先の契約でも借りてもらえる賃料にするので安くなるが、内部がそれに合わせる必要はない。収入が減るだろ。それだとサブリースの収入とかわらんがな。

[1128: 住民板ユーザーさん1]

相手しなければいいのに。
餌をあげると永久に書き込んできますよ。
書き込みブロックあるいは削除の依頼が妥当。

[1131: 管理人]

いつもマンションコミュニティをご利用いただきありがとうございます。

当マンションの非住人と考えられる方による、お立場を変えた投稿が確認されておりますので、直近の投稿をいくつか削除いたしております。

「利用規約」および「住民板の利用ルール」に則ったご利用をお願い申し上げます。

利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html
住民板の利用ルール
http://www.e-mansion.co.jp/information/rule.html

管理人

[1132: マンション住民さん]

役員報酬もらってるのに更に管理費から20万円も新旧役員交代懇親会に使ってるのですか？
そのうちに暑気払いとか忘年会とかで歯止めがなくなりそうです。

[1133: 内覧前さん]

1132さんの話が本当なら恐ろしいことです。
２０万円は半端じゃない。

[1134: マンション住民さん]

管理費からの懇親会費支出は、3期と4期の役員業務引き継ぎのための総会後の飲み会で始まりました。3期まで0円だったのが4期から10万円、そして今では20万円と倍増させています。
第一、役員業務の引き継ぎが飲み会ですか？飲み会で業務引継ぎなど聞いたことありません。
みなさんの勤務先の社業の引き継ぎを考えてみてください。引継書を用意して業務時間内に短時間に効率よく引き継ぎをするのが原則でしょう。その引き継ぎを経費で支出してまで飲み会でやる組織なんてどこにありますか？

[1135: マンション住民さん]

なら総会で反対すればよかったのに…
オーナーであるならね。

[1137: マンション住民さん]

マンション管理士に136万円、営繕委員長に136万円、役員報酬に102万円、新旧役員懇親会に20万円、で計394万円、年間約400万円近く経費支出しています。そうなると10年で4000万円、20年で8000万円、30年で1億2000万円、40年で1億6000万円にもなります。
40年間に1億6000万円も湯水の如く垂れ流していて財政健全化改革は大丈夫なのですか？

[1138: 昔理事やりました]

何年か前に理事やりました。その頃は１期ですんだから得しました。
よく計算が理解できないけど、40年といわずに、56年にすれば、立候補が
いるいないにかかわらず、住んでいる人には全員理事が廻ってくるから輪番の
回せない外部オーナーでない限り必ず理事をやって回収することになると
思うんだけど？ 在外の人に協力金をとる代わりにすこし礼金だしましょうと
いう考え方は自分は納得できました。実際に理事会には一定数休む人は
でてきますから、名札だけあって休んでいる人とでてきた人の差ってなにか
いるとは思いましたしね。

[1140: 昔マンション管理士してた人]

今は、こんなに出世しました。
https://matome.naver.jp/odai/2143861474407079101

[1141: マンション住民さん]

さすがに、1000を大きくオーバーしているので
スレッド立てました。

【住民専用】イニシア千住曙町Part7
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614009/

こちらに、移動お願いします。

[1142: 管理担当]

いつもご利用ありがとうございます。

次スレを作成いただいておりますが、先般お知らせにてご案内差し上げたとおり、1000レスをこえた後の「次スレ」作成は、終了させていただくことにいたしました。

「次スレ」終了のお知らせ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/596138/

元々、システム的な問題により、やむを得ず次スレを作成いただいていた経緯がございましたが、現在はレス件数に関わらずスレを維持出来る状態になっており、情報を一箇所に集約することで、皆様のご利用利便性が高まると考えております。

つきましては、せっかく作成いただいた次スレではございますが、当方にて、削除を行わせていただきましたので、引き続き、本スレッドをご利用いただけますと幸いです。

こちらにつきましては、何卒ご理解を賜りますと幸いです。

なお、次スレの方にレスを1件頂戴しておりましたので、以下に同文を掲載させていただきます。

今後共、よろしくお願いいたします。


--------以下、次スレへご投稿いただいていたレス--------

by マンション住民さん　2017-01-20 10:04:59

　平成21年3月から入居が始まり、今年で8年間
当初のあったミニショップで焼き立てパンももうないし
地震で穴が開いてる部分もまだあるし、
敷地の木の実を食べた鳥のフンが、きたなかったり
天然芝から人工芝になったり
地震で壊れた水景施設がやっと復活したり
電気料金は、理事会に一括500万で召し上げられ
自由に電力会社は選べませんが、何とか、やってます。

　でも、近所にセブンイレブンとイオン系のグルメシティもできて
交通はコミュニティバスもきて
目の前のうどん屋が焼き肉屋になったり
北千住の人気が高くなったり
まだまだ、魅力がありますのでよろしくおねがいいたします。

[1143: マンション住民さん]

なかなかいいまとめですねえ・・・・

理事会から見ると一括受電でお金ができたのと水景施設の復活は実は表裏の
関係です。さすがに水景施設で計画外で積立金の取り崩しはできませんでしたので
工事方法はとっくに決まっていましたが、お金ができるのを待っていたものです。
人工芝化、水景施設の工事を両方同じ期にやっても、まぁ今期管理費会計は
とんとんです。

来期の提案が明日の理事会で議論されますのでよかったら傍聴においでください。

[1144: マンション住民さん]

キッズルームって小学生使っちゃいけないの？

[1145: マンション住民さん]

共用施設利用細則第４条５）
利用する人に年齢制限はありませんが、この条文から見ると
保護者が同伴している場合に限られると思います。

この条文があるので、管理組合が別途定めた第９条４項は
二重定義になっていていけてないなぁと思います。
前にでてくるもので全部がカバーされているので９条４項は
わざわざ作成する必要はなかったのではないかなと。

保護者が不在で小学生だけでの利用は、説明会などで話題に
なっていたようですが細則を総会で変更しないと認められない
と思います。　

[1146: 住民板ユーザーさん1]

オリ電の身売り先は決まったのですか？

[1147: 住民板ユーザーさん1]

ここに記事があります。
http://biz-journal.jp/2017/06/post_19540.html

[1148: マンション比較中さん]

オリ電の売却は100億円規模で関西電力と大阪ガスが応札する。8月中に売却決定。

[1149: マンション住民さん]

今の東電プランは全て変更になるね。仕切りなおし。

[1150: 入居済みさん]

オリ電、関西電力が買収することになったね。関電プランに変更だ。

[1151: 中古マンション検討中さん]

ついに来たね。
http://www.orix.co.jp/oep/pdf/170911_OepJ.pdf

[1152: 住民板ユーザーさん1]

ちょっと遅い。
発表日にコラボに案内出てたよ。

[1178: マンション住民さん]

【No.1153～本レスまで、同一人物による自作自演が確認されたため、当該投稿および一連の投稿、削除された投稿への返信を削除しました。管理人】

[1179: マンション住民さん]

なんか過疎ってるね。

[1180: マンション住民さん]

あけおめ

[1181: 住民板ユーザーさん8]

今年もよろしくお願いします

今朝、アジア系と黒人の観光客風の2人が、大きなスーツケースを転がしながらマンションに入って行きました。

それだけでは判断できませんが…ちょっと住人とは思えませんし、闇民泊？？でもしているのではないかと少し不安になりました。

[1182: マンション住民さん]

理事長に通報しましたか？

[1183: 住民板ユーザーさん1]

どうだった？民泊だったの？

[1184: 住民板ユーザーさん8]

理事長に通報って、どうやってやるんですか？？
先にも書いた通り、私が見た状況だけじゃあ判断できませんしねえ・・・
もしかしたら、知り合いの家に泊まりに来ただけかもしれませんし
こういう場合どうしたらいいんですかねえ・・・？？

[1185: 住民板ユーザーさん5]

理事長に調べてもらうしかないのでは？民泊未遂かもしれませなよ。

[1186: 住民板ユーザーさん2]

>>1184 住民板ユーザーさん8
現場を目撃したのならなぜ尾行して何号室に入るか証拠を掴まなかったのですか？
部屋番号が分かれば居住者か否かは管理組合なら入居者名簿で分かります。
そこまで証拠を掴んでからでないと理事長に垂れ込みはできませんよ。
3月15日から合法的な住宅宿泊事業法による民泊の届出が始まります。
この届出されたら合法ですから規約に禁止を規定しないと止められません。

[1187: 匿名さん]

すでに規約で民泊は禁止されていますね。
告知もされていますし、全ての管理重要事項調査書にも記載していると
アナウンスされてます。
念押しでさらに今回の法律もカバーするように４月総会で再度改定する
みたいですが、3/15に間に合わない場合にな理事会決議で代えることの
できる決議もされてコラボに案内されてましてね。

規約には、全ての許認可ものへの協力の禁止が理事会義務に定められているので
合法ものは例の組合が民泊禁止していないことを確認した書面が取れないと思います。
違法ものは、まぁ単に取締りの問題ですね。

[1188: 匿名さん]

　お言葉を返すようですが、今の規約を添付書類として提出されたら、旅館業法の民泊はＮＧと規定されているだけですから、住宅宿泊事業法の民泊は禁止とは書かれていません。
　そうなると、自治体の担当官はチェックしようがないので、届出は受理されてしまうのでは？役所の届出は、書類がそろってれば受理されます。この件はRJC48メンバーの弁護士もブログで指摘しています。
　今の規約はシェアハウス禁止が中心で民泊禁止は付け足しです。
　添付書類の規約には、管理組合の公印と日付のあるものと施行規則に規定されてないとだめだと思います。

[1189: 匿名さん]

実はもっと上の方で確認済みなのですが、ソースを明かせないのでここには書けませんが、
原稿の規約のままでも禁止は有効です。

但しより明確化するために、今回の法令条文をカバーし、
全ての行政への申請ものを禁止する形での規約再々改正案を４月総会に上程予定です。
具体的な再々改定方針の詳細と、なぜ現行のままでもカバー範囲なのかはコラボに公開
されている理事会の議事録をご覧くださいませ。

[1190: マンション住民さん]

10月の理事会議事録にでている改正案の通りに総会に上程可決と、その内容
の理事会決議の公示で大丈夫だとは思います。逆に今のまんまでは少し弱いの
は確かかと。

前回の総会で民泊禁止は99%とかの賛成率で可決されてますから特別決議ですが
通りますかね。旅館業法の範囲に民泊新法はないので、規約はもっと一般に
行政に許認可を求める形になる宿泊業全般をカバーするように作るべきだったかな
とは思いますが、もともとなかった法律の条文は引用しようがないですから
再々改定ですが、やむなしかなとは思います。理事会もご苦労様なことですが、
紛れのない規約を持つことが民泊禁止の第一歩ですから頑張って欲しいと思います。

[1191: マンション住民さん]

規約で代表理事に立入調査権を認めてますが、住人に拒否されたら意味ないですよね。
逆に代表理事が住人の承諾なしに立入調査を強行したら、不法侵入の住居侵入罪で警察に逮捕されますよ。
実効性のない規約は廃止したらいかがですか？抑止効果狙いや精神論にしか過ぎませんから。
立入調査はマンションの規約で定めるのではなく、関係法令に任せるべきだと思います。

[1192: 住民板ユーザーさん1]

代表理事の分際でなんで専有部分への立入調査権があるのか？その法令根拠は？

[1193: 匿名さん]

またブロック範囲の外から書き込めるようになったのかな。
少し書き込ませておいてから、また全部消しを運営に要望するようにしますので
相手はしないでください。

[1194: 匿名さん]

反応するからいけないのですよ。

[1195: 住民板ユーザーさん2]

結局、いくら規約で禁止していても、悪意のある者がこっそりやってたら見つけるのって難しいんじゃないでしょうか…

[1196: 匿名さん]

訴訟しかないよ。

[1197: 匿名さん]

弁護士との顧問契約とかコラボに出てるのがそれを視野に入れたもんではないのかな。

[1198: マンション住民さん]

犬猫の畜生が住んでるのに何で外国人宿泊客はダメなのか？

[1199: 匿名さん]

ペット飼育の可否も、
民泊の可否もそのマンションの自治範囲内ですから
規約に定めれば可否どんなくみ合わせでも自由です。
規約ではペットは飼育細則に従っていればOK、民泊は不可ですね。

外国人宿泊がダメなんてルールはなくて現実にゲストルームには
オーナーの外国籍の人が呼び寄せでよく泊まってますよ。
外国人かどうかで禁止するなんて規約はあり得ないとは思います。

[1200: 良識ある住民A]

住民の管理費を使って、なんとマンションソングを作成！わざわざ外部に作曲を依頼して…

それに疑問を呈した常識ある住民に対しては、「理事会の裁量内で決定できる金額だし、誰も理事は反対しなかったんだから、文句言うな！」という態度。

理事会の傲慢さが滲み出てるね。
いくら裁量内であってもその金は「住民から預かっている金」であって、「理事会が好きに使っていい金」では無い
緊急な工事とか、対策に迫られた時に総会を通さなくても使えるように設けたはずなのに。

これは本当に住民が求めていることだろうか？と考える意識が今の理事会メンバーには欠落している
大方、歌作って、またもの珍しさでメディアに宣伝して出しゃばり理事が顏出したいだけだろう