【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
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※　最近マンションの住民でない人の書きこみが非常に多いです。
この人は怪しいな？と思ったら、その方に住民しか知りえない情報を尋ねて
いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[1609: マンション住民さん]

代表と代理の差って理解してる？　
非法人の理事長は代表はしてないと思うけど。

[1610: 匿名]

マンション標準管理規約（単棟型）

（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各
号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職
務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理
組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４ 理事長は、○か月に１回以上、職務の執行の状況を理事会に報告しなけ
ればならない。
５ 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任
することができる。
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表
権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組
合を代表する。

[1611: マンション住民さん]

標準管理規約は、”非法人”の場合しかそのままでは使えないんですよ。典型的なのが引用部分の第３８条２項で、法人化するときにこの項を”外し忘れていると違法”です。さすがにそこまで酷いのは滅多にみないけど。
この条文の中にも区分法の管理者であれば強行規定になるものと、別段の定めで規約でどうきめてもかまわないものがある。
・・・そのあたり理解してないと、理論武装できてないとかTwitterで皮肉られていますよ

[1612: 匿名]

規約で理事長が管理組合を代表する規定になってると
法人化して複数代表として理事を登記すると
理事長も複数人定める規定に改定しないと整合がとれない。

[1613: 匿名]

>>法人化するときにこの項を”外し忘れていると違法

なんで違法？規約だからいいのでは？
管理者＝理事長＝代表で統一

[1614: マンション住民さん]

代理と代表の差ですね。
管理者には”個人”に善管注意義務が区分法の側で生じます。
それにあたる責任の帰属先は、法人では”法人そのもの”になるので
（区分所有法47条6項）第４節（管理者）の規定は、
47条11項により法人には非適用となります。

法人の場合”理事会全体”が、非法人の場合の”理事長”にあたるわけ
ですから、自然人である理事長を管理者として区分法第四節に充てると、
責任の所在が不明確になるなど困ったことがいろいろおきます。
・・・例えば訴訟での原告になれるのは法人では法人自身で自然人は
充てられませんが、規約に管理者リンクを残したままにしていると
理事長個人が法人の関わる訴訟の原告または被告を受けることになり
齟齬が生じます。

組合の法人化に関する解説や、書物などで標準管理規約38条２項は撤去と
必ずでてくるのはそのためです。

この意味で、非法人の理事長は代理していますが、代表ではない。
一方で法人の代表理事は代表していますが、代理しているわけではなく、
代理しているのは法人自身になります。

責任の帰属などが全く異なるので、
代理と代表は厳格な使い分けが必要ではないかと。

例えば
「代表者」の不法行為は、その法人の不法行為となりますが、
「代理人」の不法行為は、法人の不法行為とはなりません。

理事長というのは、区分法には規定のない自由に設定可能な特上の
役職にすぎないので、複数人いるのも不自然ですが、別に理事長の存在しない
規約を作っても法人の場合特に問題が起こるわけではありません。
実際に規約に理事長とでてくる箇所は通常より極端に減らしてあって
理事長しかできないことは災害時の非常事態などを除くと、
総会や理事会の招集と議長役のみになっています。

規約上代表者の人数は任意で、理事長のみは必ず代表理事になりますが、
その他の選任は、規約でその期の理事会の裁量で自由になっていて、
過去には総計で２－５人の例があります。

[1615: マンション住民さん]

なお区分所有法に”規約に別段の定め”で規約で定める自由を認めていない（規約留保のない）条文は、それに反する規約を例え総会で作っても無効です。違法かどうかという点については、法人の場合には適用できない標準管理規約ではなく、区分法条文で議論するしかありません。参考まで。

[1616: 匿名]

法人管理組合代表が複数代表だと個々に代表権があるから喧嘩になるよ。
合議による代表意思決定の一本化の手間がかかる。

非法人管理組合は理事長が代表で一人だから代表の意思決定が初めから一つで手間がかからない。

[1617: 笑える]

非法人と、法人では、管理者がなくなる
・・・１個人が単独で責任を負うことがない・・・
とか、代表と代理の違い
・・・代表は普通にやっていれば責任は法人帰属で善管注意義務は個人じゃない・・
とかわかってなくて、単に登記にコストがかかるって理由でケチつけて
いたんだ。ちょっと笑える。

[1618: 住民さん2]

別に非法人でも管理者は複数置けるし、法人相手と非法人の管理者相手の訴訟の違いとか説明できる？
まあ管理士試験すら通らないレベルの民法理解じゃ無理か。
管理士さんまた帰ってきてくれないかな。

[1619: eマンションさん]

「理論武装できてないとかTwitterで皮肉られていますよ」っていい歳したおじさんが「理論武装」とか言ってる方がよほど恥ずかしいと思うが。。。

[1620: 匿名]

>>別に非法人でも管理者は複数置けるし、

　複数置けても複数置く必要はあるのか？
　これは複数登記できても複数登記する必要はあるのかと通じる。

>>法人相手と非法人の管理者相手の訴訟の違いとか説明できる？

　何れも訴訟の原告被告になれるので違いを論ずるに値しない。
　訴訟は勝訴敗訴の結果が重要。

[1621: 匿名]

>>1619

代表理事になると理論武装して不特定多数に対してTwitterでつぶやくの？

[1622: 匿名]

任意団体の時は単独代表、それが法人化すると複数代表になる。
ナゼ？
共同代表なら説明はつくが。

[1623: 契約者さん2]

>>1620 匿名さん
必要性の話をしてるわけでもないし、
論ずるに値しないじゃなく、自分が論点すらわかってないだけ。　
話になりません。

[1624: 匿名]

＞＞法人相手と非法人の管理者相手の訴訟の違い

訴訟に違いなど無い。
訴訟における原告被告の適格性を問題にしているのか？

[1625: 匿名]

【訴訟の違い】

総会決議を経て管理組合が工事を実施しようとしているが、その工事が実施されると損害を被る区分所有者がいたとする。
訴訟の原告は区分所有者、被告は管理組合。訴訟としては次の３通り考えられる。

①総会決議を取り消す→総会決議無効請求訴訟
②工事を止めさせる→工事差止め請求訴訟
③損失を補償してもらう→損害賠償請求訴訟

①と②は工事実施前に訴訟提起、③は工事後に損害が発生してから訴訟提起

①②③は明らかに訴訟に大きな違いがあり戦い方も異なる。

余談だが、③は損害発生の事実と損害額が算定できるので戦いやすいが、①②は訴訟提起のハードルがかなり高く裁判所で門前払いを食らう可能性がある。


理論武装が最大限発揮できるのはTwitterではなく訴訟である。

[1626: 匿名]

（専有部分の用途）
第１２条　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

質問：
法人が「本店又は主たる事務所の所在地」を専有部分の住所で登記している場合、第１２条第１項に違反するのか？
登記上、「本店又は主たる事務所の所在地」を設定しなければならないので、やむなく自宅（専有部分）を登記。
この場合、「他の用途に供してはならない。」に抵触している。

以前、第１２条第１項と同じ内容の規約の住居専用マンションで、郵便ポストと玄関に堂々と法人名の表札を掲げていた区分所有者に表札を外させたことがある。
本人曰く「郵便対応で表札を掲げていた。」と。表札をすんなり外してくれたので、お互い対面が保てたのでそれ以上追求するのはやめた。
外見上、法人名の表札があると規約との齟齬が発生し、「規約順守」を掲げているのに組合員に対して示しが付かなくなる。

それにしても、専有部分を事務所登記しているマンションは非常に多い。生活がかかってる場合もあるから突っ込みずらい面はある。

果たして正解はいかに？

[1627: 契約者さん３]

契約者さん２へ

匿名氏は、管理者の有無（法人に管理者はいない）
代理と代表の意味の差を理解していないからおかしな
書き込みになるわけで、相手をしても仕方ないと思います

[1628: 匿名]

論破できない負け惜しみは見苦しい。