【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
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【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[2824: 匿名さん]

>>2821 理事会ウオッチャーさん

>積立金はあとになるほど上げるのは困難になるから、高めにしておいて払えないなら買わんでくれって考え方はありだろう。

ないでしょ。そんな考え方。修繕費が持費が高いと、理屈上は本体価格を下げないと売れなくなる。不動産サイトを見ても、やたら相場より安い物件は大抵、維持費が高い。

つまり、維持費が高いとその分、資産性は全住戸で低下してしまうということ。皮肉なことに、資産性を下げないようにする目的で修繕費を上げても、中古価格における資産価値は絶対的に低下するということ。建物の価値は維持できても、お金に換算した時の価値は確実に低下してしまうということ。

そもそも、金がかかる外壁修繕はそもそも直下の通行量を見て判断すべきで、ドローンなどで法定検査してやり過ごす方法もある。今後の給排水の更新計画もそもそも、近年の鋼管はステンレスなので、更新自体、不要という考え方もある。

>ただ足立区ですら300円/㎡超って積立のマンションは１割近くはある。（ランキングでは800棟オーバーにたいして215位だった。ま上位1/4レベルで高いとは言えるが。

平均的な積立金額の他の物件で居住に問題なければ、やはり過剰仕様か見積もりが甘いか、どちらかということになる。だいたい、大規模修繕は闇が大きい。いくら貯金しても、業者は財布を知っているから、それに合わせて見積もりを出してくるもの。生真面目に積立金を貯めたから偉いでしょというのでは、業者の養分になってしまう。

[2825: 住民さん6]

>>2824 匿名さん
賛成。ウォチに比べて理路整然としてますね

[2826: 論破ルーム]

能力差

[2827: 住民さん3]

個人賠償責任保険の廃止は、この掲示板で
予想されていた通りでしたね。

[2828: 入居済みさん]

管理士に何年も不合格な人がマンション管理について語ってて笑った。
博士号ないのに研究してたらいや博士号取ってからでしょって思うのに、管理士程度も不合格でよく規約とかについて語れるなと。

[2829: ご近所さん]

管理士は名称独占資格だよ。業務独占資格に非ず。

[2830: 入居済みさん]

>>2829 ご近所さん
博士号も業務独占資格じゃないし。意味わかってないね。
管理組合ごっことか意味不明なこと言って盛り上がるレベルの低い界隈だと管理士はムズカシイわな。
区分所有者なら管理組合を構成するんだからごっこもなにもないだろうに。それを言うなら理事会で経営者ごっこしてる連中を非難すればいいんだよな。あっブーメランぶっ刺さるかぁw

[2831: 住民さん1]

墨堤通り挟んだ向い側のマンション計画の説明会案内来てるけど･･･

そういえば、1年くらい？前に隣のサングランデの前にマンション建てるって説明会やってたけど、その後何の工事も始まらないし、音沙汰ないけどどうなったんだろ？
誰か知ってる人いる？？

[2832: 資格や学位の無い中卒]

資格や学位持っとるより金持っとる方がいいぜ。
老後が来ればわかるよ。金だよ！

[2833: 住民さん7]

メタボは長生きしません。
老後は短いと思うので、あんまりお金を貯める必要はありません。

[2834: Metabolic syndrome]

メタボリックシンドローム（英: Metabolic syndrome）とは、内臓脂肪型肥満（内臓肥満・腹部肥満）に高血糖・高血圧・脂質異常症のうち2つ以上の症状が一度に出ている状態をいう。日本語に訳すと代謝症候群という。単にメタボとも言われる。

[2835: マンション住民さん]

よくうちは理事会決議で保険切り替えできるようにしてるって自慢してるけど、標準管理規約でもできるよね？
なんでそこ自慢してるんだろ。

[2836: 標準管理規約]

自慢するネタがないのだろう。

[2837: 匿名さん]

維持費が高い。これだけで資産性が落ちる。理事会は理解できているのかな？

[2838: 標準管理規約からコミュニティ形成は削除された。]

無駄な支出が多すぎる。まずは祭りの廃止と役員報酬の廃止だ。

[2839: 住民さん]

管理組合は資産管理がミッション。コミュニティ形成は自治会がミッション。
分をわきまえろ。

[2840: マンション管理組合のコミュニティ業務]

この意見書の賛同者に名前が出てるけど、いつ賛同の総会決議採ったの？
https://www.midskytower.com/wp/wp-content/uploads/pdf/20150528_%E5%9B%...

[2841: 理事会ウオッチャー]

>>2840 マンション管理組合のコミュニティ業務さん

結論から言えば、理事会決議がなされていれば、連名で意思表明をするのに総会決議は不要である。理事会決議があるかどうかまでは大変だから確認していないが。

標準管理規約では第48条、イニシア千住曙町の規約では第51条になるが、総会での議決事項は列挙されていて、1）号から18）号まで。これは例示列挙ではなく、限定列挙ーそこに記載がなければ、他の条文や区分法に別途の規定がなければ総会は必須でないーとする考えが判例では主流である。保険契約そのものには総会が不要なのと同じだね。

標準管理規約には、
十七 その他管理組合の業務に関する重要事項
の項ががあるが、この項は、このマンションでは、
18）前各号の他理事会において管理組合法人の重要な業務と決議した事項
と規約が書き換えられているから、わざわざ重要な業務で総会上程だとの決議を理事会が行わなければ、適用はされない。

標準管理規約の最新の改定では、八項に、管理計画認定制度への申請をわざわざ総会の議決事項としているが、総会承認なしに極端に悪い点数や認定結果が公開されてしまっては困るだろうという考えによるもの。同項は、17)項で取り入れて準拠しているね。

無論当該マンションの規約と異なる主張をする提案に載っているなら問題とはなるが、マンションの規約にはずっと今でもコミュニティ条項はあるから、それが例え標準管理規約で法的な準拠義務はないとはいえ、無効化されるのは賛同できないということそのもので理事会が変更に消極意見を出すのは規約に違反しているとは言えない。

[2842: 理事会ウオッチャー]

>>2835 マンション住民さん

標準管理規約のままでも確かに保険の契約そのものは総会の決議事項ではない。

一方で今回のように５年といった長期契約でその保険を先に一括して払う場合、一般会計にその余裕がない場合が多い。

今回４月の総会では1500万円の支出見込みで災害等準備会計から支弁する予算計上をしているが、予算案をみればわかる通りそれを一括して一般会計から支出することは困難だった。これは多くのマンションで同じだから、他の会計を取り崩して一旦支払ったのち、一般会計に５年に割って支出をたて、穴の開いた会計に返していく形をとることになる。こえを積立金会計から支弁すると標準管理規約上は取り崩しになり総会決議が必要となる。
殆どのマンションで保険契約を総会案件とすることが多いのは、予算承認に関わる部分で、普通は契約間際にならないと保険料が確定しないことが多いため。実際に５年ほどで４回の保険料率改定となる。現行の保険を契約した１１期には９月に臨時総会で１議案だけの総会を開催して同準備会計からの保険料の支弁のみの承認をとっている。その後準備会計の取り崩しも保険料の支払いに関しては理事会決議のみで可能になる規約改正の承認をとっているから、保険切り替えだけで総会は起こらないようになっている。その意味では理事会の言っていることは正しい。

一方で、その期中に大きな保険料支払いが発生する場合には、他の会計の取り崩しでも予算計上がないというのは変だから、今回のように確実にその金額があれば足りるという金額を計上することになる。通常総会に予算枠を確保して承認をとっているわけだから、総会が不要になったという言い方は少し言い過ぎにも思える。予算がなければ使えないという点で、予算承認部分だけが総会案件となる事案は他でも多い。

1500万円での予算計上を東京海上を仮定して行ったのに対して、実際の契約は、個賠を廃止したこともあって、810万円だから700万円ほど少なくで済んでいる。これは５年に割り戻すと140万円/年ほど予定していた金額を今後5年間はもともと理事会が想定していた支出を下回ることになる（先払いで５年の保険料が確定するため）。

無論予実不一致は支出の減る方向では予算補正は必要とはしないが、1月の臨時総会で33円/㎡/月の管理費値上げを実施した理由のうちの１つが保険料の激しい高騰への対応だったことを考えると、もともと5年650万円から1500万円のつもりで計算した管理費徴収は年に140万円ほど徴収しすぎだったことになる。管理費単価に直すと3円強/㎡/月ほどだが、そもそも同時に値上げした戸割り定額の管理費（300円から500円に；もともとの自治会費にあたる金額）による増収が年120万円であったことを考えると、無視できる金額でもない。

この点については、来年４月の通常総会の決算議案において、用意した予算枠からは、個人賠償責任保険への加入も可能だったのを切った理由ー5年110万円は個賠としては割高とも言えないーとあわせ、値上げした管理費に対応する支出が、本当に発生するようになったのか適切かつ定量的な説明がなされることを期待する。

特に電気代。政府補助も期中全部に伸びていてかなり予算を使い残ることになる筈だから。

理事会批判は自由だとは思うが、もう少しハイレベルにやって欲しいかな。

[2843: マンション住民さん]

>>2841 理事会ウオッチャーさん

標準管理管理規約なんて法律ではない単なるガイドライン。
無視していいのでは？