【住民専用】イニシア千住曙町Part6

[住民専用]

イニシア千住曙町の　【住民専用】掲示板です
　
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いただき、返事がなければ適宜削除依頼などの対応をお願いします。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　　　　　　　　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/
【住民専用】イニシア千住曙町Part5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752

[2804: 住民さん8]

そもそも、普通のマンションでは住民をなんの目的か知らんけど、勝手に集めた情報つなぎ合わせたり、あの部屋はいつも反対とか、理事会に出る出ないとか、そんなことをいちいちネットに書かれたりはしないし。
特定の個人への不満が出てること自体がやばいって思わないのかね

[2805: 住民さん2]

品（格、質）の問題かと。

[2806: 住民さん]

車通勤？

[2807: マンション住民さん]

区分所有者が管理組合を訴える場合、顧問弁護士は訴訟代理人になってくれますか？
顧問弁護士なら管理組合を熟知してますから適任だと思います。

[2808: 住民さん3]

>>2807 マンション住民さん

利益相反になるから、この組合の役員や理事会を訴えるとかは受任できないですね。別に他の弁護士を雇えばいいだけだが、民事なので弁護士費用は自腹。一方で管理組合理事会側は、訴えた人も払ってる管理費を使って弁護士を雇えるし、役員責任賠償保険も使える。今月か来月から保険金1億に上げたとか言ってるし

[2809: マンション住民さん]

>>2808 住民さん3さん

管理組合は保険や管理費で賄えるからと言って安心は出来ない。
そもそも管理組合を訴える区分所有者は金の心配のない金持ってる奴だ。
金を惜しんでは訴訟は出来ない。正義を貫くのみ！

[2810: 住民さん３]

攻めるなら自治会費支払い訴訟とかかな。自治会への組合からの
支出の可否を問う訴訟は勝率が高い。経済的合理性はないが
とにかく理事会を敗訴させたいならありかもね。訴えるほうは自腹
だから勝たないと意味がない。多くの理事会相手の訴訟は証拠集めの
段階で理事会側が圧倒的に有利になる。

[2811: マンション住民さん]

民事訴訟は1回で30万以上はかかる。
3審まで戦おうとすると100万以上は用意しておく必要がある。

[2812: 地元民]

>>2810 住民さん３さん

>>自治会への組合からの支出の可否を問う訴訟は勝率が高い。

地域の自治会にマンション1棟として入会している場合、管理費から自治会費払ってるよ。
これがいけないの？

[2813: 住民さん]

>>2812 地元民さん

マンション1棟が1自治会員だから、マンションが自治会に自治会費を払う。
当然自治会費の原資は管理組合の管理費になる。
これは正しい。

[2814: 住民さん1]

>>2811 マンション住民さん

ちょっと違うな　
単純に30万を3回？
ん、な、わけないわ

[2815: 自治会員]

>>2813 住民さん

マンション管理組合が自治会員として自治会に自治会費を払う事
　　　　　と
マンション管理組合が自治会員の自治会費を代行徴収して自治会に収める事

は趣旨が違う。

[2816: 中古マンション検討中さん]

ここって今時の大規模マンションの割に中古価格が今一つなのは、維持費の高さの影響なんだろうな。維持費だけなら、築が同じくらいのパークコート麻布十番ザ・タワーとほとんど変わらないしね。

今はまだ市況がいいからいいが、今後金利が上がって市況が悪化するとここを買う層の財布にとって月３万を超える維持費は辛いな。維持費が高いと中古という意味での資産価値への悪影響をちゃんと考えているんだろうか。。

[2817: 下町のオッサン]

足立区だぞ、麻布並みな訳ないよ。

[2818: 下町のおばはん]

管理費の無駄使いをやめたらええ。お祭りなんぞえらねー。

[2819: 理事会ウオッチャー]

>>2815 自治会員さん

>>2815 自治会員さん

まさにおっしゃる通り。

殆どの区分所有者勝訴の自治会費訴訟は、自治会費の代行徴収を理事会がしている場合。
組合そのものが、団体会員として自治会に加入している場合の判決はマンション管理新聞にでていた最近の高裁の判決（理事会一部敗訴）があるが、区分所有法第３条の組合の目的範囲内の支出であるかどうかの争いとなる。
現行の標準管理規約にはコミュニティ条項は存在しないが、団体の自治を認める考え方で”そのマンションの”管理規約が当然優先だから、ずっと標準に規定のあったコミュニティ条項通りの設定をしていて行事支出を行うと区分法第３条に違反するといえるかどうか。何万棟と事例があるだろうが、直接争われた例はない筈。簡単な検索では見つからない。

このマンションは行事実施は組合側で、お祭りは全員が受益者ではないからそこに使ったカネは不当利息請求できるというのだと一般会計中コミュニティ経費にあたる金額の、管理費負担割分は返還請求の対象にはなりうるから、訴えてみたら？　自治会費支出を訴えるよりは勝率は高いとは思う。
月数百円分は取り返せる可能性があるが、よくある自治会費訴訟の多くが政党間の代理戦争になっているように訴訟費用は自分もちだからよくて勝てるというだけで、個人でやるには割に合わない。理事会は顧問の弁護士に管理費から払って闘うだろうから、別に理事長など特定の理事の懐が痛むわけでもない。

[2820: 匿名さん]

修繕費も他と比べてここは高すぎる。資産性に影響することは分かってるんだろうか。
お金を払えば安心っていう考え方はおかしい。足立区で港区のタワマン並みの維持費とってどうするんだよ。

計画自体が必要以上の過剰仕様になっているようにも思える。

[2821: 理事会ウオッチャー]

>>2820 匿名さん

今やっている大規模修繕工事も本来の予定ではゴンドラとリフトクライマーの予定が１年近くネットの中で暮らす総足場にするほか、鉄部塗装のうち溶融メッキ塗装など一部を今回の工事からはずさないと元の今回の工事の設定金額総額で収まらなくなっている。長期的にみてるとむしろ工事金額には上げ要素しかなく徴収額は足りないのではないかな。

修繕計画は公開されているわけだから、どこが過剰でそれに合わせて徴収を下げられるとか言わないと気持ちだけで高いとか安いとかの議論には定量性がなくそぐわない。高い気がするといったお気持ちにそのままのっかることはできないな。

現行の徴収計画は、工事に対してぎりぎり(徴収の99%まで使う年度のある計画）だから、どの工事が安くできるとか、期間をもっと延ばせるとか指摘しないと意味が薄い。

私は建築は専門ではないからわからないが、さらに長周期化ができるものがあるとかなら安くはできるかもだが。いずれ工事しないといけないものを計画から外せるものでもない。単価は15年前の設定から今後高くはなっても安くなることは起こらないだろう。徴収計画ではなく、修繕計画側の見直しになるが、過去何回か改定は実施されていてもとより安くなったことが１回もない。にも拘わらず今回は不足気味だった。

議案書をずっとみてきても大規模修繕の後で計画を見直すとまで第４号議案では予告して総会承認をとっていて（結果値上げだともそのままいけるとも言ってない）、ここ数年今の徴収額で足りますとは総会の議案には１度もでてこないね。

15年周期に延伸した11期目あたりで今のままでなんとかいける筈ですとでてくるのが積立金の金額に対する理事会見解のでてくる最後になる。もともと計画の最終年度が赤字の計画で1年計画を短縮して誤魔かして認定をパスさせているのは姑息だなと私は思うが１度工事やらないで再値上げは困難だとの判断なんだろう。

積立金はあとになるほど上げるのは困難になるから、高めにしておいて払えないなら買わんでくれって考え方はありだろう。おっしゃる通り新築時から数割値上がりしているから後からマンションを買って入居の新住民も負担できているが、困るのは下げ相場になった場合である。

ただ足立区ですら300円/㎡超って積立のマンションは１割近くはある。（ランキングでは800棟オーバーにたいして215位だった。ま上位1/4レベルで高いとは言えるが。

[2822: 住民さん2]

役員が趣味でやってるネットに組合のこと書かれるようなマンション嫌だね

[2823: 住民さん３]

住民さん２は保険で豚さんと随分やりとりしてたけど、
むきになってる感もあって、個賠契約会７回目の案内とかで
加入率９４％までいったのなら明日の理事会の決議は個賠廃止が
規定路線だね。
理事会を本気にさせた効果はあったということにはなるかな。