デュオアベニュー船橋三咲グローブゲートってどう？

[匿名さん]

船橋市初らしいですね。
エネファーム全戸に標準は！！
駅にも近くて、大規模なのでいいなって考えています。
いかがでしょうか。


デュオアベニュー船橋三咲グローブゲート
URL：http://www.duo-chiba.net/funabashi/
所在地：千葉県船橋市三咲2丁目281-32他(地番)
交通：新京成線「三咲」駅　徒歩3分
総区画数：52区画
建物構造・規模：木造(枠組壁)・2階建
売主：株式会社フージャースアベニュー

[85: 匿名さん]

この都計道は一般国道です。そして国の直轄事業ではなく補助事業なので、もともと事業者は千葉県ですよ。

財政力のない市が自ら事業を行うのは市道だけです。だから船橋市が千葉県に要望している訳です。

成田へのアクセスに関わる道路でもあるため千葉県も前向きな路線としているでしょう。いつ事業化されてもおかしくないと思います。

[86: 物件比較中さん]

周りにも相談した結果、一生に一度の買物で、何もそんなリスクのある土地に手を出さなくても、とのことで私たちは見送ることに。駅近だっただけに残念。
他に三咲でいいとこないですかね？

[87: 周辺住民さん]

三咲の渋滞は本当にすごい！全然動かないしアベニューさんの前の通りは本当にひどくて困るー！夜はトラックとトレーラーみたいなのが16号に出るのにすごい通ってうるさいしー！確かに道の件は色々考えた方が良さそうですね。
家も一生の物だからリスクを考えるともっと安心出来る所ありそうですよね。まぁ、戸建てに駅近を、求めなくてもという考えもありますしー( ´ ▽ ` )
皆様一生の事なので焦って買って後悔しないように！

[88: 物件比較中さん]

私たちも色々考えた結果見送る事にしました。周りを見てみると沢山ありますし、もっと色々見てみようかなぁと。
建物が可愛い所が良いなぁ！
三咲も良いし、高根公団も開発すごいですよね！これからどんどん出来そう！

[89: 匿名さん]

電車通勤で駅の近くにどうしてもっていう場合だったら、ここもいいとは思います。
でも、車で通勤する、や、車での移動がメインであるという人の場合は
考える余地があるという事なのでしょう。
結局は普段の交通手段によって、選択肢が大きく変わってくるのかしら、というところがありますね。

[90: 匿名さん]

>>85
直轄国道の管轄は国交省だけど、都市計画道路の整備は県でも市でもできるし、
実際に船橋市が整備中の箇所は複数ある。
国道296の現道の管理は県だから、国直轄ではないけど、
バイパス的役割を担うにしても、本当に必要だと思うなら、市が自ら事業化して、
完成した暁には県道（三咲駅前を通る夏見小室線など）との管理換えなどの手法もある。
現県道を市が引き受けるときに歩道拡幅整備などの条件をだすこともできるし実例も多い。

[91: 物件比較中さん]

どーゆーことですか？結局道ができるわけだからよく考えたほうが宜しいのでは？

[92: 匿名さん]

>>90
表面管理の話と事業施行者の話がごっちゃになっててわからん。

[93: 匿名さん]

都計道は政治的な要素も強いから、いつどうなるかなんか論じても埒あかない。大規模開発が持ち上がったりした時にだって急に事業化されたりする訳だし。
事実として計画線がここの物件の一部に入っていて、いずれ買収される可能性があるってことを念頭に、よく検討すべき。
いざ事業化したときに当事者になるのは不動産屋でもなく、知人でもなく、自分です。

[94: 匿名さん]

>>90
本来の施行者が変わるなんて聞いたことない。行政運営がそんな適当な訳ないでしよ。

[95: 匿名さん]

都計道については、ちょっとインパクトに弱いかな。
この地域の渋滞が酷いのって
新京成電鉄が高架になるのと、三咲三叉路の十字化で解決できそうだし。
あとは５７号線の道路拡張と、馬込・鎌ヶ谷十字路さえなんとかできれば何も問題なくなりそうだけど。

[96: 匿名さん]

新京成立体高架事業はくぬぎ山から鎌ヶ谷大仏までだったよね。

[97: 匿名さん]

道路の話がきになり、駅近は良かったけど、購入はやめました。
インパクトとかそんな問題じゃなくて、ただそういう問題があるまま買えないですよね。不動産購入はタイミングなので、ここがダメなら違う所探せば良いと思いました。

[98: 匿名さん]

都市計画道路も重要事項説明で説明すべき事項に該当しています。

それだけ物件を検討する上で大変重要なことだからです。買収されたり環境が全く変わる程の影響があるから当然ですよね。

もし大丈夫だとか何年はないとか言われるのなら、そのこと自体を、しっかりと重要事項説明書に書いてもらいましょう。

[99: 匿名さん]

そうですね。
環境の大きな変化は可能性としてとても大きな物ですから、
説明していただいて、
それで考えることが出来るのなら一番いいんじゃないかと思います。
検討ポイントの1つになるという人、多いんじゃないかと。

[100: 匿名さん]

重要事項説明を受けてきましたが、説明資料にも馬込町古和釜線の情報も明記されてますね。
（計画決定：昭和63年3月18日、幅員40～52m、事業決定：未定）
今回計画されている道路は32～42区画の10棟にかかっている様でした。
該当区画を購入される方は、十分に検討された方が良さそうですね。46～51区画の6棟も、自宅の目の前がバイパスとなるので、その辺りも考慮された方が良いかも。

ちなみに、南側にある公園脇の畑？空き地？にマンションなどが建って日陰にならないか気になって営業さんに質問しましたが、立地的な問題と地主さんの所有部分の問題で、大物を立てるには向かないそうです。

また、>>71 さんのリンクにある地図情報システムで都市計画道路を見てみましたが、上にでてるポラスのリーズン船橋・三咲は、ほぼ全部区画が計画道路上にありましたね。ギリギリ外れるのは角の2,3区画だけじゃないでしょうか。

ちなみにこの40m級の計画道路は、夏見にあるヤマダ電機前の道路に繋がるようですね。この部分は15年位前には出来ていたと思います。
今は片側1車線ですが、中央分離帯や歩道・自転車レーンとかなり幅広く使っているので、確かに歩道を考慮しなければ片側3車線くらいにはなりそうです。

[101: 匿名さん]

>>100
都計道について補足。
この道路の八千代市区間は現在造成中の西八千代土地区画整理事業(はぐみの杜など)に絡んで一部概成しているのがgooglemapの空撮で確認できます。ただ幅員は40mもありません。元々、八千代市区間は40mの計画ではないのかもしれませんが、そこまでは調べてません。
船橋市区間については計画から相当年数が経っていますし、昨今の財政難、人口減などの社会背景の変化を勘案すれば、さすがに当初計画どおり全線開通する見込みは低いのではないかと思います。実際、県では数年前から都計道の変更・廃止について検討の動きがあるようですので、そのあたりも併せてチェックされてはいかがかと思います。
ここまで書いておいて難ですが、政治の力で一気に進捗する可能性は否定できないので先のことはなんとも言えません。以上、失礼しました。

[102: 匿名さん]

>>101
補足ありがとうございます。
八千代市の図面も見てみましたが、確かに船橋から八千代に入る手前のカーブ辺りで細くなっていますね。
私もこの情勢での開通は難しいと思いますが、万一を考えて第二期の区画を購入する予定です。合わせて計画道路の変更や廃止の情報もチェックしてみます。
情報ありがとうございました！

[103: 匿名さん]

>>100
情報提供ありがとうございます。
重要事項説明をしていただいたんですね。契約の予定がなくても重要事項説明書をいただけますでしょうか？中には契約する前でないと渡さないなんていう業者もいるようですが、、

私も計画にかかるところはやっぱり不安ですね。
都市計画の変更、特に道路公園などの都市施設は都市基盤の骨格をなすもので、それをもとに都市開発が進められているためハードルは非常に高そうな気もします。

[104: 匿名さん]

都市計画の見直しは昭和45年から5回しかされてないみたいですね...

[105: 匿名さん]

重要事項説明なんてされなかったですけど...
どうなってるんでしょう。

[106: 匿名さん]

申込みとかしなきゃダメなんじゃないですかね？→重要事項説明

私はモデルルーム内覧会の時に、土地の特徴を質問したら計画道路の話を図面で説明してもらいましたよ。

[107: 匿名さん]

>>103
おはようございます。
私は申込み書を書いた際に、契約書と重要事項説明書の見本をもらいました。契約書に類する物の様なので、フリーペーパーの様においそれと渡せないのかもしれませんが、現地の営業さんに聞いてみるのは有りだと思います。

私を担当してくれた男性の営業さんは、色んな質問にも丁寧に答えてくれましたし、資料や情報も率先して提示してくれましたよ。

[108: 匿名さん]

バブルの頃は土地買収でゴネてる間に地価が上がって道路ご殿が建ったと言う話も聞きましたけど、今の景気じゃ無理でしょう。

立退きで提示される金額は、建物の経年減価償却された評価額＋土地の評価額＋引越し経費や更地にする経費（建物の解体費に水道管やガス管などの撤去も含む）をもらえる様ですね。
国道は、やはり金払いが良いのでと聞きました。

[109: 匿名さん]

私は特に都市計画道路の説明はなく、この口コミで知りました。感謝しています。
検討にあたっては非常に大事な内容だと私は思います。こちらから言わなかったら重説まで教えてもらえなかったのでは、と、正直、不信感を持つ結果となってしまいました。

[110: 匿名さん]

先に重要な事は説明してほしかったですが、全くなかったですよ。
契約してからこの道路の話しをされたらショックでしたが...
営業さんによって違う物ですか？
不信点が多く前向きに検討していたのですが今回は見送る事にしました。
でもお家探しはすごく楽しいですよね！皆さんも色々な所を沢山見た方が良いですよー！建物もすっごく素敵で駅近でなんて探せば沢山ありますよー！

[111: 匿名さん]

一部概成区間があるので計画を変更するのはかなり難しいでしょう。複数の市をまたいでいるのでなおさらです。
都市計画道路は時間がかかるのは当然で、5年10年はなくてもその後はどうなってるかわかりません。

[112: 匿名さん]

道路の計画がある土地で住宅を売っていることが何となく疑問です。
そういうものなんだなと勉強になりました。
実際に家を買われる方に説明がなかったのも疑問です。
などと思いながら道路ご殿という言葉が気になったりもしています。
いざとなったら費用を出してもらえて住み替えができるならそれもいいかなどと思ったり。
とはいえ面倒ではありますね。
土地と家をまた探して引越ししないといけなくなるのは。

[113: 匿名さん [男性 50代]]

土地の所有権は県収用委員会の裁決で市に移っていたが、地権者が明け渡しを拒んだため、市は代執行を請求した。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/chiba/20150512/CK2015051202000142.ht...

成田空港の経緯で千葉は道路行政進んでいませんでしたがこれからは上記のような事例が増える事が予想されそうです。
社会が目先の利益追求より、公共優先で町づくり全体を考える成熟期になってきたという事だと思います。

[114: 匿名さん]

今日のテレビ(噂の東京マガジン)でもやってましたが、都市計画道路の計画を変更するのはとても難しいようですね。
また、都市計画道路にかかる土地は、建築制限もかかっており、土地の価値が低いとも言っていました。
ここでは一体いくらで販売するつもりなんでしょうか。

[115: 匿名さん [男性 30代]]

チョット前に見てきました。
都市計画道路の話しも出ました。
何か書類を見せてもらい、暫くは道路になる予定はないと
説明を受けましました。

物件自体は嫁が気に入っていたのですが、
小中学校共に近場に無い為、
チョット子供達には通学が酷だなと思い見送っています。

HPや現地での説明の中に学校関連が余りなかったので、
調べてみた結果です。
(小学校まで約1.5km、中学校だと約2km)
且つ、あの細い道で車が多い所を歩かせるのはチョット…。

[116: 匿名さん]

子どもがいる場合は、やはり学校は1つ判断ポイントになってくるんじゃないかと思われますね。
中学生も体力はある時期だとは思いますが、冬場部活終わって下校するとき、真っ暗な環境なので、大丈夫かな？というのはあります。
自転車通学とかってできるのですか？

[117: 匿名さん]

都市計画道路予定地の査定は、不動産鑑定の財産評価基準で示されてます。
都市計画道路予定地補正率といって減価率をかけます。
この減価率は、用途地域、容積率、計画地の敷地割合で変わってきます。
大きな商業施設などが本来建てられる商業地域なんかでは、30%も価値が下落します。
ここのように住居系で容積率200%、敷地が全部計画線に入ってる場合は、10%下落することになるようです。
「都市計画道路予定地補正率」と検索すればたくさんでてきますので見てみてください。

[118: 匿名さん]

営業の方にうちの建物は60年もつから割高なんだと言われたんですが、木造で本当に60年ももつものなんでしょうか？

トヨタホームなどの非木造住宅ならまだわかりますが。

[119: 匿名さん [男性]]

一番奥の売り出しはじまりましたね。
壁は真っ平らで殺風景な建物でした。
何十回とメンテナンスをしても60年は無理じゃないでしょうか。
その前に都市計画道路が出来て引っ越すはめになりそう。
学校も近くにないので、子供達を通わせるのは微妙ですね。
駅から多少遠くても住環境が良い場所の方が便利です。

[120: 入居予定さん [男性 30代]]

道路予定の件は説明ありました。
自分はそのあたりの建物ではありませんが、入り口からみて右奥数件の話ですよね。何十年後、計画が実行されるか。
気になる方は聞いてみた方がいいと思います。
学校に関しては、距離があるかもしれません。

[121: 匿名さん]

そういうちょっと未来のお話、という事なんでしょうか。
まだまだ先で、実現可能性的にはここ数年ではないという風になっているという事でよろしいのでしょうか？
優先順位が他よりは低いという事なのかなという風に１２０さんのお話を見ていて感じました。

学校は悩みどころかと。
通う年限はあると言っても…。毎日の事ですからね。

[122: 匿名さん]

都市計画が通れば、近隣住民さんは毎日非常に辛い目にあうかと思われます。
大きい道の騒音と振動に毎日苦痛かもしれません。でも売主側としては重要説明事項で伝えてあるのでそれを納得の上で買われてるので、仕方ないと思います。
ここ数年の話なのか、10年後の話なのか、どちらにせよ道は容赦なく出来てしまいます。今街はどんどんと道を広くし、建物も壊しています！
売主側としては説明さえすればそれで良いので、
重要な事項だから説明しているという事を買い主が理解したほうが良いのでは。

[123: 匿名さん]

駅近なのはよかったのに、建物は凝った作りや、ステキな雰囲気は全くなく建て売りって感じのアパートみたいな家でした。
街並みはいたって普通。
建物や間取りにもこだわりたい方には向いてないですね。
残念！！

[124: 匿名さん]

何れ買収される住まい...
私ならたとえ安価でも手を出そうと思いません。
リスクは買収だけではありません。
もし手放すことになった時も、不動産業者や買主に買い叩かれてしまいます。

[125: 匿名さん]

建売だとなかなか凝った建物は建売っていうのは難しいです
ある程度の価格で、
という風になるのなら、仕方がないんじゃないかなと思いますよ。
駅に近いことですし、どこかで妥協点が必要かなー

[126: 匿名さん]

建物が可もなく不可もなくで近隣より高かったらそりゃ買わないわなー

[127: 匿名さん]

建売でも凝った建物で良い作りは沢山ありますよ。
ここは建物を売りにしてるのが謎です。建て売りで凝った建物が難しいなら、建物をうりにしてはあかんと思う。
ここは要するに、子供がいなくて、建物にはこだわらない方じゃないと！
子供連れには不向きかな。

[128: 不動産購入勉強中さん]

以前ここで都市計画道路について、役所に公有地の拡大の推進に関する法律に基づく届出を出してるから買収はないと言われました。自分でも法律を調べ、役所にも直接聞いた結果、この届出＝買収はない、なんてことはないとのこと。
このような説明をする業者に怒りを感じる。

[129: マンション掲示板さん]

業者や売主は売れればそれでOKですから、買収なんてないですょ〜って言っておいて、後は知らぬふりですょー。実際、売主にはそこが都市計画道路だろうが関係ないですからねー。でも、よくよく考えてみると買収されるとわかってるところを買うのも考えものですね。役所に聞いてみても、計画してる所が計画中止になる事はないと言ってました。まだまだ近辺にも沢山物件はあるし、将来的に心配や不安のない所をえらびたいです！

[130: 入居予定]

道路予定のところを購入しました。ちゃんと説明を受けて納得できたので契約しましたよ？もう完売近いみたいですね。入居するころには終わってるかな〜。

[131: 最近、購入しました。]

このスレをみましたが、まー、考え方でしょうね。
個人的な価値で判断して、良いと思えば買えばいいし、悪いと思えば買わなければいいかと。
最終的な判断は自己責任ですよね。

この物件は、駅近、54区画の街が良いところ、学校は距離よりも
安全性かと、将来子供が電車を使うことになった場合は、近い方が
いいかと思い購入決めました。

あと数棟の様ですので、この街を気に入る同じ思いの方と
生活できるといいですね。

[132: 購入予定です]

家を見てきました。
もう後3棟ぐらいしか残っていない様ですね。
計画道路については実現するかわかりませんし、そうなったら仕方ないかと。
町並みをみてそう思いました。

どの物件をみても全てをなっと気できる物件はほとんど無いと思います。

地盤悪かったり、ハザードマップ上だったり、近くにお墓、
鉄塔、幹線道路などなど。

いいと思ったら買いですかね。

[133: 検討しようかと]

後、残り一棟ですね。
角部屋が残ってます、そろそろ売れてしまいますか？
住んでいる方、感想をお聞かせください。

[134: 通りがかりさん]

管理組合か自治会ありますか。
知ってる方、お住まいの方 連絡先教えていただけますでしょうか。