プレシス西葛西ペイサージュってどう？

[匿名さん]

プレシス西葛西ペイサージュのHPがあったので、スレ作りました。

マンションギャラリーは3月頃オープンなんですね。
周辺環境や物件のことなど、いろいろ情報交換したいです。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江戸川区西葛西三丁目10番24他（地番）
交通：東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩6分
総戸数：53戸(他管理員室1戸)
公式URL：http://www.presis.com/tokyo/nishi-kasai-paysage/
売主：一建設株式会社
施工会社：今井産業株式会社　東京支店
管理会社：伏見管理サービス株式会社
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上8階建て

[61: 匿名さん]

デベの信頼度というか、有名かどうかっていうのは大きいのかもしれないです。
ブランドマンションじゃなくてもいいところはあると思いますが、今までの実績的に…という点で。
マンションの立地条件としてはけっこういいと思いますけれども…。
価格面でも良心的と言ってもいいでしょうし。

[62: 匿名さん]

>>61
そうですね。
このデベは、かなり遠い、土地の形が歪など悪条件の場所に建てるので、通常かなり売れ残りが出て竣工後の大幅値引きとアンビシャスっていう業者への転売が日常的に発生してます。
後者だと売り主も変わっちゃうんですよね。

今回は設備もこのエリアでは抜群にいいし、良い場所だし、このご時世にしてはまともな価格だしで、順調に売れるかと思ってましたが、そうでもないようです。

どうしても先に押さえたいという部屋がなく、様子見する人も多いのかもしれませんね。それかレジデントプレイス、船堀パークハウスの同価格帯に流れてるかですね。

[63: 匿名さん]

この週末、電話営業で多少なら価格も対応しますとのこと。

この時期で、もう既にそんな状況なのでしょうか？
よっぽど成約率が悪いのでしょうか。

[64: 匿名さん]

>>63
こんな好条件でそんな状況だと、このデベはよっぽど信用されてないんだね。
レジデントが一服すればまた違ってくるかな。
もし価格改訂があればあっという間に売れると思うけど。

[65: 匿名さん]

第二期がやっと始まりましたね。

「プレシス西葛西ペイサージュ」第2期予告販売概要

予定販売戸数 8戸
予定販売価格 4,000万円台～6,400万円台　※100万円単位
間取り 2LDK+S～3LDK+S
住戸専有面積 61.60m2～81.10m2
バルコニー面積 2.90m2～11.20m2
ルーフバルコニー面積 7.09m2（月額使用料:350円）
ポーチ面積 3.51m2
室外機置場面積 2.00m2～4.54m2
テラス面積 8.25m2
専用庭面積 8.84m2（月額使用料：440円）
管理費（月額） 10,900円～14,350円
修繕積立金（月額） 6,160円～8,110円
管理準備金（引渡時一括） 10,900円～14,350円
修繕積立基金（引渡時一括） 332,640円～437,940円

[66: 匿名さん]

管理費と修繕積立金を合わせて１７０００円～２２０００円ほどあります。
このマンションの物件を購入しても、まだコレだけは毎月払わなければならないのも嫌な気分に。
更にまだオプションがあると、その分も増えてしまうのがちょっと。。。
ルーフバルコニーくらう会費のなかに収めていると良いのですが。

[67: 匿名さん]

>>66
その額ならかなり安めだと思いますよ。
これを高いと言っていてはマンションは買えませんよ。

[68: 匿名さん]

管理費と修繕費だとこんなもんだと私も思います。特段高いわけでもないと。
むしろ、最初の段階だからこの価格で収まっていると思います。
管理費は変わらないにしても、
修繕積立金はどんどんと上がっていくわけですから…。
ローンだけじゃなくて、月々トータルでどれくらいかかるのかっていうのを見ていかないとならないと思います。

[69: 契約済みさん]

レジデントと迷いましたが、最終的には立地でここに決めました。管理費と修繕費も大きく変わりませんでした。

レジの共用設備やコンシェルジュにも若干惹かれましたが、冷静に考えるとほとんど使う機会がなさそうと思ったのと、街道に面してない静かで駅に近い環境が私にとっては魅力で決めました。

引越しが楽しみです。

[70: 匿名さん]

>>69
こちらを選んで正解だと思いますよ。
大規模だと顔が見渡せないから自己主張が強い人（自分勝手とも言う）が多いです。

[71: 匿名さん]

この会社のマンションを買った者ですが、品質がよくて価格がリーズナブルのため購入をお勧めいたしますよ。

[72: 匿名さん]

ここはリーズナブルではないですけどね。

西葛西で大手デベでもなく、この値段！？と思いました。
設備仕様は良かったですが。

[73: 匿名さん]

管理費用と修繕費は物件ごとによって違うため、どう見るかは難しいところだと思います。
それだけの施設であれば問題が無いような気がするのですが、このあたりは難しいと感じます。
納得できる条件であればいいのですが、このあたりの判断は価値観によるのではないでしょうか。

[74: 匿名さん [男性 30代]]

駅から近いのと帰り道にスーパーがいくつかあるので便利そうです。葛西橋通りからも離れているので静かそうですし公園も周りにたくさんあるので住みやすそうですね。モデルルームみましたが、オプション入れなくても充分な設備だと思います。

[75: 匿名さん]

＞管理費用と修繕費は物件ごとによって違うため、どう見るかは難しいところだと思います。

やはり、物件ごとに違うものなのですか。
最近マンション購入を考え始めたので、まだ知らないことが多いのですが
どういう基準で管理費用などが決まるものなのでしょう。
１㎡〇円という単純計算なのでしょうか。

[76: 購入検討中さん]

あまり詳しいわけではないですが、コメントします。
マンション全体の管理費は、マンションの清掃や設備点検、管理人費用等で決まり、全体の管理費を各住戸の広さに応じて配分します。
清掃や点検の頻度によっても変わるので、あまり管理費が安いと管理の質が低い可能性もあります。

[77: 契約済みさん [男性 40代]]

横浜のニュースを見て心配ですね、こっちのマンションは大丈夫かな。

[78: 契約済みさん [男性]]

今日撮った現場の写真

[79: 契約済みさん]

>>78
結構上まで建ってきましたね！
なかなか西葛西には行けないので、ありがたいです。

[80: 匿名さん]

>76さん
修繕も管理も共用サービスに使われるものなのに、部屋の面積によって管理費が異なるのは何だか腑に落ちませんがそういう事なんですね。
住宅ローン以外の支出を抑えようと管理費・修繕費の安いマンションを検討するのは危険という訳ですか！教えて下さってありがとうございます。

[81: 匿名さん]

値段交渉もできるというのは運がいいのですね。モデルルーム見学したりして迷っている場合はしつこい電話は嫌ですけどある程度相談に乗ってくれたり寄り添ってもらえると安心します。構造てきなことやアフターの対応などしっかり見極めねばと身が引き締まります・・

[82: 匿名さん]

ガーデンズとレジプレのモデルルーム跡地にエクセレントシティの新築が建ちますね。
こちらと競合しますかね？

[83: 購入検討中さん [女性 30代]]

公式HPの間取りを見ると残りA.B.E.Lrタイプだけになりましたね

[84: 購入検討中さん]

>>83
A、D、E、FG、G、Gg、K、I、Lr、L、M、Nがまだありますよ。

[85: 匿名さん]

そうなのですね。
代表的な間取りが掲載されているだけで、まだまだ選択肢はあるということなのですか。
掲載されているのは今の期の先着順ということで、
その他のものは次の期なのかしら。
まだ高い部屋もあるのだなということがわかります。

[86: 購入検討中さん]

>>85
掲載されている間取り以外のものも先着順で売り出されているみたいですよ、気になるタイプがあれば、早めに営業担当まで連絡した方がお勧めします。

[87: 匿名さん]

3LDKでも広さのバリエーションはあるのですか。６１．６平米の物件は流石に居室が４畳なのでベッドを置いておしまいになってしまいそう。書斎にするとか、寝室意外の使い方なら良いのかもしれないですけれど。ベッドと机両方を置いて子供部屋にするには窮屈かな。

[88: 匿名さん]

今年は暖冬と聞いていましたが今晩からずいぶん冷えるとか。家族の帰宅がバラバラだとお風呂の追いだきの費用もばかになりません。保温浴槽は少しでも助けになるでしょう。

[89: 匿名さん]

>88
蓋が保温の効果を維持してくれるとか。追い炊きもかなり金額がかさむと聞くので、電気代も節約できるといいですよね。

電力自由化で、4月？から自由に選択できるようなのですが、みなさんはどこにしますか？
携帯電話の料金プラン同様、よくわからない問題なので、聞いてみました。今までの継続が一番なのかどうなのか・・・。

[90: 匿名さん]

>>89
ざっくりいうと、一月8000円程度使う普通の家庭には恩恵は殆どないとか。
東電だと一月2万円とか電気代を大量に使うご家庭ではお得になるようです。
その他、新規参入組は別のサービスとセットなら少し安くなるとかはあるようですが、大幅削減とかでは無さそうです。

それよりも、2020年頃に規制が撤廃され完全自由競争となったら、コスト転嫁の上げ幅も自由になるので、状況次第で大幅値上げもありえますよ。

[91: 匿名さん [男性 30代]]

完成もうすぐですね！

[92: 契約済みさん [男性 30代]]

写真ありがとうございます！
内覧会が楽しみです。

[93: 匿名さん]

写真ありがとうございます。
外観の色合いもチョコレート色で落ち着いていてとってもいいと思います。
個人的に三本のラインが良いアクセントになっていているところが気に入りました。
写真を拝見しただけですが、日当たりも良さそうです。

[94: [男性 30代]]

ちなみに撮影した時間はお昼の12時過ぎでした

[95: 匿名さん]

明るいですね！日当たりもいいとは思っていたものの、これならかなりぽかぽかですね。

[96: 匿名さん]

12時ですか！ありがとうございます。
となると午後もしばらくは日当たりがいいでしょう…

今は販売期が3期に入ったばかり。
あと何割くらいあるのでしょうか。
入居くらいまでにはある程度完売に近づいていると、
入居後はマンション内は人の出入りがあまり多すぎなくていいのでは？と思います。

[97: 匿名さん]

現状は第3期1次先着順5戸。正直、かなり販売ペースは落ち着いて来ているという風に感じられるのでは。もっとキヤンペーンを打ったり、値下げなどをしていけばカンフル剤になるのではないかなと感じます。3期1次でこれだけあるということは、まだまだ戸数はあるということでしょうか。選択肢はあるといえる状況ではあるかと思います。もう既に入居済みという状況なのですけれど。。。

[98: 匿名さん]

経済も停滞気味で購入する側もちょっと慎重になってきているような。
ここは場所はいいのですが、マンションのデザイン重視なのか分かりませんが、選ぶ住戸によってはベランダが狭くなっていたり、上の庇がなかったり。
ベランダで生活する訳ではないですが、もう少し配慮が欲しいかなって思います。

[99: [女性 30代]]

場所がいい、ただ、値段が高い！

[100: 匿名]

場所や内装は良いですが、残念な間取りもありますね。使い勝手への配慮が足りないような。場所優先の方には良いと思います。

[101: 匿名さん]

間取りは基本的には田の字カナ。
柱の食い込みが気になるなぁという次第です。

場所がいいから値段も高いのでしょう。
間取りはマンションとしてはふつうといえばふつうで、
それで立地が良いというふうならば
このお値段になってしまうのでしょうか。

[102: 匿名さん]

有償オプションが気になっています。
どこまでが標準装備なのか。
ミストサウナなどは標準装備なのでしょうか？
今の自宅は、ミストサウナがないのですが、他はここのマンションと同じです。
浴槽のプレーンフロアは、冬も裸足で降りても冷たくないのが良いです。
カビもつかないですし。
それから、オート機能バスがとても便利ですね。

[103: 匿名さん]

>>102
ミストサウナはまったく使わなくなると思いますよ。

[104: 匿名さん]

先日、完成後に初めて前を通りました。
外観がちょっと残念な感じでした。
価格帯は西葛西にしてはお高めだったので、ちょっと期待していただけに。

[105: 匿名さん]

多少の好みはあると思いますが…そうなんですかね？外観は普通な感じがします。
お値段がするので、デザイナーズみたいなものを期待していると、もしかしたら残念に思ってしまうのかもしれません。

ミストサウナは子供が小さい時とか、
自分の体を洗っている間に洗い場のところで子供がいても湯冷めしないという点でかなり使えるらしいです。
あとは高齢者がいる場合。
湯船に入らなくても同じ効果が得られるので、ミストサウナをつけて体をあらっているといい感じらしいです。
湯船に人を入れるのってかなり大変。

[106: 匿名さん]

販売はあと３戸。高いとかなりスレッドで言われてきてはいましたがそれでもここまで販売ができたのだな、というふうに思います。まだ４LDKの部屋はあるようです。純粋にお値段してきてしまいますからそのためだろうか。マンションとしては設備仕様はごく普通。値段がするのはやはり駅までの距離とか立地とかそういうものを含めてなのだと思います。

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん

設備は江戸川区ではかなり良い方だよ。
コストカットマンションのこの売主にしては異例の高仕様。
立地に合わせたんだろうね。、

[108: 匿名さん]

ハンズフリーキーは住戸玄関でもバックに入れたまま開錠できるのはすごいですね。
わざわざカギを取り出してかざさなくてもいいというのは
両手がふさがっている場合、すごく楽ですし、エントランスやエレベーターもセキュリティがばっちりなので安心できそうです

ミストサウナの話が出ていますが、今の時期でも女性は特に冷房なので体が冷えますから
湯船につからないでも体を温められるという点では使えそうです。

[109: 匿名さん]

マンションの看板を見ましたが、残り2邸！

[110: 匿名さん]

物件概要
「プレシス西葛西ペイサージュ」物件概要
名称 プレシス西葛西ペイサージュ
所在地 東京都江戸川区西葛西三丁目10番24他（地番）、東京都江戸川区西葛西三丁目10番29（住居表示）
交通 東京メトロ東西線「西葛西」駅　徒歩6分
地域・地区 準工業地域、準防火地域、第三種高度地区、日影規制（5.0ｈ-3.0h/4.0m）
地目 宅地
建ペイ率 60%
容積率 300%
敷地面積 1,447.92m2
建築面積 823.38m2
延床面積 4,578.17m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上8階建て
建築確認番号 第H26A-JK.eX00984-01号（平成26年12月24日付）
総戸数 53戸(他管理員室1戸)
駐輪場 敷地内に106台（スライドラック式53台、固定平置式53台）（月額使用料：250円・300円）
駐車場 敷地内に2台／総台数：19台（機械式18台、平置式福祉用1台）（月額使用料：21,000円～24,000円）
バイク置場 敷地内に4台（月額使用料：1,000円）
分譲後の権利形態 専有部分は区分所有権、土地及び建物の共用部分は各区分所有権の専有面積割合による所有権の共有
売主 一建設株式会社
国土交通大臣免許（8）第3284号　（公社）東京都宅地建物取引業協会　（公社）全国宅地建物取引業保証協会
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟　（一社）全国住宅産業協会会員
〒177-0041 東京都練馬区石神井町2-26-11
販売代理 株式会社アヴァンインターナショナル
東京都知事(3)第84604号　（公社）全日本不動産協会 （公社）不動産保証協会　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒107-0061 東京都港区北青山3丁目6番20号KFIビル8F
設計・監理 株式会社オンズデコ一級建築士事務所
施工会社 今井産業株式会社　東京支店
竣工時期 平成28年2月25日（竣工済）
入居時期 即入居可（各種手続完了後の入居となります）
設計図書閲覧場所 プレシス西葛西ペイサージュ　棟内モデルルーム
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理を委託
管理会社 伏見管理サービス株式会社
「プレシス西葛西ペイサージュ」販売概要
販売戸数 2戸
販売価格 5,260万円・6,890万円
間取り 3LDK・4LDK
住戸専有面積 68.16m2・80.13m2
バルコニー面積 6.48m2・9.99m2
ルーフバルコニー面積 17.05m2（月額使用料:1,290円）
管理費（月額） 12,060円・14,180円
修繕積立金（月額） 6,820円・8,010円
管理準備金（引渡時一括） 12,060円・14,180円
修繕積立基金（引渡時一括） 368,280円・432,540円
情報提供日：2016/8/2　次回更新予定日：2016/8/18
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お問い合わせは「プレシス南林間グラーレ」販売準備室
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飯田グループホールディングス一建設の新築分譲マンション
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（C）2015 Hajime Construction Co.,Ltd

[111: 匿名さん]

なかなかよさそうな外観ですね。あまり突飛なマンションはねらわれやすいので景色になじむ程度がいいと思います。学校や公園も近いのでファミリーには人気なのでは。エントランス出てすぐ道路なのかしら。駅にもフラットで6分、買い物や病院なども便利そうな場所です。

[112: 匿名さん]

HP無くなったけど完売したのかな？