プレシス西葛西ペイサージュってどう？

[匿名さん]

プレシス西葛西ペイサージュのHPがあったので、スレ作りました。

マンションギャラリーは3月頃オープンなんですね。
周辺環境や物件のことなど、いろいろ情報交換したいです。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江戸川区西葛西三丁目10番24他（地番）
交通：東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩6分
総戸数：53戸(他管理員室1戸)
公式URL：http://www.presis.com/tokyo/nishi-kasai-paysage/
売主：一建設株式会社
施工会社：今井産業株式会社　東京支店
管理会社：伏見管理サービス株式会社
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上8階建て

[21: 匿名さん]

>>20
結構お客さんはいた印象でした。
押していたのは三丁目という立地と鍵をかざさずに入れるオートロック部分でしょうか。
天井高は全部屋240cmで巨大な梁を見ると圧迫感はありました。
船堀待ちの人もいそうですね。

[22: 7]

>>21さん
鍵をかざさずに入れるオートロックは便利そうですね。毎日の事ですし。
しかし、天井高が240cmで梁が目立つとなると、3D空間的にはよろしくないですね。
あと、個人的には工場の跡地ですので土壌汚染が気になります。ちゃんと調査&汚染が見つかった際の対策はしてくれるのかな？

このマンションの競合となりそうなのは、レジの残りと船堀の三菱ですね。
個人的には、価格、立地、仕様、ブランドのバランスで、レジに軍配が上がるのでは？と予想しています。

何はともあれ、今度モデルルーム行ってみます。色々と情報ありがとうございました。

[23: 匿名さん]

金額的には葛西駅前の物件より高くなりそうですね。
葛西駅前でも高いと言われていましたが・・・
最近の相場と言われてしまえば、それまでなんですが。

[24: 匿名さん]

>>23
葛西のプレミストの坪単価は230～300 平均255ってとこなので、坪単価としてはそっちが高いかな。ただ、部屋は狭くて最高で74㎡で6800万位だったので、総額の最高額ならこっちのほうが高いかも。

向こうは駅2分で大手のダイワだけど、電車の騒音が凄いし、土地代が高くてコストカットしてるので、専有部のグレードがそんなに高くないよ。天井も最高2450と低いし。

静かさや設備の充実を取るならこっちもありかな。プレシスブランドが気にならないならだけど。

[25: 匿名さん]

>>24
残りわずかの葛西駅徒歩2分と比べるより、西葛西6分のここと西葛西7分のレジデントプレイスを比較するのが現実的かなと思ってるのですが、比べるとどうなんでしょうかね？

[26: 匿名さん]

レジデントプレイスと比べると、こちらの方がやっぱり高いですよね。
プレミストの葛西駅徒歩2分とここの西葛西駅徒歩6分の価格があまり変わらないような気がして。

[27: 匿名さん]

レジデントの残りの部屋とここならここのほうが高めかもね。既に売れた部屋も含めると同じぐらいではと思うけど。
レジデントは条件悪いBCD棟の低層は安いけど条件良いとこは高いでしょう。良い部屋は結構取られてるので、残った部屋はここよりも安く感じるんじゃないですか。
レジデントの残った部屋とこちらで条件を比較して、価格含めより納得のいくほうを買えばいいのではないかな。

[28: 匿名さん]

ここが坪２４０万円みたいですが、ここ最近でこの辺りで販売されたマンションは、どれ位の坪単価だったかご存知の方はいらっしゃいますか？
参考までに、以前のマンションと比べて坪単価で何割くらい上がってますか？

[29: 匿名さん]

ＨＰに2015年5月中旬マンションギャラリーグランドオープン予定ってありましたけど、5月中旬って事は、ゴールデンウィークに間に合わせるって事は考えなかったのかな？ってちょっと不思議に思いました。
いくつかのマンション見ていますが、連休に合わせてオープンっていう所が多かったので。
それとも、混雑を避けたのかな？

[30: 匿名さん]

立地が良いですから、結構価格に関しては、妥当なところに思えます。
駅が近い物件は、結構人気がありますから、完売も早そうですね。

[31: 匿名さん]

>>30
いやいや、ノーブランドのプレシスで、たかだか西葛西駅徒歩6分で坪240万台なんて、アホみたいに高いでしょ。
しかも、工場跡地で土壌汚染が心配。仮に基準値以上の汚染が見つかったら、一建設がちゃんと対策にお金かけるか不安が残る。

[32: 匿名さん]

ノーブランドだけど、設備仕様は豪華で良さげだからそんなもんじゃない？
大手ブランドなら、もっと高くて若干仕様落としてくるよ。

ただ、アウトフレームとか梁が出ないとかの空間的なゆとりはないねえ。
大手はそこはそれなりの対応してくるからなあ。最低でもリビング側はアウトフレームで小梁なしとか。

まあプレシスは立地的にいけてないとこに作るのがほとんどで、ここは工場跡地とはいえ、位置的には割と良いとこにあるから、まあ買ってもいいマンションだと思うけどね。個人的には。

[33: 31]

>>32
坪240万台だったとしても買いですか？

[34: 匿名さん]

32じゃありませんが、買いだと思います。

[35: 匿名さん]

規模はともかく立地はガーデンズ、レジデントよりいいですよね。
設備仕様はホームページには無いですが、資料請求すればわかるのでしょうか？

[36: 匿名さん]

>>35
設備仕様はホームページに載ってますよ。

今時なら標準で付いてる床暖房や浴室暖房、魔法びん浴槽やタンクレストイレ、食洗機などはふつうにある。それに加えてキッチンバスルームの水回りが天然石のワークトップとか、クローエの水栓とか、ミストサウナとか、3段階セキュリティでエレベータもオートロックとか非接触キーとか、西葛西という地域の割に無駄に設備がてんこ盛りだったりする。

コストカット仕様で微妙な立地に安く提供するのが通常のプレシスだけど、西葛西でも中々の立地で建てるので、競合も意識しつつ、高値で出しても恥ずかしくない仕様にしてきたのかもしれない。

大規模でないと設置が難しいディスポーザを除けば、レジデントよりも設備面では上回っていると思うよ。
ノーブランドのプレシスの中でも中々の上物なので、ブランドさえ気にしなければ買う価値はあると思う。



ぷる

[37: 匿名さん]

ＨＰのトップページやコンセプトページの完成予想ＣＧを見て思ったのですが、7階のバルコニーに屋根が無いみたいですが、こういう作りってよくあるのでしょうか。

[38: 匿名さん]

>>37
最上階バルコニーに屋根がないってのは良く見ますね。
斜線規制をクリアするためじゃなかったっけ。

[39: 匿名さん]

35です。

36さん、ありがとうございました。
私の勘違いてました。

シンクは、特に記載ないですが、ユーティリティシンクでしょうか。
設備仕様は、レジデントプレイスどころか、ガーデンズより上ですね。　
天然石もワークトップだけでなく、びっしり使ってるし。

これは坪単価もある程度高くする想定の作りですね。

[40: 購入検討中さん]

とにかく場所が良いからね。

[41: 匿名さん]

>>36
一部有償オプションとなっているのが気になります。

[42: 匿名さん]

>一部有償オプションとなっているのが気になります。

確かに、それは言えていますよね。
ここまでは無料で、ここ以上は・・・みたいな感じ。
こればっかりは、しっかりと営業さんに聞くしかないですよね。
じゃないと、後々になって金額見てびっくりしてしまいそうです。

[43: 匿名さん]

一部有償オプションは、写真にうつり込んでる作り付けの家具とか照明とかではないかな。

設備の項目として取り上げられているのは間違いなく標準設備だと思いますので。

でも念のため確認は必要ですね。早くオープンしてほしいですね。

[44: 匿名さん]

ＭＲは有償オプションになっている場所が多いですよね。
見に行ったときに営業さんに確認してみたらいいのではないでしょうか。
壁や取り付けてある棚は大体オプションだと思います。
バスルームの壁は暗めなんですね。暗い方が水垢が気にならなそうですね。

[45: 匿名さん]

水垢って白っぽくカルキが浮いたような感じで汚れる場合もあるので、
色が暗いから目立たないという訳でもないように思います。
結局は普段から頑張ってお掃除しないと、ですね（汗）
最近の浴室の壁とかは、水が落ちやすいようなコーティングをしてあるところも多いらしいので、ここもそうだといいんじゃないかと思います。

[46: 匿名さん]

土曜より第一期先着順販売開始。
第一期からいきなり先着順は珍しいてですね。

販売戸数 10戸
販売価格 3,990万円～6,590万円
最多価格帯 4,700万円台（2戸）
間取り 2LDK+S～3LDK+S
住戸専有面積 61.60m2～81.10m2
バルコニー面積 4.85m2～12.42m2
ポーチ面積 3.51m2
室外機置場面積 2.00m2～4.54m2
テラス面積 9.60m2・10.00m2
専用庭面積 8.28m2・33.60m2（月額使用料：410円・1,680円）
管理費（月額） 10,900円～14,350円
修繕積立金（月額） 6,160円～8,110円
管理準備金（引渡時一括） 10,900円～14,350円
修繕積立基金（引渡時一括） 332,640円～437,940円

[47: 匿名さん]

最上階は屋根無いんですかね？？？

[48: 匿名さん]

あら、本当だ。屋根どうなってるのでしょう。濃い色になった部分も居室ですよね？
その下の部屋とメゾネットになってるってことなのかなあ。
7階（？）だと外で洗濯物干せないなあと単純に思ってしまいましたが
それ以外にも日除けの面でも色々難が出てきそうな。夏場はかなり暑そうです。

[49: 匿名さん]

斜線規制で最上階のバルコニーの屋根がカットされてるのはよく見ますよ。

[50: 匿名さん]

>>49
斜めにカットして屋根が短いのは良く見ますけど。こんなバッサリいってるのは初めて見ました！

[51: 物件比較中さん [男性 30代]]

子供の広場で遊んだ後、現地を見てきました。車もそれほど多くなく、静かでいい環境だと思いました。
日本橋勤務なので木場や東陽町を考えてましたがちょっと高過ぎるし、南砂町も新築マンションはなさそうなので、西葛西を再検討してます。
学区などはどうなのでしょうか？

[52: 匿名さん]

学区は西葛西小学校だそうです。
公式サイトには人気の学校だというふうに書かれています。
外のエリアからだと判らないのですが、地元だとそういう風にいわれているのかしら？
どうして人気校なんでしょう？伝統校であったりとか、特殊な取り組みが行われていたりとかするのかな？

[53: 匿名さん]

最上階のバルコニーに屋根がここまで無いのは珍しいタイプですね。
開放感があってとてもよさそうですが、雨が降ったらびしゃびしゃになってしまいそうなので、
ちょっとした物でも置く事が出来なさそうです。

西葛西駅が６分でつく距離みたいなので、交通面に関しては問題ないですね。
日当りの良い向きで、部屋の中が明るそうです。

[54: 購入検討中さん [男性 30代]]

現地見ましたが、比較的静かで日当たりも良さそうでした。
何よりスーパーや学校へのアクセスがいいです。
若干高いですが、設備仕様も悪くないので、検討価値ありだと思いました。

[55: サラリーマンさん]

立地的には駅も近いし静かだし日当たりも良いと思いますよ。
通り挟んで目の前はシステム系の会社だから騒音とかは無いと思います。
西葛西自体に抵抗が無ければありなのでは。

[56: 周辺住民さん]

今日、広告が入りました。
快適機能はディスポーザーを除いてほとんど標準装備。
中でもテブラキーいいですね。
全ての出入りが鍵を出さなくても持っているだけで可能です。
エントランス、エレベーター、専有部玄関、宅配ボックス、ゴミ置場まで。
車のスマートキーのようです。

[57: 匿名さん]

それだけ快適設備で価格はレジデンスと同等、船堀パークハウスよりだいぶ安いのに第一期のまま何ヵ月も経過しているのはなぜなのか？

やはりデベの信頼度だろうか。
モノは良さげでもこのデベをこの価格では買いたくないなあと見られてるのかな？

[58: 購入検討中さん [男性 30代]]

販売開始から2ヶ月ですか。
次回更新日は8/4みたいなので、そこで売れ行きがわかりますかね。

[59: 匿名さん]

>>58
それが二ヶ月続いてるのです。

[60: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>59
そうですね。気になりますね。

[61: 匿名さん]

デベの信頼度というか、有名かどうかっていうのは大きいのかもしれないです。
ブランドマンションじゃなくてもいいところはあると思いますが、今までの実績的に…という点で。
マンションの立地条件としてはけっこういいと思いますけれども…。
価格面でも良心的と言ってもいいでしょうし。

[62: 匿名さん]

>>61
そうですね。
このデベは、かなり遠い、土地の形が歪など悪条件の場所に建てるので、通常かなり売れ残りが出て竣工後の大幅値引きとアンビシャスっていう業者への転売が日常的に発生してます。
後者だと売り主も変わっちゃうんですよね。

今回は設備もこのエリアでは抜群にいいし、良い場所だし、このご時世にしてはまともな価格だしで、順調に売れるかと思ってましたが、そうでもないようです。

どうしても先に押さえたいという部屋がなく、様子見する人も多いのかもしれませんね。それかレジデントプレイス、船堀パークハウスの同価格帯に流れてるかですね。

[63: 匿名さん]

この週末、電話営業で多少なら価格も対応しますとのこと。

この時期で、もう既にそんな状況なのでしょうか？
よっぽど成約率が悪いのでしょうか。

[64: 匿名さん]

>>63
こんな好条件でそんな状況だと、このデベはよっぽど信用されてないんだね。
レジデントが一服すればまた違ってくるかな。
もし価格改訂があればあっという間に売れると思うけど。

[65: 匿名さん]

第二期がやっと始まりましたね。

「プレシス西葛西ペイサージュ」第2期予告販売概要

予定販売戸数 8戸
予定販売価格 4,000万円台～6,400万円台　※100万円単位
間取り 2LDK+S～3LDK+S
住戸専有面積 61.60m2～81.10m2
バルコニー面積 2.90m2～11.20m2
ルーフバルコニー面積 7.09m2（月額使用料:350円）
ポーチ面積 3.51m2
室外機置場面積 2.00m2～4.54m2
テラス面積 8.25m2
専用庭面積 8.84m2（月額使用料：440円）
管理費（月額） 10,900円～14,350円
修繕積立金（月額） 6,160円～8,110円
管理準備金（引渡時一括） 10,900円～14,350円
修繕積立基金（引渡時一括） 332,640円～437,940円

[66: 匿名さん]

管理費と修繕積立金を合わせて１７０００円～２２０００円ほどあります。
このマンションの物件を購入しても、まだコレだけは毎月払わなければならないのも嫌な気分に。
更にまだオプションがあると、その分も増えてしまうのがちょっと。。。
ルーフバルコニーくらう会費のなかに収めていると良いのですが。

[67: 匿名さん]

>>66
その額ならかなり安めだと思いますよ。
これを高いと言っていてはマンションは買えませんよ。

[68: 匿名さん]

管理費と修繕費だとこんなもんだと私も思います。特段高いわけでもないと。
むしろ、最初の段階だからこの価格で収まっていると思います。
管理費は変わらないにしても、
修繕積立金はどんどんと上がっていくわけですから…。
ローンだけじゃなくて、月々トータルでどれくらいかかるのかっていうのを見ていかないとならないと思います。

[69: 契約済みさん]

レジデントと迷いましたが、最終的には立地でここに決めました。管理費と修繕費も大きく変わりませんでした。

レジの共用設備やコンシェルジュにも若干惹かれましたが、冷静に考えるとほとんど使う機会がなさそうと思ったのと、街道に面してない静かで駅に近い環境が私にとっては魅力で決めました。

引越しが楽しみです。

[70: 匿名さん]

>>69
こちらを選んで正解だと思いますよ。
大規模だと顔が見渡せないから自己主張が強い人（自分勝手とも言う）が多いです。