KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） ってどうですか？Part.19

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWER Part.19です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547858/

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物


施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社


また、資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（本マンション周辺の子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[717: 707]

>>715
詳細に考えて下さってありがとうございます。
DENプランも検討してますが、売るときや貸す時を考えると需要が限られてしまうかも…と懸念しています。
もともと高層階以外セレクトも出来ないですもんね。
予算もあるので、現実的に標準プランになってしまうかなあと。

実はケープタワー見学してみようと思って業者さんに問い合わせまでしたんですけど、中部屋の部屋、お住まいのまま売られていらっしゃいました。
さすがに空室以外は気が引ける…と思い、遠慮しました。
業者さん含めてさすがに迷惑をかけてしまうなーと。

色々と悩ましいですね！

[718: 匿名さん]

S60Fってモデルルームと同じ三角の1LDK？
幅2メートルしかない窓一つの間取りは将来売却できませんよ。リビング以外真っ暗でしょ。不動産屋がありえない間取りって言ってました。
しかも南西と西向きはどっちも再開発でタワーマンション
建って塞がれます。 特に団地側の開発地は目と鼻の先ですよ。 日照に影響もあるのでは。その割に最も坪単価高い。 販売員も値付けが高いって
認めてました。 よく調べた方がいいですよ。

[719: 匿名さん]

青田買いはリスク高いから
私もココ迷っています。 ココの商品力は確かに魅力だと思います。 ただし勝どきの地価上昇はピークですが、下落率も高くボラティリティが高いんです。
今後、供給される10000戸を吸収する力がありますかね？
勝どきはまだまだ寂れた駅という印象がありますので、
心配です。
オリンピック後は売り物が増え、好条件以外の部屋は
厳しくなります。 (最近タワーマンションの購入層は2割が裕福な中国人なので、必ず放出されると思います。 現状、 デベ側では外人を2割以内に抑えるコンセンサスがとられています。)
供給過剰で賃料下がればすぐに投資家は売ります。お金があるので、サラリーマンほど損切りは気にせず売却するので中古市場の値崩れが起きます。

ババをつかまない為に、間取り、眺め、価格(高値づかみしてない), 日当たり、
をじっくり検討したいです。
どのタイプの部屋がバランスいいと思いますか？

[720: 匿名]

北西角、高層。ただし残ってたかな。東京タワー、浜離宮、築地再開発の眺望が保証されてる。築浅のクレストシティレジデンスが30-40年後とかにタワーにでもなればわからんがね。

[721: 匿名]

眺望はどんなに良くても3日で飽きます。永住なら陽当たりを優先した方が良いでしょう。貸すつもりなら、北向でも構いませんが。

[722: 匿名さん]

日当たりは２日で飽きますよ。

[723: 契約済みさん]

719さんの気にしてるリスクは、間取り選びでは解消できないから、勝どき以外で探すか、指摘されたオリンピック後まで待っても差し支えないと思います。

[724: 匿名]

眺望は美人と一緒で飽きます。
日向ぼっこは料理の旨い嫁さんと一緒で飽きません。

[725: 匿名さん]

日当たりは美人と同じですよ。

眺望は、料理のうまい嫁さんと同じで飽きません。

[726: 匿名さん]

>>718
S-60Fはモデルの三角部屋ではないです。ちなみにMRの三角部屋のS-60Gと60I、確かに有りえない間取りと思ったのですが、なんと完売してます。5階で坪232、52階でも坪258で安かったし柱が食い込んでなくて無駄が少なかったのと、ＭＲでもちょっと広めの一人暮らし提案でしたので、リビング以外に窓が無くても気にならない単身orDINKS需要がそこそこあったんでしょうね。あとは単価安くて賃貸利回りよさそうなので投資家が大量購入したとか。

ただ南ウィングの西向き三角部屋は単価高いし周辺再開発あるのでリセールは微妙そうですね。

[727: 匿名さん]

>>724
美人（眺望）は飽きるというより慣れてしまってそれが当たり前と勘違いすることはある
ただ他人に奥さんいつも綺麗ですね（素晴らしい眺望ですね）と褒められると、
自分のことのように嬉しいし、その価値を再認識させられる
反面、維持費が若干嵩むのと劣化時の買い替えがちょっと面倒だったりするｗ

[728: 匿名さん]

南の北西角って隅田川ビューで浜離宮見えないのでは？

[729: 匿名さん]

前にタワーマンション建つでしょ。

[730: 匿名さん]

眺望は、意外に飽きない。空の景色が時間や天候によって変わるから、夜景はもちろん 朝焼けや台風あけの空、夕陽が沈む時など、空のグラデーションがめちゃくちゃかっこいい時があって よく写真におさめてる。
明るさがあれば、日差しは入りすぎない方が良い。
日向ぼっこなんてしないし、眩しいと過ごしにくい。
夏もベランダに日が入りすぎたら逆に出れないよ。日焼け目的の人以外は。

[731: 匿名さん]

夏の南さんや西さんは、冷房代かさむかさむ〜。

[732: 匿名さん]

TTTと反対側(北西向き)も奥のマンションとお見合いなの？

[733: 匿名]

>728

48階以上の北西角買いました。広いDW西側左端に見えます。地図でも色々確認してみました。北寄り右側DWとバルコニーからは築地跡地隅田川ビューです。西側は、勝どき西再開発で、やはり50階程度が建つという話ですが、遅れているようで10年ぐらいは楽しめますし、そのあとはタワービューでそれはそれで楽しめます。

[734: 匿名さん]

ここの中国人の購入者は数％。
豊洲のほうが彼らには人気あるみたい。それでも10％いかないくらい。

[735: 匿名さん]

>>734

お前みたいな奴は買わなくていいから

[736: 購入検討中さん]

>>686
昔西向きDWに住んでて、今は南向きベランダありの部屋に住んでいます。
庇が長いDWをイメージ出来ないのでどんなものを想定しているのかわかりませんが、
南DWよりも南ベランダありの方が気候的には快適だと思っています。

DWだと冬はいいのですが、夏は激熱かカーテン必須です。
ベランダありの今の家は、冬は部屋でひなたぼっこが可能レベルで、
夏は日差しが部屋に入らないメリットが有ります。

ただ、DWの眺望感、開放感は別格ですね。
(正面に遮るものがない場合に限る)
※人によってはベランダに出ればいいという人もいるかと思います

[737: 匿名さん]

六本木なんて、４０％が中国人のマンションが多くありますよ。

[738: 匿名さん]

3期1次は120ですか。合計1020であと300。
中央区マンション群で一抜けするのか、噂通り値上げしてくるのか。

[739: 匿名さん]

アメリカ人は何で南向きよりも北向きを好むのですか？

[740: 匿名さん]

>>739
むしろ、日本人はなぜ南むきを好むのですか？レベルですよ。世界的にみれば。
家具とか焼きたくないんですよ。日本の安物家具とちがって高い物を長く使う文化なので。

[741: 匿名さん]

文化の違いですね。世界中の人が南向き信仰だと思いきやマイノリティーは日本人なのかもしれないですね。

[742: 740]

>>741
文化もありますが、気候も関係してますね。
日本は湿度高いから、北側はじめじめしがち。カビとかでてよくないですね。一軒家で考えればうなずけます。

でも乾燥してる地域ならそういうのないですね。

でもタワマンは上に行けば乾燥してるのでタワマンに限って言えばあまり関係のないはなしです。

[743: 契約済みさん]

近くの北向き30階に住んでいます。眺望はまったく飽きません。日照も反射によって、時間帯によって直接光がはいります。また夜景は北向きがいいですよ。ここは北向きでも安くなかったですけど。

[744: 匿名さん]

３期一次120ですか。

GFTがのこり190台で147らしいので逆転されていますね。未だに倍率ある部屋もだいぶあるよう。規模が1.5倍以上違うし、MR営業もだいぶ減らしたのにGFTはここにきて勢いがすごいね。まあ120でも十分凄いわけでKTTもいまだ順調だから三井的にはニンマリだろう。

最近、大規模物件ではスカイズから三井が一人勝ち傾向が続いていますね。そして次は晴海タワー。

三菱も中規模クラスは即完するけど大規模だと、クロノ、ティアロ、西新宿といまいちフィーバーしない。

住友はgoing my way

野村は今年は騒ぎもあったがやはり企画販売力はたいしたもの

[745: 匿名さん]

営業さんは夏頃完売ぐらいのペースって言ってました。MRは大賑わいなので、順調でしょう。3末までにはBRTの基本計画が出てくる見込みなのでそれが最後のプッシュになるかと

[746: 匿名さん]

BRT、勝どき素通りなんてことにならなきゃいいけどなあ
BRTは開通延期するし、勝どき駅の工事も先送りだし
期待を裏切られてばかりだから心配

[747: 匿名さん]

商売するのにわざわざ一番お客が多い所をスルーしないでしょう。晴海から先の方が開通時は怪しいよ。

[748: 匿名さん]

さすがに、スルーはないでしょ。ただ、KTT前なのか、DT前なのか、あるいは間の橋になるのかは気になる。目の前がベスト！

[749: 匿名さん]

3期の販売数、GFTに抜かれたのは意外ですね。

[750: 匿名さん]

GFTはまわりに新規きょうきされたるふぉんやクラッシィの値段見たら、GFT買いたくくなるよね。

[751: 匿名さん]

駅遠は結局、リセールで損するから止めた方が良い。
安物買いの銭失いになる可能性大。

[752: 匿名さん]

GFTは引き渡し後の中古ですぐ三田駅8分、田町駅9分と改称できるから駅遠はいいすぎでないかな。どっちみちKTTとGFT買いが当たりだとおもうけど

[753: 匿名さん]

眺望が飽きないってマイノリティな意見をもっともらしく言う人って

お台場の高層アパートに住んでたけど眺望は今迄すんだどの場所より最高
まず眼下に広がるビーチ、これがリゾート地に見える。
ワイハのリゾマン気分（実際に下まで降りて行くとヘドロなんですが）
真正面には巨大なレインボーブリッジの雄姿。花火も大迫力。フジテレビの照明もキレイ・・・

それでもひと月経たずすぐ飽きましたわ・・・
そんな暇じゃないし、都会の風景って基本飽きるんだよね

[754: 匿名さん]

>>753
私はやはり眺望がいい部屋派ですが、そうじゃない人もたくさんいますよね。ただ、眺望はリセールにかなり影響しますよ。売却経験からそれは間違いない。

[755: 匿名さん]

>>753
君は眺望のいいとこに住まなきゃいいだけの話じゃない？

[756: 匿名さん]

１期１次で500、２次で140
２期１次で160、２次で100
３期１次で120

少し鈍ってきてますね。GFTが３期１次で２期１次より販売数伸ばしてきたのは本当に凄い。
KTTは東ウィング安過ぎで８割売れて３期１次で残り１割を販売。これから坪単価高めの南と西向きが主力になり、周辺再開発による眺望阻害というデメリット抱えるので販売的にはここからが勝負ですね。もう少し東ウィングの単価上げて他を下げたら販売的にはやり易かったのにと思います。安く東買えた方はラッキーでしたね。

あえて東ウィングに客寄せして販売実績を作り、そこで勢いを得て後半戦に臨む戦略ですかね。売主側からすれば2015年販売物件の坪単価は上昇するの見えてただろうから後半戦の平均単価上昇も相対的に控えめに見えますし。

[757: 匿名さん]

>>744

今更ですがKTT の主幹事会社は、鹿島ですよね。
三井は、KTT よりもGFTに力を注いでいると思いますよ。

[758: 匿名さん]

ＧＦＴは、周りに競合物件が少なくて、山手線に近いから人気が集中してる。
ここはＤＴやティアロがあるから、多少は分散しているんじゃないの。

[759: 購入検討中さん]

今更（その２）ですが、なぜ東ウィングはあんなに安かったんですかね？過去のスレにもありましたように、あの南東角部屋（90Haでしたっけ？）も結構お買い得だったようですし。確かに眺望はレインボーも東京タワーも見えないのでぱっとしませんが、高層にいけば、スカイツリーも（少し）見えますし、再開発の今のところ予定もないので、今後眺望がふさがれる心配もないような。ま、いまさらですが・・・

[760: 購入検討中さん]

90Haで明らかに安かったのは低層階で、環2の先まで丸見えだったと記憶してます。ここのDWは下も見えてしまうので、目の前を車が24時間走ってるのは落ち着かないなあと思いました。夜はヘッドライトも眩しいでしょうし。

あと二重サッシとは言え環2の先が新市場で夜中にトラックが沢山走るわけなのでどこまで静かさが得られるか、これも住んでみないとわからないリスクですね。

[761: 匿名さん]

東ウイングは眺望うんぬんよりも環2の排ガスで窓を開けれないのと洗濯物を外に干せないからですね。
根付けは妥当かと思います。

[762: 匿名]

眺望飽きない。富士山が見えたり見えなかったり、山々が冠雪したり、公園の桜、緑、紅葉、都市のスカイラインの変化、そういうのが好きだから。人それぞれ

[763: 購入検討中さん]

なるほど！確かにそうですね。一方で、高層階ですと、そこらへんの懸念の影響は小さくなりますよね？なのに、他の角部屋よりも安いようですので、今更ながらいいなと思いまして。高層階は完売のようですので、キャンセル待ちするしかないですが。

[764: 契約済みさん]

非常に初歩的な質問ですみません。
都心にすんだことがないからわからないのですが、KTTに限らず都心のタワーマンションて外に洗濯物を干しても大丈夫なのですか？
干し方の規約はもちろんわかるのですが、薄汚れるよとかきくので。やはり、お風呂干しのほうがいいのですか？

[765: 購入検討中さん]

他の角より廊下が長かったり、他にも死にスペースが結構ありますよ。単に坪単価だけで比較してるなら、キャンセル待ちする程でも無いと思います。一見お得かもと思わせたところはいいと思いますし割と早く売れたようですけど。

[766: 匿名さん]

廊下は長い方が高級感あるよ。
営業にこの部屋は廊下が短くて効率的ですとか
言われて買っちゃったけど失敗した思ってます。
廊下が短いと、とても貧乏くさいです。