毎月の管理費等とは別に10年に1度とか、何年か置きに大規模修繕費を集めるのは普通ですか？マイナーですか？
私の見た物件は、共益施設がほとんどない物件や１００戸未満の物件ではなかったのですが、３００戸以上の共益施設がいくつかある大きな物件やタワマンでは徴収する所が多かったのでそう言うものかなと思っていたのですが、どうなんでしょうか？
[スレ作成日時]2015-01-23 17:41:26
注文住宅のオンライン相談
何年か置きに大規模修繕費を集めるのは普通ですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2015-01-24 12:03:34
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長期修繕計画で、段階的値上げと定期的な一時金徴収を設定してるのは物件の規模にかかわらず一般的なはずだけど。ただ、これって将来に未納問題を引き起こす可能性があるので国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。
だけど、販売時の修繕積立を安く見せかけるために、売る側はそれをしない。 おまけ：売る側が提示する長期修繕計画を鵜呑みにするのも危険。引き渡し後は管理組合が継承して、売る側は責任がないってことで破たんするのが確定してるような計画を立てる常習としているデベもある。規模や共用設備が同じような複数の物件の長期修繕計画を見比べて、設定の妥当性も確認しておいたほうがいい。あと、管理計画も同じく。 |
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| No.2 |
おまけだけど、入居後に管理組合が長期修繕計画を見直して定額積立に移行してるケースもあって、雑誌とかで取り上げられてたりする。そういった健全な管理組合の運営がされればいいんだけど、新築分譲ってそいうのは入居するまでわからないんだよな。
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| No.3 |
そうなんですね。詳しくありがとうございます。
素人には判断が難しいお話ですね。 誰もが知ってるような有名どころの物件なら心配は少ないですかね…。 私が気になっている物件は、有名どころで、入居後の管理会社もその会社のグループ会社がやるようです。 管理費等は相場より高いです。（営業の説明では、これより多く徴収する事がないよう余裕を持った計画をしているので…とのことでした） |
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| No.4 |
管理会社については大手だけでなく中堅クラスでも系列に管理会社を有していて、自社販売物件は系列の会社を指定するってのが普通。売った後も利益を得るって構図。
契約時に指定された管理会社に委託することを承諾する手形なんだけど、委託期間（通常１年）終了後に継続するかは管理組合の判断。ただ、管理会社を変更するのは結構大変だから、評判とかを確認しておいたほうがいい。大手でも結構ひどいケースがあったりする。 たとえば、販売時に売主がそのエリアには今後、マンションは立たないと説明して販売して、入居後数年ではす向かいにマンション計画を出してきたときに、住民が反対運動を起こそうとしたときに、反対運動に理解を示していた理事長を系列の管理会社が他のの理事を抱き込んで理事長を更迭なんてえぐいことしてたりする。某大手での話。 |
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| No.5 |
管理費については、売りやすいように販売時に価格を低く設定して、入居後に赤字になって値上げなんてことを承知の上でやってるデベもある。なので、高めに設定しておくってのは間違いではないけど、剰余金をどうするかがポイント。
今のマンションでは剰余金が出たときには総会決議で修繕積立に振り替えるってことをしたけど、不必要な支出をして使い切るなんてマンションもある。それも管理会社が調査と称して関連会社に発注するなんてやり方するところもあるから要注意。これも某大手の話。そういった情報は入居後にも投稿が継続している住民板をみていると得られたりする。 |
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| No.6 |
東急の評判って知ってますか？
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| No.7 |
管理会社の評判は、たとえば週刊ダイヤモンドが半年に一回くらいマンション特集やってランキングとかが掲載されてるからそういった情報のほうが客観的と思うけど。
今のマンションの管理会社が東急だけど、自分が調べた情報では上位だったと思うし、実際も悪くはないと思う。１００点満点ではないけどね。 |
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| No.8 |
７だけど、コメントしたのは東急コミュニティのほう。
東急って、東急電鉄と東急不動産が不動産事業をやっていて、系列の管理会社もしてそれぞれ、東急ファシリティサービスと東急コミュニティがある。 |
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| No.9 |
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| No.10 |
自分のマンションは、10年間東急ファシリティだけど、
東急コミュニティに向こうの事情でかわる。 |
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| No.11 |
修繕積立金、築八年で平米当たり75円から250円に改訂。
原則定額で今後の改訂は無しです。 |
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| No.12 |
雑誌の統計は公告と考えた方がいいと思います。
理事会管理組合板に各管理会社の評判が記載されてます。 http://m.e-mansion.co.jp/board/kanri/ それと、国土交通省のネガティブ情報が役に立ちます。 //www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27443/ |
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| No.13 |
雑誌の統計は公告と考えた方がいいと思います。
理事会管理組合板に各管理会社の評判が記載されてます。 http://m.e-mansion.co.jp/board/kanri/ それと、国土交通省のネガティブ情報が役に立ちます。 //www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27443/ |
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| No.14 |
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| No.15 |
>>13
マスコミが報道しないけど管理会社関係した横領やマンション所有者への人権侵害なとの事件があることが分かりますね。 |
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| No.16 |
>>１４
同意 オーナーが高齢化し年金所得のみになると修理工事の度にお金を集めるのは困難になります。 しかし、一方で積み立てた修理費を 『早めの修理が建物の維持にはいいのです。大規模修繕費を安くできます。』 と、必要ない工事に使わせる。 他にも、専有部分の設備を 『一斉交換だと安くできます。』 など、修理計画にない必要ない工事をするように仕向ける管理会社があります。 修繕積み立て金は、修繕計画に基づき集められたお金なのに余剰金扱いにする管理会社がある。 管理会社がそうするのは、工事会社への発注マージンが貰えるからです。 |
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| No.17 |
管理会社は使わせて集めることで、評価が上がると誤解しています。
管理会社の言う通りにしていると、幾らお金があっても足りません。 |
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| No.18 |
スレ主さんのように、まとめて集めるのは、今では普通ではありません。 小規模マンションで、全戸が区分所有者でしかも区分所有者が現に住んでいて、何年かおきに大規模修繕工事に必要な部分を厳選し、その費用を未納なく徴収できれば、何年か置きでもでも良いと思います。
実際はこのようには成りませんから、毎月ごとの徴収をお勧めします。 |
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| No.19 |
大規模修繕工事の際、一時金が必要ななると、払えない人や、最近は払わない人が出てくる恐れがあります。
ぢ規模修繕工事を実施するにも、積立金が無いと、修繕できませんから注意しましょう。 極悪管理会社は、借金をさせ修繕工事をしたり、ひどい場合は、修繕積立金を管理費に使い込む場合があるので注意しましょう。 当方も使い込まれましたので、大規模修繕にいくら使えるかも不明です。 |
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| No.20 |
普通は毎月管理費と一緒に徴収です。
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| No.21 |
そうです。 家計でも臨時出費までは見込めませんから、用心の良い人は、何らかの準備や対策をしています。
今は低金利で、固定金利で借金できますが、変動金利で借金すると、経済状況の急変で恐ろしいことになります。 大規模修繕工事は、必要な場所にとどめ、費用が不足する場合でも、変動金利による融資等はお勧めしません。 不足が生じれば、一時徴収も止む無しです。 |
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