都心で自分が住むためのワンルームの中古マンションを購入しようと検討中です。
仲介会社さんに色々と質問したのですがよくわからなくて・・・
「マンションは購入した金額と同じ額で売れると得したことになりますよ！」と
営業の人に言われたのですが、何が得になるのかいまいち意味がわかりません。
理解力がないだけかもしれませんがどなたか教えて頂けると嬉しいです。
[スレ作成日時]2015-01-23 17:38:39
注文住宅のオンライン相談
購入金額と同じ額で売れるのって・・・
| No.1 |
by 匿名 2015-01-23 17:56:42
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住んだ年月分の家賃がないってことになるからではないかと。
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| No.2 |
さっそくのご回答ありがとうございます。
例えばこんな風に考えればよいのでしょうか？ 物件価格 3,000万 頭金 1,000万 住宅ローン2,000万 毎月8万を5年払うと 480万（8万×60ヶ月） 5年たった時に同じ3,000万で売れたときに 残りのローン金額1,520万（2,000万-480万） を返却すると、手元に1,480万残ります。 ・・・というトコロまではわかるんです。 でもこれって今まで払ったお金がそのまま戻ってきただけで お金が増えたわけではないですよね？ 得をしたと言えないような気がするんですけど・・・。 頭悪くてすいません。。。 |
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| No.3 |
>>2
5年間の家賃分が浮いたという事になりますよね。 <仮に月10万の賃貸マンションに5年間住んだ場合> *10万×12か月×5年=600万 600万円かかるはずの家賃分が0円になった。 という事で600万円分お得です。 |
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| No.4 |
↑毎月8万円の家賃にした方が分かりやすかったかな？
>月8万円の家賃だった場合> *8万×12か月×5年=480万円 480万円分お得です。 |
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| No.5 |
わかりやすく言うと、5年間無料でそのマンションに住めたと言う事でしょう。
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| No.6 |
現在お住まいの住宅でどれだけの出費があるかによります。
現在のお住まいがご自分の持ち物なのか、賃貸なのか、あるいはご両親と同居などなのかによって現在の出費項目や額が異なりますが、ほぼ確定可能でしょう。「今住んでいる所に住まなくなったら、払わなくてよくなる項目とその金額は？」と考えれば分かりやすいです。 一方で、中古マンションを買って売却した場合の出費です。 例のケースのように購入価格と売却価格が同じだった場合、５年間の差引き出費になる主たるものは： １ 物件取得と売却にかかる不動産業者への手数料 ２ 物件取得と売却の契約書にかかる印紙税 ３ 物件取得の不動産取得税、登記費用（司法書士費用、登録免許税） ４ ローン締結・解除（一括繰上げ返済）にかかる金融機関手数料および印紙税 ５ （ローン借入期間中の）ローン金利 ６ 入居時と退去時にかかる引越し費用 ７ 所有中にかかる固定資産税、管理費、修繕積立金（、駐車場使用料など） ８ 売却時の抵当権抹消にかかる費用（司法書士費用、登録免許税） といったところでしょうか。短期間のつなぎ融資を必要とするような場合にはその手数料・金利・印紙税なども追加で必要になります。また厳密なことを言えばお住まいの地方自治体が変わる場合には地方税率や水道料金なども変わるかも知れません。 それぞれの具体的金額はケースバイケースなので、お話をされている不動産業者さんに確認してください。上記６以外は具体的金額がわかります。 これらの合計と、冒頭に説明しました「現在のお住まいでの同期間の出費額」との比較になります。 こういう比較計算をする場合は単純に「現金での支払い（、あれば現金での受け取り）」で計算・比較してください。「減価償却費」や「対象期間より以前の出費」を考慮してはいけません。 なお、「残りのローン金額1,520万（2,000万-480万）」は厳密には正しくありません。 通常住宅ローンの返済方法は元利均等払いという方式が多いのですが、これは毎回の返済額に元本返済と金利支払が含まれます。よって払った480万円は金利も含みますので、元本がズバリ480万円減ることにはなりません。例えば480万円の内、240万円は金利、240万円が元本だったなら、480万円払った後でもローン残はまだ1760万円です。 毎回の返済額とその内訳額は借入額、借入利率と借入期間、返済方法などで決まり、知識のある人なら誰でも計算できますので、不動産業者さんやFPなどに質問してください。ウエブでも自分で計算できるサイトがありますが、ローンも様々ですからまずは専門家に相談された方が良いでしょう。 |
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| No.7 |
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| No.8 |
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| No.9 |
少なくとも建物は時間を経るにしたがって価値が下がるから、同じ価格で売れることはないよ。市況が上がってるときは別として。
そういう話を抜きにして、同じ価格で売れることを前提にお得なんて説明する営業を信じないほうがいいと思う。 質問の答えについは５さんの回答でほぼ正解だけど、ローン手数料、金利、税金の負担があるから、丸々、家賃代が浮くわけでもないよ。 |
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| No.10 |
ワンルームは立地とかよほど条件が良くない限り下がるでしょ。投資物件とか大量にあるわけだし。
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| No.11 |
譲渡所得で控除される取得費用って減価償却費が引かれるから、同じ金額で売れたら課税対象になる。短期譲渡だと税率は高い。
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| No.12 |
レスが遅くなり申し訳ありません。
みなさん色々と教えて頂きありがとうございます。 やっと理解できたように思います。 ちなみにもう一つよろしいでしょうか？ ”一般的に中古は値段が下がる”というのは私でもわかるのですが 今のように、新築全体が値上がりしている状況の中で なぜ都心の中古は、新築時より値上がりしているような 物件が増えているんでしょう？？ 「人気があるからです！」と言われてしまうと 何も言えなくなってしまって・・・ 何とか仲介会社の人とちゃんと話せるようにしたいのですが。。 質問ばかりで申し訳ありません。 宜しくお願いします。 |
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| No.13 |
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。 |
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| No.14 |
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| No.15 |
2003年とか安いときに買った物件は概ね上がってます。
10年単位で流れがあります。 東京だと新築と築10年程度なら、そんなに変わらない場所もあります。築30年で当時より値上がりして坊主丸儲け物件もあります。 |
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| No.16 |
東京駅まで徒歩１５分以内で行けるワンルーム（１ＬＤＫ）は値下がらない（値下がりしにくい）そうですよ。
３０㎡いかのワンル-ムよりも、４０㎡以上の１ＬＤＫの方が良いと思うけど。 |
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| No.17 |
私の経験から具体的に。
新築マンション価格3300万一括購入。諸費用約100万で約3400万支払い。 7年住み3300万で売却。仲介手数料約100万。残った現金3200万。 購入時諸費用100万＋売却時仲介手数料100万＝200万 管理費、修繕積立金、固定資産税等が7年で約255万。 7年で使った現金は200万＋255万＝455万 455万÷7年÷12ヶ月＝約54000円 １ヶ月の家賃が54000円ということになります。 ちなみに、私の一つ下の階が同じ間取りで家賃16万で賃貸されていました。 ローンだと計算が複雑になるので要注意です。 多少高くても場所、間取り、施工、設備が良ければ値下がりしにくいです。 再開発で値上がりなんてもありますが、素人に情報が来る頃はすでに値上がりしています。 |
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| No.18 |
17です。
文京区内で1LDK43㎡のマンションです。 |
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| No.19 |
3300万で家賃16万って良いね。
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| No.20 |
＞17さん
具体的な例を示して頂きありがとうございます。 つまり、購入価格と同じ価格で売却することで得な点とは ①グレードの高い物件に安く住めたことになる。 ②手元の現金が、数年住んだ後にも、ほぼ同じ金額が残る。 という理解で良いでしょうか？ 「インフレになるとお金の価値が下がる」というような話は抜きにして・・・。 |
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| No.21 |
>>20
17です。 ①の考えでいいかと思います。 おおざっぱな計算なので、もう少しお金がかかっているかもしれませんが。 中古ですと、築年数によっては売れにくかったり、大規模修繕で修繕積立金が跳ね上がったりするので、こちらも注意です。 不動産屋的には3000万の物件が売れれば、売却者、購入者から仲介料が税込み約110万ずつ計220万の儲けがあるので、良いことばかり言ってきます。 ②は間違いではないですが、購入価格以上で売却しなければならないです。 ローン購入ですと諸費用がさらにかかります。 ローン返済、管理費、修繕積立金、購入時売却時の費用を計算し、理解した上での購入をお勧めします。 ちなみに私は不動産投資家ではないので、買い換えの為売却しましたが、住まなくなったら賃貸に出し副収入を得てる人もいます。 |
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| No.22 |
>「マンションは購入した金額と同じ額で売れると得したことになりますよ！」
今から買う都心マンションにその保証はなにもありません 10年前の買ったものが、現在概ねそうなっているという事実だけです(ワンルームは除外) ワンルームは未来永劫やめた方がよろしいかと思いますね お先真っ暗です、最低限1LDKは確保すべきです |
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| No.23 |
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