先日見に行った物件は管理費等で月3万近く、更に１０年ごとに大規模修繕費が50万くらいでした。
共益施設が多い大規模物件にしても高くないか？と指摘したら「うちは途中で足りなくて値上げしたりしないように初めから高めに設定しています。安い値段で謳ってるところは結局大規模修繕で足りなくて徴収するハメになったりしますよ。ちなみに私（営業）の住んでるマンションは1回目の大規模修繕費は予定通りの徴収でしたが、2回目3回目は予定より安く済んだり前回のが余ってたりで予定より安く済んでますよ。」と言われました。
これってただの安心させるための営業トーク？
[スレ作成日時]2015-01-22 07:44:03
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管理費、共益費が下がる事って有り得る？
| No.1 |
by 匿名さん 2015-01-22 07:52:07
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そもそも大規模修繕費の徴収すらない物件もありますよね。
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| No.2 |
>更に１０年ごとに大規模修繕費が50万くらいでした。
最初からその計画は危険なのでは？ 始めから、大規模修繕費が不足しているということは、 一戸でも毎月の中で滞納したり、修繕時に一時金が出せないなんてことになったら、即アウトの不安が。 下がるというのは、安い修繕業者を探し出したり、 計画よりも傷みが少なかった、修繕する箇所が少なかった場合だけで、 一般的には、新築販売時に数十万円単位の修繕積立の一時金を徴収するので、 毎月の積立金が少々低めでも、それでカバーできてしまうこともありますが、 2回目以降、或いは3.11のような災害で計画外の修繕が発生したら、即不足することになるでしょう。 消費税の増税も当然のことながら、修繕費だけでなく、 毎月の管理契約や共有部の水道光熱費にも広く影響がでます。 修繕時の一時金徴収を前提にしている物件ですと、 長く住もう・所有しよう、と言う方ではなく、 修繕前に手放すことを考えている方が多いのかもしれませんね。 |
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| No.3 |
みんな8年目9年目あるいは18年目19年目くらいに売り出すんですかね。
でも、買う人も入居して1,2年で50万払えと言われたら嫌ですよね。 |
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| No.4 |
でも大抵の新築だと最初に数十万の積立基金払うよね
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| No.5 |
確かにそうですね。
でも中古だから新築とは違うって意識の人だったら、払いたくないなと考えますよね。 安いに越したことはないですし。 |
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| No.6 |
営業トークというより、ほぼ確実に嘘っぽいな。３回目の大規模修繕をしてるってことは築30年以上たってるはずでしょ。販売時に作成する長期修繕計画って３０年ってのが普通だけど、実はそれ以降に当初計画には含まれないエレベーター、竪排水管といった大物の交換が控えてる。あと、駐車場が機械式ならそれも。なので、長期修繕計画の見直しの時にそれらの費用を賄うために値上げは必須のはず。
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| No.7 |
３０年以上前の計画だと物価上昇もあったしね。
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| No.8 |
余裕を見た計画で、管理組合がちゃんと管理会社をコントロールしていけば値下げもありうるけど、消費税増税やアベノミクスによるインフレがあるから値下げをあてにしてローンギリギリだと危ないかも。
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| No.9 |
修繕費用は価格交渉を管理組合がきちんとできるかもコスト削減には重要。
今のマンションで不具合があった時にちょうど管理組合役員にゼネコンOBの人がいて、しっかり価格交渉したみたい。結構な金額だったんで管理組合総会で質問があって、見積時の価格とか交渉の経過とかも説明してた。 ３００戸超のマンションだけど、いろいろな人がいる大規模ってそういうメリットもある。 |
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| No.10 |
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| No.11 |
>>9
そのような頼れる人が住民にいらっしゃると助かりますね。 |
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| No.12 |
>10
入居時に集めるのは修繕積立基金。そいうのをきちんと区別しない営業だとしたらかなり怪しい。 余談だけど、１回目の大規模修繕工事って入居後、十数年後に設定してるケースが多いんだけど、手抜き工事とかが大規模修繕工事前の調査で発覚した事例が過去にはあった。ところが瑕疵担保責任の期間って１０年間だから、調査で見つかっても売主に責任を問えなかったりする。そういったところも要確認。 |
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| No.13 |
>2
自然災害って長期修繕計画では考慮されてない。３・１１の時、都内のタワマンとかでも乾式壁が壊れて、補修費用をどう調達するかが実際に問題になってる。 ちなみに建築基準法の耐震基準って震度５強では損傷せずってなってるけど、構造部分が対象。非構造部分である乾式壁は壊れても設計上問題なし。ということで売主に責任は問えない。 あと、最近、低降伏点鋼を使ったタンパーの制震もあったりする。あれって自身が壊れてエネルギーを吸収する仕組み。壊れることが前提の設計なのに、補修費用は計画されてないので要注意。 |
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| No.14 |
免振で、長周期対応として入ってる鉛ダンパーも同じく自身が壊れてエネルギーを吸収する仕組み。３・１１のあと、仙台で調査したら免振装置の交換が必要とされたケースがある。
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| No.15 |
タワマンだと１０年目以降に修繕積立が跳ね上がるので、それ以前に住み替えってことを前提で購入してる人が結構いる。
でも、ちょっと調べれば買う側もそういったことはわかる訳だからから、果たしてうまくいくか。 |
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| No.16 |
>>15
そうですよね。 修繕積立金が物凄い高い物件とか入居後すぐにの物件だと敬遠されそうですよね。 そう言うのを考えるといつ頃売却するのが自分に損は少なく、買い手側にも選んでもらいやすいですかね。 売り手も、修繕積立金払ってからすぐに売るのは嫌ですよね。 |
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| No.17 |
１０年目の直前の９年目で売りたい
そう考えてもうまくいかないかもしれない でも、安全をみて７、８年目で売りに出すと 初期の中古価格が激下がりの時期に売ることになって、馬鹿みたいなのですよね |
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| No.18 |
管理費の値上げにつながる要因として、最近特に考えなくてはいけないのは駐車場の稼働率。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いので、想定稼働率を下回ると管理組合の収支の赤字に直結する。
車離れなので、駐車場の空き問題が深刻になってたりする。逆に駐車場が足りなくて常に空き待ち状態だと、中古で売りに出すときにマイナス評価される。駐車場って多くても少なくても問題を起こすから重要。 モデルルームに行くとアンケートで駐車場利用希望の有無を記入するところがあるはずだから、契約前にその結果と管理計画での駐車場の想定稼働率を確認して判断するのがいいと思う。車持っていて駐車場の抽選に外れると悲惨だし。 |
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| No.19 |
永住目的であっても、売りに出すときのことは考えておいたほうがいい。いざ、売りに出すときに売れないと身動きが取れなくなってしまう。
近隣の仲介業者に周辺相場や中古になった時の価格推移とかを聞いておけば、客観的な情報が得られるはず。 |
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| No.20 |
おまけだけど、仲介業者に話を聞きに行くときに、近隣物件の管理費や修繕積立がどう推移してるかや、検討してる物件の資料を持って行って、相場と比べて割高or割安設定なのかも聞いておけば参考になるかな。
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| No.21 |
>6
実家の築35年のマンションでは竪排水管の交換の他に、各住戸の専有部分の配管の交換も管理組合がまとめて修繕積立をつかって実施した。管理規約では専有部分は各住戸で修繕ってことになってるけど、各住戸に任せておくと修繕を怠る人が出てきて水漏れ事故が多発するようになったらマンション全体の問題になるってことで。 こういう対応するとさらに値上げ要因となる。 ちなみに実家は５年前のリフォームの時に配管も交換してあったので、管理組合での修繕は対象外で費用は返金。工事の参考に理事会役員が見に来てたし。 |
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| No.22 |
実家の配管で思い出したけど、下水の配管が１階と２階以上で別系統になっているかを確認したほうがいい。別系統になっていないと下水の先で詰まると、２階以上で流した排水が１階の室内に逆流してくる。実家では夜中にこれがおきて管理会社（日勤の委託契約）に緊急対応してもらったし、修理が終わるまでの間水を流さないように各住戸に触れ回ってたりもした。こういうのも維持費用がアップする要因。
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| No.23 |
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| No.24 |
>>23
あたりまえだろ |
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| No.25 |
いやっ、車持ってないと他人事だと思っちゃったりしがちでしょ。
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| No.26 |
そもそも管理会社を換えるだけで年間の管理費自体も半分になった。
大体、新築分常時には様々な利権付きだ。管理会社も同様でうちもセコムの子会社から 明和管理にしただけで半分になった。但し管理会社は日々の修繕や大規模修繕時に子飼いの 業者を使い、一儲けしようと考えている。業者からのキックバックを含めた管理会社の提示してくる 見積もりは２倍、３倍は普通。しかも担当者自身が自分の業者を使わせてキックバックを要求してると ひどいものだ。別に持っている伊豆のマンションは管理組合がしっかりしてる為、管理の質や 建物自体も向上し、仲介で平均１８物件｛総戸数３８５戸}売り物があったのが５物件にまで 減り、管理費、修繕積立金も合理化ができたとして平均で２割下げた。 明和にも自腹を肥やそうという担当者がいて大変迷惑したが建設会社の経営者や専門家がオーナーとして 理事会にいたので排除できた。築１５年になり大規模修繕をやるが７０００万近い積み立てが 出来ていて４２戸の建物では十分余裕がある。 管理会社にやられなければ十分余裕があるものだ。 |
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| No.27 |
安かろう悪かろうもあるからね。実家のマンション、敷地の舗装のやり直しの時に値切ったら、数年で表面が凸凹してきた。そういうのをしっかりチェックして発注できるかも管理組合しだい。
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| No.28 |
修繕計画の予算とかザルだから、ほっとくと管理会社の関係の会社が高値で受注して終る。管理組合がちゃんとして、ちゃんと精査すればたいていは余るよ。管理費もデベロッパーが決めた会社でそのままやらないでちゃんと相見積とれば最低3割は下がるよ。そういうことをやってくれるコンサルタント会社もある。
ほっといたら、善意で誰かが何かしてくれて下がるということは絶対無いと思うよ。ちゃんと管理組合の活動すれば、だんだん分かって、下げられるように出来ると思うよ。 |
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| No.29 |
下がる可能性もあるかもしれないけど、上がる可能性もあるんじゃないの？
大規模修繕の時期にたまたま関心のある人が理事になっているかわからないし。 |
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| No.30 |
>うちは途中で足りなくて値上げしたりしないように初めから高めに設定しています。
と本気で考えるのなら >更に１０年ごとに大規模修繕費が50万 という中間一時金を取る設定には絶対にしません。 毎月の徴収額では足りないから一時金を取るのです。 中間一時金徴収は必ず無い袖を振る者が現れるため100パーセント揉めに揉める最悪の徴収方法です。 つまり>>0が聞いた営業の話は単なる営業トークであり、矛盾のある嘘です。 |
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| No.31 |
理事会や管理組合がしっかりしていて
管理会社のいいなりにならないように機能しているということは、 かなり大切なことのようですね。 |
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